임대아파트 임대차계약 중 이의 금지 조항의 무효 확인 판결

피고가 임대한 아파트의 임차인들이 2016년에 체결된 2차 임대차계약의 특정 조항들이 약관규제법상 무효임을 주장하며 계약 전부의 무효 확인을 청구한 사건입니다. 법원은 임대차계약 조항 중 '이의 금지 규정(제28조 제6항)'이 약관규제법상 설명의무 위반으로 무효임을 확인했지만, 나머지 청구는 확인의 이익이 없다는 이유로 각하했습니다.

관련 당사자

• 원고들: 인천 남구에 위치한 아파트를 임차한 임차인들
• 피고: 주식회사 A, 해당 아파트의 임대인이자 부동산 취득 및 관리 등을 목적으로 설립된 법인

분쟁 상황

피고는 당초 다른 건설사가 건설했다가 미분양된 아파트 모든 세대를 매입한 후 원고들에게 임대했습니다. 처음에는 구 임대주택법에 따라 2014년 5월 31일경 1차 임대차계약을 체결했으나, 법률 개정(구 민간임대주택에 관한 특별법 시행) 이후 2016년 11월경 다시 2차 임대차계약을 체결했습니다. 이 2차 계약에는 의무임대기간, 분양전환 의무 규정, 분양전환가액, 그리고 이의 제기를 금지하는 규정(제28조 제6항) 등 주요 내용이 변경되었습니다. 이후 임차인 중 한 명이 국민권익위원회에 고충민원을 제기했고, 국민권익위원회는 2차 임대차계약의 특정 조항들이 '약관의 규제에 관한 법률' 위반 소지가 있다는 시정권고를 했습니다. 이에 원고들은 2차 임대차계약 전부가 무효임을 주장하며 소송을 제기하게 되었습니다.

핵심 쟁점

2차 임대차계약에 포함된 의무임대기간, 분양전환 의무, 분양전환가액 관련 조항 및 특히 '이의 제기를 금지한 규정(제28조 제6항)'이 약관규제법에서 정한 설명의무 위반 또는 불공정한 조항에 해당하여 무효인지 여부가 주된 쟁점이었습니다. 또한, 이의 금지 규정을 제외한 나머지 조항들에 대한 무효확인 청구에 '확인의 이익'이 인정되는지도 중요한 판단 기준이 되었습니다.

법원의 판단

법원은 원고들과 피고 사이에 2016년 11월 15일 체결된 각 임대차계약의 '4. 계약조건' 중 제28조 제6항 부분은 무효임을 확인했습니다. 그러나 원고들의 소 중 위에서 인용된 부분을 제외한 나머지 청구 부분은 모두 각하되었습니다. 소송비용은 원고들이 4/5를, 피고가 나머지 1/5를 부담하게 되었습니다.

결론

법원은 임차인들이 이의 제기를 금지하는 조항이 임대인의 설명의무 위반으로 무효임을 주장하는 것을 받아들여 해당 조항의 무효를 확인했습니다. 그러나 임대인이 이미 시정 의사를 밝히거나 임차인들이 무효임을 명확히 주장 및 입증하지 않은 다른 조항들에 대해서는 법적 다툼이 해소되었다고 보아 '확인의 이익'이 없다는 이유로 청구를 받아들이지 않았습니다. 이는 약관의 일부가 무효라도 계약의 나머지 부분은 원칙적으로 유효하다는 법리에 따른 것으로, 임차인들이 주장한 계약 전체의 무효는 인정되지 않았습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건에서는 주로 약관의 규제에 관한 법률(약관규제법)​과 '확인의 이익' 법리가 적용되었습니다. 약관규제법은 계약의 한쪽 당사자가 여러 명의 상대방과 계약을 체결하기 위해 미리 마련한 계약 내용을 '약관'으로 정의하고 있습니다(제2조 제1호). 사업자는 약관의 중요한 내용을 고객이 이해할 수 있도록 설명해야 하며(제3조 제3항), 이를 위반한 경우 해당 약관을 계약 내용으로 주장할 수 없습니다(제3조 제4항). 본 사건에서 임대인이 임차인들에게 이의금지 규정에 대해 아무런 설명을 하지 않아 이 조항은 설명의무 위반으로 무효가 되었습니다. 또한 약관의 일부 조항이 무효이더라도 계약은 나머지 부분만으로 원칙적으로 유효하게 존속하며, 유효한 부분만으로는 계약 목적 달성이 불가능하거나 한쪽 당사자에게 부당하게 불리할 경우에만 계약 전체가 무효가 된다는 약관규제법 제16조가 적용되었습니다. '확인의 이익'은 소송에서 원고의 권리나 법률상 지위에 현존하는 불안이나 위험이 있고 이를 제거하기 위해 확인 판결이 가장 유효하고 적절한 수단일 때 인정되는 요건입니다. 당사자 사이에 다툼이 없거나 상대방이 이미 권리관계에 대한 시정 의사를 명확히 밝혀 법적 불안정이 해소된 경우에는 확인의 이익이 없다고 판단되어 청구가 각하될 수 있습니다. 이 사건에서 임대인이 다른 조항들에 대해 변경 의사를 밝혔을 때는 확인의 이익이 부정되었으나, 이의금지 규정에 대해서는 사실상 삭제를 거부하여 확인의 이익이 인정되었습니다.

참고 사항

계약을 체결할 때는 특히 임대 기간, 분양 전환 조건, 분양가 산정 방식, 계약 변경 시 이의 제기 가능 여부 등 핵심 조항들을 꼼꼼히 확인하고 그 의미를 충분히 이해하는 것이 중요합니다. 사업자가 약관의 중요한 내용을 충분히 설명하지 않았다면 해당 조항은 계약 내용으로 주장될 수 없으므로 설명이 부족했다고 판단될 경우 이를 적극적으로 주장할 수 있습니다. 약관의 일부 조항이 불공정하거나 설명 의무를 위반하여 무효로 확인되더라도 계약 전체가 무효가 되는 것이 아니라 해당 조항만 무효가 되고 나머지 유효한 부분으로 계약이 유지될 수 있습니다. 다만 무효인 조항이 없다면 계약 목적 달성이 불가능하거나 한쪽 당사자에게 부당하게 불리할 경우에는 계약 전체가 무효가 될 수도 있습니다. 당사자 간에 특정 조항에 대한 다툼이 없거나 상대방이 이미 수정 의사를 밝힌 경우에는 법적 불안정이 해소되었다고 보아 소송을 제기해도 각하될 수 있습니다.