임대차
임차인 G는 H와 주택 임대차 계약을 맺고 전세금 보장 신용보험에 가입했습니다. 임대차 기간 만료 후 H가 보증금을 돌려주지 않자, 보험사인 원고 A 주식회사는 G에게 보험금을 지급하고 보증금 반환 채권을 양수받았습니다. 원고는 H를 상대로 구상금 지급명령을 받아 부동산 강제경매를 신청했고, 경매에서 일부 보증금을 배당받았습니다. 이후 경매로 해당 부동산을 매수한 피고 D 주식회사에게 남은 보증금의 반환을 청구하는 소송을 제기했습니다. 피고는 임대인 지위 승계를 부정하며 소송의 적법성 등을 다퉜으나, 법원은 원고의 청구를 인용하여 피고가 원고에게 미반환 보증금과 지연손해금을 지급해야 한다고 판결했습니다.
G는 2018년 5월 28일 H 소유의 부동산을 보증금 1억 2천 8백만원에 임차하는 계약을 맺고 확정일자 및 전입신고를 마쳤습니다. 2018년 6월 20일경 G는 원고 A 주식회사와 전세금보장신용보험 계약을 체결했고, 2018년 7월 20일에는 A 주식회사에 임대차보증금 반환채권을 양도했습니다. 임대차 기간이 2020년 6월 19일 만료되었으나 H은 보증금을 반환하지 않았습니다. 이에 A 주식회사는 2020년 7월 6일 임차권등기명령을 받아 등기를 마쳤고, 2020년 8월 4일 G에게 보험금 1억 2천 8백만원을 지급했습니다. 이후 A 주식회사는 H을 상대로 구상금 지급명령을 받아 2020년 10월 22일 확정시켰고, 이 지급명령에 기해 부동산에 강제경매를 신청하여 경매 절차에서 21,007,020원을 배당받았습니다. 피고 D 주식회사는 2022년 6월 10일 경매를 통해 이 부동산을 매수하고 소유권이전등기를 마쳤습니다. 이에 A 주식회사는 배당받지 못한 나머지 보증금 106,992,980원을 D 주식회사에 청구하는 소송을 제기했습니다. 피고 D 주식회사는 원고의 소 제기가 권리보호 이익이 없으며, 임대인 지위를 승계하지 않았고, 임차인 G가 대항력을 상실했으며, 임차권 등기 부기등기가 없었고, G가 주택을 인도하지 않아 지연손해금 책임이 없다고 주장하며 맞섰습니다.
새로운 건물주(피고)가 경매를 통해 부동산을 취득한 경우, 이전 임대인(H)의 임대차 계약상 임대인의 지위를 승계하는지 여부입니다. 또한 임차인이 임대차보증금 반환채권을 보험사에 양도한 경우, 보험사가 새로운 건물주에게 직접 보증금 반환을 청구할 권리보호 이익이 있는지 여부, 임차인의 대항력 유지 여부 및 임차권등기명령의 효과, 그리고 임대차보증금 반환 의무와 주택 인도 의무가 동시이행 관계에 있는지 여부 및 임차인의 주택 인도 시점 등이 쟁점이 되었습니다.
법원은 피고 D 주식회사가 원고 A 주식회사에게 106,992,980원 및 이에 대하여 2022년 6월 10일부터 2022년 9월 20일까지는 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라고 판결했습니다. 소송비용은 피고가 부담하며, 위 지급 명령은 가집행할 수 있습니다.
법원은 원고 A 주식회사의 청구를 모두 받아들여, 새로운 건물주인 피고 D 주식회사가 원고에게 미반환된 임대차보증금 잔액과 지연손해금을 지급해야 한다고 최종 판결했습니다.
이번 판결에서 주로 다루어진 법률과 법리는 다음과 같습니다:
유사한 문제 상황에 처했을 때 다음 사항들을 참고할 수 있습니다:
