오피스텔 분양 광고와 조망권 관련 책임 범위 판결

이 사건은 오피스텔 수분양자들이 분양 당시 제공된 홍보물의 내용과 달리 주변 개발 지연과 인접 건물 신축으로 인한 조망권 침해 등이 발생하자, 피고들에게 분양계약 취소, 해제 또는 손해배상을 청구한 사건입니다.

원고들은 피고들의 홍보가 기망행위 또는 착오를 유발했으며, 조망권 확보 의무 불이행으로 계약이 해제되어야 하거나, 피고들의 거짓·과장 광고가 표시광고법 위반 또는 일반불법행위에 해당하므로 손해를 배상해야 한다고 주장했습니다.

그러나 법원은 홍보물의 내용이 다소 과장되었더라도 기망행위로 볼 수 없고, 미래 예측에 불과하여 착오로 인정하기 어렵다고 판단했습니다. 또한, 분양 계약서 및 공고문에 주변 환경 변화 가능성이 명시되어 있었고, 홍보물 내용이 계약의 구체적 조건으로 편입되었다고 보기도 어렵다고 보아 원고들의 청구를 모두 기각했습니다.

관련 당사자

• 원고들: 오피스텔 분양 계약을 체결한 수분양자들(개인 C, D, E, F 및 주식회사 G 등) 또는 그 지위를 양수받은 사람들. 홍보물의 내용과 달리 주변 개발이 지연되고 조망권이 침해되었다고 주장하며 계약 취소, 해제 또는 손해배상을 청구했습니다.
• 피고들: A 주식회사(수탁회사)와 주식회사 B(위탁회사). 이 사건 오피스텔의 사업 시행 및 분양을 담당한 회사들입니다. 원고들의 청구를 기각해달라고 주장했습니다.

분쟁 상황

피고 주식회사 B는 인천 서구 I블록에 오피스텔을 신축·분양하는 사업을 시행하며, 피고 A 주식회사와 신탁계약을 체결했습니다. 2020년 5월 이 오피스텔의 입주자모집공고가 이루어졌고, 원고들을 포함한 수분양자들은 같은 해 5월부터 10월 사이에 분양계약을 체결했습니다.

당시 배포된 분양 전단지 및 홍보책자(홍보물)에는 인근 역세권으로 서울 지하철 7·9호선이 연장되고 주변에 대형 시설들이 조성될 예정이며, 오피스텔에서 골프장, 바다, 시티타워 등을 파노라마로 조망할 수 있다는 내용이 기재되어 있었습니다.

그러나 분양계약 체결 후인 2020년 7월경 오피스텔과 연접한 토지(X블록)가 매각되어 2021년 10월부터 지하 6층, 지상 42층 규모의 오피스텔 신축 공사가 시작되었습니다. 이로 인해 원고들은 기대했던 조망권이 침해될 것이고, 홍보물에 기재된 주변 개발 계획 또한 별다른 진척이 없거나 지연되고 있다고 주장했습니다.

이에 원고들은 피고들이 거짓·과장 광고로 자신들을 기망하거나 착오에 빠뜨렸다고 주장하며, 이미 지급한 분양대금 상당액(주위적 청구) 또는 매매대금의 30%에 해당하는 손해배상(예비적 청구)을 청구하는 소송을 제기했습니다.

핵심 쟁점

이 사건의 핵심 쟁점은 다음과 같습니다.

1. 기망 및 착오 여부: 피고들이 배포한 홍보물이 주변 개발 계획의 불확실성과 조망권 침해 가능성을 숨기고 거짓·과장하여 원고들을 기망하거나 착오를 유발했는지 여부.
2. 계약 내용 편입 여부: 홍보물에 기재된 내용(주변 개발 계획, 조망권 등)이 분양 계약의 구체적인 내용으로 포함되는지 여부.
3. 이행불능 및 해제 가능성: 홍보물 내용대로 개발이 이루어지지 않거나 조망권이 침해된 것이 계약의 이행불능에 해당하여 원고들이 계약을 해제할 수 있는지 여부.
4. 표시광고법 위반 및 불법행위 책임: 피고들의 광고 행위가 '표시·광고의 공정화에 관한 법률'을 위반하거나 일반 불법행위에 해당하여 원고들에게 손해를 배상할 책임이 있는지 여부.

법원의 판단

법원은 원고들의 피고들에 대한 모든 청구를 기각했습니다. 소송비용은 원고들이 부담하도록 했습니다.

결론

법원은 다음과 같은 이유로 원고들의 청구를 받아들이지 않았습니다.

1. 사기 또는 착오로 인한 취소 불인정: 홍보물에 담긴 주변 개발 계획은 공공 기관의 안내를 인용한 것으로, 완료 시점이 명시되지 않아 시행 여부가 유동적이며 피고들이 영향을 미칠 수 없는 사안으로 판단했습니다. 또한, 연접 토지의 개발 가능성은 오피스텔 공고 및 계약 체결 당시 예상할 수 있었다고 보았고, 피고들이 조망권이 방해될 정도의 연접 건물 규모를 알기 어려웠을 것이라고 판단했습니다. 홍보물 자체에도 '실제와 다를 수 있다'는 등의 주의 문구가 명확히 기재되어 있었으며, 계약서에도 주변 환경 변화 가능성이 명시되어 있어 피고들의 고의적인 기망행위나 원고들의 착오가 있었다고 보기 어렵다고 판단했습니다.
2. 계약 해제 또는 위험부담 원칙 불인정: 홍보물의 내용은 일반적으로 청약의 유인에 불과하며, 오피스텔의 외형·재질·구조 등 구체적 거래조건이 아닌 이상 분양 계약의 내용으로 묵시적 합의가 있었다고 볼 수 없다고 판단했습니다. 따라서 홍보 내용이 실현되지 않았다고 하여 계약이 이행불능 상태에 이르렀다거나 원고들이 분양대금 지급 의무를 면한다고 볼 수 없다고 보았습니다.
3. 표시광고법 위반 및 불법행위 불인정: 위와 같은 이유로 피고들의 홍보 행위를 거짓·과장 광고나 불법행위로 인정하기에 부족하다고 판단했습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건에 적용된 주요 법령 및 법리입니다.

• 민법 제110조(사기, 강박에 의한 의사표시) 및 기망행위 법리: 법률 행위 당시 거래의 중요한 사항에 대해 고의적으로 허위 사실을 알려 상대방을 속여 계약하게 한 경우에 해당합니다. 하지만 단순한 과장 광고는 일반 상거래 관행상 용인될 수 있다면 기망행위로 보지 않습니다. 이 사건에서 법원은 피고들의 홍보가 고의적인 기망행위에 해당한다고 보기 어렵다고 판단했습니다.

• 민법 제109조(착오로 인한 의사표시) 및 동기의 착오 법리: 의사표시를 할 때 실제로 없는 사실을 있다고 잘못 알거나 있는 사실을 없다고 잘못 아는 경우를 '착오'라고 합니다. 다만 장래의 일을 예측한 것이 틀린 경우는 착오로 보지 않습니다. '동기의 착오'는 계약의 동기가 된 부분에 착오가 있었던 경우인데, 이것이 계약의 중요 내용으로 상대방에게 표시되고 계약의 내용으로 인정될 때만 취소할 수 있습니다. 이 사건에서는 원고들의 조망권 기대 등이 미래 예측에 불과하거나, 동기의 착오라 하더라도 분양 계약의 내용으로 편입되었다고 볼 증거가 부족하다고 보았습니다.

• 민법 제537조(채무자 위험부담주의): 쌍무계약에서 채무자의 책임 없는 사유로 채무 이행이 불가능하게 된 경우, 채무자는 상대방에게 급부를 청구할 수 없음을 규정한 원칙입니다. 원고들은 조망권 확보 의무가 이행불능 상태에 이르렀다고 주장했으나, 법원은 홍보 내용이 계약의 구체적 내용으로 인정되지 않으므로 이행불능으로 볼 수 없다고 판단했습니다.

• 「표시·광고의 공정화에 관한 법률」(표시광고법) 및 일반 불법행위 법리: 이 법은 소비자를 속이거나 잘못 알게 할 우려가 있는 거짓·과장 광고를 금지하고, 이를 위반하여 소비자에게 손해를 입힌 경우 손해배상 책임을 부과할 수 있습니다. '일반 불법행위'는 고의 또는 과실로 타인에게 손해를 입힌 경우 손해배상 책임을 지는 것을 말합니다. 이 사건에서 법원은 피고들의 홍보물이 표시광고법을 위반하거나 불법행위에 해당한다고 인정하기에는 증거가 부족하다고 보았습니다.

참고 사항

유사한 오피스텔 또는 아파트 분양 상황에서는 다음 사항들을 참고하는 것이 좋습니다.

• 계약서와 공고문 확인: 분양 계약서, 입주자모집공고문 등 공식 문서에 명시된 내용을 가장 중요하게 확인해야 합니다. 특히 주변 개발 계획, 조망권, 일조권 등에 대한 언급이 있는지, 변경 가능성에 대한 고지 내용이 있는지 꼼꼼히 살펴보세요.
• 홍보물의 법적 효력: 분양 전단지, 홍보책자, 모델하우스 안내 등은 '청약의 유인'으로서 일반적으로 계약의 구체적인 내용이 되기 어렵습니다. '실제와 다를 수 있음', '개발 계획은 변경될 수 있음' 등의 문구가 있다면 더욱 그렇습니다. 중요한 사항이라면 반드시 계약서에 명시하거나 특약으로 추가해야 합니다.
• 주변 환경 현장 확인: 분양 당시의 주변 환경뿐 아니라 인근 토지의 용도, 개발 가능성 등을 직접 확인하고, 해당 지역의 개발 계획, 건축 허가 현황 등을 면밀히 검토해야 합니다. 특히 나대지나 미개발 토지가 인접해 있다면 향후 건물 신축으로 인한 조망권, 일조권 침해 가능성을 염두에 두어야 합니다.
• 미래 예측의 한계: 특정 개발 계획이나 미래의 조망권에 대한 기대는 개인의 예측에 불과할 수 있습니다. 이러한 기대가 계약의 중요한 조건이 되려면 계약서에 명확히 반영되어야 합니다. 단순히 판매 직원의 구두 설명이나 홍보물의 일반적 문구만으로는 법적 책임을 묻기 어려울 수 있습니다.
• 가격 산정 요소 확인: 분양가가 조망권이나 특정 환경 요소를 반영하여 차등 책정되었다면, 이를 뒷받침할 자료(예: 층별, 향별 가격표)를 확인하여 분양가에 해당 요소가 충분히 반영되었는지 판단하는 것이 중요합니다.