전세 계약 해지 후 보증금 반환 지연으로 인한 손해배상 사건

임차인들이 계약갱신청구권을 사용하여 갱신된 임대차계약을 기간 만료 전 해지 통보하였으나 임대인이 보증금 반환을 지연하자, 임차인들이 보증금 반환 지연 이자와 임차권등기명령 신청 비용 등 손해배상을 청구한 사건입니다. 법원은 임대차계약 해지 통보 3개월 후 계약이 종료되고 임차인들이 주택 인도를 마친 다음날부터 임대인의 보증금 반환 지연이 발생했다고 보았으며, 임차인들이 주장한 높은 이율의 대출금 이자(특별손해)는 인정하지 않고 법정 이율(통상손해)을 적용하여 임차권등기명령 신청 비용과 함께 총 2,642,204원의 손해배상을 인용했습니다.

관련 당사자

• 원고 A, B: 피고 C의 아파트를 임차한 임차인으로, 임대차 계약의 조기 해지 및 보증금 반환 지연에 따른 손해배상을 청구한 당사자들입니다.
• 피고 C: 원고 A, B에게 아파트를 임대한 임대인으로, 임차인의 계약 해지 통보 후 보증금 반환을 지연하여 손해배상 책임을 지게 된 당사자입니다.

분쟁 상황

원고 A, B는 2019년 7월 피고 C 소유의 아파트를 보증금 5억 2천만 원에 임차한 후, 2021년 7월 계약갱신청구권을 행사하여 보증금을 5억 4천 6백만 원으로 증액하여 계약을 갱신했습니다. 갱신된 계약 기간 중인 2022년 9월 19일, 원고들은 이사해야 할 사정이 생겨 계약 해지를 통보했습니다. 원고들은 2022년 12월 28일 이 사건 부동산에서 퇴거하였으나, 피고가 보증금 중 4천 5백만 원만 반환하고 나머지 5억 1백만 원은 2023년 2월 13일에야 반환했습니다. 이에 원고들은 보증금 반환 지연으로 인해 연 10%의 이율로 돈을 빌려야 했으므로 그 이자 상당액과 임차권등기명령 신청 비용 583,300원을 손해배상으로 청구했습니다. 피고는 원고들이 해지권을 포기했고 부동산 인도도 지연되었으며, 원고들이 부동산을 훼손했으므로 원상회복 비용을 공제해야 한다고 주장하며 맞섰습니다.

핵심 쟁점

주택임대차보호법에 따른 임대차 계약 해지 통보의 효력 발생 시점과 보증금 반환 지연에 따른 손해배상 책임의 인정 여부 및 범위, 특히 특별손해와 통상손해의 구분, 임차권등기명령 신청 비용의 손해배상 인정 여부, 그리고 임대인의 원상회복 비용 상계 주장의 타당성이 쟁점이 되었습니다.

법원의 판단

법원은 피고 C가 원고 A, B에게 보증금 반환 지연 이자 및 임차권등기명령 신청 비용을 포함하여 총 2,642,204원을 지급해야 한다고 판결했습니다. 원고들의 나머지 청구는 기각되었으며, 소송비용은 원고들이 65%, 피고가 35% 부담하도록 했습니다.

결론

임차인의 계약 해지 통보 후 3개월이 지나면 계약이 종료되며, 임대인의 보증금 반환 의무와 임차인의 목적물 반환 의무는 동시이행 관계이므로 임차인이 목적물 인도를 완료한 다음날부터 임대인의 보증금 반환 지체가 발생합니다. 특별손해는 상대방이 이를 알았거나 알 수 있었을 경우에 한해 인정되며, 통상적인 사용으로 인한 손모를 넘는 훼손에 대한 임대인의 원상회복 비용 청구는 그 입증이 부족하면 인정되지 않습니다. 임차권등기명령 신청 비용은 임대인의 지연으로 인한 손해로 인정됩니다.

연관 법령 및 법리

본 사건은 주로 주택임대차보호법과 민법의 손해배상 관련 조항에 근거합니다.

주택임대차보호법 제6조의3 제4항은 임차인이 계약갱신청구권을 행사하여 갱신된 임대차계약을 기간 중 해지할 경우, 해지 통지일로부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다고 규정합니다. 이는 임차인의 주거 안정을 위한 강행규정(동법 제10조)이므로, 임차인이 이 권리를 임의로 포기하는 약정은 효력이 없습니다.

민법 제393조(손해배상의 범위)​는 채무불이행으로 인한 손해배상은 통상의 손해를 그 한도로 하고, 특별한 사정으로 인한 손해는 채무자가 이를 알았거나 알 수 있었을 때에 한하여 배상의 책임이 있다고 정합니다. 본 사건에서 법원은 임차인들이 연 10%의 이율로 금전을 차용한 사실을 임대인이 알았거나 알 수 있었다고 볼 증거가 없다고 판단하여, 통상손해인 민법상 법정 이율 연 5%만을 인정했습니다.

또한, 임대인의 임대차보증금 반환 의무와 임차인의 목적물 반환 의무는 동시이행 관계에 있습니다. 즉, 임차인이 목적물을 완전히 인도해야 임대인의 보증금 반환 지체 책임이 발생합니다. 본 사건에서는 현관 비밀번호를 알려주고 TV장을 철거한 시점을 완전한 인도 시점으로 보았습니다.

임대인이 보증금 반환을 지체하여 임차인이 임차권등기명령을 신청하는 경우, 그 신청 비용은 임대인의 채무불이행으로 인한 손해로 인정되어 임대인이 부담해야 합니다.

참고 사항

임대차 계약을 갱신한 후 기간 중에 해지 통보를 할 경우, 주택임대차보호법에 따라 통보일로부터 3개월이 지나면 계약이 종료됩니다. 임대인은 이 기간 내에 보증금을 준비해야 합니다. 임차인은 이사 갈 곳의 보증금 마련을 위해 고율의 대출을 받을 계획이라면, 임대인에게 그러한 사정을 미리 구체적으로 알려야 향후 특별손해로 인정받을 가능성이 있습니다. 그렇지 않다면 법정 이율에 따른 통상손해만 인정될 수 있습니다. 또한 임대차 목적물을 완전히 비우고 현관문 비밀번호나 열쇠 등을 명확하게 인도해야 임대인의 보증금 반환 지체 책임이 발생함을 기억해야 합니다. 임대인은 임차인의 통상적인 사용으로 인한 마모나 훼손에 대해서는 원상회복 비용을 청구하기 어려우며, 임차인의 고의나 과실로 인한 훼손임을 명확히 입증해야 합니다. 보증금이 제때 반환되지 않아 불안하다면 임차권등기명령을 신청하여 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있으며, 이에 소요된 비용은 임대인에게 청구할 수 있습니다.