부동산 명의신탁 의심 상황에서 실제 매매대금 확인 다툼 사건

망인 C는 K과 5억 4천만 원에 부동산 매매계약을 체결했으나, K의 신용 문제로 명의 이전이 어려워지자 망인과 K은 피고 B에게 명의신탁을 요청했습니다. 이후 피고 B와 망인 C는 7억 9천만 원의 매매대금으로 하는 2차 매매계약서를 작성하고 소유권 이전등기를 마쳤습니다. 망인 C 사망 후 단독 상속인이 된 원고 A는 피고 B가 2차 계약서상의 매매대금 7억 9천만 원 중 2억 5천만 원을 미지급했다고 주장하며 소송을 제기했습니다. 법원은 2차 매매계약서의 액면가와는 달리, 실제 매매대금은 K과의 1차 계약 금액인 5억 4천만 원이 타당하다고 판단했고, 피고 B가 이미 해당 금액을 지급했으므로 원고 A의 청구를 기각했습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 사망한 부동산 매도인 C의 단독 상속인. 피고 B가 망인에게 미지급한 매매대금이 있다고 주장하며 소송을 제기했습니다.
• 피고 B: 망인 C로부터 부동산을 매수한 사람. 실제로는 K의 명의신탁 요청에 따라 소유권을 이전받았다고 주장했습니다.
• 망인 C: 피고 B에게 부동산을 매도한 사람. K과 최초 매매계약을 체결하고, 이후 피고 B와 2차 매매계약을 체결했습니다.
• K: 망인 C로부터 부동산을 매수하려 했으나 신용 문제로 소유권 이전에 어려움을 겪었고, 피고 B에게 명의신탁을 요청한 사람입니다.
• L 주식회사: 부동산에 근저당권을 설정하고 대출을 실행한 금융기관입니다.

분쟁 상황

2015년 8월 20일, K은 망인 C 소유의 부동산을 5억 4천만 원에 매수하는 1차 매매계약을 체결했습니다. K은 계약금 3천만 원을 지급했으나, 신용 문제로 잔금 5억 1천만 원 지급에 어려움을 겪고 있었습니다. 이후 망인 C 명의로 L 주식회사로부터 5억 1천만 원의 근저당권 대출이 실행되었고, K은 매월 이자를 대신 납부했습니다. 2018년 4월 18일, 망인 C는 피고 B와 해당 부동산에 대해 매매대금 7억 9천만 원으로 하는 2차 매매계약을 체결했습니다. 이 계약서에는 계약금 2억 8천만 원은 당일 지급하고 잔금 5억 1천만 원은 L 융자금을 승계하는 것으로 명시되었습니다. 2018년 4월 26일, 피고 B는 망인 C로부터 부동산 소유권이전등기를 받고, L 대출의 채무자를 피고 B로 변경했으며, L로부터 9천만 원을 추가 대출받아 그중 2천 5백만 원을 망인 C에게 지급했습니다. 2018년 7월 10일 망인 C가 사망하자, 단독 상속인이 된 원고 A는 피고 B가 2차 매매계약서에 명시된 7억 9천만 원 중 2억 5천만 원을 미지급했다고 주장하며 매매대금 지급 소송을 제기했습니다. 피고 B는 2차 계약서는 추가 대출을 위한 허위 계약이며 실제 매매대금은 1차 계약과 동일한 5억 4천만 원이고 이를 모두 지급했다고 주장하며 맞섰습니다.

핵심 쟁점

피고 B와 망인 C 사이에 체결된 2차 부동산 매매계약서에 기재된 7억 9천만 원이라는 매매대금이 실제 계약 내용인지, 아니면 추가 대출을 위한 허위 계약인지 여부가 핵심 쟁점입니다. 원고 A는 계약서 기재 금액을 주장했고, 피고 B는 명의신탁을 위한 것이었으며 실제 매매대금은 5억 4천만 원이라고 주장했습니다.

법원의 판단

제1심 판결을 취소하고 원고의 청구를 기각했습니다. 소송 총비용은 원고가 부담하도록 했습니다.

결론

항소심 법원은 처분문서의 기재 내용이 진실하다고 보는 것이 원칙이지만, 그 내용과 다른 명시적 또는 묵시적 약정이 인정될 경우 다른 사실을 인정할 수 있다는 법리에 따라 판단했습니다. K이 망인과 5억 4천만 원에 1차 계약을 체결했던 점, 망인 명의로 대출을 유지하다가 피고 B가 채무를 인수한 점, 피고 B가 추가 대출을 받아 망인에게 사례비 명목으로 2천 5백만 원을 지급한 점, K이 이후에도 해당 부동산 관련 이자와 재산세를 납부한 점, 통상적이지 않은 계약금 지급 방식 및 후속 조치 부재, 피고 B가 해당 부동산을 더 낮은 금액에 매도한 점 등을 종합적으로 고려했습니다. 이에 따라 2차 매매계약서의 매매대금 7억 9천만 원은 실제 매매대금이 아니며, 실질적인 매매대금은 5억 4천만 원이라고 판단했습니다. 피고 B가 이 금액을 모두 지급했으므로, 원고 A의 미지급 매매대금 청구는 이유 없다고 보아 기각했습니다.

연관 법령 및 법리

처분문서의 진정성립 및 효력: 법원은 "처분문서의 진정성립이 인정되는 이상 반증이 없는 한 그 문서의 기재 내용에 따른 의사표시의 존재 및 내용을 인정하여야 한다"고 보고 있습니다 (대법원 2006. 9. 14. 선고 2006다27055 판결 등 참조). 이는 계약서와 같은 문서는 당사자들의 의사를 가장 명확하게 나타내는 증거이므로, 그 내용이 사실이라고 추정한다는 의미입니다. 처분문서 내용과 다른 약정의 인정 가능성: 그러나 법원은 예외적으로 "처분문서라 할지라도 그 기재 내용과 다른 명시적, 묵시적 약정이 있는 사실이 인정될 경우에는 그 기재 내용과 다른 사실을 인정할 수 있고, 작성자의 법률행위를 해석함에 있어서도 경험법칙과 논리법칙에 어긋나지 않는 범위 내에서 자유로운 심증으로 판단할 수 있다"고 설명합니다. 즉, 계약서에 적힌 내용과 다르게 합의했음을 증명할 수 있는 충분하고 합리적인 증거들이 있다면, 계약서의 문구와 다르게 실제 의사를 인정할 수 있다는 것입니다. 법률행위의 해석: 법률행위를 해석할 때에는 당사자들이 그 표시행위에 부여한 객관적인 의미를 명확히 밝히는 것이 중요합니다. 단순히 문구만 볼 것이 아니라, 거래의 목적, 동기, 당사자들의 진정한 의사, 관행, 이후의 행동 등을 종합적으로 고려하여 실질적인 내용을 파악해야 합니다. 이 사건에서는 2차 매매계약서가 실제 매매를 위한 것이 아니라 추가 대출을 받기 위한 방편으로 작성되었다는 피고의 주장을 받아들여, 문서에 기재된 금액이 아닌 실제 거래 내용을 인정했습니다.

참고 사항

계약서 작성의 신중함: 실제 계약 내용과 다른 내용을 계약서에 기재할 경우, 추후 분쟁 발생 시 해당 계약서 내용이 사실로 인정될 수 있습니다. 특히 매매대금과 같이 중요한 사항은 실제 거래 내용과 일치하도록 정확하게 작성해야 합니다. 명의신탁의 위험성: 명의신탁은 부동산실명법에 따라 원칙적으로 무효이며, 다양한 법적 분쟁의 원인이 될 수 있습니다. 신용 문제 등으로 타인의 명의를 빌려 부동산 거래를 하는 것은 매우 위험하며, 예상치 못한 금전적 손실이나 법적 책임을 초래할 수 있습니다. 금전 거래의 기록: 실제 매매대금의 지급 여부와 그 내용을 명확히 증명할 수 있는 자료(영수증, 계좌 이체 내역, 공증 문서 등)를 반드시 남겨야 합니다. 계약서에 계약금을 지급한 것으로 명시되었더라도 실제 지급 증거가 없으면 불리하게 작용할 수 있습니다. 상황 변화에 따른 계약 변경: 기존 계약 내용에 변화가 생기거나, 명의자 변경 등 복잡한 상황이 발생할 경우, 관련 당사자들과 명확한 합의를 통해 새로운 계약서나 추가 약정서를 작성하여 모든 조건을 분명히 해야 합니다. 구두 약정만으로는 법적 효력을 인정받기 어렵거나 입증이 어렵습니다. 처분문서의 효력과 예외: 부동산 매매계약서와 같은 처분문서는 특별한 사정이 없는 한 그 기재된 내용대로 법적 효력이 있다고 인정됩니다. 그러나 문서의 내용과 다른 명시적 또는 묵시적 약정이 있었음을 충분한 증거로 입증할 수 있다면 예외적으로 실제 약정 내용을 인정받을 수도 있습니다. 이를 위해서는 관련 통화 기록, 작업일지, 금전 흐름 등 다양한 간접 증거를 준비해야 합니다.