서울 금천구 공유 토지 대금 분할 판결

공유 토지를 현물로 분할하는 것이 불가능하거나 현저히 가치를 떨어뜨릴 우려가 있다고 판단되어, 법원이 해당 토지를 경매에 부쳐 매각 대금을 지분 비율에 따라 나누도록 결정한 사건입니다.

관련 당사자

• 주식회사 A: 공동주택 건설을 목적으로 이 사건 대지 일부 지분과 건물 일부를 매입 후 신탁받은 회사로 공유물 분할을 청구한 원고
• B, C, D, E: 이 사건 대지 일부 지분과 건물 한 동을 소유하다 사망한 자의 상속인들로 현물 분할을 주장한 피고들

분쟁 상황

서울 금천구에 위치한 643.3㎡ 규모의 토지(이 사건 대지) 위에 4동의 연립주택 및 점포가 건축되어 있었고 원고와 피고들이 이 대지의 지분을 공유하고 있었습니다. 원고는 공동주택 건설을 목적으로 대지 일부 지분과 건물 일부를 매입 후 신탁받았고 피고들은 다른 대지 지분과 4호 건물을 소유한 자의 상속인이었습니다. 원고는 현물 분할 시 원고 소유의 토지가 유일한 공로인 도로에 1.8m만 접하게 되어 건축법상 대지 분할 제한(2m 이상 도로 접합 원칙)에 위반되고, 사실상 건축이 불가능한 '맹지'가 되어 가치가 현저히 감소하므로 경매를 통한 대금 분할을 주장했습니다. 반면 피고들은 현재의 이용 형태에 따라 현물 분할하는 것이 가장 적합하고 2m 이상 도로 접합 요건도 충족하며, 경매로 대금 분할할 경우 법정지상권이 성립하여 토지 가액이 감소하거나 자신들이 축출될 수 있다고 현물 분할을 주장했습니다.

핵심 쟁점

공유 토지를 현물 분할할 경우 건축법상 대지 분할 제한 규정에 위반되어 토지의 가치가 현저히 감소할 우려가 있는지 아니면 현재의 이용 형태에 맞게 현물 분할하는 것이 적합한지 여부입니다.

법원의 판단

서울시 금천구 F 대 643.3㎡ 토지를 경매에 부쳐, 매각 대금에서 경매 비용을 제외한 금액을 원고와 피고들의 지분 비율에 따라 분배하고 소송 비용은 각자 부담하도록 판결했습니다.

결론

법원은 공유 토지의 현물 분할이 건축법상 대지 분할 제한 규정에 위반될 가능성이 높고 토지의 사용 가치를 현저히 떨어뜨릴 수 있다고 보아, 경매를 통한 대금 분할이 더 적합하다고 판단하여 원고의 청구를 받아들였습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건은 민법 제269조 공유물 분할 방식과 건축법 제44조 및 제57조의 대지와 도로의 관계 및 대지 분할 제한 규정이 쟁점이 되었습니다.

• 민법 제269조(공유물의 분할방법)​는 공유물의 분할은 원칙적으로 현물 분할을 하되 현물로 분할할 수 없거나 분할로 인하여 현저히 그 가액이 감손될 염려가 있는 때에는 법원이 물건의 경매를 명하여 대금 분할을 할 수 있다고 규정하고 있습니다.
• 건축법 제44조(대지와 도로의 관계)​는 건축물의 대지는 2미터 이상이 도로에 접해야 한다고 규정하여 건축을 위한 대지의 최소한의 기능을 확보하도록 합니다.
• 건축법 제57조(대지 분할 제한)​는 건축물이 있는 대지는 일정 면적 이하로 분할할 수 없도록 제한하며 이는 토지의 효율적인 이용과 공공의 이익을 위한 규정입니다. 법원은 현물 분할의 적합 여부를 판단할 때 해당 토지의 위치, 면적, 이용 상황, 분할 후의 사용가치 등을 종합적으로 고려해야 한다고 보았습니다. 특히 피고들이 주장하는 현물 분할 방식으로는 원고에게 분할될 토지가 도로에 1.8m만 접하여 건축법상 분할 제한 규정에 위반될 가능성이 있고 40년이 넘은 건물보다는 새로운 건물 신축을 위한 대지로서의 가치가 중요하므로 현물 분할 시 토지 가치가 현저히 하락할 것이라는 점을 인정하여 대금 분할을 결정했습니다. 비록 경매로 인해 법정지상권이 성립되어 토지가 다소 저가로 매각될 가능성이 있더라도 그것만으로 피고들의 이익을 현저히 해한다고 보지 않았습니다.

참고 사항

공유 토지를 분할할 때는 현물 분할이 원칙이지만 토지의 실제 이용 현황, 도로에 접하는 폭, 건축 가능성 등 여러 요소를 종합적으로 고려해야 합니다. 특히 토지가 도로에 접하는 폭이 건축법상 최소 요건인 2m 미만이 되면 건축이 어렵거나 토지의 가치가 현저히 떨어질 수 있으므로 분할 계획 시 관련 건축 규정을 반드시 확인해야 합니다. 오래된 건물이 있는 토지를 분할할 때는 건물의 유지보다 새로운 건물 신축을 위한 대지로서의 가치가 더 중요하게 평가될 수 있음을 염두에 두어야 합니다. 공유물 분할 소송에서는 공유자 각자의 이익과 토지의 객관적인 가치 및 활용 가능성을 함께 고려하여 최적의 분할 방법을 모색하는 것이 중요합니다. 법정지상권의 성립 가능성 또한 중요한 고려 요소가 될 수 있으나 그것만으로 대금 분할이 부적합하다고 단정하기는 어렵습니다. 소송 비용은 사안에 따라 각자 부담하거나 일방이 부담할 수 있으므로 소송 전 충분히 검토해야 합니다.