기타 민사사건
이 사건은 A건물 건축주이자 분양자인 주식회사 B가 분양계약서에 포함된 약정을 근거로 10년간 건물 관리인 지위를 주장하며 관리 업무를 수행해온 상황입니다. 이에 원고들인 A건물 구분소유자들이 해당 약정이 약관규제법과 집합건물법에 위배되어 무효이며 B의 관리인 임기가 이미 종료되었다며 관리인 지위 부존재 확인을 청구했습니다. 법원은 분양계약서상의 해당 약정이 집합건물법상 관리인 임기(2년)를 초과하고, 약관규제법상 사업자의 설명의무를 위반하고 고객에게 부당하게 불리한 약관으로서 무효라고 판단했습니다. 나아가, 설령 약정을 2년 임기로 수정하여 유효하다고 보더라도 임기 만료 후 오랜 시간이 지났고, B가 계속 관리인 직무를 수행할 급박한 사정이 없으며, 이해상충 문제 등으로 인해 관리인 지위가 없다고 최종 판결했습니다.
주식회사 B는 A건물의 건축주이자 분양자로서 2017년 10월 25일경 건물 사용승인 이후 현재까지 건물관리업체와 위탁계약을 체결하며 관리인 업무를 수행해왔습니다. 이는 분양계약서에 '10년(하자보수기간) 동안 B가 관리인으로서 관리한다'는 부동문자 약정(이 사건 약정)에 근거한 것이었습니다. 그러나 A건물 구분소유자들 중 일부는 2019년 10월 5일 B가 관리인 선임을 위한 총회를 개최하지 않는다는 이유로 임시총회를 열어 임시 관리인을 선임했습니다. 이에 B는 해당 임시총회 결의가 절차 하자와 의결정족수 미달로 무효임을 주장하며 소송을 제기했고, 2020년 9월 9일 무효 판결이 확정되었습니다. 이후 원고들인 구분소유자들은 B가 이 사건 약정을 통해 관리인으로 선임된 것은 무효이며, 설령 유효하더라도 이미 2년의 임기가 종료되었으므로 B가 관리인 지위에 있지 않음을 확인해달라는 소송을 제기하게 되었습니다. 피고인 관리단은 B의 관리인 선임이 적법한 서면결의이며, 임기 만료 후에도 긴급한 사무 처리를 위해 직무를 계속 수행할 수 있다고 주장하며 맞섰습니다.
이 사건의 주요 쟁점은 다음과 같습니다. 첫째, 분양계약서에 부동문자로 기재된 관리인 선임 약정이 약관규제법상 무효인지, 즉 사업자의 설명의무 위반 또는 신의성실의 원칙에 반하여 공정성을 잃은 약관에 해당하는지 여부입니다. 둘째, 해당 약정이 집합건물법 제24조 제2항에서 정한 관리인 임기 2년의 강행규정을 위반하여 무효인지 여부입니다. 셋째, 설령 약정이 일부 유효하다고 보더라도 임기 만료된 관리인에게 민법 제691조를 유추하여 긴급 사무처리 권한이 인정되는지 여부입니다. 마지막으로, 분양자인 B와 구분소유자들 간의 이해상충 관계가 B의 관리인 지위 유지에 미치는 영향입니다.
법원은 주식회사 B가 피고 A관리단의 관리인 지위에 있지 아니함을 확인하며, 소송비용은 피고가 부담하도록 판결했습니다.
법원은 이 사건 약정이 집합건물법상 관리인의 최대 임기인 2년을 10년으로 정해 강행규정을 위반했고, 분양자인 B가 거래상 우월한 지위를 남용하여 수분양자인 구분소유자들의 피선거권 및 의결권을 과도하게 침해하는 불공정한 약관에 해당하므로 무효라고 판단했습니다. 또한, 설령 약정을 관리인 임기 2년의 범위에서 유효하다고 수정 해석하더라도 B의 임기가 이미 종료된 지 상당한 시간이 경과했고, 후임 관리인 선임 전까지 B가 관리인 직무를 계속 수행해야 할 급박한 사정이 인정되지 않는다고 보았습니다. 더욱이 B가 전체 전유면적의 약 48%를 소유하며 주차장을 운영하고 다른 구분소유자들과 관리비 산정 방식 등으로 갈등이 있어 이해관계가 상반되므로, 전임 관리인으로서 업무 수행이 부적합하다고 결론 내렸습니다. 따라서 B는 더 이상 관리인의 지위에 있지 않다고 최종 판단했습니다.
이 사건에 적용된 주요 법령과 법리는 다음과 같습니다.
비슷한 상황에 처했을 때 다음 사항들을 참고하실 수 있습니다. 첫째, 집합건물의 분양계약서에 관리인 선임이나 관리 주체에 관한 내용이 포함되어 있다면 그 내용을 꼼꼼히 확인하고 이해해야 합니다. 특히 관리인의 임기를 장기간으로 정하는 약정은 집합건물법상의 강행규정인 관리인 임기(2년)를 위반할 여지가 크므로 주의 깊게 살펴봐야 합니다. 둘째, 분양계약서 내용이 약관에 해당하고 중요한 사항임에도 분양자로부터 충분한 설명을 듣지 못했거나 고객에게 부당하게 불리하다고 판단되면 약관규제법에 따라 해당 약관 조항의 무효를 다툴 수 있습니다. 셋째, 집합건물의 관리인 임기는 원칙적으로 2년으로 제한되며, 임기가 만료된 관리인은 후임 관리인이 선임될 때까지 급박한 사정이 없는 한 계속해서 직무를 수행할 권한이 인정되기 어렵다는 점을 알아두어야 합니다. 넷째, 분양자와 구분소유자들 사이에 관리비 산정, 하자 보수 등 이해관계가 상충될 수 있으므로, 분양자가 관리인의 지위를 겸하는 경우 발생할 수 있는 문제들을 미리 숙지하고, 관리단 집회를 통해 적절한 관리인을 선임하는 것이 중요합니다. 마지막으로, 관리단 구성원들은 집합건물법 및 관리규약에 따라 적법한 절차를 통해 관리인을 선임하고 건전한 관리단 운영을 위해 노력해야 합니다.
서울남부지방법원 2018
김재문 변호사 서울남부지방법원 2021
조인명 변호사 인천지방법원 2020
정종하 변호사 수원지방법원안양지원 2020
최거훈 변호사 
