공동 건물주 분쟁으로 인한 임차인의 보증금 및 권리금 손해배상 판결

공동 소유 상가 건물의 임차인 A는 임대차 계약 종료 후 새로운 임차인을 주선하여 권리금을 회수하려 했으나, 공동 임대인인 자매 B와 C의 내부적인 임대료 및 보증금 배분 분쟁으로 인해 새로운 임대차 계약 체결이 무산되었습니다. 이에 임차인 A는 임대차보증금 반환 및 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 청구하였고, 법원은 피고 B과 C가 공동으로 임차보증금과 권리금 상당의 손해배상금 총 26,445,000원을 지급할 의무가 있다고 판결했습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 김해시의 상가 점포를 임차한 사람으로, 임대차 계약 해지 후 보증금 반환 및 권리금 회수를 시도했으나 임대인들의 분쟁으로 실패하여 소송을 제기했습니다.
• 피고 B과 C: 김해시 상가 건물을 공동 소유하고 있는 자매이자 공동 임대인입니다. 이들은 내부적인 임대료 및 보증금 배분 방식에 대한 분쟁으로 인해 임차인 A가 주선한 새로운 임차인과의 계약 체결을 방해한 당사자들입니다.

분쟁 상황

피고 B과 C는 상가 건물을 공동 소유하고 있는 자매였습니다. 원고 A는 이 상가 건물의 한 점포를 임차하여 사용하였고, 임대차 계약서에는 두 피고 모두 공동 임대인으로 기재되어 있었습니다. 계약 만료 후 원고가 새로운 임차인을 주선하여 권리금을 회수하려 했으나, 피고 C가 새로운 임대차 계약 시 보증금과 차임의 절반을 자신에게 지급해야 한다고 주장하면서 피고들 간에 분쟁이 발생했습니다. 이 분쟁으로 인해 신규 임대차 계약 체결이 무산되었고, 원고는 권리금을 회수하지 못하게 되자 임대인들을 상대로 소송을 제기했습니다.

핵심 쟁점

공동 임대인 간의 내부 분쟁이 임대차 계약의 효력 및 임대인의 의무(임차보증금 반환, 권리금 회수 기회 보호)에 미치는 영향, 묵시적 갱신 후 임차인의 계약 해지 통보 효력 및 임대인의 보증금 반환 의무 시점, 상가건물 임대차보호법상 임대인의 권리금 회수 기회 보호 의무 위반 여부 및 손해배상 책임, 공동 임대인의 불가분채무로서의 보증금 반환 의무와 권리금 손해배상 책임.

법원의 판단

법원은 피고 B과 C가 공동으로 원고 A에게 임차보증금 9,526,000원과 권리금 회수 방해로 인한 손해배상금 16,929,000원을 합산한 총 26,445,000원 및 이에 대한 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다. 소송비용은 원고가 1/20, 피고들이 나머지를 부담하도록 했습니다.

결론

재판부는 이 사건 임대차 계약이 묵시적 갱신 후 원고의 해지 통보로 적법하게 종료되었고, 피고 B이 계약을 주도했더라도 피고 C도 공동 임대인으로서 임대차 계약의 효력이 미친다고 판단했습니다. 따라서 피고들은 공동하여 원고에게 임차보증금 반환 의무가 있습니다. 또한 피고들 간의 내부 분쟁으로 인해 원고가 주선한 신규 임차인과의 계약 체결이 무산된 것은 상가건물 임대차보호법상 임대인의 권리금 회수 기회 보호 의무 위반에 해당하며, 피고들은 공동으로 원고에게 권리금 상당액 및 추가 손해배상금(총 16,929,000원)을 지급할 책임이 있다고 결론지었습니다.

연관 법령 및 법리

상가건물 임대차보호법 제10조 (계약갱신 요구 등)는 임차인이 임대차기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 계약 갱신을 요구할 경우, 임대인은 정당한 사유 없이 이를 거절하지 못하도록 규정하고 있습니다(제1항). 또한 임대인이 위 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절 통지나 조건 변경 통지를 하지 않으면, 기간 만료 시 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 1년간 임대차를 한 것으로 보며(제4항), 이 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약 해지 통고를 할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생합니다(제5항). 본 사건에서 원고는 묵시적 갱신 후 2020년 9월 22일 계약 해지를 통고하여 3개월이 경과한 2020년 12월 22일 적법하게 계약이 해지되었습니다. 상가건물 임대차보호법 제10조의4 (권리금 회수 기회 보호 등)는 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해해서는 안 된다고 명시하고 있습니다(제1항). 이를 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있습니다(제3항). 본 사건에서 피고들의 내부 분쟁으로 인한 신규 임차인과의 계약 거부는 정당한 사유로 인정되지 않아 권리금 회수 방해 행위로 판단되었습니다. 공동 임대인의 임차보증금 반환 의무는 성질상 불가분채무로, 임차보증금을 누가 실제로 수령했는지, 또는 각 지분 비율이 어떠한지는 공동 임대인 간의 내부 관계에 불과합니다. 따라서 임차인에 대한 관계에서는 공동 임대인 모두가 공동하여 임차보증금 전액을 반환할 의무가 있습니다.

참고 사항

공동 소유 부동산을 임대할 때는 공동 소유자 전원이 계약에 참여하거나, 대리 관계를 명확히 하고 대리권의 범위를 계약서에 명시하는 것이 중요합니다. 임대인 간의 내부적인 관리 및 수익 배분 합의가 있더라도, 이는 임차인에게 영향을 주지 않는 임대인 간의 내부 관계에 불과하므로, 임차인에 대한 법적 책임은 공동 임대인 모두에게 발생할 수 있습니다. 임대인은 상가건물 임대차보호법에 따라 임차인의 권리금 회수 기회를 정당한 사유 없이 방해해서는 안 되며, 임대인 내부의 분쟁은 정당한 사유로 인정되지 않을 가능성이 높습니다. 임차인이 계약 해지를 원할 경우, 상가건물 임대차보호법에 따라 정해진 기간 내에 임대인에게 통지해야 묵시적 갱신을 피할 수 있습니다. 만약 묵시적 갱신이 발생한 경우, 임차인은 언제든지 임대인에게 계약 해지를 통보할 수 있고, 통보일로부터 3개월이 지나면 해지의 효력이 발생합니다.