이호근 변호사

지역주택조합 가입계약 무효 주장과 부당이득 반환 청구 사건

원고는 피고 지역주택조합과 아파트 공급을 위한 조합가입계약을 체결하고 분담금을 납부했습니다. 이후 원고는 이 가입계약이 총회 결의 흠결, 대표권 흠결, 기망, 채무불이행 등의 이유로 무효 또는 취소, 해제되었거나 청약철회 대상이라고 주장하며, 납부한 분담금 등의 부당이득 반환을 청구했습니다. 그러나 법원은 원고의 모든 주장을 기각했습니다. ### 관련 당사자 - 원고 A: 지역주택조합에 가입하여 아파트를 공급받기로 한 조합원 - 피고 B지역주택조합: 아산시 C 일대 아파트 건설 사업을 시행하는 지역주택조합 ### 분쟁 상황 피고 B지역주택조합은 2017년 아산시장으로부터 설립인가를 받아 아파트 건설 사업을 진행 중이었습니다. 원고 A는 2021년 2월경 피고 조합과 조합가입계약을 맺고, 총 조합원분담금 224,138,000원과 업무대행비 9,000,000원을 납부하기로 하고 74A 타입 D호 아파트를 공급받기로 했습니다. 당시 피고는 원고에게 특정 내용을 담은 '안심보장증서'를 교부했습니다. 원고는 이 계약에 따라 조합원분담금 등으로 총 107,820,000원을 납부했으며, 그중 중도금 4,000만 원은 E조합에서 대출받아 납부했습니다. 이후 원고는 2023년 6월 13일 이 대출원금과 이자 264,260원을 합한 40,264,260원을 상환했습니다. 그러나 원고는 이후 이 가입계약이 무효이거나 취소, 해제, 청약철회되어야 한다고 주장하며 피고에게 납입금 총 108,084,260원(납입금 107,820,000원 + 중도금 이자 264,260원) 및 그 지연손해금을 반환하라는 소송을 제기했습니다. 원고는 구체적으로 다음 다섯 가지 주장을 했습니다. 1. **총회 결의 흠결로 인한 무효**: 조합의 자산 처분에 해당하는 동·호수 확정 지정 및 안심보장약정이 총회 결의 없이 이루어졌으므로 민법 제276조 제1항에 따라 무효이며, 민법 제137조에 의해 가입계약 전체가 무효라고 주장했습니다. 2. **대표권 흠결로 인한 무효**: 피고의 감사 F이 조합장 직무대행자라고 속여 계약을 체결했으므로 이는 권한 없는 자의 행위로 무효라고 주장했습니다. 3. **기망을 이유로 한 취소**: 피고가 동·호수 변경 가능성, 안심보장약정의 총회 결의 부존재, 토지확보율 등에 대한 중요한 사실을 원고에게 알리지 않아 원고를 속였으므로, 이 사건 소장 부본 송달로 계약을 취소한다고 주장했습니다. 4. **채무불이행을 이유로 한 해제**: 피고가 원고 명의의 브릿지대출 이자 납부 의무를 이행하지 않았고, 원고를 조합 관련 정보 카페에서 배제하는 등 채무를 불이행했으므로 계약을 해제한다고 주장했습니다. 5. **방문판매법에 따른 청약철회**: 이 가입계약이 피고 홍보직원의 전화 권유로 이루어진 '전화권유판매'에 해당하므로, 청약철회권을 행사하여 계약을 철회한다고 주장했습니다. ### 핵심 쟁점 지역주택조합 가입계약의 무효 또는 취소, 해제, 청약철회 여부 및 이에 따른 부당이득 반환 청구권의 인정 여부가 핵심 쟁점입니다. 특히, 총회 결의 없는 동·호수 지정 및 안심보장약정의 효력, 대표권 흠결, 기망 행위, 채무불이행, 그리고 방문판매법상 청약철회권 행사 여부가 주요 쟁점으로 다뤄졌습니다. ### 법원의 판단 법원은 원고의 청구를 전부 기각했으며, 소송 비용은 원고가 부담하도록 결정했습니다. 이는 원고가 주장한 가입계약의 무효, 취소, 해제 또는 청약철회 주장을 받아들이지 않은 결과입니다. ### 결론 법원은 원고가 주장한 여러 무효, 취소, 해제 사유나 청약철회 사유가 인정되지 않는다고 판단하여, 피고 지역주택조합이 원고에게 부당이득금을 반환할 의무가 없다고 결론 내렸습니다. 따라서 원고는 납부한 분담금 108,084,260원 및 그에 대한 지연손해금을 돌려받을 수 없게 되었습니다. ### 연관 법령 및 법리 이 사건은 지역주택조합 가입계약의 효력과 관련된 다양한 민법상 원칙 및 특별법 규정이 쟁점이 되었습니다. 1. **민법 제137조 (일부무효의 특칙)**​: 법률행위의 일부가 무효인 경우 원칙적으로 그 전부가 무효가 됩니다. 다만, 무효 부분이 없었더라도 나머지 부분으로 법률행위를 했을 것이라고 인정될 때는 그 나머지 부분은 유효로 남을 수 있습니다. 원고는 동·호수 확정 지정이나 안심보장약정이 총회 결의 없이 무효이므로, 이에 따라 가입계약 전체가 무효라고 주장했습니다. 이 조항은 계약의 일부가 무효일 때 나머지 부분이 어떻게 되는지를 판단하는 기준을 제시합니다. 2. **민법 제275조 (총유) 및 제276조 제1항 (총유물의 관리, 처분과 사원총회의 결의)**​: 법인이 아닌 사단, 즉 지역주택조합과 같은 단체에서 여러 사원(조합원)이 물건을 공동으로 소유하는 형태를 '총유'라고 합니다. 총유재산은 사원들 각자의 지분이 없고, 총유물에 대한 관리나 처분은 반드시 사원총회의 결의를 거쳐야 합니다. 원고는 동·호수 확정 지정 및 안심보장약정이 총유물(조합 자산, 조합원 권리 등)의 처분에 해당하는데도 총회 결의를 거치지 않아 무효라고 주장했습니다. 이는 지역주택조합의 운영과 관련하여 조합원 전체의 의사 결정 과정의 중요성을 보여주는 법리입니다. 3. **민법 제544조 (이행지체와 해제)**​: 계약 당사자 중 한쪽이 자신의 의무를 제때 이행하지 않는 경우(이행지체), 상대방은 합리적인 기간을 정해 이행을 요구하고, 그 기간 내에도 이행하지 않으면 계약을 해제할 수 있습니다. 다만, 채무자가 미리 이행하지 않겠다고 명확히 밝힌 경우에는 이행 요구 없이도 계약 해제가 가능합니다. 원고는 피고가 브릿지대출 이자를 납부하지 않았고, 조합 정보 접근 권한을 차단한 것을 채무불이행으로 보아 계약 해제를 주장했습니다. 이 조항은 계약 위반 시 계약 관계를 종료하고 손해배상 등을 청구할 수 있는 법적 근거가 됩니다. 이 판례의 결과는 원고의 이러한 법리 주장들이 개별적인 사실관계나 법적 요건을 충족하지 못했기 때문에 법원에서 받아들여지지 않았음을 시사합니다. ### 참고 사항 지역주택조합 가입을 고려할 때는 다음과 같은 점들을 면밀히 확인해야 합니다. * **총회 결의 여부 확인**: 동·호수 지정, 특정 조건 보장 등 중요한 약정의 경우, 해당 약정이 적법한 조합 총회 결의를 거쳐 이루어졌는지 반드시 확인해야 합니다. 총유물의 관리 및 처분은 총회 결의를 요하기 때문입니다. * **대표권 확인**: 계약을 체결하는 조합 임원이 적법한 대표권을 가지고 있는지 확인해야 합니다. 직책대행자가 서명하는 경우, 그 직무대행의 정당한 근거와 범위가 명확한지 확인하는 것이 좋습니다. * **중요 정보 고지 여부 확인**: 계약 체결 전에 조합의 토지확보율, 사업 계획 변경 가능성, 안심보장증서 등 중요한 약정의 법적 효력 등에 대해 조합 측으로부터 충분하고 정확한 정보를 받았는지 확인해야 합니다. 만약 중요한 사실을 고지받지 못했거나 허위 정보를 받은 경우 '기망'에 의한 계약 취소를 주장할 수 있는 근거가 될 수 있으나, 본 판례에서는 인정되지 않았습니다. * **계약 내용의 구체적 확인**: 중도금 대출 이자 납부 주체, 조합원 정보 접근 권한 등 계약서에 명시되지 않거나 모호한 부분은 미리 서면으로 확인하고 명확히 해두는 것이 좋습니다. * **청약철회 가능성 검토**: 방문판매법 등 특별법에 따른 청약철회권이 적용되는지 여부를 신중하게 검토해야 합니다. 전화 권유 등 특정 방식으로 계약이 이루어졌다면 해당 법률의 적용 여건을 충족하는지 확인해야 합니다. 본 판례에서는 원고의 청약철회 주장이 받아들여지지 않았습니다. 지역주택조합의 특성상 사업 진행의 불확실성이 크므로, 가입 전 신중한 검토와 함께 불리한 약정이나 명확하지 않은 부분이 있다면 반드시 해소하고 계약을 진행해야 합니다.

원고의 지역주택조합 가입 자격 미달로 인한 납입금 반환 요구 사건

원고 A가 지역주택조합 조합원 자격 요건을 갖추지 못했음에도 타인 명의로 조합에 가입하고 분담금 등을 납부한 후 해당 계약이 무효이거나 취소되어야 한다며 납입금 반환을 청구했으나 법원이 이를 기각한 사건입니다. ### 관련 당사자 - 원고 A: 지역주택조합 조합원 자격 요건을 충족하지 못한 상태에서 D의 명의를 빌려 조합에 가입한 후 납입금 반환을 청구한 사람 - 피고 B지역주택조합: 아산시 아파트 건설 사업을 시행하기 위해 설립된 지역주택조합으로, 원고 A로부터 납입금을 받은 당사자 - D: 원고 A가 조합 가입 시 명의를 빌린 사람 ### 분쟁 상황 원고 A는 피고 B지역주택조합에 가입하기 위해 D의 명의를 빌려 계약을 체결하고 조합원 분담금 및 업무대행비로 총 52,380,000원을 납부했습니다. 그러나 원고 A는 조합설립인가 신청일 기준으로 해당 지역에 6개월 이상 거주해야 하는 주택법상 조합원 자격 요건을 갖추지 못했습니다. 원고는 주택법 위반으로 인한 계약의 원시적 불능 또는 피고의 기망 및 착오로 인해 계약이 무효화되거나 취소되어야 한다고 주장하며 납입금 반환을 청구했습니다. ### 핵심 쟁점 1. 조합원 자격 요건을 갖추지 못한 자가 타인 명의로 지역주택조합에 가입한 계약이 주택법 위반으로 원시적 불능에 해당하여 무효인지 여부 2. 조합이 조합원 자격 결격자에게 명의차용을 적극 권유하여 기망하거나 착오를 유발했다고 볼 수 있는지 여부 3. 위와 같은 사유로 납부한 분담금 등을 부당이득으로 반환받을 수 있는지 여부 ### 법원의 판단 원고의 청구를 기각하고 소송비용은 원고가 부담하도록 판결했습니다. ### 결론 법원은 원고 A가 지역주택조합원 자격 요건을 충족하지 못했음에도 D의 명의를 빌려 조합에 가입한 사실, 그리고 원고 A가 조합설립인가 신청일인 2017년 6월 5일 현재 해당 지역에 6개월 이상 거주해야 하는 요건을 갖추지 못했음을 기초 사실로 인정했습니다. 이러한 기초 사실과 주택법 관련 규정을 바탕으로, 원고가 주장한 계약의 원시적 불능으로 인한 무효 및 피고의 기망 또는 착오를 이유로 한 취소 주장을 받아들이지 않았습니다. 구체적인 판결 이유는 제시되지 않았으나, 일반적으로 주택법이 정한 자격 요건은 엄격하게 해석되며 부정한 방법으로 조합원 지위를 얻으려 한 행위에 대해서는 법적 보호를 받기 어렵다는 법리가 적용되었을 것으로 예상됩니다. 결과적으로 법원은 원고의 납입금 반환 청구를 기각했습니다. ### 연관 법령 및 법리 이 사건과 관련하여 중요한 법률은 다음과 같습니다. 1. 주택법 제11조 제7항, 주택법 시행령 제21조 제1항 제1호 및 주택법 제2조 제11호 가목 (지역주택조합 조합원 자격 요건): 이 조항들은 지역주택조합의 조합원이 되기 위한 기본적인 자격 요건을 규정하고 있습니다. 핵심은 특정 지역에 일정 기간(예: 6개월 이상) 거주해야 한다는 점입니다. 이 사건에서 원고 A는 조합설립인가 신청일인 2017년 6월 5일 기준으로 이 요건(대전광역시, 충청남도 및 세종특별자치시에 6개월 이상 계속하여 거주)을 충족하지 못했습니다. 조합원 자격은 강행규정으로, 이를 충족하지 못하면 조합원으로서의 지위를 얻을 수 없습니다. 2. 주택법 제65조 제1항 및 제2항 (부정한 방법으로 주택 공급 지위 취득 금지 및 계약의 무효/취소): 주택법 제65조 제1항은 누구든지 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 주택 공급을 받을 수 있는 지위 또는 주택을 공급받아서는 안 된다고 명시합니다. 이는 주택 공급 질서를 확립하고 투기 등을 방지하려는 목적입니다. 같은 조 제2항 제2호는 사업주체가 이 규정을 위반하여 부정한 방법으로 지위를 얻은 자에 대해 그 주택 공급을 신청할 수 있는 지위를 무효로 하거나 이미 체결된 주택의 공급계약을 취소해야 한다고 정하고 있습니다. 원고 A는 자신이 조합원 자격이 없음을 알면서도 타인(D)의 명의를 빌려 조합에 가입 신청을 한 것으로, 이는 주택법 제65조 제1항에서 금지하는 '부정한 방법'에 해당될 수 있습니다. 법원은 이러한 부정한 행위를 통해 얻은 지위에 대해 법적 보호를 제공하지 않는다는 원칙에 따라 원고의 주장을 받아들이지 않은 것으로 해석됩니다. 즉, 스스로 법을 위반하여 맺은 계약의 무효를 주장하며 그로 인해 얻은 이득의 반환을 청구하는 것은 신의성실의 원칙이나 법의 보호 대상이 아니라고 본 것입니다. ### 참고 사항 1. 조합원 자격 요건의 철저한 확인: 지역주택조합 가입을 고려할 때는 주택법 및 해당 조합의 규약에서 정한 조합원 자격 요건(거주 기간, 무주택 요건 등)을 본인이 정확히 충족하는지 반드시 사전에 확인해야 합니다. 자격 요건을 충족하지 못하면 계약이 무효가 되거나 취소될 수 있으며 납입금을 돌려받기 어려울 수 있습니다. 2. 명의차용의 위험성: 본인 명의로 조합원 자격 요건을 충족하지 못해 타인의 명의를 빌려 조합에 가입하는 행위(명의신탁)는 주택법에서 금지하는 '부정한 방법'에 해당할 수 있습니다. 이러한 행위로 체결된 계약은 법적으로 보호받기 어렵고 납입금을 회수하지 못할 위험이 매우 큽니다. 3. 계약 전 충분한 정보 습득: 지역주택조합은 일반 아파트 분양과 달리 사업 진행 과정에서 예상치 못한 변수가 많고, 조합원에게 높은 책임이 따를 수 있습니다. 가입 전에 조합의 사업 계획, 토지 확보율, 재정 상태, 추진위원회 또는 업무대행사의 신뢰성 등을 면밀히 검토하고 충분한 정보를 얻는 것이 중요합니다. 4. 피고의 기망 또는 착오 주장의 한계: 조합원이 스스로 자격 요건을 확인하지 않고 명의를 빌려 가입한 경우, 나중에 조합 측의 기망이나 착오를 이유로 계약의 무효나 취소를 주장하더라도 법원에서 쉽게 인정되지 않을 수 있습니다. 특히 법령상 명시된 자격 요건은 가입자 스스로가 확인할 책임이 크다고 봅니다.

지역주택조합 가입 후 분담금 반환을 요구한 소송 사건

원고 A는 B지역주택조합과 조합가입계약을 체결하고 분담금 및 중도금 대출이자를 납부했습니다. 이후 원고는 조합가입계약이 강행법규 위반, 총회 결의 흠결, 대표권한 흠결 등으로 무효이거나 기망, 채무불이행 등을 이유로 취소 또는 해제되었으므로 납부한 금액 68,279,080원을 돌려달라고 피고 지역주택조합에 청구했습니다. 하지만 법원은 원고의 모든 주장을 받아들이지 않고 원고의 청구를 기각했습니다. ### 관련 당사자 - 원고 A: B지역주택조합에 가입하여 아파트를 분양받으려 했던 조합원 - 피고 B지역주택조합: 아산시 C 일대에 아파트를 신축하는 사업을 추진하기 위해 설립된 지역주택조합 ### 분쟁 상황 원고 A는 2021년 9월 1일 피고 B지역주택조합과 조합가입계약을 체결하고, 분담금 68,020,000원과 중도금 대출이자 259,080원을 납부했습니다. 계약 체결 당시 피고로부터 사업이 무산될 경우 납부한 분담금 전액을 환불해 주겠다는 내용의 안심보장증서(환불 약정)를 교부받았습니다. 이후 원고는 피고가 주택법 등 강행법규를 위반하여 계약이 무효이거나, 총회 결의 없이 총유물 처분행위를 했거나, 대표권한 없는 자가 계약을 체결하여 무효라고 주장했습니다. 또한 피고가 동호수 지정 절차, 환불 약정의 유효성 등에 대해 제대로 고지하지 않아 기망했으며, 중도금 대출이자 납부 의무를 불이행하고 원고의 정보 접근권을 막아 채무불이행에 해당한다고 주장했습니다. 더 나아가 피고 홍보직원의 전화 유인으로 인한 계약이므로 방문판매법상 청약 철회가 가능하다고도 주장하며, 기 납부한 분담금과 이자 총 68,279,080원의 반환을 요구했습니다. ### 핵심 쟁점 이 사건 조합가입계약이 강행법규 위반, 총유물 처분행위에 필요한 총회 결의 흠결, 대표권한 흠결 등으로 무효인지, 또는 피고의 기망으로 인한 취소, 피고의 채무불이행으로 인한 해제, 혹은 청약 의사표시 철회에 해당하는지 여부가 쟁점이었습니다. ### 법원의 판단 법원은 원고의 청구를 모두 기각하고 소송비용은 원고가 부담하도록 결정했습니다. ### 결론 법원은 원고가 주장한 강행법규 위반, 총회 결의 흠결, 대표권한 흠결로 인한 계약 무효 주장을 모두 인정하지 않았습니다. 또한 피고의 기망 행위가 없었으므로 계약 취소 사유가 되지 않고, 피고의 채무불이행으로 인한 계약 해제 사유도 없다고 판단했습니다. 마지막으로 지역주택조합 가입 계약은 방문판매 등에 관한 법률이 적용되는 청약으로 볼 수 없어 청약 철회도 불가능하다고 보았습니다. 이에 따라 원고의 분담금 반환 청구는 이유 없다고 결론 내렸습니다. ### 연관 법령 및 법리 1. **주택법 제11조의3 제8항, 제11조의4 제1항, 제11조의5 및 주택법 시행규칙 제7조의4 제2항 (강행법규 위반)**​: 이 조항들은 지역주택조합의 조합원 자격 요건, 조합원 모집, 사업 계획 승인 등에 관한 규정입니다. 강행법규는 당사자들의 의사와 관계없이 반드시 지켜야 하는 법규를 의미합니다. 이 사건에서 원고는 피고가 이 조항들을 위반하여 계약이 무효라고 주장했으나, 법원은 원고가 주장하는 위반 사유만으로는 계약 전체를 무효로 볼 만한 중대한 위반으로 인정하지 않았습니다. 2. **민법 제275조, 제276조 제1항 (총유물의 처분행위)**​: 지역주택조합과 같은 비법인 사단의 재산은 '총유물'에 해당하며, 총유물의 보존, 관리 및 처분은 사원총회의 결의에 의해야 합니다. 원고는 동호수 지정 및 환불 약정이 총회 결의 없이 이루어져 총유물 처분행위로서 무효라고 주장했습니다. 그러나 법원은 동호수 지정은 조합원에게 특정 동호수를 배정받을 권리를 부여하는 것일 뿐 총유물의 직접적인 처분 행위로 볼 수 없다고 판단했습니다. 환불 약정 역시 조건부 채무 부담 약정에 불과하므로 총유물 처분으로 보지 않았습니다. 3. **민법 제134조 (대표권한 흠결)**​: 대표권한이 없는 사람이 한 법률행위는 원칙적으로 무효입니다. 다만, 상대방이 그 사람에게 대표권이 있다고 믿을 만한 정당한 이유가 있었고 본인이 그 사실을 알았거나 알 수 있었을 때에는 표현대리가 성립하여 유효할 수 있습니다. 또한 본인이 나중에 그 행위를 인정(추인)하면 유효해집니다. 법원은 원고가 주장한 피고 감사의 대표권한 흠결 주장을 받아들이지 않았습니다. 4. **민법 제110조 (기망으로 인한 취소)**​: 타인의 기망 행위(속이는 행위)로 인해 착오에 빠져 계약을 체결한 경우, 계약을 취소할 수 있습니다. 기망 행위는 적극적인 거짓말뿐만 아니라 중요한 사실을 알리지 않는 부작위(침묵)도 포함될 수 있습니다. 그러나 법원은 피고가 원고를 기망했다고 인정할 만한 증거가 부족하다고 판단하여 원고의 계약 취소 주장을 받아들이지 않았습니다. 5. **민법 제544조 (채무불이행으로 인한 해제)**​: 계약 당사자 중 한쪽이 계약상의 의무를 이행하지 않을 때, 상대방은 상당한 기간을 정하여 그 의무의 이행을 최고(독촉)하고, 그럼에도 불구하고 이행하지 않으면 계약을 해제할 수 있습니다. 법원은 피고가 브릿지대출 이자 납부 의무를 불이행했다는 원고의 주장을 인정하지 않았고, '네이버 카페'에서 원고를 배제한 행위 역시 계약 해제 사유로 볼 만한 중대한 채무불이행으로 판단하지 않았습니다. 6. **방문판매 등에 관한 법률 제2조, 제8조 제1항 (청약 철회)**​: 방문판매법은 방문판매, 전화권유판매 등 특정한 방식으로 이루어진 거래에 대해 소비자의 청약 철회권(일정 기간 내 계약을 취소할 수 있는 권리)을 보장합니다. 그러나 법원은 지역주택조합의 조합원 모집 행위가 방문판매법상 '판매'에 해당한다고 보기 어렵고, 따라서 이 법에 따른 청약 철회권을 행사할 수 없다고 판단했습니다. ### 참고 사항 지역주택조합 가입 계약은 일반적인 아파트 분양 계약과 달리 조합원 지위를 얻는 특수한 성격을 가집니다. 따라서 계약 체결 전 다음 사항들을 면밀히 확인하는 것이 중요합니다. 첫째, 조합 가입 시 주택법상 조합원 자격 요건을 충족하는지 정확히 확인해야 합니다. 둘째, 안심보장증서나 환불 약정 등 특별한 약정을 체결할 경우, 해당 약정이 총회 결의를 거쳐 적법하게 이루어진 것인지, 실제로 이행 가능한 약정인지 신중하게 검토해야 합니다. 셋째, 조합의 사업 추진 현황, 토지 확보율, 건축 심의 진행 상황 등 중요한 정보를 충분히 확인하고, 조합 측이 고지해야 할 의무를 다했는지 살펴야 합니다. 넷째, 계약을 체결하는 사람이 조합을 대표할 권한이 있는 사람인지 확인해야 합니다. 다섯째, 지역주택조합 가입 계약은 일반적으로 '방문판매 등에 관한 법률'이 적용되는 청약으로 보지 않으므로, 이 법에 따른 청약 철회는 어렵다는 점을 인지해야 합니다. 조합의 채무불이행을 주장하며 계약을 해제하려면, 채무불이행의 내용이 계약의 중요한 부분을 차지하는지, 그리고 상당한 기간을 정하여 이행을 최고했음에도 이행되지 않았는지 등 법적 요건을 충족하는지 확인해야 합니다.

지역주택조합 가입계약 무효 주장과 부당이득 반환 청구 사건

원고는 피고 지역주택조합과 아파트 공급을 위한 조합가입계약을 체결하고 분담금을 납부했습니다. 이후 원고는 이 가입계약이 총회 결의 흠결, 대표권 흠결, 기망, 채무불이행 등의 이유로 무효 또는 취소, 해제되었거나 청약철회 대상이라고 주장하며, 납부한 분담금 등의 부당이득 반환을 청구했습니다. 그러나 법원은 원고의 모든 주장을 기각했습니다. ### 관련 당사자 - 원고 A: 지역주택조합에 가입하여 아파트를 공급받기로 한 조합원 - 피고 B지역주택조합: 아산시 C 일대 아파트 건설 사업을 시행하는 지역주택조합 ### 분쟁 상황 피고 B지역주택조합은 2017년 아산시장으로부터 설립인가를 받아 아파트 건설 사업을 진행 중이었습니다. 원고 A는 2021년 2월경 피고 조합과 조합가입계약을 맺고, 총 조합원분담금 224,138,000원과 업무대행비 9,000,000원을 납부하기로 하고 74A 타입 D호 아파트를 공급받기로 했습니다. 당시 피고는 원고에게 특정 내용을 담은 '안심보장증서'를 교부했습니다. 원고는 이 계약에 따라 조합원분담금 등으로 총 107,820,000원을 납부했으며, 그중 중도금 4,000만 원은 E조합에서 대출받아 납부했습니다. 이후 원고는 2023년 6월 13일 이 대출원금과 이자 264,260원을 합한 40,264,260원을 상환했습니다. 그러나 원고는 이후 이 가입계약이 무효이거나 취소, 해제, 청약철회되어야 한다고 주장하며 피고에게 납입금 총 108,084,260원(납입금 107,820,000원 + 중도금 이자 264,260원) 및 그 지연손해금을 반환하라는 소송을 제기했습니다. 원고는 구체적으로 다음 다섯 가지 주장을 했습니다. 1. **총회 결의 흠결로 인한 무효**: 조합의 자산 처분에 해당하는 동·호수 확정 지정 및 안심보장약정이 총회 결의 없이 이루어졌으므로 민법 제276조 제1항에 따라 무효이며, 민법 제137조에 의해 가입계약 전체가 무효라고 주장했습니다. 2. **대표권 흠결로 인한 무효**: 피고의 감사 F이 조합장 직무대행자라고 속여 계약을 체결했으므로 이는 권한 없는 자의 행위로 무효라고 주장했습니다. 3. **기망을 이유로 한 취소**: 피고가 동·호수 변경 가능성, 안심보장약정의 총회 결의 부존재, 토지확보율 등에 대한 중요한 사실을 원고에게 알리지 않아 원고를 속였으므로, 이 사건 소장 부본 송달로 계약을 취소한다고 주장했습니다. 4. **채무불이행을 이유로 한 해제**: 피고가 원고 명의의 브릿지대출 이자 납부 의무를 이행하지 않았고, 원고를 조합 관련 정보 카페에서 배제하는 등 채무를 불이행했으므로 계약을 해제한다고 주장했습니다. 5. **방문판매법에 따른 청약철회**: 이 가입계약이 피고 홍보직원의 전화 권유로 이루어진 '전화권유판매'에 해당하므로, 청약철회권을 행사하여 계약을 철회한다고 주장했습니다. ### 핵심 쟁점 지역주택조합 가입계약의 무효 또는 취소, 해제, 청약철회 여부 및 이에 따른 부당이득 반환 청구권의 인정 여부가 핵심 쟁점입니다. 특히, 총회 결의 없는 동·호수 지정 및 안심보장약정의 효력, 대표권 흠결, 기망 행위, 채무불이행, 그리고 방문판매법상 청약철회권 행사 여부가 주요 쟁점으로 다뤄졌습니다. ### 법원의 판단 법원은 원고의 청구를 전부 기각했으며, 소송 비용은 원고가 부담하도록 결정했습니다. 이는 원고가 주장한 가입계약의 무효, 취소, 해제 또는 청약철회 주장을 받아들이지 않은 결과입니다. ### 결론 법원은 원고가 주장한 여러 무효, 취소, 해제 사유나 청약철회 사유가 인정되지 않는다고 판단하여, 피고 지역주택조합이 원고에게 부당이득금을 반환할 의무가 없다고 결론 내렸습니다. 따라서 원고는 납부한 분담금 108,084,260원 및 그에 대한 지연손해금을 돌려받을 수 없게 되었습니다. ### 연관 법령 및 법리 이 사건은 지역주택조합 가입계약의 효력과 관련된 다양한 민법상 원칙 및 특별법 규정이 쟁점이 되었습니다. 1. **민법 제137조 (일부무효의 특칙)**​: 법률행위의 일부가 무효인 경우 원칙적으로 그 전부가 무효가 됩니다. 다만, 무효 부분이 없었더라도 나머지 부분으로 법률행위를 했을 것이라고 인정될 때는 그 나머지 부분은 유효로 남을 수 있습니다. 원고는 동·호수 확정 지정이나 안심보장약정이 총회 결의 없이 무효이므로, 이에 따라 가입계약 전체가 무효라고 주장했습니다. 이 조항은 계약의 일부가 무효일 때 나머지 부분이 어떻게 되는지를 판단하는 기준을 제시합니다. 2. **민법 제275조 (총유) 및 제276조 제1항 (총유물의 관리, 처분과 사원총회의 결의)**​: 법인이 아닌 사단, 즉 지역주택조합과 같은 단체에서 여러 사원(조합원)이 물건을 공동으로 소유하는 형태를 '총유'라고 합니다. 총유재산은 사원들 각자의 지분이 없고, 총유물에 대한 관리나 처분은 반드시 사원총회의 결의를 거쳐야 합니다. 원고는 동·호수 확정 지정 및 안심보장약정이 총유물(조합 자산, 조합원 권리 등)의 처분에 해당하는데도 총회 결의를 거치지 않아 무효라고 주장했습니다. 이는 지역주택조합의 운영과 관련하여 조합원 전체의 의사 결정 과정의 중요성을 보여주는 법리입니다. 3. **민법 제544조 (이행지체와 해제)**​: 계약 당사자 중 한쪽이 자신의 의무를 제때 이행하지 않는 경우(이행지체), 상대방은 합리적인 기간을 정해 이행을 요구하고, 그 기간 내에도 이행하지 않으면 계약을 해제할 수 있습니다. 다만, 채무자가 미리 이행하지 않겠다고 명확히 밝힌 경우에는 이행 요구 없이도 계약 해제가 가능합니다. 원고는 피고가 브릿지대출 이자를 납부하지 않았고, 조합 정보 접근 권한을 차단한 것을 채무불이행으로 보아 계약 해제를 주장했습니다. 이 조항은 계약 위반 시 계약 관계를 종료하고 손해배상 등을 청구할 수 있는 법적 근거가 됩니다. 이 판례의 결과는 원고의 이러한 법리 주장들이 개별적인 사실관계나 법적 요건을 충족하지 못했기 때문에 법원에서 받아들여지지 않았음을 시사합니다. ### 참고 사항 지역주택조합 가입을 고려할 때는 다음과 같은 점들을 면밀히 확인해야 합니다. * **총회 결의 여부 확인**: 동·호수 지정, 특정 조건 보장 등 중요한 약정의 경우, 해당 약정이 적법한 조합 총회 결의를 거쳐 이루어졌는지 반드시 확인해야 합니다. 총유물의 관리 및 처분은 총회 결의를 요하기 때문입니다. * **대표권 확인**: 계약을 체결하는 조합 임원이 적법한 대표권을 가지고 있는지 확인해야 합니다. 직책대행자가 서명하는 경우, 그 직무대행의 정당한 근거와 범위가 명확한지 확인하는 것이 좋습니다. * **중요 정보 고지 여부 확인**: 계약 체결 전에 조합의 토지확보율, 사업 계획 변경 가능성, 안심보장증서 등 중요한 약정의 법적 효력 등에 대해 조합 측으로부터 충분하고 정확한 정보를 받았는지 확인해야 합니다. 만약 중요한 사실을 고지받지 못했거나 허위 정보를 받은 경우 '기망'에 의한 계약 취소를 주장할 수 있는 근거가 될 수 있으나, 본 판례에서는 인정되지 않았습니다. * **계약 내용의 구체적 확인**: 중도금 대출 이자 납부 주체, 조합원 정보 접근 권한 등 계약서에 명시되지 않거나 모호한 부분은 미리 서면으로 확인하고 명확히 해두는 것이 좋습니다. * **청약철회 가능성 검토**: 방문판매법 등 특별법에 따른 청약철회권이 적용되는지 여부를 신중하게 검토해야 합니다. 전화 권유 등 특정 방식으로 계약이 이루어졌다면 해당 법률의 적용 여건을 충족하는지 확인해야 합니다. 본 판례에서는 원고의 청약철회 주장이 받아들여지지 않았습니다. 지역주택조합의 특성상 사업 진행의 불확실성이 크므로, 가입 전 신중한 검토와 함께 불리한 약정이나 명확하지 않은 부분이 있다면 반드시 해소하고 계약을 진행해야 합니다.

원고의 지역주택조합 가입 자격 미달로 인한 납입금 반환 요구 사건

원고 A가 지역주택조합 조합원 자격 요건을 갖추지 못했음에도 타인 명의로 조합에 가입하고 분담금 등을 납부한 후 해당 계약이 무효이거나 취소되어야 한다며 납입금 반환을 청구했으나 법원이 이를 기각한 사건입니다. ### 관련 당사자 - 원고 A: 지역주택조합 조합원 자격 요건을 충족하지 못한 상태에서 D의 명의를 빌려 조합에 가입한 후 납입금 반환을 청구한 사람 - 피고 B지역주택조합: 아산시 아파트 건설 사업을 시행하기 위해 설립된 지역주택조합으로, 원고 A로부터 납입금을 받은 당사자 - D: 원고 A가 조합 가입 시 명의를 빌린 사람 ### 분쟁 상황 원고 A는 피고 B지역주택조합에 가입하기 위해 D의 명의를 빌려 계약을 체결하고 조합원 분담금 및 업무대행비로 총 52,380,000원을 납부했습니다. 그러나 원고 A는 조합설립인가 신청일 기준으로 해당 지역에 6개월 이상 거주해야 하는 주택법상 조합원 자격 요건을 갖추지 못했습니다. 원고는 주택법 위반으로 인한 계약의 원시적 불능 또는 피고의 기망 및 착오로 인해 계약이 무효화되거나 취소되어야 한다고 주장하며 납입금 반환을 청구했습니다. ### 핵심 쟁점 1. 조합원 자격 요건을 갖추지 못한 자가 타인 명의로 지역주택조합에 가입한 계약이 주택법 위반으로 원시적 불능에 해당하여 무효인지 여부 2. 조합이 조합원 자격 결격자에게 명의차용을 적극 권유하여 기망하거나 착오를 유발했다고 볼 수 있는지 여부 3. 위와 같은 사유로 납부한 분담금 등을 부당이득으로 반환받을 수 있는지 여부 ### 법원의 판단 원고의 청구를 기각하고 소송비용은 원고가 부담하도록 판결했습니다. ### 결론 법원은 원고 A가 지역주택조합원 자격 요건을 충족하지 못했음에도 D의 명의를 빌려 조합에 가입한 사실, 그리고 원고 A가 조합설립인가 신청일인 2017년 6월 5일 현재 해당 지역에 6개월 이상 거주해야 하는 요건을 갖추지 못했음을 기초 사실로 인정했습니다. 이러한 기초 사실과 주택법 관련 규정을 바탕으로, 원고가 주장한 계약의 원시적 불능으로 인한 무효 및 피고의 기망 또는 착오를 이유로 한 취소 주장을 받아들이지 않았습니다. 구체적인 판결 이유는 제시되지 않았으나, 일반적으로 주택법이 정한 자격 요건은 엄격하게 해석되며 부정한 방법으로 조합원 지위를 얻으려 한 행위에 대해서는 법적 보호를 받기 어렵다는 법리가 적용되었을 것으로 예상됩니다. 결과적으로 법원은 원고의 납입금 반환 청구를 기각했습니다. ### 연관 법령 및 법리 이 사건과 관련하여 중요한 법률은 다음과 같습니다. 1. 주택법 제11조 제7항, 주택법 시행령 제21조 제1항 제1호 및 주택법 제2조 제11호 가목 (지역주택조합 조합원 자격 요건): 이 조항들은 지역주택조합의 조합원이 되기 위한 기본적인 자격 요건을 규정하고 있습니다. 핵심은 특정 지역에 일정 기간(예: 6개월 이상) 거주해야 한다는 점입니다. 이 사건에서 원고 A는 조합설립인가 신청일인 2017년 6월 5일 기준으로 이 요건(대전광역시, 충청남도 및 세종특별자치시에 6개월 이상 계속하여 거주)을 충족하지 못했습니다. 조합원 자격은 강행규정으로, 이를 충족하지 못하면 조합원으로서의 지위를 얻을 수 없습니다. 2. 주택법 제65조 제1항 및 제2항 (부정한 방법으로 주택 공급 지위 취득 금지 및 계약의 무효/취소): 주택법 제65조 제1항은 누구든지 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 주택 공급을 받을 수 있는 지위 또는 주택을 공급받아서는 안 된다고 명시합니다. 이는 주택 공급 질서를 확립하고 투기 등을 방지하려는 목적입니다. 같은 조 제2항 제2호는 사업주체가 이 규정을 위반하여 부정한 방법으로 지위를 얻은 자에 대해 그 주택 공급을 신청할 수 있는 지위를 무효로 하거나 이미 체결된 주택의 공급계약을 취소해야 한다고 정하고 있습니다. 원고 A는 자신이 조합원 자격이 없음을 알면서도 타인(D)의 명의를 빌려 조합에 가입 신청을 한 것으로, 이는 주택법 제65조 제1항에서 금지하는 '부정한 방법'에 해당될 수 있습니다. 법원은 이러한 부정한 행위를 통해 얻은 지위에 대해 법적 보호를 제공하지 않는다는 원칙에 따라 원고의 주장을 받아들이지 않은 것으로 해석됩니다. 즉, 스스로 법을 위반하여 맺은 계약의 무효를 주장하며 그로 인해 얻은 이득의 반환을 청구하는 것은 신의성실의 원칙이나 법의 보호 대상이 아니라고 본 것입니다. ### 참고 사항 1. 조합원 자격 요건의 철저한 확인: 지역주택조합 가입을 고려할 때는 주택법 및 해당 조합의 규약에서 정한 조합원 자격 요건(거주 기간, 무주택 요건 등)을 본인이 정확히 충족하는지 반드시 사전에 확인해야 합니다. 자격 요건을 충족하지 못하면 계약이 무효가 되거나 취소될 수 있으며 납입금을 돌려받기 어려울 수 있습니다. 2. 명의차용의 위험성: 본인 명의로 조합원 자격 요건을 충족하지 못해 타인의 명의를 빌려 조합에 가입하는 행위(명의신탁)는 주택법에서 금지하는 '부정한 방법'에 해당할 수 있습니다. 이러한 행위로 체결된 계약은 법적으로 보호받기 어렵고 납입금을 회수하지 못할 위험이 매우 큽니다. 3. 계약 전 충분한 정보 습득: 지역주택조합은 일반 아파트 분양과 달리 사업 진행 과정에서 예상치 못한 변수가 많고, 조합원에게 높은 책임이 따를 수 있습니다. 가입 전에 조합의 사업 계획, 토지 확보율, 재정 상태, 추진위원회 또는 업무대행사의 신뢰성 등을 면밀히 검토하고 충분한 정보를 얻는 것이 중요합니다. 4. 피고의 기망 또는 착오 주장의 한계: 조합원이 스스로 자격 요건을 확인하지 않고 명의를 빌려 가입한 경우, 나중에 조합 측의 기망이나 착오를 이유로 계약의 무효나 취소를 주장하더라도 법원에서 쉽게 인정되지 않을 수 있습니다. 특히 법령상 명시된 자격 요건은 가입자 스스로가 확인할 책임이 크다고 봅니다.

지역주택조합 가입 후 분담금 반환을 요구한 소송 사건

원고 A는 B지역주택조합과 조합가입계약을 체결하고 분담금 및 중도금 대출이자를 납부했습니다. 이후 원고는 조합가입계약이 강행법규 위반, 총회 결의 흠결, 대표권한 흠결 등으로 무효이거나 기망, 채무불이행 등을 이유로 취소 또는 해제되었으므로 납부한 금액 68,279,080원을 돌려달라고 피고 지역주택조합에 청구했습니다. 하지만 법원은 원고의 모든 주장을 받아들이지 않고 원고의 청구를 기각했습니다. ### 관련 당사자 - 원고 A: B지역주택조합에 가입하여 아파트를 분양받으려 했던 조합원 - 피고 B지역주택조합: 아산시 C 일대에 아파트를 신축하는 사업을 추진하기 위해 설립된 지역주택조합 ### 분쟁 상황 원고 A는 2021년 9월 1일 피고 B지역주택조합과 조합가입계약을 체결하고, 분담금 68,020,000원과 중도금 대출이자 259,080원을 납부했습니다. 계약 체결 당시 피고로부터 사업이 무산될 경우 납부한 분담금 전액을 환불해 주겠다는 내용의 안심보장증서(환불 약정)를 교부받았습니다. 이후 원고는 피고가 주택법 등 강행법규를 위반하여 계약이 무효이거나, 총회 결의 없이 총유물 처분행위를 했거나, 대표권한 없는 자가 계약을 체결하여 무효라고 주장했습니다. 또한 피고가 동호수 지정 절차, 환불 약정의 유효성 등에 대해 제대로 고지하지 않아 기망했으며, 중도금 대출이자 납부 의무를 불이행하고 원고의 정보 접근권을 막아 채무불이행에 해당한다고 주장했습니다. 더 나아가 피고 홍보직원의 전화 유인으로 인한 계약이므로 방문판매법상 청약 철회가 가능하다고도 주장하며, 기 납부한 분담금과 이자 총 68,279,080원의 반환을 요구했습니다. ### 핵심 쟁점 이 사건 조합가입계약이 강행법규 위반, 총유물 처분행위에 필요한 총회 결의 흠결, 대표권한 흠결 등으로 무효인지, 또는 피고의 기망으로 인한 취소, 피고의 채무불이행으로 인한 해제, 혹은 청약 의사표시 철회에 해당하는지 여부가 쟁점이었습니다. ### 법원의 판단 법원은 원고의 청구를 모두 기각하고 소송비용은 원고가 부담하도록 결정했습니다. ### 결론 법원은 원고가 주장한 강행법규 위반, 총회 결의 흠결, 대표권한 흠결로 인한 계약 무효 주장을 모두 인정하지 않았습니다. 또한 피고의 기망 행위가 없었으므로 계약 취소 사유가 되지 않고, 피고의 채무불이행으로 인한 계약 해제 사유도 없다고 판단했습니다. 마지막으로 지역주택조합 가입 계약은 방문판매 등에 관한 법률이 적용되는 청약으로 볼 수 없어 청약 철회도 불가능하다고 보았습니다. 이에 따라 원고의 분담금 반환 청구는 이유 없다고 결론 내렸습니다. ### 연관 법령 및 법리 1. **주택법 제11조의3 제8항, 제11조의4 제1항, 제11조의5 및 주택법 시행규칙 제7조의4 제2항 (강행법규 위반)**​: 이 조항들은 지역주택조합의 조합원 자격 요건, 조합원 모집, 사업 계획 승인 등에 관한 규정입니다. 강행법규는 당사자들의 의사와 관계없이 반드시 지켜야 하는 법규를 의미합니다. 이 사건에서 원고는 피고가 이 조항들을 위반하여 계약이 무효라고 주장했으나, 법원은 원고가 주장하는 위반 사유만으로는 계약 전체를 무효로 볼 만한 중대한 위반으로 인정하지 않았습니다. 2. **민법 제275조, 제276조 제1항 (총유물의 처분행위)**​: 지역주택조합과 같은 비법인 사단의 재산은 '총유물'에 해당하며, 총유물의 보존, 관리 및 처분은 사원총회의 결의에 의해야 합니다. 원고는 동호수 지정 및 환불 약정이 총회 결의 없이 이루어져 총유물 처분행위로서 무효라고 주장했습니다. 그러나 법원은 동호수 지정은 조합원에게 특정 동호수를 배정받을 권리를 부여하는 것일 뿐 총유물의 직접적인 처분 행위로 볼 수 없다고 판단했습니다. 환불 약정 역시 조건부 채무 부담 약정에 불과하므로 총유물 처분으로 보지 않았습니다. 3. **민법 제134조 (대표권한 흠결)**​: 대표권한이 없는 사람이 한 법률행위는 원칙적으로 무효입니다. 다만, 상대방이 그 사람에게 대표권이 있다고 믿을 만한 정당한 이유가 있었고 본인이 그 사실을 알았거나 알 수 있었을 때에는 표현대리가 성립하여 유효할 수 있습니다. 또한 본인이 나중에 그 행위를 인정(추인)하면 유효해집니다. 법원은 원고가 주장한 피고 감사의 대표권한 흠결 주장을 받아들이지 않았습니다. 4. **민법 제110조 (기망으로 인한 취소)**​: 타인의 기망 행위(속이는 행위)로 인해 착오에 빠져 계약을 체결한 경우, 계약을 취소할 수 있습니다. 기망 행위는 적극적인 거짓말뿐만 아니라 중요한 사실을 알리지 않는 부작위(침묵)도 포함될 수 있습니다. 그러나 법원은 피고가 원고를 기망했다고 인정할 만한 증거가 부족하다고 판단하여 원고의 계약 취소 주장을 받아들이지 않았습니다. 5. **민법 제544조 (채무불이행으로 인한 해제)**​: 계약 당사자 중 한쪽이 계약상의 의무를 이행하지 않을 때, 상대방은 상당한 기간을 정하여 그 의무의 이행을 최고(독촉)하고, 그럼에도 불구하고 이행하지 않으면 계약을 해제할 수 있습니다. 법원은 피고가 브릿지대출 이자 납부 의무를 불이행했다는 원고의 주장을 인정하지 않았고, '네이버 카페'에서 원고를 배제한 행위 역시 계약 해제 사유로 볼 만한 중대한 채무불이행으로 판단하지 않았습니다. 6. **방문판매 등에 관한 법률 제2조, 제8조 제1항 (청약 철회)**​: 방문판매법은 방문판매, 전화권유판매 등 특정한 방식으로 이루어진 거래에 대해 소비자의 청약 철회권(일정 기간 내 계약을 취소할 수 있는 권리)을 보장합니다. 그러나 법원은 지역주택조합의 조합원 모집 행위가 방문판매법상 '판매'에 해당한다고 보기 어렵고, 따라서 이 법에 따른 청약 철회권을 행사할 수 없다고 판단했습니다. ### 참고 사항 지역주택조합 가입 계약은 일반적인 아파트 분양 계약과 달리 조합원 지위를 얻는 특수한 성격을 가집니다. 따라서 계약 체결 전 다음 사항들을 면밀히 확인하는 것이 중요합니다. 첫째, 조합 가입 시 주택법상 조합원 자격 요건을 충족하는지 정확히 확인해야 합니다. 둘째, 안심보장증서나 환불 약정 등 특별한 약정을 체결할 경우, 해당 약정이 총회 결의를 거쳐 적법하게 이루어진 것인지, 실제로 이행 가능한 약정인지 신중하게 검토해야 합니다. 셋째, 조합의 사업 추진 현황, 토지 확보율, 건축 심의 진행 상황 등 중요한 정보를 충분히 확인하고, 조합 측이 고지해야 할 의무를 다했는지 살펴야 합니다. 넷째, 계약을 체결하는 사람이 조합을 대표할 권한이 있는 사람인지 확인해야 합니다. 다섯째, 지역주택조합 가입 계약은 일반적으로 '방문판매 등에 관한 법률'이 적용되는 청약으로 보지 않으므로, 이 법에 따른 청약 철회는 어렵다는 점을 인지해야 합니다. 조합의 채무불이행을 주장하며 계약을 해제하려면, 채무불이행의 내용이 계약의 중요한 부분을 차지하는지, 그리고 상당한 기간을 정하여 이행을 최고했음에도 이행되지 않았는지 등 법적 요건을 충족하는지 확인해야 합니다.