임대차
망 F는 배우자 G 명의로 다가구주택을 신축하고, K에 대한 공사대금 채무 4천만원을 보증금으로 전환하여 K의 형수인 원고 A와 4층 임대차 계약을 체결했습니다. 원고는 전입신고와 확정일자를 받고 거주를 시작했습니다. 망 F 사망 후 그의 자녀들인 피고 C, D, E가 주택을 상속받았고, 이후 피고 B에게 매도했습니다. 한편, 주택이 지어진 토지의 소유자 I이 건물 철거 및 퇴거 소송을 제기하여 승소하였고, 원고는 강제 퇴거되어 점유를 상실했습니다. 이에 원고는 새로운 소유자 피고 B에게 보증금 반환을 청구하는 주위적 청구와 망 F의 상속인인 피고 C, D, E에게 보증금 반환을 청구하는 예비적 청구를 제기했습니다. 법원은 원고가 주택 점유를 상실하여 대항력이 없으므로 피고 B에 대한 청구는 기각하고, 망 F의 상속인들인 피고 C, D, E에게 공동으로 4천만원 및 지연손해금을 반환하라고 판결했습니다.
망 F는 배우자 G 명의로 건축허가를 받아 수원시 권선구에 다가구주택을 신축했습니다. 망 F는 건축공사에 필요한 자재 및 공사대금 채무가 있던 K에 대하여 약 4,200만원의 채무가 있었는데, 이를 4천만원으로 정산하고 K의 형수인 원고 A를 임차인으로 하여 이 사건 주택 4층을 임대차보증금 4천만원에 임대하는 계약을 체결했습니다. 원고는 2013년 5월 16일 전입신고를 마치고 확정일자를 받았으며 주택에 거주하기 시작했습니다. 이후 망 F가 이혼하고 주택 소유자 등록 절차를 마친 뒤 사망하자, 그의 자녀들인 피고 C, D, E가 주택을 상속받았습니다. 이들은 2016년 2월 19일 피고 B에게 주택을 매도하고 소유권 이전등기를 마쳤습니다. 그런데 이 주택이 지어진 토지의 소유자 I이 건물 철거 및 원고 퇴거 소송을 제기하여 승소하였고, 2016년 2월 17일 강제 퇴거 집행이 완료되어 원고는 주택 점유를 상실했습니다. 원고는 임대차보증금 반환을 요구하며 새로운 소유자 피고 B와 기존 임대인의 상속인 피고 C, D, E를 상대로 소송을 제기했고, 피고들은 가장 임대차 계약이거나 원고가 대항력을 상실하여 보증금 반환 의무가 없다고 주장하며 맞섰습니다.
기존 채무를 임대차보증금으로 갈음한 이 사건 임대차계약이 유효한지 여부, 원고 A가 주택의 점유를 상실한 상황에서 새로운 소유자 피고 B에게 주택임대차보호법상 대항력을 주장할 수 있는지 여부, 망 F의 상속인인 피고 C, D, E가 원고 A에게 임대차보증금을 반환할 의무가 있는지 여부.
원고는 임대차보증금 4천만원을 반환받기 위해 소송을 제기했으나, 주택을 점유할 권리를 상실하여 주택임대차보호법상 대항력을 인정받지 못해 새로운 건물 소유자에게는 보증금 반환을 청구할 수 없었습니다. 하지만 기존 임대인의 상속인들에게는 임대차계약의 종료에 따른 보증금 반환 의무가 인정되어 4천만원을 돌려받게 되었습니다. 이 판결은 주택임대차보호법상 대항력의 요건인 점유 유지의 중요성과 임대인이 사망할 경우 상속인들의 임대인 지위 승계 및 보증금 반환 의무를 명확히 보여줍니다.
주택임대차보호법 제3조 제1항 (대항력): 임차인이 주택의 인도(점유)와 주민등록(전입신고)을 마친 때에는 그 다음 날부터 제3자에게 임대차의 효력을 주장할 수 있는 힘, 즉 대항력이 생깁니다. 이 대항력은 임차인이 주택의 점유와 주민등록을 계속해서 유지해야만 존속됩니다. 이 사건에서 원고는 토지 소유자의 퇴거 집행으로 주택의 점유를 상실하여 대항력을 잃었기 때문에 새로운 소유자 B에게 대항할 수 없게 되었습니다. 주택임대차보호법 제3조 제4항 (임대인의 지위 승계): 임차주택의 양수인(새로운 소유자)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 봅니다. 이는 임차인이 대항력을 갖추고 있는 경우에만 적용됩니다. 즉, 임차인이 대항력이 있다면 새로운 집주인에게도 보증금 반환을 요구할 수 있으나, 이 사례에서는 원고가 대항력을 상실했으므로 새로운 소유자 B에게 임대인의 지위 승계를 주장할 수 없었습니다. 가장 임대차계약의 무효 여부 (대법원 2002. 3. 12. 선고 2000다24184, 24191 판결 및 대법원 2002. 1. 8. 선고 2001다47535 판결): 채권자가 기존 채권을 우선변제 받을 목적으로 주택임대차계약의 형식을 빌려 기존 채권을 임대차보증금으로 하고 주택의 인도와 주민등록을 마쳤더라도, 실제 주택을 주거용으로 사용·수익할 목적을 가졌다면 통정허위표시로서 무효라고 할 수 없습니다. 이 사건에서 법원은 K의 망인에 대한 채무를 보증금으로 갈음한 계약이었지만, 원고가 실제로 거주하며 점유하였으므로 유효한 임대차계약으로 인정했습니다. 상속인의 임대차보증금 반환 의무: 임대인이 사망할 경우, 그의 상속인들은 임대인의 지위를 승계하며 임대차보증금 반환 의무도 함께 승계합니다. 이 사건에서 피고 C, D, E는 망 F의 상속인으로서 임대차계약이 종료됨에 따라 임차인인 원고에게 4천만원의 임대차보증금을 반환할 의무가 있다고 판단되었습니다. 소송촉진 등에 관한 특례법 제3조 제1항: 이 법은 금전 채무의 이행을 명하는 판결을 선고할 경우, 채무자가 이행을 지체한 때에는 그 지체된 금원에 대해 법정 이율에 따른 지연손해금을 지급하도록 정하고 있습니다. 이 사건에서는 2019년 5월 21일 법정 이율이 연 15%에서 연 12%로 변경되었고, 그 부칙에 따라 2019년 6월 1일부터는 개정된 연 12%의 이율이 적용되어 지연손해금이 계산되었습니다.
주택임대차보호법상 대항력은 전입신고와 주택 점유라는 두 가지 요건이 계약 기간 동안 계속 유지되어야 효력을 인정받습니다. 만약 임대차가 종료되기 전에 이사 등으로 주택의 점유를 상실하면 대항력도 함께 사라질 수 있으므로 유의해야 합니다. 기존에 가지고 있던 채무를 임대차보증금으로 전환하여 임대차계약을 맺는 경우도 유효하게 인정될 수 있습니다. 다만, 실제 주거를 목적으로 하는 임대차 계약이어야 하며, 단순히 채무 담보 목적으로만 임대차 계약의 형식을 빌리는 것은 무효로 판단될 수 있습니다. 임대인이 사망하면 그 상속인들이 임대인의 지위를 그대로 승계하며, 임대차보증금 반환 의무도 함께 상속됩니다. 상속인이 여러 명일 경우, 특별한 사정이 없다면 각 상속인은 자신의 상속 지분만큼 보증금 반환 의무를 부담하게 됩니다. 임대차계약을 체결하기 전에는 건물이 지어진 토지의 소유 관계나 건축물 자체의 합법성(무허가 건물 여부 등)을 반드시 확인해야 합니다. 건물이나 토지에 법적 분쟁이 있는 경우 임차인이 예기치 않게 퇴거를 당하거나 보증금을 회수하지 못할 위험이 있습니다. 만약 임대차계약 기간 중 퇴거를 해야 하는 상황이 발생했으나 보증금을 돌려받지 못했다면, 주택임대차보호법에 따른 임차권등기명령 제도를 활용할 수 있습니다. 이는 이사 등으로 주택의 점유를 잃더라도 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있도록 하는 제도입니다. 하지만 이 사례처럼 임차권등기명령 자체가 취소되거나 대항력 상실 후에 등기된 경우에는 그 효력을 인정받지 못할 수 있습니다.
