임대차
원고 A는 오랜 친구인 피고 I과 피고 J 공동 소유의 다가구 주택에 전세 보증금 1억 6천만 원으로 임대차 계약을 맺고 거주하다가 이후 7천만 원을 증액하여 총 2억 3천만 원을 지급했습니다. 임대차 기간 만료 후에도 피고들이 보증금을 반환하지 않자 원고는 주택임차권등기명령을 신청하고 소송을 제기했으며 법원은 피고들이 공동으로 원고에게 보증금 2억 3천만 원 및 지연 이자를 지급하라고 판결했습니다.
원고 A는 2014년 8월경 오랜 친구인 피고 I을 믿고 피고 I과 J가 공동 소유한 다가구 주택에 1억 6천만 원의 전세 보증금으로 입주했습니다. 2014년 10월 17일 전입신고를 마쳤으며, 2015년 9월경에는 피고들의 요구에 따라 7천만 원을 추가로 지급하여 총 보증금은 2억 3천만 원이 되었습니다. 비록 명시적인 임대차 계약서는 작성하지 않았지만, 피고 J는 원고가 임차인으로서의 모든 권리 및 의무를 가진다는 점을 확인한 바 있습니다. 그러나 임대차 기간 만료 수개월 전부터 원고가 보증금 반환을 요청했음에도 불구하고 피고들은 보증금을 돌려주지 않았습니다. 이에 원고는 보증금을 돌려받지 못한 채 이사하기 위해 주택임차권등기명령을 신청하여 등기를 마쳤고, 최종적으로 임대차보증금 반환 소송을 제기하게 되었습니다.
명시적인 계약서가 없더라도 실제 거주 및 보증금 지급 내역, 공동 임대인의 보증금 반환 의무를 인정하여 임대차 보증금 반환 청구가 가능한지 여부
법원은 피고 I과 피고 J가 공동으로 원고 A에게 총 2억 3천만 원의 임대차보증금과 이에 대한 지연손해금(피고 I은 2023년 12월 29일부터, 피고 J는 2023년 12월 13일부터 각 돈을 지급하는 날까지 연 12%의 이율로 계산한 금액)을 지급하라고 판결했습니다. 소송 비용 또한 피고들이 부담하며, 판결은 즉시 강제 집행할 수 있도록 가집행이 가능합니다.
본 판결은 임대차 계약서가 명시적으로 작성되지 않았더라도 실제 거주 사실, 보증금 지급 내역, 그리고 임대인 중 한 명의 확인 등 여러 정황을 종합하여 임대차 관계와 보증금 반환 의무를 인정한 사례입니다. 임대인이 보증금 반환을 지연할 경우 임차인은 주택임차권등기명령을 통해 대항력과 우선변제권을 유지하면서 이사를 갈 수 있고, 이후 소송을 통해 보증금과 지연 이자를 받을 수 있음을 보여줍니다.
주택임대차보호법: 주택임대차보호법은 주거용 건물의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정하여 국민 주거생활의 안정을 보장하는 법률입니다. 이 사건에서 원고가 전입신고를 마치고 거주한 것은 주택임대차보호법상 대항력을 갖춘 것으로 볼 수 있으며, 이는 임대차 계약서가 없더라도 임차인의 권리를 보호받을 수 있는 근거가 됩니다. 또한, 임차인이 대항력을 갖추면 임대차 기간 만료 후 보증금을 반환받지 못했을 때 주택임차권등기명령을 통해 보증금을 안전하게 확보할 수 있습니다. 민법 제618조 (임대차의 의의): "임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용, 수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다." 이 사건에서는 명시적인 계약서가 없었으나, 원고가 주택에 거주하며 보증금을 지급한 사실, 그리고 피고 J가 원고의 임차인 지위를 확인해 준 사실 등을 통해 임대차 계약의 성립이 인정될 수 있습니다. 민법 제621조 (임대차의 등기): 임대차의 등기는 그 효력을 발생하지 않는다고 되어 있으나, 주택임대차보호법에 따라 주택의 인도와 주민등록(전입신고)을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생깁니다. 원고는 전입신고를 통해 대항력을 확보했습니다. 민법 제379조 (법정이율): 이자 약정이 없는 경우 연 5%의 법정이율을 적용하지만, 이 사건에서는 소송 촉진 등에 관한 특례법에 따라 연 12%의 지연손해금 이율이 적용된 것으로 보입니다. 이는 소송이 제기되어 판결이 확정되기까지 발생하는 지연에 대한 임대인의 책임을 강화하는 조항입니다. 민사소송법 제208조 제3항 (공시송달 판결 및 무변론 판결) 및 제257조 제1항: 피고 I에 대한 공시송달 판결은 피고의 주소를 알 수 없거나 송달이 불가능할 때 법원이 공시송달 명령을 통해 판결을 내리는 절차이며, 피고 J에 대한 무변론 판결은 피고가 소장 부본을 송달받고도 지정된 기간 내에 답변서를 제출하지 않거나 변론 기일에 출석하지 않아 원고의 청구를 다투지 않을 때 원고의 주장대로 판결하는 절차입니다. 이는 임차인이 소송을 제기했을 때 임대인이 응하지 않더라도 법적 절차를 통해 권리를 구제받을 수 있음을 보여줍니다.
계약서 부재 시 입증 자료 확보: 명시적인 임대차 계약서가 없더라도 전입신고 기록, 보증금 이체 내역, 임대인과의 문자 또는 녹취 기록, 임대인 중 한 명이라도 임대차 사실을 인정한 서류 등은 임대차 관계를 증명하는 중요한 증거가 될 수 있습니다. 보증금 증액 시 기록: 보증금을 추가로 지급할 경우 반드시 이체 내역 등 증빙 자료를 남기고, 가능하다면 증액된 보증금에 대한 확인서나 계약서 수정본을 받아두는 것이 좋습니다. 임대인의 보증금 미반환 시 대처: 임대인이 보증금을 반환하지 않을 경우, 주택임대차보호법에 따른 주택임차권등기명령을 신청하여 임차인의 대항력과 우선변제권을 유지한 채 다른 곳으로 이사할 수 있습니다. 이는 이사 후에도 보증금을 돌려받을 권리를 보호받기 위함입니다. 공동 임대인의 책임: 공동 명의로 주택을 임대한 경우, 임대인들은 공동으로 임차인에게 보증금 반환 의무를 집니다.
