기타 민사사건
이 사건은 아파트의 건축 과정에서 여러 차례 건축주가 변경된 후 원고가 최종 건축주이자 토지 소유자가 되어 아파트를 완공했으나, 토지에 대한 채권자들의 가압류 등으로 대지권 등기가 이루어지지 않은 상황에서 발생했습니다. 원고는 아파트의 구분소유자인 피고들이 자신 소유의 토지 지분을 무단으로 점유·사용하고 있다고 주장하며 임료 상당의 부당이득 반환 및 건물 철거를 청구했습니다. 이에 대해 법원은 피고들이 아파트 분양계약 및 매매계약을 통해 전유부분과 함께 대지지분을 취득할 권리를 가지므로, 이 사건 토지를 점유·사용할 정당한 대지사용권이 있다고 판단하여 원고의 모든 청구를 기각했습니다.
E 주식회사가 아파트 신축 건축허가를 받은 후 주식회사 G이 건축주를 변경하여 공사를 진행했습니다. 이후 공사비 부족으로 공사가 중단되자 G은 원고에게 이 사건 토지의 소유권과 시행권 및 시공권을 이전했습니다. 원고는 2002년 8월 9일 토지 및 H 토지에 대한 소유권이전등기를 마치고, 2003년 4월 16일 건축주 명의를 변경하여 아파트를 완공했습니다. 아파트는 2003년 9월 8일 사용승인을 받았으나, 이 사건 토지에 채권자들의 가압류 등기가 정리되지 않아 대지권 등기가 이루어지지 못한 채 전유부분에 대해서만 소유권보존등기가 마쳐졌습니다. 피고 B은 2004년 12월 20일, 피고 C은 2020년 9월 3일 각각 이 사건 아파트의 O호와 R호에 대한 소유권이전등기를 마쳤으나, 대지지분 등기는 받지 못한 상태였습니다. 원고는 자신이 토지의 일부 지분을 소유하고 있음에도 피고들이 대지지분을 무단으로 점유·사용하여 부당이득을 얻고 있다고 주장하며 임료 상당의 금원 지급과 건물 철거를 요구하는 소송을 제기했습니다.
아파트 구분소유자들이 대지 소유권 이전등기를 마치지 못한 상태에서 해당 대지를 점유·사용할 정당한 권리인 '대지사용권'을 가지는지 여부와 아파트 사용승인 이전에 토지에 설정된 가등기가 구분소유자의 대지사용권 성립에 영향을 미치는지 여부가 핵심 쟁점이었습니다.
법원은 아파트 분양계약 및 순차 매매계약의 목적물에 이 사건 토지의 대지지분이 포함되었다고 보았습니다. 이에 따라 피고들은 분양계약의 효력으로써 전유부분의 소유를 위해 이 사건 토지를 점유·사용할 대지사용권을 취득했다고 판단했습니다. 또한, 아파트 사용승인 전 토지에 설정된 가등기는 담보가등기로서 대지사용권 성립 자체를 방해하지 않는다고 보았으므로, 피고들은 이 사건 토지를 사용할 정당한 권원이 있다고 결론 내렸습니다. 따라서 원고의 피고들에 대한 부당이득 반환 및 건물 철거 청구는 모두 이유 없다고 보아 기각했습니다.
이 사건 판결은 주로 '집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(집합건물법)' 제2조 제6호의 '대지사용권' 개념과 관련된 대법원 판례의 법리를 따르고 있습니다.
집합건물법 제2조 제6호: '대지사용권'이란 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대하여 가지는 권리를 말합니다. 법원은 이 대지사용권의 성립을 위해 집합건물의 존재와 구분소유자가 전유부분 소유를 위해 해당 대지를 사용할 권리를 보유하는 것 외에 특별한 요건이 필요하지 않다고 해석합니다.
구분소유의 성립 및 대지사용권 취득 시점: 대법원 판례(대법원 2013. 1. 17. 선고 2010다71578 전원합의체 판결 등)에 따르면, 구분건물이 물리적으로 완성되기 전이라도 건축허가 신청이나 분양계약 등을 통해 장래 신축될 건물을 구분건물로 하겠다는 의사가 객관적으로 표시되면 구분행위의 존재를 인정할 수 있습니다. 이후 1동의 건물과 그 구분행위에 상응하는 구분건물이 객관적·물리적으로 완성되면, 아직 집합건축물대장에 등록되거나 등기되지 않았더라도 그 시점에서 구분소유가 성립합니다.
수분양자 및 전전 양수인의 대지사용권: 아파트와 같은 대규모 집합건물에서 대지권 등기가 지연되는 경우가 많습니다. 이러한 경우, 건축자로부터 전유부분과 대지지분을 함께 분양의 형식으로 매수하여 그 대금을 모두 지급함으로써 소유권 취득의 실질적 요건을 갖추었으나 아직 대지지분에 대한 등기를 마치지 못한 사람은 매매계약의 효력으로써 전유부분의 소유를 위해 건물의 대지를 점유·사용할 권리, 즉 대지사용권을 가집니다. 이러한 대지사용권은 단순한 점유권이 아닌 본권에 해당하며, 수분양자로부터 전유부분과 대지지분을 다시 매수하거나 증여 등의 방법으로 양수받거나 전전 양수받은 자 역시 당초 수분양자가 가졌던 이러한 대지사용권을 취득합니다(대법원 1995. 3. 14. 선고 93다60144 판결, 1998. 6. 26. 선고 97다42823 판결 등 참조).
집합건물(아파트, 오피스텔 등)의 전유부분을 매수할 때에는 대지지분도 함께 매매 목적물에 포함되는지 분양계약서나 매매계약서에 명확히 기재되어 있는지 확인하는 것이 중요합니다. 계약서에 명시되지 않았더라도, 일반적으로 집합건물의 분양 또는 매매는 전유부분과 대지지분을 함께 취득하는 것을 전제로 합니다. 건물이 물리적으로 완성되고 구분행위가 있었다면, 비록 대지권 등기가 지연되거나 등기되지 않았더라도 구분소유자에게는 전유부분의 소유를 위한 대지사용권이 인정될 수 있습니다. 대지사용권은 집합건물 소유자에게 건물의 대지를 점유·사용할 수 있는 본래의 권리를 의미하므로, 이 권리가 인정된다면 토지 소유자는 건물 소유자에게 토지 무단 점유에 따른 부당이득 반환이나 건물 철거를 요구할 수 없습니다. 토지에 담보가등기 등 제3자의 권리가 설정되어 있다 하더라도, 그것이 대지사용권의 성립을 방해하는지 여부는 구체적인 상황과 집합건물법의 분리처분금지 원칙 적용 여부에 따라 달라질 수 있습니다.
서울서부지방법원 2022
정연재 변호사 서울남부지방법원 2020
김진석 변호사 의정부지방법원 2021
김순용 변호사 서울고등법원 2013
이철우 변호사 
