기타 민사사건
피고는 용인시 기흥구의 토지 및 건물 소유자이고, 원고는 2006년부터 피고로부터 건물을 임차하여 한정식집을 운영하고 있었습니다. 2011년 11월 14일, 양측은 수원지방법원 안산지원에서 건물 명도 등과 관련하여 제소전 화해조서를 작성했습니다. 이후 임대차 계약은 1년 단위로 연장되어 오다가 2019년 9월 20일 계약으로 2020년 10월 19일까지로 정해졌습니다. 피고는 임대차 기간 만료 약 2개월 전인 2020년 8월 11일 원고에게 임대차 계약 갱신 거절을 통보했습니다. 원고는 이 화해조서가 무효이거나, 설령 유효하더라도 피고가 임대차 계약 해지권을 행사할 수 없어 임대차 계약이 존속하므로 강제집행을 불허해야 한다고 주장하며 소송을 제기했습니다. 하지만 법원은 제소전 화해조서는 확정판결과 동일한 효력을 가지므로 원고가 주장하는 사유들(대리권 부재, 강행법규 위반 등)은 화해조서의 당연 무효 사유가 아니며, 새로운 합의가 있었다 하더라도 화해조서의 기판력을 부인할 수 없다고 판단했습니다. 또한, 피고가 임대차 기간 만료 약 2개월 전 갱신 거절 통보를 함으로써 임대차 계약은 2020년 10월 19일 기간 만료로 적법하게 종료되었으므로, 원고는 피고에게 건물을 인도할 의무가 있다고 보았습니다. 이에 따라 법원은 원고의 청구를 기각했습니다.
피고는 2003년에 토지 소유권을, 2006년에 건물 소유권을 취득했으며, 원고는 2006년부터 이 건물을 임차하여 한정식집을 운영했습니다. 2011년 11월 14일, 양측은 수원지방법원 안산지원에서 건물 명도 등 사건에 관한 제소전 화해조서를 작성했습니다. 이후 임대차 계약은 1년 단위로 계속 연장되어 2019년 9월 20일에는 2020년 10월 19일까지로 기간이 정해졌습니다. 피고는 2020년 8월 11일과 2020년 9월 24일 내용증명우편을 통해 원고에게 임대차 기간 만료로 계약이 종료된다는 통지를 보냈습니다. 이에 원고는 피고의 화해조서에 의한 강제집행이 부당하다고 주장하며, 화해조서 무효 및 임대차 계약 존속을 이유로 청구이의 소송을 제기하여 분쟁이 발생했습니다.
제소전 화해조서의 유효성 여부와 그 기판력이 임대차 계약 종료에 미치는 영향이 주요 쟁점이었습니다. 또한 임대인의 적법한 갱신 거절 통보로 임대차 계약이 종료되었는지 여부와 그에 따른 임차인의 건물 인도의무 발생 여부도 중요한 쟁점이었습니다.
법원은 원고의 청구를 기각하고, 소송 비용은 원고가 부담하도록 판결했습니다. 이는 피고가 제소전 화해조서에 따라 원고에게 건물 인도를 요구하며 강제집행을 진행할 수 있음을 인정한 것입니다.
법원은 제소전 화해조서가 확정판결과 동일한 효력을 가지므로 강행법규 위반이나 대리권 초월 등은 당연 무효 사유가 아니며, 추후 새로운 합의가 있었더라도 화해조서 전체의 기판력을 부인할 수 없다고 판단했습니다. 또한 피고가 상가건물 임대차보호법에서 정한 기간 내에 적법하게 갱신 거절 통보를 했으므로, 임대차 계약은 기간 만료로 종료되었고, 원고는 피고에게 임차 건물을 인도할 의무가 있다고 최종 결론 내렸습니다.
법원은 제소전 화해조서의 효력에 대해 확정판결과 동일한 효력이 있어 당사자 사이에 기판력이 생긴다고 보았습니다. 따라서 화해조서의 내용이 강행법규(예: 상가건물 임대차보호법 제10조의8 차임 연체와 해지, 제15조 강행규정)에 위반된다 하더라도 이는 준재심 절차를 통해 다툴 문제이지 화해조서 자체가 당연 무효가 된다고 볼 수 없다고 설명했습니다. 원고는 화해조서 제4조 가항(2개월분 차임 연체 시 해지)이 상가건물 임대차보호법 제10조의8(3기 차임 연체 시 해지)에 위반되어 무효라고 주장했으나, 법원은 제소전 화해조서의 특성상 받아들이지 않았습니다. 또한 기판력의 표준시와 관련하여 화해 성립 이후 차임에 관한 새로운 합의가 있었다 하더라도, 이는 기판력 발생 시점 이후의 사정 변경이므로 화해조서 전체의 기판력을 부인할 수 없다고 판단했습니다. 임대차 계약의 갱신 거절과 관련하여 법원은 피고가 임대차 기간 만료 약 2개월 전인 2020년 8월 11일에 갱신 거절 통지를 한 사실을 인정했습니다. 이는 상가건물 임대차보호법에서 정한 기간(임대차 기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지) 내의 적법한 통보에 해당하므로, 임대차 계약은 2020년 10월 19일 기간 만료로 종료되었다고 보았습니다.
제소전 화해조서는 확정된 판결과 동일한 효력을 가지므로, 그 작성에 매우 신중해야 합니다. 일단 화해조서가 성립되면, 그 내용이 강행법규에 위반된다거나 대리인에게 권한이 없었다는 등의 사유만으로는 화해조서 자체가 당연히 무효가 되는 것이 아닙니다. 이러한 경우 화해조서를 다투기 위해서는 '준재심'이라는 특별한 절차를 통해서만 가능합니다. 임대차 계약 관계에서 임대인은 임대차 기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 임차인에게 갱신 거절 통보를 해야 합니다. 이 기간 내에 적법한 갱신 거절 통보가 이루어지면, 특별한 사유가 없는 한 임차인은 계약 갱신을 요구할 수 없으며 계약은 기간 만료로 종료됩니다. 제소전 화해조서 작성 이후에 새로운 내용으로 합의하거나 계약서를 다시 작성했더라도, 기존 화해조서의 효력이 완전히 상실되는 것은 아닐 수 있습니다. 새로운 합의의 내용과 효력에 따라 기존 화해조서의 일부 내용만 변경될 수도 있습니다.
