부동산/임대차 41서울중앙지방법원 2025
서울 송파구 'AL' 근린생활시설 및 오피스텔 호실을 분양받은 수분양자 32명이 시행사, 신탁사, 시공사들을 상대로 분양계약 해제 및 납부한 분양대금 30,000,100원 및 지연손해금의 반환을 청구했으나 법원은 원고들의 모든 주장을 기각하고 소송비용은 원고들이 부담하도록 판결했습니다. 원고들은 약정된 입주예정일로부터 3개월 초과 입주 지연 및 피고의 건축물 분양에 관한 법률 위반을 계약 해제 사유로 주장했습니다. ### 관련 당사자 - 원고들 (수분양자 32명): 서울 송파구 'AL' 건물의 각 호실을 분양받은 사람들로 시행사, 신탁사, 시공사를 상대로 분양대금 반환을 청구했습니다. - 피고 AG 주식회사 (신탁사): 'AL' 건물 신축 및 분양 사업을 신탁받은 수탁자이자 매도인 겸 수탁자였습니다. - 피고 AH 주식회사 (시행사): 'AL' 건물 신축 및 분양 사업을 수행한 위탁자 겸 수익자였습니다. - 피고 AI 주식회사, AJ 주식회사 (시공사): 'AL' 건물 신축공사의 책임준공시공사였습니다. ### 분쟁 상황 원고들은 피고들과 'AL' 건물 각 호실에 대한 분양계약을 체결하고 분양대금을 지급했습니다. 준공예정일은 2023년 7월이었으나 피고 AH는 2023년 6월 8일 코로나19, 우크라이나 전쟁, 화물연대 파업 등을 이유로 준공예정일을 2023년 11월로 입주예정일을 2023년 12월로 변경 통보했습니다. 이후 2023년 11월 29일 입주지정기간을 2023년 12월 30일부터 2024년 2월 13일까지로 안내했고 2024년 1월 2일 건물은 사용승인을 받았습니다. 원고들은 아래 두 가지 이유로 분양계약을 해제하고 피고들에게 지급한 분양대금 30,000,100원 및 지연손해금의 반환을 청구했습니다. 1. **입주예정일로부터 3개월 초과 지연**: 분양계약 제4조 제3항 제1호에 따라 피고들의 귀책사유로 입주예정일로부터 3개월을 초과하여 입주가 지연되었으므로 약정해제 사유가 발생했다고 주장했습니다. 원고들은 사용승인 이후에도 공사 미완료 및 하자로 인해 입주가 불가능한 상태였다고 주장했습니다. 2. **건축물의 분양에 관한 법률 위반**: 분양계약 제4조 제4항에 따라 피고 AG이 건축물 분양에 관한 법률 제10조에 따라 벌금형 이상의 형을 선고받을 경우 계약을 해제할 수 있다고 주장했습니다. 원고들은 피고 AH가 선착순 방식으로 수분양자를 모집하는 등 법률을 위반하여 현재 재판 중이며 이는 실질적으로 피고 AG이 처벌받는 것과 같다고 주장했습니다. ### 핵심 쟁점 분양계약상 약정된 입주예정일로부터 3개월 이내에 입주가 불가능했는지 여부 및 이로 인한 계약 해제 사유 발생 여부, 사용승인 이후에도 건물이 거주 또는 영업이 불가능한 상태였는지 여부, 건축물의 분양에 관한 법률 위반으로 인한 벌금형 이상의 선고가 계약 해제 사유에 해당하는지 여부 및 계약 당사자(신탁사)가 아닌 다른 피고(시행사)의 위반 행위가 동일한 효과를 가지는지 여부가 쟁점이 되었습니다. ### 법원의 판단 원고들의 피고들에 대한 분양대금 반환 청구를 모두 기각하고 소송비용은 원고들이 부담하도록 했습니다. 법원은 원고들이 주장한 약정 해제 사유, 즉 입주 지연 및 건축물 분양에 관한 법률 위반이 계약 해제 요건을 충족하지 못한다고 판단했습니다. ### 결론 법원은 분양계약 조항을 엄격하게 해석하고 관련 증거를 종합적으로 고려하여 원고들의 계약 해제 주장을 받아들이지 않았습니다. 이에 따라 분양대금 반환 청구는 기각되었으며 수분양자들은 지급한 분양대금을 돌려받을 수 없게 되었습니다. ### 연관 법령 및 법리 - **민법 제544조 (이행지체와 해제)**: 채무자가 채무를 이행하지 아니한 때에는 채권자는 상당한 기간을 정하여 이행을 최고하고 그 기간 내에 이행하지 아니한 때에는 계약을 해제할 수 있습니다. 이 사건에서는 입주 지연이 이행지체에 해당하는지 여부가 쟁점이 되었습니다. - **민법 제543조 (해지, 해제권)**: 계약 또는 법률의 규정에 의하여 당사자의 일방이나 쌍방이 해지 또는 해제의 권리가 있는 때에는 그 해지 또는 해제는 상대방에 대한 의사표시로써 합니다. 이 사건에서 원고들은 분양계약서에 명시된 약정해제 사유에 따라 계약 해제를 주장했습니다. - **건축물의 분양에 관한 법률 제10조 (벌칙)**: 이 법률은 건축물의 공정한 분양을 위해 여러 규정을 두고 있으며 제10조는 이들 규정을 위반한 경우에 대한 벌칙 조항입니다. 원고들은 피고가 이 법률을 위반하여 벌금형 이상의 형을 받을 경우 계약을 해제할 수 있다는 조항을 근거로 삼았으나 해당 피고가 실제로 처벌받지 않았고 계약서상 명시된 당사자가 아니라는 점에서 주장이 받아들여지지 않았습니다. - **행정행위의 공정력**: 행정행위(예: 사용승인)는 설사 위법하더라도 중대하고 명백한 하자가 있어 당연무효가 아닌 한 권한 있는 기관에 의해 취소되기 전까지는 유효한 것으로 통용되는 힘을 가집니다. 법원은 사용승인이 있는 이상 건물이 사용, 수익 가능한 상태였다고 보았습니다. - **계약 해석의 원칙 (대법원 2002다23482 판결 등)**: 계약 내용을 해석할 때에는 문언의 내용, 약정이 이루어진 동기와 경위, 약정으로 달성하려는 목적, 당사자의 진정한 의사 등을 종합적으로 고찰하여 논리와 경험칙에 따라 합리적으로 해석해야 합니다. 특히 상대방에게 중대한 책임을 부과하는 내용은 엄격하게 해석해야 합니다. 이 원칙에 따라 법원은 피고 AG에 대한 벌금형 선고 조항을 엄격하게 해석했습니다. ### 참고 사항 - **계약서 조항의 명확한 이해**: 분양계약서에 명시된 입주 지연에 따른 해제 요건(예: '입주예정일로부터 3개월 초과 지연' 등)을 정확히 이해하고 '사용승인일'과 '실제 입주 가능일'의 차이를 인지해야 합니다. 사용승인을 받은 건물은 특별한 사정이 없는 한 입주가 가능하다고 판단될 수 있습니다. - **하자 여부의 판단 기준**: 건물에 일부 미시공이나 통상적인 하자가 있더라도 거주나 영업활동에 상당한 지장이 없을 정도라면 법적으로 '입주 불가능한 상태'로 인정받기 어렵습니다. 완벽한 시공 상태가 아니어도 입주가 가능하다고 판단될 수 있습니다. - **행정처분의 공정력**: 사용승인과 같은 행정처분은 그 하자가 중대하고 명백하여 당연무효가 아닌 한 권한 있는 기관에 의해 취소되기 전까지는 유효한 것으로 통용되는 힘을 가집니다. 단순히 절차상 하자가 있었다는 주장만으로는 사용승인 자체의 효력을 무효화하기 어렵습니다. - **해제권 행사 시점**: 약정해제권 발생 시점과 그 행사 시기를 신중하게 판단해야 합니다. 해제 사유가 지속 중일 때 해제권을 행사했는지 여부가 중요하며 일정 시점이 지나면 해제권을 더 이상 행사할 수 없다고 판단될 수도 있습니다. - **계약 주체와 책임 범위**: 계약서상 특정 주체(예: 신탁사 AG)에 대한 벌금형 선고를 계약 해제 사유로 규정했다면 다른 관련 주체(예: 시행사 AH)가 벌금형을 선고받더라도 동일한 해제 사유가 발생했다고 보기 어려울 수 있습니다. 계약서 문언을 엄격하게 해석해야 합니다.
서울남부지방법원 2025
원고들은 오피스텔 분양계약을 체결하고 계약금 5,000만 원을 지급한 후 계약 불성립, 무효, 취소 또는 해제를 주장하며 계약금 반환 및 손해배상을 청구했습니다. 피고는 계약이 적법하게 해제되었으므로 위약금을 청구하는 반소를 제기했습니다. 법원은 원고들의 계약 불성립, 무효, 취소, 해제 주장을 모두 기각하고 피고의 위약금 청구를 일부 인정하여, 원고들이 공동으로 피고에게 37,290,000원 및 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다. ### 관련 당사자 - 원고들(반소피고): A와 B. 오피스텔 분양 계약을 체결했으나 이후 계약금 반환 및 손해배상을 요구한 사람들입니다. - 피고(반소원고): C 주식회사. 'F 오피스텔'의 시행사 겸 분양사로, 원고들과 분양 계약을 체결하고 위약금을 요구한 회사입니다. ### 분쟁 상황 원고 A와 B는 2022년 7월 9일 피고 C 주식회사가 신축 분양하는 'F 오피스텔'의 공급계약을 체결하고 당일 계약금 5,000만 원을 피고에게 이체했습니다. 그러나 원고들은 계약 직후인 2022년 7월 13일 방문판매법에 따른 청약철회권을 행사하며 계약금 반환을 요구하는 내용증명을 발송했습니다. 이후 2024년 2월 1일에는 공급계약서 조항에 따른 해제 의사를 담은 내용증명을 다시 발송하여 2월 2일 피고에게 도달했습니다. 원고들은 본소로 계약 불성립, 무효, 강박 또는 사기에 의한 취소, 계약 조항 위반으로 인한 해제, 방문판매법상 청약철회 등을 주장하며 계약금 5,000만 원의 반환 및 별도의 손해배상 44,361,000원을 청구했습니다. 이에 대해 피고는 반소로 원고들의 계약 해제를 인정하면서도, 계약서상 위약금 규정(공급금액 총액의 10%)에 따라 124,580,000원(총 위약금 174,580,000원에서 기 지급 계약금 50,000,000원을 제외한 금액)의 위약금을 청구했습니다. ### 핵심 쟁점 오피스텔 공급계약의 성립 여부, 건축물분양법 위반에 따른 계약의 무효 여부, 강박 또는 사기에 의한 계약 취소 여부, 방문판매법상 청약철회권 행사 가능 여부, 분양대행사 직원의 불법행위에 따른 손해배상 책임 유무, 그리고 계약 해제 시 약정된 위약금의 감액 여부 및 그 범위가 이 사건의 주요 쟁점이었습니다. ### 법원의 판단 법원은 원고들의 주위적 및 예비적 본소 청구(계약금 반환 및 손해배상 청구)를 모두 기각했습니다. 반면, 피고의 반소 청구(위약금 청구)에 대해서는 원고들이 공동으로 피고에게 37,290,000원 및 이에 대해 2024년 4월 6일부터 2025년 5월 29일까지는 연 6%의, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다. 소송비용은 본소와 반소를 합하여 65%는 원고들이, 나머지는 피고가 각 부담하도록 했습니다. ### 결론 결과적으로 법원은 오피스텔 분양 계약이 유효하게 성립되었고 원고들이 주장하는 해제 사유나 청약철회 요건이 충족되지 않았다고 판단하여 원고들의 계약금 반환 및 손해배상 청구를 기각했습니다. 그러나 피고의 위약금 청구에 대해서는 민법상 손해배상 예정액 감액 법리를 적용하여 당초 약정된 위약금 174,580,000원에서 50% 감액된 87,290,000원을 최종 위약금으로 인정했고, 이미 지급된 계약금 50,000,000원을 제외한 37,290,000원을 원고들이 피고에게 지급해야 한다고 결론 내렸습니다. ### 연관 법령 및 법리 이 사건에는 다음과 같은 주요 법률 및 법리가 적용되었습니다. 1. **민법 제398조 제2항, 제4항(손해배상액의 예정)**: * **내용**: 민법 제398조 제4항은 '위약금의 약정은 손해배상액의 예정으로 추정한다'고 규정하여, 계약상 위약금 조항은 실제 손해액과 관계없이 미리 손해배상액을 정해둔 것으로 간주합니다. 이 사건에서 오피스텔 공급계약서의 위약금 조항도 손해배상액의 예정으로 추정되었습니다. * **적용**: 민법 제398조 제2항은 '손해배상의 예정액이 부당히 과다한 경우에는 법원은 적당히 감액할 수 있다'고 규정하고 있습니다. 법원은 채권자와 채무자의 지위, 계약의 목적과 내용, 손해배상액을 예정한 동기와 경위, 채무액에 대한 예정액의 비율, 예상 손해액의 크기, 당시의 거래관행 등 모든 사정을 참작하여 예정액의 지급이 공정성을 잃는 결과를 초래하는 경우 감액할 수 있습니다. 본 판결에서 법원은 공급금액 총액의 10%로 정해진 위약금이 일반적인 거래관행에 부합하지만, 원고들이 계약 직후부터 일관되게 계약 탈퇴 의사를 밝혔고, 피고가 계약 해제 가능성을 예측할 수 있었던 점 등을 고려하여 위약금을 50% 감액했습니다. 2. **민법 제565조 제1항(해약금)**: * **내용**: '매매의 당사자 일방이 계약 당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금 등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자 간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다'고 규정하고 있습니다. 이는 계약금이 해약금으로서의 성질을 가지는 경우에 대한 내용입니다. * **적용**: 원고들은 계약금 전액이 지급되지 않았으므로 계약금 계약이 성립하지 않았고 따라서 해제할 수 없다고 주장했습니다. 그러나 법원은 이 사건과 같이 별도의 손해배상 예정액에 관한 약정이 있는 경우에는 민법 제565조 제1항과 무관하게 계약금 계약을 금전 기타 물건의 교부를 요건으로 하는 요물계약으로 볼 근거가 없다고 판단하여 원고들의 주장을 배척했습니다. 3. **민법 제543조 제2항(해제권의 행사)**: * **내용**: '전항의 의사표시는 철회하지 못한다'고 규정하여, 계약 해제의 의사표시가 일단 상대방에게 도달하면 원칙적으로 철회할 수 없음을 명시합니다. * **적용**: 원고들이 이 사건 공급계약을 해제한다는 의사표시가 피고에게 도달한 이후에 해제 주장을 철회한다는 의사표시를 했더라도, 법원은 계약 해제의 의사표시는 철회할 수 없다는 민법 규정에 따라 원고들의 주장을 인정하지 않았습니다. 4. **방문 판매 등에 관한 법률 제2조 제3호, 제8조 제1항 (전화권유판매와 청약철회)**: * **내용**: 방문판매법은 소비자를 보호하기 위해 특정 판매 방식(방문판매, 전화권유판매 등)에 대해 청약철회권을 부여합니다. '전화권유판매'는 전화권유 또는 전화회신을 유도하는 방법으로 재화 등을 판매하는 것을 의미하며, 이러한 경우 소비자는 7일 이내에 청약을 철회할 수 있습니다. * **적용**: 원고들은 피고 측 분양대행사 직원의 전화 및 메시지를 통해 계약을 권유받았으므로 전화권유판매에 해당하여 청약철회권을 행사했다고 주장했습니다. 그러나 법원은 전화권유판매로 인정되려면 판매자의 적극적인 유인 행위가 교섭의 시초가 되어야 하는데, 단순히 광고성 메시지를 보낸 것만으로는 이에 해당한다고 볼 수 없으며, 원고들이 분양홍보관 현장에서 충분한 안내와 설명을 듣고 계약을 체결한 것으로 보인다고 판단하여 청약철회 주장을 받아들이지 않았습니다. 5. **건축물 분양에 관한 법률 제6조, 제10조**: * **내용**: 이 법률은 건축물의 투명하고 공정한 분양을 위해 분양사업자가 분양 광고, 공개모집, 공개추첨 등의 절차를 거치도록 규정하고, 이를 위반할 경우 처벌(시정명령, 벌금 등)할 수 있도록 합니다. 다만, 미분양 물량 등에 대해서는 수의계약으로 분양할 수 있도록 예외를 두고 있습니다. * **적용**: 원고들은 피고가 건축물분양법을 위반하여 공개모집 및 추첨 절차를 거치지 않고 계약했으므로 계약이 무효이거나 해제 사유에 해당한다고 주장했습니다. 법원은 피고가 이미 분양 광고를 통해 공개모집을 진행했을 가능성이 있고, 미분양 물량에 대해서는 수의계약이 허용된다는 점 등을 들어 피고가 건축물분양법을 위반했다고 인정하기 어렵다고 판단했습니다. ### 참고 사항 유사한 상황에 처했을 때는 다음 사항들을 주의 깊게 살펴보는 것이 중요합니다. 1. **계약서 내용의 명확한 이해**: 계약서에 서명하기 전 분양 대상, 대금, 계약금, 중도금, 잔금 지급 시기 등 주요 내용을 꼼꼼히 확인하고 이해해야 합니다. 특히 처분문서인 계약서에 서명하는 행위는 법적 구속력을 가지므로 신중해야 합니다. 2. **계약금의 의미와 지급**: 계약금은 일반적으로 해약금의 성질을 가지며, 특별한 약정이 없는 한 계약을 해제할 때 일정한 금전적 책임을 동반합니다. 계약금의 일부만 지급한 경우라도 별도의 손해배상 예정 약정이 있다면 계약금 계약이 유효하게 성립될 수 있음을 인지해야 합니다. 3. **법률 위반 주장의 근거 확보**: 건축물분양법 위반이나 강박, 사기에 의한 계약 취소 또는 청약철회 주장을 하려면 이를 객관적으로 입증할 수 있는 명확한 증거 자료(광고 자료, 통화 기록, 대화 내용 녹음, 제3자 진술 등)를 확보하는 것이 중요합니다. 막연한 주장만으로는 법원에서 인정받기 어렵습니다. 4. **계약 해제 및 위약금 조항**: 계약 해제 시 적용되는 위약금 조항의 내용을 정확히 파악해야 합니다. 이 사건처럼 공급금액 총액의 10%가 위약금으로 정해져 있는 경우, 그 금액이 일반적인 거래관행에 부합하더라도 개별 사정에 따라 법원에서 '부당하게 과다하다'고 판단하여 감액될 수 있습니다. 감액 주장을 위해서는 계약 체결 경위, 해제 의사 표시 시점, 상대방의 손해 규모 등을 구체적으로 소명해야 합니다. 5. **청약철회권의 요건**: 방문판매법상 청약철회권은 특정 판매 유형(예: 방문판매, 전화권유판매)에만 적용됩니다. 단순히 광고성 메시지나 상담 예약을 위한 통화만으로는 '전화권유판매'로 인정되기 어렵고, 판매자의 적극적인 유인 행위가 있었음을 입증해야 합니다. 6. **계약 해제 의사표시의 철회 불가능**: 일단 유효하게 해제 의사표시가 상대방에게 도달하면, 특별한 사정이 없는 한 이를 일방적으로 철회할 수 없습니다. 해제는 되돌릴 수 없는 법률행위임을 명심해야 합니다.
서울중앙지방법원 2025
건설회사인 원고들이 부동산 분양회사인 피고들과 체결한 공사계약에 따라 공사를 완공한 후, 코로나19와 러시아-우크라이나 전쟁 등으로 인한 물가 변동을 이유로 추가 공사대금을 청구했으나, 계약서에 명시된 '물가변동으로 인한 계약금액 조정 배제' 특약이 유효하다고 판단되어 원고들의 청구가 모두 기각된 사건입니다. ### 관련 당사자 - 원고들 (주식회사 A, 주식회사 B): 건축공사업을 영위하는 건설회사이자 공사 수급인 - 피고들 (주식회사 C, 주식회사 D): 부동산 분양업을 영위하는 회사이자 공사 도급인 ### 분쟁 상황 원고들(주식회사 A, 주식회사 B)은 2021년 9월 8일 피고 주식회사 C과 181억 5천만 원 규모의 E 복합시설 신축공사를, 원고 주식회사 A는 2022년 1월 4일 피고 주식회사 D과 56억 1천만 원 규모의 F 신축공사 계약을 각각 체결했습니다. 각 공사는 2023년 6월과 8월에 모두 완공되었고 피고들은 약정된 공사대금을 지급했습니다. 그러나 원고들은 2023년 12월, 코로나19 장기화와 러시아-우크라이나 전쟁으로 인한 원자재 및 노임 급등, 인플레이션으로 인한 금리 상승 등 급격한 물가변동으로 공사 비용이 증가했음을 주장하며 피고들에게 총 12억 6백 4십 5만 원의 추가 공사대금 지급을 요구했습니다. 원고들은 공사계약서 제18조의 '물가변동으로 인한 계약금액의 조정은 하지 아니한다'는 특약이 건설산업기본법 제22조 제5항에 따라 원고들에게 현저히 불공정하여 무효이므로, 물가변동이 반영된 추가 공사대금을 지급해야 한다고 주장했습니다. 또한, 국토교통부 고시 민간건설공사 표준도급계약서의 물가변동 조정 조항이 적용되어야 한다고도 주장했습니다. ### 핵심 쟁점 1. 공사계약서에 포함된 '물가변동으로 인한 계약금액 조정 배제' 특약이 건설산업기본법 제22조 제5항에 따라 '당사자 일방에게 현저하게 불공정한 경우'에 해당하여 무효인지 여부. 2. 원자재 및 노임 급등 등 물가변동을 이유로 피고들이 원고들에게 추가 공사대금을 지급할 의무가 있는지 여부. 3. 민간건설공사 표준도급계약서의 계약금액 조정 조항이 이 사건 각 공사계약에 적용될 수 있는지 여부. ### 법원의 판단 법원은 원고들의 피고들에 대한 주위적 청구(주식회사 A가 주식회사 C에게 1,052,060,000원, 주식회사 D에게 154,345,000원을 지급하라는 청구) 및 예비적 청구(원고들에게 1,052,060,000원, 주식회사 A에게 154,345,000원을 지급하라는 청구)를 모두 기각하고, 소송비용은 원고들이 부담하도록 판결했습니다. ### 결론 법원은 계약서의 '물가변동으로 인한 계약금액 조정 배제' 특약이 당사자들이 상호 동의하여 체결되었고, 계약 체결 당시 물가변동 위험을 고려한 합리적인 위험 분배의 결과로 볼 수 있으므로, 원고들에게만 현저히 불공정하여 무효라고 보기 어렵다고 판단했습니다. 또한, 민간건설공사 표준도급계약서의 물가변동 조정 조항은 강제 적용되는 것이 아니며 당사자들이 명시적으로 합의하지 않은 이상 이 사건 계약에 적용되지 않는다고 보아 원고들의 주장을 받아들이지 않았습니다. ### 연관 법령 및 법리 1. **건설산업기본법 제22조 제5항**: '수급인은 발주자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 부당한 특약에 해당한다고 판단되는 경우 그 특약의 취소 또는 변경을 요구할 수 있다. 다만, 제1호 또는 제3호에 해당하는 부당한 특약의 경우에는 계약 당사자 일방에게 현저하게 불공정한 것으로 인정되는 경우에만 해당한다.' 이 사건에서는 원고들이 계약서의 물가변동 조정 배제 특약이 이 조항의 '당사자 일방에게 현저하게 불공정한 경우'에 해당하여 무효라고 주장했습니다. 그러나 법원은 당사자들이 물가변동의 위험을 합리적으로 분배하기 위한 자유로운 의사결정으로 볼 수 있고, 원고들에게만 일방적으로 불리하다고 단정할 수 없다는 이유로 원고들의 주장을 받아들이지 않았습니다. 2. **사적 자치 및 계약 자유의 원칙**: 법원은 당사자들이 계약의 목적, 위험의 합리적 분배 등 여러 사정을 심사숙고하여 내린 자유로운 의사결정인 물가변동 조정 배제 특약을 함부로 무효로 돌릴 경우, 사적 자치와 계약 자유의 원칙을 부정하는 결과가 될 수 있다고 강조했습니다. 이는 법률이 특별히 규정하지 않는 한, 당사자 간의 합의된 계약 내용은 존중되어야 한다는 기본 법리입니다. 3. **건설산업기본법 제22조 제3항**: '국토교통부장관은 건설공사 도급계약의 공정한 계약 관행 확립을 위하여 표준도급계약서를 작성하고 그 사용을 권장할 수 있다.' 원고들은 이 조항에 따라 작성된 민간건설공사 표준도급계약서의 물가변동 조정 조항이 이 사건에 적용되어야 한다고 주장했습니다. 하지만 법원은 이 조항은 표준도급계약서의 사용을 '권장'하는 것에 불과하며, 사인 간의 계약에 자동으로 적용되는 것은 아니므로, 당사자들이 명시적으로 표준계약서 조항을 적용하기로 합의하지 않았다면 해당 조항이 이 사건 계약에 효력을 미치지 않는다고 판단했습니다. ### 참고 사항 1. **계약서 조항의 중요성:** 공사 계약 체결 시 '물가변동으로 인한 계약금액 조정' 관련 조항의 유무와 그 내용이 매우 중요합니다. 계약서에 이러한 조정이 배제된다는 명시적인 특약이 있다면, 물가 상승 시 추가 공사대금을 받기 어려울 수 있습니다. 2. **특약의 효력:** '물가변동 조정 배제' 특약이 있다고 하더라도, 해당 특약이 계약 당사자 일방에게 현저하게 불공정한 경우 무효가 될 수 있습니다. 그러나 법원은 당사자들이 계약 체결 당시 물가변동 위험을 인지하고 합리적인 범위 내에서 위험을 분배하기로 합의한 것이라면, 이를 불공정하다고 쉽게 판단하지 않는 경향이 있습니다. 3. **예측 가능한 위험:** 계약 체결 당시 코로나19 장기화와 같은 대외 경제 상황이 지속되고 있었다면, 당사자들은 이러한 상황으로 인한 물가 변동 가능성을 예측하고 계약 금액 등에 반영했을 것으로 간주될 수 있습니다. 4. **위험 관리 방안:** 물가변동 위험을 회피하기 위해 계약서에 구체적인 물가 조정 기준이나 절차를 명시하거나, 물가변동에 대비한 별도의 금융 상품 등을 고려하는 것이 좋습니다. 5. **표준계약서의 적용:** 민간 건설공사의 경우, 국토교통부 고시 표준도급계약서가 권장되지만, 당사자들이 명시적으로 그 적용에 합의하지 않았다면 표준계약서의 특정 조항이 자동으로 계약 내용에 포함되지는 않습니다. 6. **공식적인 요청 절차:** 물가변동으로 인한 추가 공사대금이 필요하다고 판단될 경우, 공사 진행 중 계약서에 명시된 절차에 따라 공식적인 문서로 계약금액 조정을 요청하는 것이 중요합니다.
서울중앙지방법원 2025
서울 송파구 'AL' 근린생활시설 및 오피스텔 호실을 분양받은 수분양자 32명이 시행사, 신탁사, 시공사들을 상대로 분양계약 해제 및 납부한 분양대금 30,000,100원 및 지연손해금의 반환을 청구했으나 법원은 원고들의 모든 주장을 기각하고 소송비용은 원고들이 부담하도록 판결했습니다. 원고들은 약정된 입주예정일로부터 3개월 초과 입주 지연 및 피고의 건축물 분양에 관한 법률 위반을 계약 해제 사유로 주장했습니다. ### 관련 당사자 - 원고들 (수분양자 32명): 서울 송파구 'AL' 건물의 각 호실을 분양받은 사람들로 시행사, 신탁사, 시공사를 상대로 분양대금 반환을 청구했습니다. - 피고 AG 주식회사 (신탁사): 'AL' 건물 신축 및 분양 사업을 신탁받은 수탁자이자 매도인 겸 수탁자였습니다. - 피고 AH 주식회사 (시행사): 'AL' 건물 신축 및 분양 사업을 수행한 위탁자 겸 수익자였습니다. - 피고 AI 주식회사, AJ 주식회사 (시공사): 'AL' 건물 신축공사의 책임준공시공사였습니다. ### 분쟁 상황 원고들은 피고들과 'AL' 건물 각 호실에 대한 분양계약을 체결하고 분양대금을 지급했습니다. 준공예정일은 2023년 7월이었으나 피고 AH는 2023년 6월 8일 코로나19, 우크라이나 전쟁, 화물연대 파업 등을 이유로 준공예정일을 2023년 11월로 입주예정일을 2023년 12월로 변경 통보했습니다. 이후 2023년 11월 29일 입주지정기간을 2023년 12월 30일부터 2024년 2월 13일까지로 안내했고 2024년 1월 2일 건물은 사용승인을 받았습니다. 원고들은 아래 두 가지 이유로 분양계약을 해제하고 피고들에게 지급한 분양대금 30,000,100원 및 지연손해금의 반환을 청구했습니다. 1. **입주예정일로부터 3개월 초과 지연**: 분양계약 제4조 제3항 제1호에 따라 피고들의 귀책사유로 입주예정일로부터 3개월을 초과하여 입주가 지연되었으므로 약정해제 사유가 발생했다고 주장했습니다. 원고들은 사용승인 이후에도 공사 미완료 및 하자로 인해 입주가 불가능한 상태였다고 주장했습니다. 2. **건축물의 분양에 관한 법률 위반**: 분양계약 제4조 제4항에 따라 피고 AG이 건축물 분양에 관한 법률 제10조에 따라 벌금형 이상의 형을 선고받을 경우 계약을 해제할 수 있다고 주장했습니다. 원고들은 피고 AH가 선착순 방식으로 수분양자를 모집하는 등 법률을 위반하여 현재 재판 중이며 이는 실질적으로 피고 AG이 처벌받는 것과 같다고 주장했습니다. ### 핵심 쟁점 분양계약상 약정된 입주예정일로부터 3개월 이내에 입주가 불가능했는지 여부 및 이로 인한 계약 해제 사유 발생 여부, 사용승인 이후에도 건물이 거주 또는 영업이 불가능한 상태였는지 여부, 건축물의 분양에 관한 법률 위반으로 인한 벌금형 이상의 선고가 계약 해제 사유에 해당하는지 여부 및 계약 당사자(신탁사)가 아닌 다른 피고(시행사)의 위반 행위가 동일한 효과를 가지는지 여부가 쟁점이 되었습니다. ### 법원의 판단 원고들의 피고들에 대한 분양대금 반환 청구를 모두 기각하고 소송비용은 원고들이 부담하도록 했습니다. 법원은 원고들이 주장한 약정 해제 사유, 즉 입주 지연 및 건축물 분양에 관한 법률 위반이 계약 해제 요건을 충족하지 못한다고 판단했습니다. ### 결론 법원은 분양계약 조항을 엄격하게 해석하고 관련 증거를 종합적으로 고려하여 원고들의 계약 해제 주장을 받아들이지 않았습니다. 이에 따라 분양대금 반환 청구는 기각되었으며 수분양자들은 지급한 분양대금을 돌려받을 수 없게 되었습니다. ### 연관 법령 및 법리 - **민법 제544조 (이행지체와 해제)**: 채무자가 채무를 이행하지 아니한 때에는 채권자는 상당한 기간을 정하여 이행을 최고하고 그 기간 내에 이행하지 아니한 때에는 계약을 해제할 수 있습니다. 이 사건에서는 입주 지연이 이행지체에 해당하는지 여부가 쟁점이 되었습니다. - **민법 제543조 (해지, 해제권)**: 계약 또는 법률의 규정에 의하여 당사자의 일방이나 쌍방이 해지 또는 해제의 권리가 있는 때에는 그 해지 또는 해제는 상대방에 대한 의사표시로써 합니다. 이 사건에서 원고들은 분양계약서에 명시된 약정해제 사유에 따라 계약 해제를 주장했습니다. - **건축물의 분양에 관한 법률 제10조 (벌칙)**: 이 법률은 건축물의 공정한 분양을 위해 여러 규정을 두고 있으며 제10조는 이들 규정을 위반한 경우에 대한 벌칙 조항입니다. 원고들은 피고가 이 법률을 위반하여 벌금형 이상의 형을 받을 경우 계약을 해제할 수 있다는 조항을 근거로 삼았으나 해당 피고가 실제로 처벌받지 않았고 계약서상 명시된 당사자가 아니라는 점에서 주장이 받아들여지지 않았습니다. - **행정행위의 공정력**: 행정행위(예: 사용승인)는 설사 위법하더라도 중대하고 명백한 하자가 있어 당연무효가 아닌 한 권한 있는 기관에 의해 취소되기 전까지는 유효한 것으로 통용되는 힘을 가집니다. 법원은 사용승인이 있는 이상 건물이 사용, 수익 가능한 상태였다고 보았습니다. - **계약 해석의 원칙 (대법원 2002다23482 판결 등)**: 계약 내용을 해석할 때에는 문언의 내용, 약정이 이루어진 동기와 경위, 약정으로 달성하려는 목적, 당사자의 진정한 의사 등을 종합적으로 고찰하여 논리와 경험칙에 따라 합리적으로 해석해야 합니다. 특히 상대방에게 중대한 책임을 부과하는 내용은 엄격하게 해석해야 합니다. 이 원칙에 따라 법원은 피고 AG에 대한 벌금형 선고 조항을 엄격하게 해석했습니다. ### 참고 사항 - **계약서 조항의 명확한 이해**: 분양계약서에 명시된 입주 지연에 따른 해제 요건(예: '입주예정일로부터 3개월 초과 지연' 등)을 정확히 이해하고 '사용승인일'과 '실제 입주 가능일'의 차이를 인지해야 합니다. 사용승인을 받은 건물은 특별한 사정이 없는 한 입주가 가능하다고 판단될 수 있습니다. - **하자 여부의 판단 기준**: 건물에 일부 미시공이나 통상적인 하자가 있더라도 거주나 영업활동에 상당한 지장이 없을 정도라면 법적으로 '입주 불가능한 상태'로 인정받기 어렵습니다. 완벽한 시공 상태가 아니어도 입주가 가능하다고 판단될 수 있습니다. - **행정처분의 공정력**: 사용승인과 같은 행정처분은 그 하자가 중대하고 명백하여 당연무효가 아닌 한 권한 있는 기관에 의해 취소되기 전까지는 유효한 것으로 통용되는 힘을 가집니다. 단순히 절차상 하자가 있었다는 주장만으로는 사용승인 자체의 효력을 무효화하기 어렵습니다. - **해제권 행사 시점**: 약정해제권 발생 시점과 그 행사 시기를 신중하게 판단해야 합니다. 해제 사유가 지속 중일 때 해제권을 행사했는지 여부가 중요하며 일정 시점이 지나면 해제권을 더 이상 행사할 수 없다고 판단될 수도 있습니다. - **계약 주체와 책임 범위**: 계약서상 특정 주체(예: 신탁사 AG)에 대한 벌금형 선고를 계약 해제 사유로 규정했다면 다른 관련 주체(예: 시행사 AH)가 벌금형을 선고받더라도 동일한 해제 사유가 발생했다고 보기 어려울 수 있습니다. 계약서 문언을 엄격하게 해석해야 합니다.
서울남부지방법원 2025
원고들은 오피스텔 분양계약을 체결하고 계약금 5,000만 원을 지급한 후 계약 불성립, 무효, 취소 또는 해제를 주장하며 계약금 반환 및 손해배상을 청구했습니다. 피고는 계약이 적법하게 해제되었으므로 위약금을 청구하는 반소를 제기했습니다. 법원은 원고들의 계약 불성립, 무효, 취소, 해제 주장을 모두 기각하고 피고의 위약금 청구를 일부 인정하여, 원고들이 공동으로 피고에게 37,290,000원 및 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다. ### 관련 당사자 - 원고들(반소피고): A와 B. 오피스텔 분양 계약을 체결했으나 이후 계약금 반환 및 손해배상을 요구한 사람들입니다. - 피고(반소원고): C 주식회사. 'F 오피스텔'의 시행사 겸 분양사로, 원고들과 분양 계약을 체결하고 위약금을 요구한 회사입니다. ### 분쟁 상황 원고 A와 B는 2022년 7월 9일 피고 C 주식회사가 신축 분양하는 'F 오피스텔'의 공급계약을 체결하고 당일 계약금 5,000만 원을 피고에게 이체했습니다. 그러나 원고들은 계약 직후인 2022년 7월 13일 방문판매법에 따른 청약철회권을 행사하며 계약금 반환을 요구하는 내용증명을 발송했습니다. 이후 2024년 2월 1일에는 공급계약서 조항에 따른 해제 의사를 담은 내용증명을 다시 발송하여 2월 2일 피고에게 도달했습니다. 원고들은 본소로 계약 불성립, 무효, 강박 또는 사기에 의한 취소, 계약 조항 위반으로 인한 해제, 방문판매법상 청약철회 등을 주장하며 계약금 5,000만 원의 반환 및 별도의 손해배상 44,361,000원을 청구했습니다. 이에 대해 피고는 반소로 원고들의 계약 해제를 인정하면서도, 계약서상 위약금 규정(공급금액 총액의 10%)에 따라 124,580,000원(총 위약금 174,580,000원에서 기 지급 계약금 50,000,000원을 제외한 금액)의 위약금을 청구했습니다. ### 핵심 쟁점 오피스텔 공급계약의 성립 여부, 건축물분양법 위반에 따른 계약의 무효 여부, 강박 또는 사기에 의한 계약 취소 여부, 방문판매법상 청약철회권 행사 가능 여부, 분양대행사 직원의 불법행위에 따른 손해배상 책임 유무, 그리고 계약 해제 시 약정된 위약금의 감액 여부 및 그 범위가 이 사건의 주요 쟁점이었습니다. ### 법원의 판단 법원은 원고들의 주위적 및 예비적 본소 청구(계약금 반환 및 손해배상 청구)를 모두 기각했습니다. 반면, 피고의 반소 청구(위약금 청구)에 대해서는 원고들이 공동으로 피고에게 37,290,000원 및 이에 대해 2024년 4월 6일부터 2025년 5월 29일까지는 연 6%의, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다. 소송비용은 본소와 반소를 합하여 65%는 원고들이, 나머지는 피고가 각 부담하도록 했습니다. ### 결론 결과적으로 법원은 오피스텔 분양 계약이 유효하게 성립되었고 원고들이 주장하는 해제 사유나 청약철회 요건이 충족되지 않았다고 판단하여 원고들의 계약금 반환 및 손해배상 청구를 기각했습니다. 그러나 피고의 위약금 청구에 대해서는 민법상 손해배상 예정액 감액 법리를 적용하여 당초 약정된 위약금 174,580,000원에서 50% 감액된 87,290,000원을 최종 위약금으로 인정했고, 이미 지급된 계약금 50,000,000원을 제외한 37,290,000원을 원고들이 피고에게 지급해야 한다고 결론 내렸습니다. ### 연관 법령 및 법리 이 사건에는 다음과 같은 주요 법률 및 법리가 적용되었습니다. 1. **민법 제398조 제2항, 제4항(손해배상액의 예정)**: * **내용**: 민법 제398조 제4항은 '위약금의 약정은 손해배상액의 예정으로 추정한다'고 규정하여, 계약상 위약금 조항은 실제 손해액과 관계없이 미리 손해배상액을 정해둔 것으로 간주합니다. 이 사건에서 오피스텔 공급계약서의 위약금 조항도 손해배상액의 예정으로 추정되었습니다. * **적용**: 민법 제398조 제2항은 '손해배상의 예정액이 부당히 과다한 경우에는 법원은 적당히 감액할 수 있다'고 규정하고 있습니다. 법원은 채권자와 채무자의 지위, 계약의 목적과 내용, 손해배상액을 예정한 동기와 경위, 채무액에 대한 예정액의 비율, 예상 손해액의 크기, 당시의 거래관행 등 모든 사정을 참작하여 예정액의 지급이 공정성을 잃는 결과를 초래하는 경우 감액할 수 있습니다. 본 판결에서 법원은 공급금액 총액의 10%로 정해진 위약금이 일반적인 거래관행에 부합하지만, 원고들이 계약 직후부터 일관되게 계약 탈퇴 의사를 밝혔고, 피고가 계약 해제 가능성을 예측할 수 있었던 점 등을 고려하여 위약금을 50% 감액했습니다. 2. **민법 제565조 제1항(해약금)**: * **내용**: '매매의 당사자 일방이 계약 당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금 등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자 간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다'고 규정하고 있습니다. 이는 계약금이 해약금으로서의 성질을 가지는 경우에 대한 내용입니다. * **적용**: 원고들은 계약금 전액이 지급되지 않았으므로 계약금 계약이 성립하지 않았고 따라서 해제할 수 없다고 주장했습니다. 그러나 법원은 이 사건과 같이 별도의 손해배상 예정액에 관한 약정이 있는 경우에는 민법 제565조 제1항과 무관하게 계약금 계약을 금전 기타 물건의 교부를 요건으로 하는 요물계약으로 볼 근거가 없다고 판단하여 원고들의 주장을 배척했습니다. 3. **민법 제543조 제2항(해제권의 행사)**: * **내용**: '전항의 의사표시는 철회하지 못한다'고 규정하여, 계약 해제의 의사표시가 일단 상대방에게 도달하면 원칙적으로 철회할 수 없음을 명시합니다. * **적용**: 원고들이 이 사건 공급계약을 해제한다는 의사표시가 피고에게 도달한 이후에 해제 주장을 철회한다는 의사표시를 했더라도, 법원은 계약 해제의 의사표시는 철회할 수 없다는 민법 규정에 따라 원고들의 주장을 인정하지 않았습니다. 4. **방문 판매 등에 관한 법률 제2조 제3호, 제8조 제1항 (전화권유판매와 청약철회)**: * **내용**: 방문판매법은 소비자를 보호하기 위해 특정 판매 방식(방문판매, 전화권유판매 등)에 대해 청약철회권을 부여합니다. '전화권유판매'는 전화권유 또는 전화회신을 유도하는 방법으로 재화 등을 판매하는 것을 의미하며, 이러한 경우 소비자는 7일 이내에 청약을 철회할 수 있습니다. * **적용**: 원고들은 피고 측 분양대행사 직원의 전화 및 메시지를 통해 계약을 권유받았으므로 전화권유판매에 해당하여 청약철회권을 행사했다고 주장했습니다. 그러나 법원은 전화권유판매로 인정되려면 판매자의 적극적인 유인 행위가 교섭의 시초가 되어야 하는데, 단순히 광고성 메시지를 보낸 것만으로는 이에 해당한다고 볼 수 없으며, 원고들이 분양홍보관 현장에서 충분한 안내와 설명을 듣고 계약을 체결한 것으로 보인다고 판단하여 청약철회 주장을 받아들이지 않았습니다. 5. **건축물 분양에 관한 법률 제6조, 제10조**: * **내용**: 이 법률은 건축물의 투명하고 공정한 분양을 위해 분양사업자가 분양 광고, 공개모집, 공개추첨 등의 절차를 거치도록 규정하고, 이를 위반할 경우 처벌(시정명령, 벌금 등)할 수 있도록 합니다. 다만, 미분양 물량 등에 대해서는 수의계약으로 분양할 수 있도록 예외를 두고 있습니다. * **적용**: 원고들은 피고가 건축물분양법을 위반하여 공개모집 및 추첨 절차를 거치지 않고 계약했으므로 계약이 무효이거나 해제 사유에 해당한다고 주장했습니다. 법원은 피고가 이미 분양 광고를 통해 공개모집을 진행했을 가능성이 있고, 미분양 물량에 대해서는 수의계약이 허용된다는 점 등을 들어 피고가 건축물분양법을 위반했다고 인정하기 어렵다고 판단했습니다. ### 참고 사항 유사한 상황에 처했을 때는 다음 사항들을 주의 깊게 살펴보는 것이 중요합니다. 1. **계약서 내용의 명확한 이해**: 계약서에 서명하기 전 분양 대상, 대금, 계약금, 중도금, 잔금 지급 시기 등 주요 내용을 꼼꼼히 확인하고 이해해야 합니다. 특히 처분문서인 계약서에 서명하는 행위는 법적 구속력을 가지므로 신중해야 합니다. 2. **계약금의 의미와 지급**: 계약금은 일반적으로 해약금의 성질을 가지며, 특별한 약정이 없는 한 계약을 해제할 때 일정한 금전적 책임을 동반합니다. 계약금의 일부만 지급한 경우라도 별도의 손해배상 예정 약정이 있다면 계약금 계약이 유효하게 성립될 수 있음을 인지해야 합니다. 3. **법률 위반 주장의 근거 확보**: 건축물분양법 위반이나 강박, 사기에 의한 계약 취소 또는 청약철회 주장을 하려면 이를 객관적으로 입증할 수 있는 명확한 증거 자료(광고 자료, 통화 기록, 대화 내용 녹음, 제3자 진술 등)를 확보하는 것이 중요합니다. 막연한 주장만으로는 법원에서 인정받기 어렵습니다. 4. **계약 해제 및 위약금 조항**: 계약 해제 시 적용되는 위약금 조항의 내용을 정확히 파악해야 합니다. 이 사건처럼 공급금액 총액의 10%가 위약금으로 정해져 있는 경우, 그 금액이 일반적인 거래관행에 부합하더라도 개별 사정에 따라 법원에서 '부당하게 과다하다'고 판단하여 감액될 수 있습니다. 감액 주장을 위해서는 계약 체결 경위, 해제 의사 표시 시점, 상대방의 손해 규모 등을 구체적으로 소명해야 합니다. 5. **청약철회권의 요건**: 방문판매법상 청약철회권은 특정 판매 유형(예: 방문판매, 전화권유판매)에만 적용됩니다. 단순히 광고성 메시지나 상담 예약을 위한 통화만으로는 '전화권유판매'로 인정되기 어렵고, 판매자의 적극적인 유인 행위가 있었음을 입증해야 합니다. 6. **계약 해제 의사표시의 철회 불가능**: 일단 유효하게 해제 의사표시가 상대방에게 도달하면, 특별한 사정이 없는 한 이를 일방적으로 철회할 수 없습니다. 해제는 되돌릴 수 없는 법률행위임을 명심해야 합니다.
서울중앙지방법원 2025
건설회사인 원고들이 부동산 분양회사인 피고들과 체결한 공사계약에 따라 공사를 완공한 후, 코로나19와 러시아-우크라이나 전쟁 등으로 인한 물가 변동을 이유로 추가 공사대금을 청구했으나, 계약서에 명시된 '물가변동으로 인한 계약금액 조정 배제' 특약이 유효하다고 판단되어 원고들의 청구가 모두 기각된 사건입니다. ### 관련 당사자 - 원고들 (주식회사 A, 주식회사 B): 건축공사업을 영위하는 건설회사이자 공사 수급인 - 피고들 (주식회사 C, 주식회사 D): 부동산 분양업을 영위하는 회사이자 공사 도급인 ### 분쟁 상황 원고들(주식회사 A, 주식회사 B)은 2021년 9월 8일 피고 주식회사 C과 181억 5천만 원 규모의 E 복합시설 신축공사를, 원고 주식회사 A는 2022년 1월 4일 피고 주식회사 D과 56억 1천만 원 규모의 F 신축공사 계약을 각각 체결했습니다. 각 공사는 2023년 6월과 8월에 모두 완공되었고 피고들은 약정된 공사대금을 지급했습니다. 그러나 원고들은 2023년 12월, 코로나19 장기화와 러시아-우크라이나 전쟁으로 인한 원자재 및 노임 급등, 인플레이션으로 인한 금리 상승 등 급격한 물가변동으로 공사 비용이 증가했음을 주장하며 피고들에게 총 12억 6백 4십 5만 원의 추가 공사대금 지급을 요구했습니다. 원고들은 공사계약서 제18조의 '물가변동으로 인한 계약금액의 조정은 하지 아니한다'는 특약이 건설산업기본법 제22조 제5항에 따라 원고들에게 현저히 불공정하여 무효이므로, 물가변동이 반영된 추가 공사대금을 지급해야 한다고 주장했습니다. 또한, 국토교통부 고시 민간건설공사 표준도급계약서의 물가변동 조정 조항이 적용되어야 한다고도 주장했습니다. ### 핵심 쟁점 1. 공사계약서에 포함된 '물가변동으로 인한 계약금액 조정 배제' 특약이 건설산업기본법 제22조 제5항에 따라 '당사자 일방에게 현저하게 불공정한 경우'에 해당하여 무효인지 여부. 2. 원자재 및 노임 급등 등 물가변동을 이유로 피고들이 원고들에게 추가 공사대금을 지급할 의무가 있는지 여부. 3. 민간건설공사 표준도급계약서의 계약금액 조정 조항이 이 사건 각 공사계약에 적용될 수 있는지 여부. ### 법원의 판단 법원은 원고들의 피고들에 대한 주위적 청구(주식회사 A가 주식회사 C에게 1,052,060,000원, 주식회사 D에게 154,345,000원을 지급하라는 청구) 및 예비적 청구(원고들에게 1,052,060,000원, 주식회사 A에게 154,345,000원을 지급하라는 청구)를 모두 기각하고, 소송비용은 원고들이 부담하도록 판결했습니다. ### 결론 법원은 계약서의 '물가변동으로 인한 계약금액 조정 배제' 특약이 당사자들이 상호 동의하여 체결되었고, 계약 체결 당시 물가변동 위험을 고려한 합리적인 위험 분배의 결과로 볼 수 있으므로, 원고들에게만 현저히 불공정하여 무효라고 보기 어렵다고 판단했습니다. 또한, 민간건설공사 표준도급계약서의 물가변동 조정 조항은 강제 적용되는 것이 아니며 당사자들이 명시적으로 합의하지 않은 이상 이 사건 계약에 적용되지 않는다고 보아 원고들의 주장을 받아들이지 않았습니다. ### 연관 법령 및 법리 1. **건설산업기본법 제22조 제5항**: '수급인은 발주자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 부당한 특약에 해당한다고 판단되는 경우 그 특약의 취소 또는 변경을 요구할 수 있다. 다만, 제1호 또는 제3호에 해당하는 부당한 특약의 경우에는 계약 당사자 일방에게 현저하게 불공정한 것으로 인정되는 경우에만 해당한다.' 이 사건에서는 원고들이 계약서의 물가변동 조정 배제 특약이 이 조항의 '당사자 일방에게 현저하게 불공정한 경우'에 해당하여 무효라고 주장했습니다. 그러나 법원은 당사자들이 물가변동의 위험을 합리적으로 분배하기 위한 자유로운 의사결정으로 볼 수 있고, 원고들에게만 일방적으로 불리하다고 단정할 수 없다는 이유로 원고들의 주장을 받아들이지 않았습니다. 2. **사적 자치 및 계약 자유의 원칙**: 법원은 당사자들이 계약의 목적, 위험의 합리적 분배 등 여러 사정을 심사숙고하여 내린 자유로운 의사결정인 물가변동 조정 배제 특약을 함부로 무효로 돌릴 경우, 사적 자치와 계약 자유의 원칙을 부정하는 결과가 될 수 있다고 강조했습니다. 이는 법률이 특별히 규정하지 않는 한, 당사자 간의 합의된 계약 내용은 존중되어야 한다는 기본 법리입니다. 3. **건설산업기본법 제22조 제3항**: '국토교통부장관은 건설공사 도급계약의 공정한 계약 관행 확립을 위하여 표준도급계약서를 작성하고 그 사용을 권장할 수 있다.' 원고들은 이 조항에 따라 작성된 민간건설공사 표준도급계약서의 물가변동 조정 조항이 이 사건에 적용되어야 한다고 주장했습니다. 하지만 법원은 이 조항은 표준도급계약서의 사용을 '권장'하는 것에 불과하며, 사인 간의 계약에 자동으로 적용되는 것은 아니므로, 당사자들이 명시적으로 표준계약서 조항을 적용하기로 합의하지 않았다면 해당 조항이 이 사건 계약에 효력을 미치지 않는다고 판단했습니다. ### 참고 사항 1. **계약서 조항의 중요성:** 공사 계약 체결 시 '물가변동으로 인한 계약금액 조정' 관련 조항의 유무와 그 내용이 매우 중요합니다. 계약서에 이러한 조정이 배제된다는 명시적인 특약이 있다면, 물가 상승 시 추가 공사대금을 받기 어려울 수 있습니다. 2. **특약의 효력:** '물가변동 조정 배제' 특약이 있다고 하더라도, 해당 특약이 계약 당사자 일방에게 현저하게 불공정한 경우 무효가 될 수 있습니다. 그러나 법원은 당사자들이 계약 체결 당시 물가변동 위험을 인지하고 합리적인 범위 내에서 위험을 분배하기로 합의한 것이라면, 이를 불공정하다고 쉽게 판단하지 않는 경향이 있습니다. 3. **예측 가능한 위험:** 계약 체결 당시 코로나19 장기화와 같은 대외 경제 상황이 지속되고 있었다면, 당사자들은 이러한 상황으로 인한 물가 변동 가능성을 예측하고 계약 금액 등에 반영했을 것으로 간주될 수 있습니다. 4. **위험 관리 방안:** 물가변동 위험을 회피하기 위해 계약서에 구체적인 물가 조정 기준이나 절차를 명시하거나, 물가변동에 대비한 별도의 금융 상품 등을 고려하는 것이 좋습니다. 5. **표준계약서의 적용:** 민간 건설공사의 경우, 국토교통부 고시 표준도급계약서가 권장되지만, 당사자들이 명시적으로 그 적용에 합의하지 않았다면 표준계약서의 특정 조항이 자동으로 계약 내용에 포함되지는 않습니다. 6. **공식적인 요청 절차:** 물가변동으로 인한 추가 공사대금이 필요하다고 판단될 경우, 공사 진행 중 계약서에 명시된 절차에 따라 공식적인 문서로 계약금액 조정을 요청하는 것이 중요합니다.
