오랜 기간 상가 임대료 연체로 인한 건물 점유 다툼 판결

원고는 피고에게 안산시 단원구 E건물 3층의 F호부터 G호까지 여러 호실을 2011년 10월 20일부터 임대하는 계약을 체결했습니다. 이 계약은 2년 단위로 여러 차례 묵시적으로 갱신되었으며, 원고는 2017년 10월 20일경 D로부터 E건물 G호에 대한 임대권을 양수받았습니다. 피고와 그 아들인 피고보조참가인은 계약 체결 전부터 이 호실들을 점유 사용해왔고, 피고는 2016년경 피고보조참가인에게 호실들을 전대했습니다. 임대료 연체가 계속되자 원고 측 대리인 H와 피고보조참가인은 여러 차례 채무 확인 및 정산 합의를 하였으며, 특히 2020년 3월 4일에는 미지급 차임 및 관리비 등을 1억 3천만 원으로 정산하고 공정증서를 작성했습니다. 원고는 연체된 임대료 및 관리비 총 2억 2백만 원과 이에 대한 지연손해금의 지급을 청구했습니다. 피고 측은 원고가 G호 임대채권을 주장할 수 없으며, 임차인 채무 주체는 피고보조참가인이고, 정산 금액의 범위 및 임대차 계약 종료일에 대한 이견, 그리고 무상사용 합의 및 대위변제, 소멸시효 항변 등을 주장하며 맞섰습니다.

관련 당사자

• 원고 A: E 건물 호실들의 임대인으로 D로부터 G호의 임대권을 양수받아 최종적으로 모든 호실의 임대인 지위
• 피고 B: E 건물 호실들의 임차인
• 피고보조참가인 C: 피고 B의 아들이자 E 건물 호실들의 실제 점유 사용인, 피고 B의 대리인 역할 수행
• D: E 건물 G호의 원래 공동 임대인이었으나 원고 A에게 임대권을 양도
• H: 원고 A의 시아버지이자 임대차 계약 관련 대리인

분쟁 상황

상업용 건물의 임대차 계약이 장기간 지속되고 임대료 및 관리비 연체가 상당 금액 누적되면서 발생한 분쟁입니다. 임대인 측은 연체금 회수를 위해 채무 확인 및 공정증서 작성을 시도했으나, 임차인 측은 채무의 주체를 변경하고, 정산 금액의 범위를 달리 해석하며, 심지어 무상 사용을 주장하는 등 복잡한 법적 다툼으로 이어졌습니다. 특히 임대차 계약 당사자, 채무의 범위, 계약 종료일, 지연손해금율 등 여러 쟁점에서 합의가 이루어지지 않아 법원의 판단이 필요하게 되었습니다.

핵심 쟁점

피고가 E건물 G호에 대한 임대채권 양도를 동의하지 않았다는 주장의 타당성, 임대차 계약상 임차인의 채무부담 주체가 피고인지 피고보조참가인인지 여부, 2020년 3월 4일자 채무 정산(1억 3천만 원)의 범위와 효력, 임대차 계약의 실제 종료일, 그리고 약정 지연손해금 연 30%의 과다 여부 및 무상사용 확인서의 차임 면제 효력, 대위변제 및 소멸시효 적용 여부 등이 쟁점이 되었습니다.

법원의 판단

법원은 피고가 E건물 G호의 임대권한 및 임대차계약상 일체 채권을 원고가 가진다는 점을 자백한 효력을 인정하고, 이 사건 각 임대차계약의 임차인은 피고라고 판단했습니다. 2020년 3월 4일의 채무 정산 합의는 그 시점까지의 미지급 차임 및 관리비 등이 1억 3천만 원임을 확정한 것이며, 임대차 계약은 2023년 5월경 피고가 퇴거하면서 종료된 것으로 보았습니다. 이에 따라 법원은 피고에게 원고에게 2억 2백만 원(2020년 3월 4일까지의 정산금 1억 3천만 원 + 2020년 4월부터 2023년 4월까지의 차임 7천 2백만 원)을 지급하라고 판결했습니다. 이 중 1억 3천만 원에 대해서는 2023년 6월 1일부터 판결선고일인 2024년 6월 21일까지 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 지연손해금을, 나머지 7천 2백만 원에 대해서는 2023년 6월 1일부터 다 갚는 날까지 연 15%의 지연손해금을 지급하라고 명령했습니다. 약정된 연 30%의 지연손해금은 부당하게 과다하다고 보아 연 15%로 감액되었습니다. 피고 측의 다른 주장들(무상사용 주장, 대위변제 주장, 소멸시효 항변 등)은 모두 받아들여지지 않았습니다.

결론

피고는 원고에게 미지급된 임대료 및 관리비 총 2억 2백만 원과 이에 대한 법정 및 감액된 지연손해금을 지급해야 하며, 재판 비용의 대부분을 부담하게 되었습니다. 법원은 임대료 연체로 인한 분쟁에서 임차인의 채무와 그 범위를 명확히 하고, 과도한 지연손해금 약정은 감액될 수 있음을 재확인했습니다.

연관 법령 및 법리

1. 민법 제398조 제2항 (손해배상액의 예정): '손해배상의 예정액이 부당히 과다한 경우에는 법원은 이를 적당히 감액할 수 있다.' 이 판결에서 법원은 연 30%의 지연손해금 약정이 부당하게 과다하다고 판단하여 연 15%로 감액했습니다. 이는 금전채무 불이행에 대한 손해배상 예정액의 경우에도 적용됩니다.2. 이자제한법 제6조 (손해배상 예정액의 감액): '법원은 당사자가 금전을 목적으로 한 채무의 불이행에 관하여 예정한 배상액을 부당하다고 인정한 때에는 상당한 액까지 이를 감액할 수 있다.' 이 조항은 민법 제398조 제2항과 함께 금전채무 불이행에 대한 손해배상 예정액의 감액 근거가 됩니다.3. 자백의 효력: 법원은 소송 당사자가 변론 과정에서 한 자백이 진실에 반하거나 착오에 의한 것임을 인정할 증거가 없는 한 그 자백의 효력을 인정합니다. 본 판결에서는 피고가 원고의 임대권한을 자백하고, 1억 3천만 원 정산금의 범위를 인정한 후 이를 번복하려 했으나 법원은 그 효력을 인정하지 않았습니다.

참고 사항

상가 임대차 계약 시 임차인을 명확히 하고, 실제 점유 사용인이 대리인이라면 그 대리권을 명확히 설정해야 합니다. 임대료나 관리비 연체 시에는 빠른 시일 내에 서면으로 채무를 확인하고 정산하는 것이 중요하며, 이때 정산 금액이 특정 기간의 채무만을 의미하는지, 아니면 향후 발생할 채무까지 포함하는지에 대해 명확히 기재해야 합니다. 지연손해금 약정을 할 경우, 과도한 이율은 법원에서 감액될 수 있으므로 적정한 수준을 설정하는 것이 바람직합니다. 또한 세금 문제로 인해 무상사용 확인서와 같은 서류를 작성할 때는 그로 인해 임대료 채권이 면제되는 것으로 오해될 수 있으므로 신중해야 합니다. 재판 과정에서 명백히 자백한 내용은 번복하기 어려우므로, 소송 중 진술이나 서면 제출 시에도 신중을 기해야 합니다.