이경수 변호사

재개발 상가 분양 계약 해지로 인한 부당이득금 반환 사건

청주시 주택재개발정비사업의 상가를 분양받은 수분양자들이, 상가는 완공되어 입점 가능했으나 전체 사업의 준공 인가가 지연되어 소유권 이전등기가 1년여간 이루어지지 않아 대출이나 임대가 불가능해지자 계약 해제를 통보하고 이미 납부한 분양대금과 이에 대한 지연손해금의 반환을 청구한 사건입니다. 법원은 사업 시행자의 소유권 이전 지연이 채무불이행에 해당하며 귀책사유가 있다고 판단하여 수분양자들의 손을 들어주었습니다. ### 관련 당사자 - A, B, C, D, E, F: 청주시 주택재개발정비사업 내 상가 호실을 분양받은 사람들 - G주택재개발정비사업조합: 청주시 주택재개발정비사업의 시행자로, 상가 호실을 분양한 주체 ### 분쟁 상황 원고들은 피고인 G주택재개발정비사업조합으로부터 청주시 상당구 H 일대 재개발 사업구역 내 상가 호실을 분양받았습니다. 상가는 준공인가(또는 사용승인)가 이루어져 입점 지정기간에 입점은 가능했으나, 전체 재개발 사업에 대한 준공 인가가 나지 않았다는 이유로 피고는 상가 각 호실에 대한 소유권 이전 등기를 약 1년 동안 지연시켰습니다. 원고들은 분양대금을 모두 납부했음에도 상가에 대한 소유권을 이전받지 못하는 불안정한 지위에 놓였고, 상가를 담보로 대출을 받을 수 없었으며, 분양계약 제3조 제9항에 따라 소유권 이전 등기 및 Q조합의 1순위 근저당권 설정 전까지는 임대차 계약도 할 수 없는 상황이었습니다. 이에 원고들은 피고의 이러한 소유권 이전 등기 지연이 채무불이행에 해당한다고 보고, 분양 계약 제11조 제3항에 따라 계약 해제를 통보하며 이미 지급한 계약금, 1차 내지 4차 중도금 및 이에 대한 법정이자 또는 지연손해금의 반환을 청구하는 소송을 제기했습니다. 피고는 전체 정비사업에 대한 준공 인가가 이루어지지 않았기 때문에 소유권 이전 등기를 할 수 없었다고 주장하며 다투었습니다. ### 핵심 쟁점 상가가 완공되어 입점은 가능했으나, 재개발 사업 전체의 준공 인가 지연으로 인해 분양 계약자들이 소유권 이전 등기를 받지 못하고 담보대출이나 임대차 계약도 체결할 수 없었던 상황이 채무불이행에 해당하는지 여부 및 이로 인한 분양 계약 해제가 적법한지 여부가 쟁점이 되었습니다. ### 법원의 판단 피고(G주택재개발정비사업조합)의 상고를 모두 기각하고, 상고 비용은 피고가 부담하도록 판결하여 원고들(분양 계약자들)의 청구를 인용한 원심 판결을 확정했습니다. ### 결론 대법원은 상가 분양 계약자들이 전체 재개발 사업의 지연으로 인해 소유권 이전 등기를 받지 못하고 대출이나 임대 등 재산권 행사를 할 수 없었던 것은 주택재개발정비사업조합의 채무불이행에 해당하며, 조합에 귀책사유가 인정된다고 판단했습니다. 이에 따라 분양 계약 해제는 적법하며, 조합은 계약 해제에 따른 원상회복으로 분양대금과 이에 대한 법정이자 또는 지연손해금을 분양 계약자들에게 반환해야 한다고 최종 결론을 내렸습니다. ### 연관 법령 및 법리 민법 제390조 (채무불이행과 손해배상): 채무자가 채무의 내용에 좇은 이행을 하지 아니한 때에는 채권자는 손해배상을 청구할 수 있습니다. 본 사안에서 피고 조합이 상가에 대한 소유권 이전 등기를 지연시킨 것은 분양 계약상의 중요한 의무 이행을 하지 않은 '채무불이행'에 해당합니다. 채무자의 귀책사유: 채무불이행에 대한 채무자의 귀책사유는 추정되므로, 채무자가 스스로 귀책사유가 없음을 증명하지 못하는 한 채무불이행 책임이 인정됩니다. 법원은 피고가 정비사업 전체 준공 인가를 핑계로 상가에 대한 공부 작성 및 소유권보존등기를 게을리한 데 귀책사유가 있다고 판단했습니다. 특히, 완공된 부분에 대한 준공인가 후 소유권 이전고시를 통해 소유권 이전이 가능했음에도 이를 이행하지 않은 점이 귀책사유의 근거가 되었습니다. 민법 제543조 (해지, 해제권): 계약의 당사자 일방이 그 채무를 이행하지 아니하는 때에는 상대방은 상당한 기간을 정하여 그 이행을 최고하고 그 기간 내에 이행하지 아니한 때에는 계약을 해제할 수 있습니다. 본 사안에서는 원고들이 소장을 통해 계약 해제의 의사표시를 했고, 이는 적법한 해제 통지로 인정되어 계약이 해제되었습니다. 민법 제548조 (해제의 효과, 원상회복의무): 계약이 해제되면 각 당사자는 상대방에 대하여 원상회복의 의무를 부담합니다. 본 사안에서는 계약 해제로 인해 피고 조합은 원고들로부터 지급받은 계약금, 중도금 및 이에 대한 법정이자 또는 지연손해금을 반환할 의무를 지게 됩니다. 이자 또는 지연손해금은 원상회복의 범위에 포함되어야 합니다. ### 참고 사항 계약서 내용 확인: 분양 계약 시 소유권 이전 등기 시점, 입점 가능 시점, 전체 사업 준공 시점 등 주요 일정과 그에 따른 권리, 의무 사항을 명확히 확인해야 합니다. 지연 발생 시 계약 해제나 손해배상 조항이 어떻게 규정되어 있는지 미리 살펴두는 것이 중요합니다. 입점과 소유권 이전의 차이 이해: 건물이 완공되어 입주(또는 입점)가 가능하다는 것과 소유권 이전 등기를 통해 법적인 소유권을 완전히 취득하는 것은 다른 개념입니다. 소유권 이전 등기가 지연될 경우 대출, 임대, 매매 등 재산권 행사에 제약이 있을 수 있음을 인지해야 합니다. 채무불이행 입증 자료 확보: 상대방의 의무 불이행으로 인해 피해를 보았다면, 관련 서류(계약서, 분양대금 납부 내역, 입점 안내문, 소유권 이전 지연 통보 등)와 지연으로 인한 손해(예: 대출 불가능 증명, 임대차 계약 무산 증명)를 입증할 자료를 잘 보관해야 합니다. 사업 진행 상황 주시: 재개발이나 재건축과 같은 대규모 사업의 경우 전체 사업 진행 상황을 지속적으로 주시하고, 준공 인가 및 소유권 이전 등기 일정에 문제가 없는지 확인하는 노력이 필요합니다.

배우자가 평생 모은 재산 대부분을 몰래 처분하여 이혼에 이르게 된 사건

1961년에 혼인하여 슬하에 6남매를 둔 부부가 60여 년간 공동으로 농사를 지으며 이룬 재산 대부분을 남편이 아내의 반대에도 불구하고 일방적으로 장남에게 증여하자, 아내가 이혼 소송을 제기한 사건입니다. 대법원은 배우자의 일방적인 중요 재산 처분 행위가 부부 공동생활의 경제적 기반을 무너뜨리고 배우자에게 참을 수 없는 고통을 주는 경우 민법 제840조 제6호의 '혼인을 계속하기 어려운 중대한 사유'에 해당하여 이혼 사유가 될 수 있다고 판단하며, 원심 판결을 파기하고 사건을 환송했습니다. ### 관련 당사자 - 원고 (아내): 1938년생, 1961년 피고와 혼인, 농사 및 식당 종업원 등으로 일하며 재산 형성에 기여, 남편의 일방적인 재산 처분에 반발하여 이혼 청구. - 피고 (남편): 1932년생, 1961년 원고와 혼인, 원고와 함께 농사를 지으며 재산을 형성, 부부 공동 재산의 대부분을 장남에게 일방적으로 증여하고 이혼을 거부함. - 장남: 원고와 피고의 아들, 피고로부터 부부 공동 재산의 핵심을 이루는 주거지 수용보상금과 농지 등 18억 원 이상의 재산을 증여받음. ### 분쟁 상황 원고와 피고는 1961년 혼인하여 약 60년간 부부 공동생활을 유지하였으며, 주로 농사를 지어 생계를 유지하고 재산을 형성했습니다. 혼인 기간 중 취득한 재산은 대부분 피고(남편) 명의로 되어 있었습니다. 부부가 함께 거주해 온 주택과 대지가 산업단지 조성사업에 편입되면서 피고 앞으로 약 2억 9,983만 원의 손실보상금이 통보되자, 피고는 원고의 반대에도 불구하고 이 보상금 전액을 장남에게 증여했습니다. 이에 원고는 2022년 6월경 집을 나와 피고와 별거를 시작했습니다. 이후 피고는 2022년 7월 장남에게 추가로 부부가 함께 농사지어 온 농지 5필지(약 15억 1,112만 원 상당)를 증여하여 소유권이전등기를 마쳐주었습니다. 이로써 피고 명의로 남은 부동산은 피고가 종중 또는 종중원 재산이라고 주장하는 일부를 포함하더라도 총 재산의 약 23%(이를 제외하면 약 10%)에 불과하게 되었습니다. 원고는 피고의 이러한 일방적인 재산 처분 행위로 인해 부부 공동생활이 회복 불가능하게 파탄되었다고 주장하며 2022년 8월 이혼 소송을 제기했습니다. 피고는 증여한 재산들이 모두 자신의 특유재산이며, 원고의 이혼 청구는 증여를 받지 못한 다른 자녀들의 뜻에 따른 것이라며 이혼을 거부했습니다. ### 핵심 쟁점 배우자 중 한 명이 결혼 기간 동안 공동으로 형성한 재산의 주요 부분을 정당한 이유 없이 다른 배우자의 동의 없이 일방적으로 처분한 행위가 민법 제840조 제6호에서 정한 '혼인을 계속하기 어려운 중대한 사유'에 해당하는 이혼 사유가 되는지 여부가 쟁점입니다. ### 법원의 판단 대법원은 원심판결을 파기하고 사건을 대전고등법원에 환송했습니다. 대법원은 피고(남편)가 원고(아내)와의 협의나 동의 없이 부부 공동생활의 기반이 되는 재산의 대부분을 일방적으로 장남에게 증여한 행위는 부부 공동생활의 경제적 기반을 무너뜨리고 원고에게 회복할 수 없는 애정과 신뢰의 훼손 및 참을 수 없는 고통을 주어 이혼 사유에 해당한다고 판단했습니다. 이는 원심이 이러한 사정을 간과하고 원고의 이혼 청구를 배척한 것이 법리 오해라고 본 것입니다. ### 결론 대법원은 배우자의 일방적이고 부당한 재산 처분 행위가 결혼 생활을 지속하기 어려운 중대한 사유가 될 수 있음을 명확히 하였습니다. 특히 부부 공동체의 경제적 기반을 위태롭게 하는 행위는 단순한 재산 문제가 아니라 배우자 간의 신뢰와 애정을 근본적으로 훼손하는 행위로 보아 이혼의 중요한 원인이 될 수 있음을 인정한 판결입니다. ### 연관 법령 및 법리 본 사건은 주로 **민법 제840조 제6호(재판상 이혼 사유)**​와 **민법 제839조의2(재산분할청구권)**​, 그리고 **민법 제830조(특유재산과 공유재산)**​의 법리가 적용되었습니다. 1. **민법 제840조 제6호 ('혼인을 계속하기 어려운 중대한 사유가 있을 때')**​: 이 조항은 부부의 애정과 신뢰가 파탄되어 혼인 공동생활을 강제하는 것이 한쪽 배우자에게 참을 수 없는 고통이 되는 경우를 이혼 사유로 규정하고 있습니다. 법원은 이러한 사유를 판단할 때 혼인계속의사 유무, 파탄 원인에 대한 책임, 혼인 기간, 자녀 유무, 당사자의 연령, 이혼 후 생활보장 등 다양한 상황을 종합적으로 고려해야 한다고 보았습니다. * **사례 적용**: 피고(남편)가 원고(아내)와의 협의 없이 부부 공동생활의 주거지 수용보상금과 농지 등 평생 함께 이룬 재산의 대부분(총 18억 원 이상, 전체 재산의 약 77~90%에 해당)을 장남에게 증여한 행위는 부부 공동체의 경제적 기반을 심각하게 훼손한 것으로 판단되었습니다. 이러한 행위로 인해 원고의 경제적 자립과 안정에 대한 기대와 신뢰가 심각하게 침해되었고, 별거 기간이 장기화되면서 부부간의 애정과 신뢰가 회복 불가능할 정도로 훼손되어 혼인생활의 지속을 강제하는 것이 원고에게 참을 수 없는 고통이 된다고 보아, 민법 제840조 제6호의 이혼 사유에 해당한다고 보았습니다. 2. **민법 제830조 (특유재산과 공유재산)**​: * 제1항은 '부부의 일방이 혼인 전부터 가진 고유재산과 혼인 중 자기의 명의로 취득한 재산은 그 특유재산으로 한다'고 규정하여, 명의자의 단독 소유로 추정합니다. * 그러나 제2항은 '부부의 누구에게 속한 것인지 분명하지 아니한 재산은 부부의 공유로 추정한다'고 하여, 명의가 불분명할 경우 공유로 간주합니다. * **사례 적용**: 비록 제1, 2 부동산(주택, 대지, 농지 등)이 피고의 명의로 되어 있었지만, 법원은 원고와 피고가 오랜 기간 부부 공동생활을 통하여 부양·협조하는 등 노력하여 취득하거나 유지한 재산으로서 민법 제839조의2의 '당사자 쌍방의 협력으로 이룩한 재산'에 해당한다고 보았습니다. 즉, 명의만 피고 앞으로 되어 있을 뿐 실질적으로는 부부 공동의 재산으로 인정한 것입니다. 3. **민법 제839조의2 (재산분할청구권)**​: 이 조항은 이혼 당사자가 '당사자 쌍방의 협력으로 이룩한 재산'에 대해 재산분할청구권을 행사할 수 있도록 합니다. 여기서 '협력'에는 재산을 취득하는 과정뿐만 아니라 재산을 유지하거나 증식시키는 노력도 포함됩니다. * **사례 적용**: 본 사건에서 피고가 일방적으로 증여한 제1, 2 부동산은 원고와 피고가 평생 함께 농사를 짓고 생계를 유지하며 공동으로 이룩한 재산으로 보았습니다. 이는 단순히 재산 취득 시점의 협력뿐만 아니라, 혼인생활 전반에 걸친 부양·협조 의무 이행을 통해 재산을 유지하고 증식시킨 노력까지도 포함하는 개념으로 해석된 것입니다. ### 참고 사항 1. **명의와 상관없는 부부 공동 재산:** 재산이 배우자 중 한 명의 명의로 되어 있더라도, 혼인 기간 동안 부부 양측의 노력과 협력으로 형성되거나 유지, 증식된 재산은 민법상 '당사자 쌍방의 협력으로 이룩한 재산'에 해당하여 이혼 시 재산분할 대상이 됩니다. 2. **중요 재산 처분 시 배우자 동의의 필요성:** 부부 공동생활의 경제적 기반이 되는 중요한 재산을 처분할 때는 반드시 배우자와 충분히 협의하고 동의를 얻어야 합니다. 일방적인 처분은 배우자에게 큰 고통을 주고 신뢰를 깨뜨려 이혼 사유가 될 수 있습니다. 3. **혼인 파탄의 중대한 사유 판단:** 배우자의 일방적인 재산 처분 행위가 이혼 사유가 되는지는 해당 행위가 부부 공동생활의 경제적 기반을 얼마나 심각하게 훼손했는지, 다른 배우자가 이로 인해 겪는 고통이 얼마나 큰지, 부부간 애정과 신뢰가 회복할 수 없을 정도로 손상되었는지 등 여러 사정을 종합적으로 고려하여 판단됩니다. 4. **장기간 별거의 영향:** 재산 처분 등으로 인한 갈등으로 장기간 별거하게 되고, 그 기간 동안 관계 회복 노력이 없었다면 혼인 파탄의 증거로 더욱 강력하게 작용할 수 있습니다. 5. **노년기 이혼 시 고려사항:** 특히 노년기에 오랜 기간 함께 이룬 재산이 일방적으로 처분될 경우, 남은 배우자의 기초적인 생존과 독립적인 생활에 큰 어려움을 초래할 수 있으므로 더욱 중대한 이혼 사유로 인정될 가능성이 높습니다.

건물 토지 매매계약 해지 후 계약금 일부 반환 사건

원고 A는 피고 B와 토지와 건물을 매수하는 계약을 체결하고 계약금 4천만 원 중 2천만 원을 지급했습니다. 이후 부동산 면적 불일치와 공인중개사 자격 문제 등을 이유로 계약 해지를 통보하자, 피고는 계약금 몰취를 주장하며 해지를 통보했습니다. 법원은 양측의 해지 통보를 일방적인 이행 거절로 보지 않고 합의해제로 판단하여, 피고는 원고에게 계약금 2천만 원과 지연손해금을 반환해야 한다고 판결했습니다. ### 관련 당사자 - A: 부동산을 매수하려 했던 사람 중 한 명 (원고) - B: 부동산을 판매하려 했던 사람 (피고) - C: A와 함께 부동산을 매수하려 했던 사람 (원고는 아니나 계약 당사자로 언급) ### 분쟁 상황 원고 A와 C은 2023년 5월 15일 피고 B와 충북 괴산군 일대 토지 5,018㎡ 및 건물 598㎡에 대해 매매대금 8억 원, 계약금 4천만 원으로 하는 매매계약을 체결하고, A와 C은 각 2천만 원씩 총 4천만 원을 계약금으로 지급했습니다. 원고와 C은 2023년 5월 30일경 매매계약서에 표시된 면적과 실제 면적의 불일치, 목적 부동산 중 일부 건물의 소유자가 피고가 아닌 점, 피고가 이미 부동산을 타인에게 매도했음에도 다시 원고에게 매도했다는 의혹을 이유로 매매계약 해제를 통보하는 내용증명 우편을 피고에게 보냈습니다. 피고는 이 내용증명을 받은 후 2023년 6월 1일경 '지정된 5월 31일이 만료되어 계약을 파기함과 동시에 계약금 전액을 몰취한다'는 내용의 '매매계약 해지통보' 내용증명 우편을 원고에게 보냈습니다. 원고는 피고의 이 같은 통보가 명백한 이행거절에 해당하므로, 계약금 배액인 4천만 원과 이에 대한 지연손해금을 반환할 것을 요구하며 소송을 제기했습니다. 피고는 원고가 계약을 이행하지 않을 의사를 명백히 표시했으므로 계약금 2천만 원이 위약금으로 몰취되어야 한다고 주장했습니다. 이 과정에서 이 사건 매매계약을 중개했던 K이 공인중개사 자격 없이 중개업을 영위하여 벌금 3백만 원의 약식명령을 받은 사실도 밝혀졌습니다. ### 핵심 쟁점 피고가 계약을 이행하지 않을 의사를 명백히 표시했는지 여부, 원고가 계약을 이행하지 않을 의사를 명백히 표시하여 계약금 몰취 사유가 되는지 여부, 매매계약이 합의해제된 것으로 볼 수 있는지 여부. ### 법원의 판단 피고는 원고에게 2천만 원 및 이에 대한 지연손해금(2023년 5월 31일부터 2025년 8월 13일까지 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%)을 지급하라. 원고의 나머지 청구(계약금 배액인 4천만 원 청구)는 기각한다. ### 결론 법원은 피고가 원고에게 보낸 '매매계약 해지통보'가 계약 이행을 명백히 거절하는 것으로 보기 어렵다고 판단했습니다. 또한, 원고 측이 보낸 '매매계약 해제통보서'도 중개인의 자격 문제 등 정당한 의심에 따른 것으로, 계약 불이행 의사를 명확히 표시한 것으로 보기 어렵다고 판단했습니다. 그러나 양측이 서로 계약 해지 의사를 담은 우편을 주고받은 점을 미루어 볼 때, 계약이 '합의해제'된 것으로 보아 피고는 원고에게 원고가 지급한 계약금 2천만 원을 반환할 의무가 있다고 결론 내렸습니다. ### 연관 법령 및 법리 이 사건에서는 주로 민법상의 '계약 해제'와 관련된 법리가 적용되었습니다. **민법 제543조(해지, 해제권)**​은 계약 또는 법률의 규정에 따라 계약 해제 권리가 있는 경우 그 의사표시로써 계약을 해제할 수 있음을 규정합니다. **민법 제544조(이행지체와 해제)**​에 따르면, 채무자가 채무를 이행하지 않을 때 상대방은 상당한 기간을 정하여 이행을 촉구하고 그 기간 내에 이행하지 않으면 계약을 해제할 수 있습니다. 다만, 채무자가 '미리 이행하지 아니할 의사를 표시한 경우(이행거절)'에는 이행 촉구 없이도 해제할 수 있습니다. 법원은 **대법원 2015. 4. 9. 선고 2013다29202 판결**의 법리를 인용하여 '이행거절'의 의미를 엄격하게 해석했습니다. 이행거절 의사는 명백하고 종국적으로 표시되어야 하며, 단순히 계약 해지 의사를 통보하는 것만으로는 이행거절로 보기 어렵다는 입장입니다. 이 사건에서 법원은 피고의 '계약금 몰취 통보'와 원고의 '해제 통보' 모두 명확하고 종국적인 이행거절 의사로 인정하지 않았습니다. 결과적으로 양측이 서로 계약 해지 의사를 주고받은 점을 '합의해제'로 해석했습니다. 합의해제의 경우, 특별한 사정이 없는 한 계약은 소급적으로 소멸하게 되므로, 지급받은 계약금은 원칙적으로 반환되어야 합니다. 또한, **소송촉진 등에 관한 특례법 제3조**에 따라 금전채무 이행을 명하는 판결 시 지연손해금률이 적용되어 판결 선고일까지 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 이율이 적용되었습니다. ### 참고 사항 부동산 매매계약 전에는 매매 목적물의 실제 면적, 소유권 현황, 등기 여부 등을 계약서 내용과 꼼꼼하게 비교 확인해야 합니다. 계약서와 실제 상황이 다른 경우 분쟁의 원인이 될 수 있습니다. 공인중개사를 통해 계약할 경우, 중개인의 정식 자격 여부를 반드시 확인해야 합니다. 무자격 중개인의 중개는 법적 보호나 손해배상 보장에 문제가 생길 수 있습니다. 계약 해지를 통보할 때는 그 사유를 명확히 하고, 상대방에게 계약 불이행 의사가 아닌 정당한 해지 사유를 주장하는 것임을 분명히 해야 합니다. '이행거절'로 인정될 경우 계약금 몰취 등 불이익을 받을 수 있습니다. 계약 당사자 간에 계약 해지에 대한 명시적인 합의가 없더라도, 서로 해지 의사를 주고받아 사실상 계약을 이행하지 않기로 동의한 것으로 볼 수 있다면 '합의해제'로 인정되어 계약금을 반환받을 수 있습니다. 계약금의 '위약금' 조항은 보통 일방의 귀책사유로 계약이 해제되었을 때 적용되므로, 합의해제나 상대방의 귀책사유가 아닌 경우에는 적용되지 않을 수 있습니다.

재개발 상가 분양 계약 해지로 인한 부당이득금 반환 사건

청주시 주택재개발정비사업의 상가를 분양받은 수분양자들이, 상가는 완공되어 입점 가능했으나 전체 사업의 준공 인가가 지연되어 소유권 이전등기가 1년여간 이루어지지 않아 대출이나 임대가 불가능해지자 계약 해제를 통보하고 이미 납부한 분양대금과 이에 대한 지연손해금의 반환을 청구한 사건입니다. 법원은 사업 시행자의 소유권 이전 지연이 채무불이행에 해당하며 귀책사유가 있다고 판단하여 수분양자들의 손을 들어주었습니다. ### 관련 당사자 - A, B, C, D, E, F: 청주시 주택재개발정비사업 내 상가 호실을 분양받은 사람들 - G주택재개발정비사업조합: 청주시 주택재개발정비사업의 시행자로, 상가 호실을 분양한 주체 ### 분쟁 상황 원고들은 피고인 G주택재개발정비사업조합으로부터 청주시 상당구 H 일대 재개발 사업구역 내 상가 호실을 분양받았습니다. 상가는 준공인가(또는 사용승인)가 이루어져 입점 지정기간에 입점은 가능했으나, 전체 재개발 사업에 대한 준공 인가가 나지 않았다는 이유로 피고는 상가 각 호실에 대한 소유권 이전 등기를 약 1년 동안 지연시켰습니다. 원고들은 분양대금을 모두 납부했음에도 상가에 대한 소유권을 이전받지 못하는 불안정한 지위에 놓였고, 상가를 담보로 대출을 받을 수 없었으며, 분양계약 제3조 제9항에 따라 소유권 이전 등기 및 Q조합의 1순위 근저당권 설정 전까지는 임대차 계약도 할 수 없는 상황이었습니다. 이에 원고들은 피고의 이러한 소유권 이전 등기 지연이 채무불이행에 해당한다고 보고, 분양 계약 제11조 제3항에 따라 계약 해제를 통보하며 이미 지급한 계약금, 1차 내지 4차 중도금 및 이에 대한 법정이자 또는 지연손해금의 반환을 청구하는 소송을 제기했습니다. 피고는 전체 정비사업에 대한 준공 인가가 이루어지지 않았기 때문에 소유권 이전 등기를 할 수 없었다고 주장하며 다투었습니다. ### 핵심 쟁점 상가가 완공되어 입점은 가능했으나, 재개발 사업 전체의 준공 인가 지연으로 인해 분양 계약자들이 소유권 이전 등기를 받지 못하고 담보대출이나 임대차 계약도 체결할 수 없었던 상황이 채무불이행에 해당하는지 여부 및 이로 인한 분양 계약 해제가 적법한지 여부가 쟁점이 되었습니다. ### 법원의 판단 피고(G주택재개발정비사업조합)의 상고를 모두 기각하고, 상고 비용은 피고가 부담하도록 판결하여 원고들(분양 계약자들)의 청구를 인용한 원심 판결을 확정했습니다. ### 결론 대법원은 상가 분양 계약자들이 전체 재개발 사업의 지연으로 인해 소유권 이전 등기를 받지 못하고 대출이나 임대 등 재산권 행사를 할 수 없었던 것은 주택재개발정비사업조합의 채무불이행에 해당하며, 조합에 귀책사유가 인정된다고 판단했습니다. 이에 따라 분양 계약 해제는 적법하며, 조합은 계약 해제에 따른 원상회복으로 분양대금과 이에 대한 법정이자 또는 지연손해금을 분양 계약자들에게 반환해야 한다고 최종 결론을 내렸습니다. ### 연관 법령 및 법리 민법 제390조 (채무불이행과 손해배상): 채무자가 채무의 내용에 좇은 이행을 하지 아니한 때에는 채권자는 손해배상을 청구할 수 있습니다. 본 사안에서 피고 조합이 상가에 대한 소유권 이전 등기를 지연시킨 것은 분양 계약상의 중요한 의무 이행을 하지 않은 '채무불이행'에 해당합니다. 채무자의 귀책사유: 채무불이행에 대한 채무자의 귀책사유는 추정되므로, 채무자가 스스로 귀책사유가 없음을 증명하지 못하는 한 채무불이행 책임이 인정됩니다. 법원은 피고가 정비사업 전체 준공 인가를 핑계로 상가에 대한 공부 작성 및 소유권보존등기를 게을리한 데 귀책사유가 있다고 판단했습니다. 특히, 완공된 부분에 대한 준공인가 후 소유권 이전고시를 통해 소유권 이전이 가능했음에도 이를 이행하지 않은 점이 귀책사유의 근거가 되었습니다. 민법 제543조 (해지, 해제권): 계약의 당사자 일방이 그 채무를 이행하지 아니하는 때에는 상대방은 상당한 기간을 정하여 그 이행을 최고하고 그 기간 내에 이행하지 아니한 때에는 계약을 해제할 수 있습니다. 본 사안에서는 원고들이 소장을 통해 계약 해제의 의사표시를 했고, 이는 적법한 해제 통지로 인정되어 계약이 해제되었습니다. 민법 제548조 (해제의 효과, 원상회복의무): 계약이 해제되면 각 당사자는 상대방에 대하여 원상회복의 의무를 부담합니다. 본 사안에서는 계약 해제로 인해 피고 조합은 원고들로부터 지급받은 계약금, 중도금 및 이에 대한 법정이자 또는 지연손해금을 반환할 의무를 지게 됩니다. 이자 또는 지연손해금은 원상회복의 범위에 포함되어야 합니다. ### 참고 사항 계약서 내용 확인: 분양 계약 시 소유권 이전 등기 시점, 입점 가능 시점, 전체 사업 준공 시점 등 주요 일정과 그에 따른 권리, 의무 사항을 명확히 확인해야 합니다. 지연 발생 시 계약 해제나 손해배상 조항이 어떻게 규정되어 있는지 미리 살펴두는 것이 중요합니다. 입점과 소유권 이전의 차이 이해: 건물이 완공되어 입주(또는 입점)가 가능하다는 것과 소유권 이전 등기를 통해 법적인 소유권을 완전히 취득하는 것은 다른 개념입니다. 소유권 이전 등기가 지연될 경우 대출, 임대, 매매 등 재산권 행사에 제약이 있을 수 있음을 인지해야 합니다. 채무불이행 입증 자료 확보: 상대방의 의무 불이행으로 인해 피해를 보았다면, 관련 서류(계약서, 분양대금 납부 내역, 입점 안내문, 소유권 이전 지연 통보 등)와 지연으로 인한 손해(예: 대출 불가능 증명, 임대차 계약 무산 증명)를 입증할 자료를 잘 보관해야 합니다. 사업 진행 상황 주시: 재개발이나 재건축과 같은 대규모 사업의 경우 전체 사업 진행 상황을 지속적으로 주시하고, 준공 인가 및 소유권 이전 등기 일정에 문제가 없는지 확인하는 노력이 필요합니다.

배우자가 평생 모은 재산 대부분을 몰래 처분하여 이혼에 이르게 된 사건

1961년에 혼인하여 슬하에 6남매를 둔 부부가 60여 년간 공동으로 농사를 지으며 이룬 재산 대부분을 남편이 아내의 반대에도 불구하고 일방적으로 장남에게 증여하자, 아내가 이혼 소송을 제기한 사건입니다. 대법원은 배우자의 일방적인 중요 재산 처분 행위가 부부 공동생활의 경제적 기반을 무너뜨리고 배우자에게 참을 수 없는 고통을 주는 경우 민법 제840조 제6호의 '혼인을 계속하기 어려운 중대한 사유'에 해당하여 이혼 사유가 될 수 있다고 판단하며, 원심 판결을 파기하고 사건을 환송했습니다. ### 관련 당사자 - 원고 (아내): 1938년생, 1961년 피고와 혼인, 농사 및 식당 종업원 등으로 일하며 재산 형성에 기여, 남편의 일방적인 재산 처분에 반발하여 이혼 청구. - 피고 (남편): 1932년생, 1961년 원고와 혼인, 원고와 함께 농사를 지으며 재산을 형성, 부부 공동 재산의 대부분을 장남에게 일방적으로 증여하고 이혼을 거부함. - 장남: 원고와 피고의 아들, 피고로부터 부부 공동 재산의 핵심을 이루는 주거지 수용보상금과 농지 등 18억 원 이상의 재산을 증여받음. ### 분쟁 상황 원고와 피고는 1961년 혼인하여 약 60년간 부부 공동생활을 유지하였으며, 주로 농사를 지어 생계를 유지하고 재산을 형성했습니다. 혼인 기간 중 취득한 재산은 대부분 피고(남편) 명의로 되어 있었습니다. 부부가 함께 거주해 온 주택과 대지가 산업단지 조성사업에 편입되면서 피고 앞으로 약 2억 9,983만 원의 손실보상금이 통보되자, 피고는 원고의 반대에도 불구하고 이 보상금 전액을 장남에게 증여했습니다. 이에 원고는 2022년 6월경 집을 나와 피고와 별거를 시작했습니다. 이후 피고는 2022년 7월 장남에게 추가로 부부가 함께 농사지어 온 농지 5필지(약 15억 1,112만 원 상당)를 증여하여 소유권이전등기를 마쳐주었습니다. 이로써 피고 명의로 남은 부동산은 피고가 종중 또는 종중원 재산이라고 주장하는 일부를 포함하더라도 총 재산의 약 23%(이를 제외하면 약 10%)에 불과하게 되었습니다. 원고는 피고의 이러한 일방적인 재산 처분 행위로 인해 부부 공동생활이 회복 불가능하게 파탄되었다고 주장하며 2022년 8월 이혼 소송을 제기했습니다. 피고는 증여한 재산들이 모두 자신의 특유재산이며, 원고의 이혼 청구는 증여를 받지 못한 다른 자녀들의 뜻에 따른 것이라며 이혼을 거부했습니다. ### 핵심 쟁점 배우자 중 한 명이 결혼 기간 동안 공동으로 형성한 재산의 주요 부분을 정당한 이유 없이 다른 배우자의 동의 없이 일방적으로 처분한 행위가 민법 제840조 제6호에서 정한 '혼인을 계속하기 어려운 중대한 사유'에 해당하는 이혼 사유가 되는지 여부가 쟁점입니다. ### 법원의 판단 대법원은 원심판결을 파기하고 사건을 대전고등법원에 환송했습니다. 대법원은 피고(남편)가 원고(아내)와의 협의나 동의 없이 부부 공동생활의 기반이 되는 재산의 대부분을 일방적으로 장남에게 증여한 행위는 부부 공동생활의 경제적 기반을 무너뜨리고 원고에게 회복할 수 없는 애정과 신뢰의 훼손 및 참을 수 없는 고통을 주어 이혼 사유에 해당한다고 판단했습니다. 이는 원심이 이러한 사정을 간과하고 원고의 이혼 청구를 배척한 것이 법리 오해라고 본 것입니다. ### 결론 대법원은 배우자의 일방적이고 부당한 재산 처분 행위가 결혼 생활을 지속하기 어려운 중대한 사유가 될 수 있음을 명확히 하였습니다. 특히 부부 공동체의 경제적 기반을 위태롭게 하는 행위는 단순한 재산 문제가 아니라 배우자 간의 신뢰와 애정을 근본적으로 훼손하는 행위로 보아 이혼의 중요한 원인이 될 수 있음을 인정한 판결입니다. ### 연관 법령 및 법리 본 사건은 주로 **민법 제840조 제6호(재판상 이혼 사유)**​와 **민법 제839조의2(재산분할청구권)**​, 그리고 **민법 제830조(특유재산과 공유재산)**​의 법리가 적용되었습니다. 1. **민법 제840조 제6호 ('혼인을 계속하기 어려운 중대한 사유가 있을 때')**​: 이 조항은 부부의 애정과 신뢰가 파탄되어 혼인 공동생활을 강제하는 것이 한쪽 배우자에게 참을 수 없는 고통이 되는 경우를 이혼 사유로 규정하고 있습니다. 법원은 이러한 사유를 판단할 때 혼인계속의사 유무, 파탄 원인에 대한 책임, 혼인 기간, 자녀 유무, 당사자의 연령, 이혼 후 생활보장 등 다양한 상황을 종합적으로 고려해야 한다고 보았습니다. * **사례 적용**: 피고(남편)가 원고(아내)와의 협의 없이 부부 공동생활의 주거지 수용보상금과 농지 등 평생 함께 이룬 재산의 대부분(총 18억 원 이상, 전체 재산의 약 77~90%에 해당)을 장남에게 증여한 행위는 부부 공동체의 경제적 기반을 심각하게 훼손한 것으로 판단되었습니다. 이러한 행위로 인해 원고의 경제적 자립과 안정에 대한 기대와 신뢰가 심각하게 침해되었고, 별거 기간이 장기화되면서 부부간의 애정과 신뢰가 회복 불가능할 정도로 훼손되어 혼인생활의 지속을 강제하는 것이 원고에게 참을 수 없는 고통이 된다고 보아, 민법 제840조 제6호의 이혼 사유에 해당한다고 보았습니다. 2. **민법 제830조 (특유재산과 공유재산)**​: * 제1항은 '부부의 일방이 혼인 전부터 가진 고유재산과 혼인 중 자기의 명의로 취득한 재산은 그 특유재산으로 한다'고 규정하여, 명의자의 단독 소유로 추정합니다. * 그러나 제2항은 '부부의 누구에게 속한 것인지 분명하지 아니한 재산은 부부의 공유로 추정한다'고 하여, 명의가 불분명할 경우 공유로 간주합니다. * **사례 적용**: 비록 제1, 2 부동산(주택, 대지, 농지 등)이 피고의 명의로 되어 있었지만, 법원은 원고와 피고가 오랜 기간 부부 공동생활을 통하여 부양·협조하는 등 노력하여 취득하거나 유지한 재산으로서 민법 제839조의2의 '당사자 쌍방의 협력으로 이룩한 재산'에 해당한다고 보았습니다. 즉, 명의만 피고 앞으로 되어 있을 뿐 실질적으로는 부부 공동의 재산으로 인정한 것입니다. 3. **민법 제839조의2 (재산분할청구권)**​: 이 조항은 이혼 당사자가 '당사자 쌍방의 협력으로 이룩한 재산'에 대해 재산분할청구권을 행사할 수 있도록 합니다. 여기서 '협력'에는 재산을 취득하는 과정뿐만 아니라 재산을 유지하거나 증식시키는 노력도 포함됩니다. * **사례 적용**: 본 사건에서 피고가 일방적으로 증여한 제1, 2 부동산은 원고와 피고가 평생 함께 농사를 짓고 생계를 유지하며 공동으로 이룩한 재산으로 보았습니다. 이는 단순히 재산 취득 시점의 협력뿐만 아니라, 혼인생활 전반에 걸친 부양·협조 의무 이행을 통해 재산을 유지하고 증식시킨 노력까지도 포함하는 개념으로 해석된 것입니다. ### 참고 사항 1. **명의와 상관없는 부부 공동 재산:** 재산이 배우자 중 한 명의 명의로 되어 있더라도, 혼인 기간 동안 부부 양측의 노력과 협력으로 형성되거나 유지, 증식된 재산은 민법상 '당사자 쌍방의 협력으로 이룩한 재산'에 해당하여 이혼 시 재산분할 대상이 됩니다. 2. **중요 재산 처분 시 배우자 동의의 필요성:** 부부 공동생활의 경제적 기반이 되는 중요한 재산을 처분할 때는 반드시 배우자와 충분히 협의하고 동의를 얻어야 합니다. 일방적인 처분은 배우자에게 큰 고통을 주고 신뢰를 깨뜨려 이혼 사유가 될 수 있습니다. 3. **혼인 파탄의 중대한 사유 판단:** 배우자의 일방적인 재산 처분 행위가 이혼 사유가 되는지는 해당 행위가 부부 공동생활의 경제적 기반을 얼마나 심각하게 훼손했는지, 다른 배우자가 이로 인해 겪는 고통이 얼마나 큰지, 부부간 애정과 신뢰가 회복할 수 없을 정도로 손상되었는지 등 여러 사정을 종합적으로 고려하여 판단됩니다. 4. **장기간 별거의 영향:** 재산 처분 등으로 인한 갈등으로 장기간 별거하게 되고, 그 기간 동안 관계 회복 노력이 없었다면 혼인 파탄의 증거로 더욱 강력하게 작용할 수 있습니다. 5. **노년기 이혼 시 고려사항:** 특히 노년기에 오랜 기간 함께 이룬 재산이 일방적으로 처분될 경우, 남은 배우자의 기초적인 생존과 독립적인 생활에 큰 어려움을 초래할 수 있으므로 더욱 중대한 이혼 사유로 인정될 가능성이 높습니다.

건물 토지 매매계약 해지 후 계약금 일부 반환 사건

원고 A는 피고 B와 토지와 건물을 매수하는 계약을 체결하고 계약금 4천만 원 중 2천만 원을 지급했습니다. 이후 부동산 면적 불일치와 공인중개사 자격 문제 등을 이유로 계약 해지를 통보하자, 피고는 계약금 몰취를 주장하며 해지를 통보했습니다. 법원은 양측의 해지 통보를 일방적인 이행 거절로 보지 않고 합의해제로 판단하여, 피고는 원고에게 계약금 2천만 원과 지연손해금을 반환해야 한다고 판결했습니다. ### 관련 당사자 - A: 부동산을 매수하려 했던 사람 중 한 명 (원고) - B: 부동산을 판매하려 했던 사람 (피고) - C: A와 함께 부동산을 매수하려 했던 사람 (원고는 아니나 계약 당사자로 언급) ### 분쟁 상황 원고 A와 C은 2023년 5월 15일 피고 B와 충북 괴산군 일대 토지 5,018㎡ 및 건물 598㎡에 대해 매매대금 8억 원, 계약금 4천만 원으로 하는 매매계약을 체결하고, A와 C은 각 2천만 원씩 총 4천만 원을 계약금으로 지급했습니다. 원고와 C은 2023년 5월 30일경 매매계약서에 표시된 면적과 실제 면적의 불일치, 목적 부동산 중 일부 건물의 소유자가 피고가 아닌 점, 피고가 이미 부동산을 타인에게 매도했음에도 다시 원고에게 매도했다는 의혹을 이유로 매매계약 해제를 통보하는 내용증명 우편을 피고에게 보냈습니다. 피고는 이 내용증명을 받은 후 2023년 6월 1일경 '지정된 5월 31일이 만료되어 계약을 파기함과 동시에 계약금 전액을 몰취한다'는 내용의 '매매계약 해지통보' 내용증명 우편을 원고에게 보냈습니다. 원고는 피고의 이 같은 통보가 명백한 이행거절에 해당하므로, 계약금 배액인 4천만 원과 이에 대한 지연손해금을 반환할 것을 요구하며 소송을 제기했습니다. 피고는 원고가 계약을 이행하지 않을 의사를 명백히 표시했으므로 계약금 2천만 원이 위약금으로 몰취되어야 한다고 주장했습니다. 이 과정에서 이 사건 매매계약을 중개했던 K이 공인중개사 자격 없이 중개업을 영위하여 벌금 3백만 원의 약식명령을 받은 사실도 밝혀졌습니다. ### 핵심 쟁점 피고가 계약을 이행하지 않을 의사를 명백히 표시했는지 여부, 원고가 계약을 이행하지 않을 의사를 명백히 표시하여 계약금 몰취 사유가 되는지 여부, 매매계약이 합의해제된 것으로 볼 수 있는지 여부. ### 법원의 판단 피고는 원고에게 2천만 원 및 이에 대한 지연손해금(2023년 5월 31일부터 2025년 8월 13일까지 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%)을 지급하라. 원고의 나머지 청구(계약금 배액인 4천만 원 청구)는 기각한다. ### 결론 법원은 피고가 원고에게 보낸 '매매계약 해지통보'가 계약 이행을 명백히 거절하는 것으로 보기 어렵다고 판단했습니다. 또한, 원고 측이 보낸 '매매계약 해제통보서'도 중개인의 자격 문제 등 정당한 의심에 따른 것으로, 계약 불이행 의사를 명확히 표시한 것으로 보기 어렵다고 판단했습니다. 그러나 양측이 서로 계약 해지 의사를 담은 우편을 주고받은 점을 미루어 볼 때, 계약이 '합의해제'된 것으로 보아 피고는 원고에게 원고가 지급한 계약금 2천만 원을 반환할 의무가 있다고 결론 내렸습니다. ### 연관 법령 및 법리 이 사건에서는 주로 민법상의 '계약 해제'와 관련된 법리가 적용되었습니다. **민법 제543조(해지, 해제권)**​은 계약 또는 법률의 규정에 따라 계약 해제 권리가 있는 경우 그 의사표시로써 계약을 해제할 수 있음을 규정합니다. **민법 제544조(이행지체와 해제)**​에 따르면, 채무자가 채무를 이행하지 않을 때 상대방은 상당한 기간을 정하여 이행을 촉구하고 그 기간 내에 이행하지 않으면 계약을 해제할 수 있습니다. 다만, 채무자가 '미리 이행하지 아니할 의사를 표시한 경우(이행거절)'에는 이행 촉구 없이도 해제할 수 있습니다. 법원은 **대법원 2015. 4. 9. 선고 2013다29202 판결**의 법리를 인용하여 '이행거절'의 의미를 엄격하게 해석했습니다. 이행거절 의사는 명백하고 종국적으로 표시되어야 하며, 단순히 계약 해지 의사를 통보하는 것만으로는 이행거절로 보기 어렵다는 입장입니다. 이 사건에서 법원은 피고의 '계약금 몰취 통보'와 원고의 '해제 통보' 모두 명확하고 종국적인 이행거절 의사로 인정하지 않았습니다. 결과적으로 양측이 서로 계약 해지 의사를 주고받은 점을 '합의해제'로 해석했습니다. 합의해제의 경우, 특별한 사정이 없는 한 계약은 소급적으로 소멸하게 되므로, 지급받은 계약금은 원칙적으로 반환되어야 합니다. 또한, **소송촉진 등에 관한 특례법 제3조**에 따라 금전채무 이행을 명하는 판결 시 지연손해금률이 적용되어 판결 선고일까지 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 이율이 적용되었습니다. ### 참고 사항 부동산 매매계약 전에는 매매 목적물의 실제 면적, 소유권 현황, 등기 여부 등을 계약서 내용과 꼼꼼하게 비교 확인해야 합니다. 계약서와 실제 상황이 다른 경우 분쟁의 원인이 될 수 있습니다. 공인중개사를 통해 계약할 경우, 중개인의 정식 자격 여부를 반드시 확인해야 합니다. 무자격 중개인의 중개는 법적 보호나 손해배상 보장에 문제가 생길 수 있습니다. 계약 해지를 통보할 때는 그 사유를 명확히 하고, 상대방에게 계약 불이행 의사가 아닌 정당한 해지 사유를 주장하는 것임을 분명히 해야 합니다. '이행거절'로 인정될 경우 계약금 몰취 등 불이익을 받을 수 있습니다. 계약 당사자 간에 계약 해지에 대한 명시적인 합의가 없더라도, 서로 해지 의사를 주고받아 사실상 계약을 이행하지 않기로 동의한 것으로 볼 수 있다면 '합의해제'로 인정되어 계약금을 반환받을 수 있습니다. 계약금의 '위약금' 조항은 보통 일방의 귀책사유로 계약이 해제되었을 때 적용되므로, 합의해제나 상대방의 귀책사유가 아닌 경우에는 적용되지 않을 수 있습니다.