임대차
이 사건은 세입자 A와 집주인 B가 2007년 1월 보증금 2,500만 원, 월세 10만 원에 주택 임대차 계약을 체결하면서 시작되었습니다. 계약 기간 만료 후 여러 차례 묵시적 갱신이 이루어졌으나, 2013년 주택에 강제경매가 개시되자 세입자 A는 2013년 10월부터 월세 지급을 중단했습니다. 경매가 취하된 2015년경 세입자 A는 임대차 계약 해지 및 보증금 반환을 요청했고, 2016년 11월 임차권 등기를 마친 후 주택에서 퇴거했습니다. 세입자 A는 임대차보증금과 함께 주택 누수 공사비 175만 원의 반환을 청구했고, 집주인 B는 세입자 A가 연체한 월세 370만 원과 그에 따른 지연손해금, 그리고 기타 보수비용 등을 보증금에서 공제해야 한다고 주장했습니다. 1심 법원은 세입자 A의 주장을 일부 인정하여 집주인 B가 20,806,667원을 반환해야 한다고 판결했고, 집주인 B가 이에 불복하여 항소했으나 항소심 법원은 집주인 B의 항소를 기각하고 세입자 A의 확장 청구도 기각하며 최종적으로 1심과 같은 금액의 보증금 반환 의무를 인정했습니다.
세입자 A와 집주인 B는 2007년에 주택 임대차 계약을 맺고 임대차보증금 2,500만 원과 월세 10만 원을 정했습니다.
계약 기간이 만료된 후에도 별다른 통지 없이 세 차례 묵시적 갱신이 이루어져 계약은 2015년 2월 5일까지 연장되었습니다. 그러나 2013년 해당 주택에 강제경매가 시작되면서 세입자 A는 그해 10월부터 월세 지급을 중단했습니다. 2015년 경매가 취하되자 세입자 A는 집주인 B에게 여러 차례 계약 해지와 보증금 반환을 요청했습니다.
결국 세입자 A는 2016년 10월 임차권등기명령을 받아 11월 1일 등기를 마치고 주택에서 퇴거했습니다. 이후 세입자 A는 집주인 B에게 임대차보증금 반환을 요구하면서 본인이 지출했다고 주장하는 누수 공사비 175만 원도 함께 청구했습니다.
이에 집주인 B는 세입자 A가 연체한 월세 370만 원과 그에 대한 지연손해금, 그리고 주택 하자 보수비용 등을 보증금에서 공제해야 한다고 맞서면서 이 사건 임대차보증금 반환 소송이 발생하게 되었습니다.
이 사건의 주요 쟁점은 다음과 같습니다.
항소심 법원은 다음과 같이 판결했습니다.
항소심 법원은 1심 판결과 같이 임대인인 집주인 B의 항소를 기각하고 임차인인 세입자 A의 확장 청구를 기각하면서, 최종적으로 집주인 B가 세입자 A에게 20,806,667원을 반환하라는 판결을 내렸습니다.
이 사건에 적용된 주요 법령과 법리는 다음과 같습니다.
구 주택임대차보호법 (2009. 5. 8. 법률 제9653호로 개정되기 전의 것) 제6조 제1항 및 제4조 제1항: 임대인이 임대차기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신 거절 통지를 하지 않으면, 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다. 이 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 봅니다.
주택임대차보호법 제6조 제3항: 임차인이 2기의 차임액에 달하도록 차임을 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 경우, 제1항에 따른 묵시적 갱신은 적용되지 않습니다.
민법 제639조 제1항 (묵시의 갱신): 임대차 기간이 만료된 후 임차인이 임차물의 사용·수익을 계속하는 경우에 임대인이 상당한 기간 내에 이의를 제기하지 않으면, 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다. 이 규정은 강행규정이며, 이 경우 당사자는 언제든지 계약 해지의 통고를 할 수 있습니다.
민법 제379조 (법정이율): 이자 있는 채권의 이율은 다른 법률의 규정이나 당사자의 약정이 없으면 연 5푼(연 5%)으로 합니다.
동시이행의 항변권: 임대차 계약이 종료되면 임대인의 임대차보증금 반환 의무와 임차인의 임대 목적물 인도 의무는 동시에 이행되어야 합니다. 한쪽 당사자가 자신의 의무 이행을 제공하지 않으면 다른 당사자는 자신의 의무 이행을 거절할 수 있습니다.
유사한 상황에 처했을 때 다음 사항들을 참고하시면 도움이 될 수 있습니다.
