골프 스크린장 임대차 계약 분쟁에서 집행 이의와 연체 차임 다툼 사건

이 사건은 임대인 C와 임차인 A 사이에 골프 스크린장 임대차 계약과 관련하여 발생한 분쟁입니다. 임대인 C는 임차인 A가 3기분 차임을 연체하여 임대차 계약이 해지되었으므로, 이전에 체결된 제소전화해조서에 따라 강제집행을 할 수 있도록 집행문을 부여받았습니다. 이에 임차인 A는 집행문 부여의 부당성을 주장하며 본소를 제기했습니다. 특히, 임차인 A는 임차한 공간 중 실내스크린 부분은 계약이 해지되었으므로 차임 지급 의무가 없다고 주장하고, 제소전화해 당시 대리인 선임에 문제가 있었다고 주장했습니다. 한편, 임대인 C는 반소를 통해 미납 차임, 부당이득금, 손해배상금, 교통유발 분담금, 골프공 교체비용 등을 청구했습니다. 법원은 임차인 A의 본소를 각하했으며, 임대인 C의 반소 중 제소전화해조서에 이미 포함된 청구 부분(연체 차임, 부당이득금, 손해배상금, 교통유발 분담금 및 골프공 교체비용 본안 청구)은 기판력에 따라 각하했습니다. 그러나 화해조서에 명시되지 않은 '교통유발 분담금에 대한 지연손해금' 일부는 인용했으며, '골프공 교체비용에 대한 지연손해금'은 증거 부족으로 기각했습니다.

관련 당사자

• 원고(반소피고) A: 피고 C로부터 골프 스크린장 건물 일부(실내스크린, 커피숍, 야외 스크린)를 임차하여 운영하는 임차인입니다.
• 피고(반소원고) C: 원고 A에게 골프 스크린장 건물을 임대한 소유주이자 임대인입니다.

분쟁 상황

원고 A(임차인)와 피고 C(임대인)는 2021년 3월 15일, 피고 소유의 건물 일부인 실내스크린, 커피숍, 야외 스크린으로 구성된 골프 스크린장(총 3개 구역, 면적은 각각 1133.24㎡, 197.67㎡, 690.60㎡)에 대한 임대차 계약을 체결했습니다. 계약 내용에 따르면 월차임은 1,000만 원(부가세 별도)과 관리비 60만 원이었고, 특히 실내스크린 부분은 첫 해에 월 150만 원, 1년 후부터는 월 400만 원으로 증액하기로 약정했습니다. 또한, 교통유발 분담금과 골프공 교체비용의 50%는 임차인 A가 부담하기로 했습니다. 2021년 12월 22일, 양 당사자는 의정부지방법원에서 제소전화해를 맺었으며, 화해조항에는 임차인 A가 월차임을 3기분 연체할 경우 기한이익을 상실하고 즉시 부동산을 인도해야 한다는 내용 등이 포함되어 있었습니다. 이후 2023년 6월 13일, 임대인 C는 임차인 A에게 내용증명을 보내, A가 2022년 3월 10일부터 월 275만 원(증액된 차임 400만 원 - 기존 차임 150만 원 + 부가세)씩 연체하여 총 16개월간 4,400만 원을 미납했고, 이는 3기분 차임 총액인 4,323만 원을 초과하므로 임대차 계약이 해지되었으니 즉시 부동산을 명도하라고 통보했습니다. 그러나 임차인 A는 2024년 11월 11일까지 계속해서 기존 월세인 1,166만 원을 지급하며 골프장 영업을 이어갔습니다. 이에 임대인 C는 제소전화해조서에 근거하여 강제집행을 위한 집행문을 부여받았습니다. 임차인 A는 이 집행문 부여가 부당하다고 주장하며 본소를 제기했습니다. A는 특히 실내스크린 부분의 임대차 계약이 이미 해지되었고, 해당 부분에 대한 차임 지급 의무가 없으므로 집행이 부적법하다고 주장했습니다. 또한, 제소전화해 당시 대리인 선임에 문제가 있었다는 의혹을 제기했습니다. 임대인 C는 반소를 통해 임차인 A에게 미납 차임, 부당이득금, 임대차 계약 해지 이후의 손해배상금, 교통유발 분담금, 골프공 교체비용 및 이에 대한 지연손해금의 지급을 청구했습니다.

핵심 쟁점

이 사건의 주요 쟁점은 다음과 같습니다. 첫째, 임차인 A가 주장하는 임대차 계약 해지 사유(실내스크린 부분 해지)의 유효성 여부와 그에 따른 차임 지급 의무의 존재 여부입니다. 둘째, 임차인 A가 제기한 집행문 부여에 대한 이의 사유가 민사집행법상 적법한지에 대한 판단입니다. 셋째, 이전에 체결된 제소전화해조서의 기판력 범위가 어디까지인지, 그리고 그 화해조서에 포함된 청구들을 다시 소송으로 다툴 수 있는지 여부입니다. 넷째, 제소전화해 당시 대리인 선임 과정의 부당성 주장이 받아들여질 수 있는지에 대한 판단입니다. 마지막으로, 임대인 C가 청구한 미납 차임, 부당이득금, 손해배상금, 교통유발 분담금, 골프공 교체비용 및 각 항목에 대한 지연손해금 청구가 정당한지에 대한 여부입니다.

법원의 판단

법원은 다음과 같이 판결했습니다.

1. 원고(반소피고) A가 제기한 집행문 부여에 대한 이의의 본소 청구를 각하했습니다.
2. 의정부지방법원 2023카정10125 강제집행정지 신청사건에 관한 2023. 7. 7.자 강제집행정지결정을 취소했습니다.
3. 피고(반소원고) C가 제기한 반소 중 연체 차임 내지 차임 상당의 부당이득금, 위 돈에 대한 지연손해금, 임대차계약 해지 시점부터 부동산 인도 시까지 발생한 손해배상금, 교통유발 분담금 및 골프공 교체비용에 대한 청구 부분을 각하했습니다. 이는 해당 청구들이 제소전화해조서의 기판력에 저촉되어 권리보호의 이익이 없다고 보았기 때문입니다.
4. 원고(반소피고) A는 피고(반소원고) C에게, 교통유발 분담금 중 3,714,984원에 대하여 2023. 9. 14.부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 돈을 지급해야 하고, 7,644,481원에 대하여 2025. 1. 25.부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 돈을 지급해야 합니다.
5. 피고(반소원고) C의 나머지 반소 청구(골프공 교체비용에 대한 지연손해금 청구 등)를 기각했습니다.
6. 소송비용 중 본소로 인한 부분은 원고 A가 부담하고, 반소로 인한 부분 중 1/10은 원고 A가, 나머지 9/10는 피고 C가 각 부담하도록 했습니다.

결론

이 판결은 임대차 계약 관련 분쟁에서 제소전화해조서가 가지는 강력한 법적 효력(기판력)을 다시 한번 확인시켜 주었습니다. 법원은 제소전화해조서에 이미 포함된 내용에 대해서는 추후 별도의 소송으로 다툴 수 없다는 원칙을 엄격하게 적용했습니다. 다만, 화해조서에 명시적으로 기재되지 않은 일부 지연손해금 청구는 개별적으로 판단하여 증거에 따라 인용하거나 기각했습니다. 임차인의 집행문 부여 이의 주장은 받아들여지지 않았으며, 임차인은 결국 교통유발 분담금에 대한 지연손해금만 추가로 지급하게 되었습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건에서 적용된 주요 법령과 법리는 다음과 같습니다.

1. 민사집행법 제30조 제2항, 제32조 제1항 (집행문 부여의 조건)​: 이 규정들은 판결이나 그 외의 집행권원에 '조건'이 붙어 있는 경우에 채권자가 그 조건의 성취를 증명해야만 재판장의 명령을 받아 집행문을 내어줄 수 있다고 정하고 있습니다. 여기서 '조건'은 민법상 조건과 동일하지 않으며, 주로 채권자나 제3자에 의해 이루어지는 사실 발생이나 의무 이행을 의미합니다. 채무자의 단순한 의무 불이행(예: 차임 연체와 같은 '실권약관')은 채권자가 증명할 집행문 부여의 조건에 해당하지 않는다고 판단되었습니다.
2. 민사소송법 제385조 제2항 (제소전화해 대리인 선임)​: 이 조항은 당사자가 제소전화해를 위하여 대리인을 선임하는 권리를 상대방에게 위임할 수 없다고 명시합니다. 만약 이를 위반하여 상대방이 반대 당사자의 대리인을 선임하여 제소전화해가 이루어졌다면 소송대리권 흠결이 발생한다고 봅니다.
3. 민사소송법 제461조, 제451조 제1항 제3호 (준재심의 소)​: 확정된 판결과 동일한 효력을 가지는 제소전화해조서의 효력을 다투려면, 이 규정들에 따라 '준재심의 소'를 제기해야 합니다.
4. 제소전화해조서의 기판력: 대법원 판례(2008다34903, 92다8521)에 따르면, 제소전화해조서는 확정판결과 동일한 효력을 가집니다. 따라서 화해조서의 조항에서 이미 판단된 권리관계와 동일한 부분을 다시 소송으로 청구하는 것은 '권리보호의 이익'이 없어 허용되지 않습니다. 이는 '기판력'이라는 법리로서, 이미 확정된 판결이나 그에 준하는 효력을 가진 결정에 대해 다시 다툴 수 없도록 하는 효력입니다.
5. 실권약관: 임대차 계약에서 '3기분 차임 연체 시 기한이익 상실'과 같이 채무자가 특정 의무를 이행하지 않을 경우, 계약이 자동으로 해지되거나 특정 권리를 상실하게 되는 약관을 말합니다. 이는 채무자의 급부의무 불이행에 해당합니다.

참고 사항

유사한 상황에 처했을 때 다음 사항들을 참고할 수 있습니다.

1. 제소전화해는 확정된 판결과 동일한 법적 효력을 가지므로, 이를 체결할 때는 모든 조항을 매우 신중하게 검토하고 합의해야 합니다. 한번 성립된 화해조서의 내용은 특별한 사유(준재심의 소)가 없는 한 다시 소송으로 다투기 어렵습니다.
2. 임대차 계약을 체결하거나 제소전화해를 할 때는 임대차 목적물의 범위, 차임 증액 조건, 관리비, 세금(교통유발 분담금 등), 시설 유지보수 비용(골프공 교체비용 등)과 같은 부대 비용의 부담 주체를 명확히 하고, 이를 구체적으로 문서화해야 합니다.
3. 차임 연체와 같이 계약 해지의 근거가 되는 조항(실권약관)이 있는 경우, 월 차임 증액 약정 등이 있다면 정확한 차임 연체액과 연체 기간을 철저히 확인하여 계약 해지 여부를 판단해야 합니다.
4. 제소전화해조서에 이미 명시된 청구권에 대해서는 다시 소송을 제기할 수 없습니다. 그러나 화해조서에 구체적으로 명시되지 않은 새로운 청구(예를 들어, 특정 비용에 대한 지연손해금)는 별도로 소송을 제기하여 다툴 수 있습니다. 다만, 이 경우 해당 청구의 정당성을 뒷받침할 명확한 증거를 제시해야 합니다.
5. 제소전화해를 위해 대리인을 선임할 때는, 민사소송법상 상대방에게 대리인 선임권을 위임할 수 없다는 점을 유의해야 합니다. 만약 부당한 대리인 선임으로 화해가 이루어졌다면, 이는 준재심의 소를 통해 효력을 다툴 수 있습니다.