건물 매매 후 잔금 미지급으로 계약 해제되고 건물 인도 및 설치물 철거 명령된 사건

원고 A와 피고 B는 토지 및 건물 매매 계약을 체결했으나, 피고 B가 잔금을 지급하지 못해 계약이 해제된 사안입니다. 피고 B는 건물 사용 기간에 월세로 합의된 금액을 지급하지 않았고, 본인들이 설치한 무허가 건물에 대한 철거 명령을 받았습니다. 피고 B는 매도인이 데크 시설물의 경계 침범 사실을 알리지 않아 계약을 취소하고 계약금을 돌려달라고 주장했지만, 법원은 피고 B의 주장을 기각하고 원고 A의 건물 인도, 무허가 건물 철거 및 미지급 월세 지급 요구를 모두 받아들였습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 토지와 건물을 매도한 소유자
• 피고 주식회사 B: 토지와 건물을 매수하려 했던 회사

분쟁 상황

원고 A와 피고 B는 2016년 4월 6일 토지 및 건물 매매 계약을 체결하며 계약금 5,000만 원을 지급하고 잔금 1억 3,600만 원을 2016년 12월 30일까지 지급하기로 했습니다. 피고 B는 계약 당일부터 건물 1층을 사용하기로 하고 잔금 지급일까지 매월 45만 원을 지급하기로 약정했습니다. 건물 데크 시설물이 인접한 국유지 및 도유지를 일부 침범한 상태였고, 피고 B는 그 위에 무허가 판넬 건물을 설치했습니다. 피고 B가 잔금 지급기일을 지키지 못하자 2016년 12월 27일 잔금 지급기일을 2017년 3월 20일로 연장하되, 이때까지도 잔금을 지급하지 못하면 계약이 자동으로 해제되고 피고 B는 건물 1층을 인도하며 계약금 5,000만 원을 포기하기로 합의했습니다. 그러나 피고 B는 연장된 기일까지도 잔금을 지급하지 않아 계약 해제를 둘러싸고 분쟁이 발생했습니다.

핵심 쟁점

잔금 미지급으로 인한 매매계약 자동 해제 여부, 매수인이 주장하는 기망 또는 착오로 인한 계약 취소 및 계약금 반환 가능성, 매수인이 설치한 무허가 건물 철거 및 건물 인도 의무, 건물 사용 기간 동안의 월세 또는 부당이득금 지급 의무

법원의 판단

법원은 피고 B가 잔금을 제때 지급하지 않아 계약이 해제되었으며, 계약 당시 데크 시설물의 경계 침범 사실을 알고 있었거나 쉽게 알 수 있었으므로 기망이나 착오 주장이 이유 없다고 판단했습니다. 이에 따라 원고 A의 본소 청구를 인용하여 피고 B에게 무허가 판넬구조 단층 건물 2동(각 8㎡)을 철거하고, 건물 1층(49.59㎡)을 원고 A에게 인도하며, 2017년 3월 6일부터 건물 인도 완료일까지 월 45만 원의 비율로 계산한 돈을 지급하라고 명령했습니다. 피고 B의 계약금 반환 반소 청구는 기각되었습니다.

결론

법원은 매매 계약 해제를 인정하고 매도인의 건물 인도, 철거, 월세 지급 청구를 모두 인용했으며, 매수인의 계약금 반환 청구는 기각했습니다.

연관 법령 및 법리

1. 민법 제565조 (해약금): 매매 계약 당사자 일방이 계약 당시에 계약금 등을 교부한 때에는 당사자 간에 다른 약정이 없는 한 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 계약을 해제할 수 있습니다. 이 사건에서는 피고 B가 잔금 지급기일을 연장하면서 기일까지 지급하지 못할 경우 계약이 자동 해제되고 계약금을 포기하기로 약정했으므로, 이 약정이 해약금 조항의 특약으로 작용하여 계약이 해제되고 계약금이 몰취된 것입니다.2. 민법 제544조 (이행지체와 해제): 당사자 일방이 채무를 이행하지 아니하는 때에는 상대방은 상당한 기간을 정하여 이행을 최고하고 그 기간 내에 이행하지 아니한 때에는 계약을 해제할 수 있습니다. 그러나 이 사건에서는 잔금 지급 기일 연장 합의 시 '기일까지 잔금 미지급 시 자동 해제'라는 특약이 있었으므로, 별도의 최고 없이도 자동 해제 효력이 발생했습니다.3. 민법 제109조 (착오로 인한 의사표시): 의사표시는 법률행위 내용의 중요 부분에 착오가 있는 때에는 취소할 수 있습니다. 그러나 그 착오가 표의자(의사표시를 한 사람)의 중대한 과실로 인한 때에는 취소하지 못합니다. 법원은 피고 B가 데크 시설물의 경계 침범 사실을 쉽게 알 수 있었고 오랜 기간 항의하지 않은 점 등을 들어 피고 B의 착오 주장을 인정하지 않았습니다. 즉, 중대한 과실이 있다고 본 것입니다.4. 민법 제110조 (사기, 강박에 의한 의사표시): 사기나 강박에 의한 의사표시는 취소할 수 있습니다. 그러나 법원은 원고 A가 데크 시설물 경계 침범 사실을 기망했다고 볼 증거가 부족하다고 판단하여 피고 B의 기망 주장을 받아들이지 않았습니다.5. 민법 제741조 (부당이득의 내용): 법률상 원인 없이 타인의 재산 또는 노무로 인하여 이익을 얻고 이로 인하여 타인에게 손해를 가한 자는 그 이익을 반환하여야 합니다. 계약이 해제된 이후 피고 B가 원고 A 소유의 건물을 사용한 것은 법률상 원인 없는 이득이므로, 그 사용 기간에 해당하는 월 45만 원의 차임 상당 부당이득을 반환할 의무가 발생합니다.6. 민법 제214조 (소유물방해제거, 방해예방청구권): 소유자는 소유권을 방해하는 자에 대하여 방해의 제거를 청구할 수 있습니다. 피고 B가 무단으로 설치한 건물은 원고 A의 토지 소유권을 방해하는 것이므로, 원고 A는 철거를 청구할 수 있습니다.

참고 사항

1. 계약 시 토지 및 건물 현황 철저히 확인: 부동산 매매 계약 시 현장을 직접 방문하여 건물의 구조, 부속 시설물, 토지 경계 등을 상세히 확인해야 합니다. 특히 증축된 부분이나 데크 등 부대 시설물이 인접 토지를 침범하고 있지는 않은지, 무허가 건물은 없는지 등을 꼼꼼히 살펴보는 것이 중요합니다.2. 토지이용계획확인원 및 지적도 등 서류 검토: 매매 대상 부동산의 토지이용계획확인원, 지적도, 건축물대장 등 공적 장부를 반드시 확인하여 실제 현황과 일치하는지, 법적인 문제점은 없는지 확인해야 합니다. 경계 침범 여부는 측량감정 없이는 명확히 알기 어려울 수 있으므로 필요한 경우 전문가의 도움을 받는 것도 고려해야 합니다.3. 계약 내용 및 특약사항 명확화: 잔금 지급 기일 연장과 같은 중요한 합의는 반드시 서면으로 작성하고, 기일 미준수 시의 계약 해제 조건, 위약금(계약금 포기 등) 조항 등을 명확하게 기재해야 합니다. 이는 추후 분쟁 발생 시 중요한 증거가 됩니다.4. 잔금 미지급 시 계약 해제: 부동산 매매 계약에서 매수인이 잔금 지급 의무를 이행하지 않으면 매도인은 계약을 해제하고 계약금 몰취 등 위약금 조항을 적용할 수 있습니다. 매수인은 잔금 미지급 시 발생할 불이익을 충분히 인지해야 합니다.5. 사용 수익과 월세 지급 의무: 부동산을 매매 계약 후 잔금 지급 전부터 사용하거나 점유하는 경우, 특약이 없다면 그 기간 동안의 사용료(월세 상당의 부당이득금)를 지급할 의무가 발생할 수 있습니다. 약정을 통해 명확히 정해두는 것이 좋습니다.