음악학원 임대차 보증금 반환 요구 기각 판결

원고는 F과 함께 음악학원을 개설하기 위해 피고로부터 부동산을 임차했으나, 사업이 어려워지자 임대차 계약을 해지하고 임대차 보증금 1,000만 원의 반환을 요구했습니다. 원고는 임차인 명의를 자신으로 변경하고 원상회복까지 마쳤으므로 피고가 보증금을 반환해야 한다고 주장했으나, 피고는 계약 기간이 아직 만료되지 않았고 계약 해지 합의가 없었다며 보증금 반환을 거부했습니다. 법원은 피고가 계약 해지에 합의했음을 인정할 증거가 부족하다고 보아 원고의 청구를 기각했습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 음악학원 개설을 위해 피고와 임대차 계약을 체결했으나 사업이 어려워지자 계약 해지 및 보증금 반환을 요구한 자
• 피고 C: 원고 A에게 부동산을 임대한 임대인으로, 계약이 해지되었다는 원고의 주장을 부인하고 보증금 반환을 거부한 자
• F: 원고 A와 함께 음악학원 개설을 시도했으며, 최초 임대차 계약의 임차인 명의자

분쟁 상황

원고는 음악학원 사업이 계획대로 진행되지 않자 임대차 계약의 조기 종료를 원했고, 이를 위해 임차인 명의를 자신으로 변경하고 임차 부동산의 시설을 철거하는 등 원상회복 조치를 취했습니다. 원고는 이러한 행동이 임대인과의 해지 합의에 따른 것이라고 주장했으나, 임대인인 피고는 계약 이행을 전제로 하고 있었으며 해지 합의가 없었다는 입장이었습니다. 이로 인해 임대차보증금 반환을 둘러싼 법적 분쟁이 발생했습니다.

핵심 쟁점

임대차 계약 기간 만료 전, 임대인과 임차인 사이에 임대차 계약을 해지하기로 하는 명확한 합의가 있었는지 여부

법원의 판단

법원은 원고가 제출한 증거들만으로는 피고가 임대차 계약을 해지하기로 합의했음을 인정하기 부족하며, 오히려 피고가 계약 이행을 전제로 원고에게 계속하여 의사를 전달하는 것이 확인된다고 판단했습니다. 단순히 임차인 명의를 원고로 바꾸거나 원고가 부동산 내 시설을 철거했다는 사정만으로는 해지 합의가 있었다고 인정하기 어렵다고 보아 원고의 청구를 기각했습니다.

결론

원고의 임대차보증금 1,000만 원 반환 청구는 기각되었으며, 소송비용은 원고가 부담하게 되었습니다.

연관 법령 및 법리

민법 제618조(임대차의 의의)는 임대차의 기본 개념을 설명하며, 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용, 수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다고 규정합니다. 이 사건의 핵심은 이 임대차 계약이 유효하게 존속하는지 여부였습니다. 이 사건과 같이 임대차 기간이 '2022년 11월 17일까지'로 명확히 정해져 있는 경우에는 민법 제635조(기간의 약정없는 임대차의 해지통고)와 같이 임대인 또는 임차인이 언제든지 해지를 통고할 수 있는 조항이 직접 적용되지 않습니다. 따라서 계약 기간 만료 전 해지를 위해서는 당사자 간의 '계약 해지 합의', 즉 합의해지가 필요합니다. 합의해지는 계약 당사자 쌍방이 기존 계약의 효력을 장래에 향하여 소멸시키기로 합의하는 것으로, 당사자 모두가 해지에 동의한다는 명확한 의사표시가 있어야만 성립합니다. 법원은 이 사건에서 원고가 제출한 증거들만으로는 피고가 임대차 계약을 해지하기로 합의했음을 인정하기 부족하고, 피고는 계약 이행을 전제로 의사를 전달한 것으로 보았으므로 합의해지가 성립되지 않았다고 판단했습니다. 이는 법률행위의 내용을 담고 있는 문서(예: 계약서, 합의서)의 증명력이 강하다는 원칙에 비추어 볼 때, 해지 합의를 직접적으로 증명할 명확한 합의서나 의사표시가 없었기 때문입니다.

참고 사항

임대차 계약을 기간 만료 전에 해지할 때는 반드시 임대인과 임차인 모두가 동의하는 명확한 합의서를 작성해야 합니다. 구두 합의만으로는 나중에 분쟁이 발생할 경우 증명하기 어려울 수 있습니다. 계약 해지 합의에 대한 녹취록, 문자 메시지, 이메일 등 객관적인 증거를 확보하는 것이 중요하며, 단순히 임차인 명의를 변경하거나 시설물을 철거하는 행위만으로는 해지 합의가 있었다고 단정하기 어려울 수 있습니다. 임대인이 계약 해지에 동의하는지 여부를 명확히 확인해야 하며, 임대인이 계약 이행을 전제로 계속해서 의사를 전달하고 있다면 임차인의 일방적인 원상회복 행위만으로는 해지 합의가 성립되었다고 보기 어렵습니다. 해지 합의 시 보증금 반환 시기, 반환 금액, 원상회복 비용 등 세부 사항을 명확히 합의하고 문서화해야 추후 분쟁을 예방할 수 있습니다.