이럴거면 누가 내 돈내고 공사합니까.
부동산법 설명서 - 개발사업 편
김용우 변호사손해배상
원고들이 피고로부터 매수한 다중주택에 불법 개조된 취사시설이 있다는 이유로 매매계약 취소 및 손해배상을 청구했으나, 법원은 매도인과 중개인의 기망이나 매수인의 착오를 인정하기 어렵다고 판단하여 원고들의 청구를 모두 기각한 사건입니다.
원고 A, B는 2017년 2월 27일 피고 C로부터 4억 1천만 원에 다중주택을 매수하였고, 피고 D, E가 이를 중개했습니다. 원고들은 원룸 임대사업을 목적으로 이 건물을 매수했는데, 나중에 이 건물이 다중주택임에도 불구하고 11개 호실 중 10개에 개별 취사시설이 불법적으로 설치되어 있다는 사실을 알게 되었습니다. 원고들은 피고들이 이러한 위법 건축물이라는 사실을 숨기고 매매계약을 체결하도록 유도하여 자신들이 착오에 빠지거나 기망당했다고 주장하며, 매도인 피고 C에게는 매매계약 취소 및 매매대금 반환 또는 손해배상을, 중개인 피고 D, E에게는 불법행위로 인한 손해배상을 청구하는 소송을 제기했습니다.
다중주택 내 불법 개조된 취사시설을 매도인과 중개인이 고지하지 않은 것이 기망 또는 착오에 해당하는지, 그리고 이에 따라 매매계약을 취소하거나 손해배상을 청구할 수 있는지 여부입니다.
원고들의 피고들에 대한 매매계약 취소 및 손해배상 청구를 모두 기각하고, 소송 비용은 원고들이 부담하도록 판결했습니다.
법원은 원고들이 이 사건 다중주택의 불법 개조 사실을 알지 못하고 계약을 체결했거나 피고들이 이를 고지하지 않아 기망했다고 인정할 증거가 부족하다고 판단했습니다. 특히, 원고들이 이미 유사한 임대사업 경험이 있었고, 중개대상물확인설명서에 다중주택임이 명시되어 있었으며, 건물을 인도받은 후에도 직접 취사시설을 설치하여 임대 수익을 올리고 오랜 시간이 지난 후에야 소송을 제기한 점 등을 종합적으로 고려하여 매도인과 중개인의 기망 또는 매수인의 착오를 인정할 수 없다고 보았습니다. 따라서 원고들의 매매계약 취소 및 손해배상 청구를 모두 받아들이지 않았습니다.
민법 제109조 (착오로 인한 의사표시): 법률행위 내용의 중요 부분에 착오가 있을 때 의사표시를 취소할 수 있으나, 착오를 한 사람에게 중대한 과실이 있다면 취소할 수 없습니다. 이 사건에서 법원은 원고들이 다중주택의 건축법상 규제를 충분히 인지할 수 있었고, 이미 유사 사업 경험이 있었으며, 매매 이후에도 불법 취사시설을 직접 설치하여 임대 수익을 올리는 등 중대한 과실이 없다고 보기 어렵다고 판단하여 착오에 의한 매매계약 취소 청구를 받아들이지 않았습니다. 민법 제110조 (사기, 강박에 의한 의사표시): 타인의 사기나 강박으로 인해 의사표시를 한 경우 취소할 수 있습니다. 이 사건에서 원고들은 피고들이 다중주택의 불법 취사시설 설치 사실을 묵비하여 원고들을 기망했다고 주장했으나, 법원은 피고들이 고지 의무를 위반하여 기망했다고 볼 증거가 부족하며, 원고들 역시 해당 사실을 인지할 가능성이 높았다고 판단하여 사기에 의한 매매계약 취소 및 손해배상 청구를 기각했습니다. 본 판결은 매수인이 부동산의 중요한 법적, 물리적 하자를 충분히 인지할 수 있는 상황에 있었거나, 실제 매수 목적과 다르게 건물을 활용하며 상당 기간 이익을 얻은 경우, 나중에 매도인이나 중개인에게 책임을 묻기 어렵다는 법리를 보여줍니다.
부동산을 매수할 때는 반드시 건축물대장과 등기부등본 등의 공적 장부를 꼼꼼히 확인해야 합니다. 특히, 다중주택과 다가구주택의 차이 및 개별 취사시설 설치에 대한 건축법상 규정을 명확히 이해해야 합니다. 중개인이 제공하는 정보 외에도, 매수하려는 건물의 실제 용도와 건축법상 허가된 용도, 위반건축물 여부 등을 직접 관할 관청에 문의하여 확인하는 것이 중요합니다. 불법 개조된 건물은 이행강제금 부과나 원상복구 명령 등 불이익을 받을 수 있으므로, 매매 전 이러한 위험을 충분히 인지하고 계약 여부를 신중하게 결정해야 합니다. 또한, 문제 발생 시에는 신속하게 법적 대응을 검토하여 증거 확보 및 주장의 신뢰성을 유지하는 것이 중요합니다.
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