하남 오피스텔 하자 보수 손해배상 사건

원고 A 관리단이 이 사건 집합건물의 분양자인 피고 B와 시공사인 피고 C, 하자보증인인 피고 D공제조합을 상대로 건물 하자에 대한 손해배상을 청구한 사건입니다. 법원은 피고 D공제조합에 대한 소를 각하하고, 피고 B에게는 약 4억 5천만원의 손해배상 책임을 인정했으며, 피고 C에 대한 청구는 기각했습니다.

관련 당사자

• A 관리단 (원고): 하남시 A 오피스텔 및 근린생활시설(집합건물)의 구분소유자 전원으로 구성된 관리단으로, 건물 관리 및 사용에 관한 공동 이익을 위해 활동합니다.
• 주식회사 B (피고): 이 사건 집합건물을 신축 및 분양한 시행사이자 위탁관리형 토지신탁 계약의 위탁자이며, 분양자 지위를 승계하여 하자담보책임을 부담합니다.
• C 주식회사 (피고): 이 사건 집합건물의 신축공사를 도급받아 시공한 시공사입니다.
• D공제조합 (피고): 시공사 C 주식회사의 하자보수 의무를 보증한 보증채무자입니다.

분쟁 상황

하남시 E 일원의 A 집합건물(오피스텔 및 근린생활시설)이 2018년 10월 1일 사용승인을 받은 후, 건물 공용부분과 전유부분에서 누수, 균열 등 다양한 하자가 발생했습니다. 원고인 A 관리단은 위탁관리회사를 통해 2020년 3월 25일부터 지속적으로 시공사 C 주식회사에 하자 보수를 요청했으나 해결되지 않자, 구분소유자들로부터 하자보수청구권 및 손해배상채권을 양수하여 분양자 B 주식회사, 시공사 C 주식회사, 하자보수보증사 D공제조합을 상대로 하자보수에 갈음하는 손해배상을 청구하게 되었습니다. 원고는 피고 B와 C에게 공동으로 1,861,248,686원 상당을, 피고 D공제조합에게 131,384,267원 상당의 보증금을 청구했습니다.

핵심 쟁점

집합건물의 공용부분 및 전유부분에 발생한 하자에 대한 분양자, 시공사, 하자보증인의 책임 여부 및 범위, 관리단의 하자보수청구가 구분소유자의 하자보수청구로 간주될 수 있는지 여부, 하자담보책임의 제척기간 도과 여부, 피고 B의 분양자 지위 승계 및 무자력 여부, 채권자대위권 행사의 보전 필요성 여부, 개별 하자의 발생 여부 및 보수비용 산정의 적정성.

법원의 판단

1. 원고의 피고 D공제조합에 대한 소는 각하되었습니다. 보전의 필요성이 인정되지 않아 부적법하다고 판단되었습니다.
2. 피고 주식회사 B는 원고에게 456,616,542원 및 그 중 445,625,292원에 대하여는 2020. 10. 13.부터, 8,071,582원에 대하여는 2023. 1. 13.부터, 2,919,669원에 대하여는 2023. 4. 13.부터 각 2024. 4. 26.까지는 연 5%의, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라는 판결이 내려졌습니다.
3. 원고의 피고 주식회사 B에 대한 나머지 청구 및 피고 C 주식회사에 대한 청구는 기각되었습니다. 피고 B의 무자력이 인정되지 않아 시공사인 피고 C에게 직접적인 책임이 없다고 판단되었습니다.
4. 소송비용 중 원고와 피고 주식회사 B 사이에 생긴 부분의 80%는 원고가, 나머지는 피고 B가 각 부담하고, 원고와 피고 C 주식회사 및 D공제조합 사이에 생긴 부분은 원고가 부담하도록 했습니다.

결론

법원은 이 사건 집합건물의 분양자 지위를 승계한 피고 B에게 공용부분과 전유부분의 하자에 대한 손해배상 책임이 있다고 인정하면서도, 자연적인 노화 현상 및 사용·관리상 잘못의 개연성을 고려하여 그 책임 범위를 80%로 제한했습니다. 그러나 시공사인 피고 C에 대해서는 분양자인 피고 B가 무자력 상태가 아니므로 직접적인 책임이 없다고 보아 청구를 기각했고, 하자보수보증사인 D공제조합에 대한 청구는 보전의 필요성이 없다고 보아 각하했습니다.

연관 법령 및 법리

1. 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(집합건물법) 제9조 (담보책임)​: 분양자는 집합건물의 하자에 대하여 담보책임을 지며, 그 기간과 범위는 민법의 도급에 관한 규정을 준용합니다. 이 조항은 분양자뿐만 아니라 시공사에게도 일정한 조건 하에 책임을 부과합니다. 특히, 분양자에게 회생절차개시 신청, 파산 신청, 해산, 무자력 등 이에 준하는 사유가 있는 경우 시공사가 구분소유자에게 직접 하자보수에 갈음하는 손해를 배상할 책임이 있습니다(제3항).
2. 집합건물법 제9조의2 (담보책임의 존속기간)​: 전유부분은 구분소유자에게 인도한 날부터, 공용부분은 사용검사일 또는 사용승인일로부터 하자의 종류에 따라 2년, 3년, 5년, 10년의 제척기간 내에 권리를 행사해야 합니다.
3. 집합건물법 제23조 (관리단)​: 구분소유자 전원으로 구성되는 관리단은 건물과 대지 및 부속시설의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 당연히 설립됩니다. 관리단은 구분소유자들의 권리와 의무를 선량한 관리자의 주의로 행사하거나 이행해야 합니다.
4. 집합건물법 제25조 (관리인의 권한과 의무)​: 관리인은 공용부분의 보존행위를 할 권한과 의무를 가집니다. 공용부분에 대한 하자보수청구는 이러한 보존행위에 해당합니다.
5. 민법 제667조 (수급인의 담보책임)​: 도급계약에서 완성된 목적물에 하자가 있는 경우, 도급인은 수급인에게 하자보수 또는 하자보수에 갈음하는 손해배상을 청구할 수 있습니다. 이 사건에서는 분양자에게 이 규정이 준용되어 하자담보책임이 인정되었습니다.
6. 채권자대위권 (민법 제404조)​: 채권자가 자기 채권을 보전하기 위하여 채무자가 제3채무자에 대해 가지는 권리를 채무자를 대신하여 행사하는 제도입니다. 금전채권을 보전하기 위한 대위권 행사는 채무자의 무자력 등 보전의 필요성이 입증되어야 합니다.
7. 계약인수: 계약 당사자의 지위를 포괄적으로 승계하는 것으로, 양도인, 양수인 및 잔류 당사자 간의 합의로 이루어지며, 인수가 적법하게 이루어지면 양도인은 계약관계에서 탈퇴하고 면책됩니다. 이 사건에서는 분양자 지위가 F에서 피고 B에게 면책적으로 승계되었다고 판단했습니다.

참고 사항

1. 관리단의 권리 행사: 집합건물의 관리단은 구분소유자들의 공동 이익을 위해 공용부분의 하자에 대해 직접 하자보수를 청구할 수 있습니다. 그러나 전유부분의 하자에 대해서는 구분소유자로부터 채권 양수를 받아야 관리단이 대신 청구할 수 있습니다.
2. 하자담보책임의 주체: 집합건물의 하자에 대한 분양자(시행사)의 책임은 매우 중요하며, 분양자의 지위가 신탁계약 등으로 다른 당사자에게 승계될 수 있으므로 계약 내용을 잘 확인해야 합니다.
3. 시공사의 책임: 시공사는 원칙적으로 분양자가 무자력인 경우에만 구분소유자에게 직접 하자보수책임을 부담합니다. 따라서 시공사에게 직접 청구하기 위해서는 분양자의 재정 상태를 입증해야 합니다.
4. 하자보수보증: 하자보수보증은 보증채권자가 누구인지, 보증 내용이 무엇인지 명확하게 확인해야 합니다. 보증채권자 명의가 실제 손해배상청구권자와 다를 경우, 채권자대위권을 행사해야 하는데 이때 채무자(분양자)의 무자력 등 보전의 필요성을 입증해야 합니다.
5. 제척기간 준수: 하자보수청구권에는 하자의 종류에 따라 2년, 3년, 5년, 10년 등 다양한 제척기간이 적용됩니다. 특히 전유부분 하자의 경우 각 세대 인도일을 기준으로 제척기간이 기산되므로, 기간 내에 권리행사가 이루어졌는지 꼼꼼히 확인해야 합니다. 이 사건에서는 전유부분 2년차, 3년차 하자에 대한 청구 일부가 제척기간 도과로 소멸했습니다.
6. 손해배상액 산정 및 제한: 하자보수비용은 감정 등을 통해 객관적으로 산정하는 것이 중요합니다. 또한, 건물의 노후화나 사용·관리상의 문제 등이 인정될 경우, 손해배상 책임이 제한될 수 있습니다. 이 사건에서는 공평의 원칙에 따라 피고 B의 책임이 80%로 제한되었습니다.