재건축 사업 이주 지연 조합원 및 세입자에 대한 손해배상 판결

A구역 주택재건축정비사업조합(원고)이 재건축 사업 구역 내 부동산 소유자 및 임차인(피고들)의 이주 지연으로 발생한 손해배상을 청구한 사건입니다. 법원은 피고 G에 대한 소를 이주합의서에 따른 소 취하 합의를 이유로 각하하고, 피고 B에 대한 청구는 임차보증금을 반환받지 못한 임차인에게 부당이득이 없다고 보아 기각했습니다. 반면, 관리처분계획 인가 고시 이후 권원 없이 점유한 세입자 피고 D과 E, 그리고 세입자를 통해 간접점유한 조합원 피고 C에 대해서는 차임 상당액의 부당이득 반환 및 손해배상 책임을 인정하여 원고에게 총 17,266,476원 및 지연손해금을 지급하도록 판결했습니다. 피고 F에 대한 청구는 기각되었습니다.

관련 당사자

• 원고 A구역 주택재건축정비사업조합: 서울 서초구 H 일대에서 주택재건축정비사업을 시행하는 조합
• 피고 B (세입자): 이 사건 1번 부동산의 임차인
• 피고 C (조합원 겸 임대인): 이 사건 2번 부동산의 소유자이자 피고 D의 임대인
• 피고 D (세입자): 이 사건 3번 부동산의 임차인
• 피고 E (세입자): 이 사건 4번 부동산의 임차인
• 피고 F (조합원 겸 임대인): 이 사건 5번 부동산의 소유자이자 피고 G의 임대인
• 피고 G (세입자): 이 사건 5번 부동산의 임차인

분쟁 상황

A구역 주택재건축정비사업조합(원고)은 2012년 조합설립인가, 2016년 관리처분계획인가를 받았으며, 2018년 5월 조합원 및 세입자에게 이주 개시를 공고하고 이주기간을 2018년 6월 18일부터 2019년 1월 17일까지로 정했습니다. 원고는 이주 기간 내 이주를 거부하거나 지연하는 조합원에게 손해배상을 청구하기로 의결하고 2019년 5월 이주를 촉구하는 공문을 발송했습니다. 그러나 피고 B, D, E, G 등 일부 세입자들은 공고된 이주 기한을 넘겨 2020년 6월부터 9월까지 순차적으로 이주를 완료하거나 원고가 인도집행을 마쳤습니다. 이에 원고는 이주 지연으로 인해 발생한 사업비 지출 및 금융비용 상당의 손해와 부동산 차임 상당액의 부당이득을 피고들에게 청구하는 소송을 제기했습니다. 피고 G는 원고와 이주합의서를 통해 손해배상 청구 소송을 취하하기로 합의하였고, 피고 B는 차임 없는 전세계약 임차인으로서 보증금을 반환받지 못했습니다. 피고 D은 관리처분계획 인가 고시 이후인 2018년 3월부터 이 사건 3번 부동산을 임차하여 거주하였고, 피고 E 또한 2018년 8월부터 이 사건 4번 부동산을 점유했습니다. 피고 C와 F는 각각 피고 D과 G의 임대인으로서 세입자들의 이주 지연에 따른 책임을 지는지 여부가 쟁점이 되었습니다.

핵심 쟁점

재건축 정비사업에서 조합원의 이주 지연과 세입자의 권원 없는 점유가 사업 지연에 대한 손해배상 및 부당이득 반환 책임으로 이어지는지 여부가 쟁점이 되었습니다. 특히 이주 합의서의 효력, 채권적 전세계약 임차인의 부당이득 성립 여부, 관리처분계획 인가 고시 이후 점유 개시자의 책임, 그리고 조합원의 간접점유에 따른 손해배상 책임 인정 여부가 다뤄졌습니다.

법원의 판단

1. 원고의 피고 G에 대한 소는 각하한다.
2. 원고에게, 가. 피고 C, D은 공동하여 10,116,319원 및 이에 대하여 피고 C는 2021년 9월 25일부터, 피고 D은 2021년 10월 7일부터 각 다 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 돈을, 나. 피고 E는 7,150,157원 및 이에 대하여 2021년 9월 29일부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 돈을 각 지급하라.
3. 원고의 피고 B, F에 대한 청구와 피고 E, C에 대한 나머지 청구를 각 기각한다.
4. 소송비용 중 원고와 피고 B, F, G 사이에 생긴 부분은 원고가 부담하고, 원고와 피고 C 사이에 생긴 부분의 95%는 원고가, 나머지는 피고 C가 각 부담하고, 원고와 피고 D 사이에 생긴 부분은 피고 D이 부담하고, 원고와 피고 E 사이에 생긴 부분의 60%는 원고가, 나머지는 피고 E가 각 부담한다.
5. 제2항은 가집행할 수 있다.

결론

법원은 재건축 사업의 원활한 진행을 위해 이주를 지연한 일부 세입자 및 해당 조합원에게 차임 상당의 부당이득 반환 및 손해배상 책임을 인정했습니다. 그러나 모든 이주 지연이 사업 전체의 지연으로 이어진다고 보거나 조합원에게 일률적인 책임을 묻지 않고, 이주합의서의 내용, 임차인의 권리관계, 점유 개시 시점, 사업 지연의 인과관계 등 개별 상황과 관련 법리를 면밀히 적용하여 판단했습니다.

연관 법령 및 법리

1. 구 도시 및 주거환경정비법 제49조 제6항 (관리처분계획의 효력)​: 관리처분계획 인가 고시가 있는 날부터는 종전 토지 또는 건축물의 소유자, 임차권자 등 권리자는 이전 고시가 있는 날까지 해당 부동산을 사용하거나 수익할 수 없으며, 사업시행자가 이를 사용·수익할 수 있게 됩니다. 이는 재건축 사업의 효율적 진행을 위한 규정으로, 고시 이후에는 종전 권리자들의 사용·수익권이 정지됩니다.
2. 구 도시 및 주거환경정비법 제44조 제1, 2항 (지상권 등 계약의 해지)​: 정비사업 시행으로 임차권의 설정 목적을 달성할 수 없는 경우, 그 권리자는 계약을 해지할 수 있으며, 이 경우 전세금·보증금 등 금전 반환청구권을 사업시행자에게 행사할 수 있습니다. 이는 세입자의 권리 보호를 위한 규정입니다.
3. 부당이득 반환 (민법 제741조)​: 법률상 원인 없이 타인의 재산이나 노무로 이익을 얻고 이로 인하여 타인에게 손해를 가한 자는 그 이익을 반환해야 합니다. 재건축 구역 내에서 관리처분계획 인가 고시 이후 권원 없이 부동산을 점유·사용하는 경우, 그 사용이익(통상 차임 상당액)은 법률상 원인 없는 이익으로 보아 부당이득으로 반환해야 합니다.
4. 동시이행의 항변권 (민법 제536조)​: 쌍무계약의 당사자 일방은 상대방이 그 채무이행을 제공할 때까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있습니다. 임대차 종료 후 임차인의 목적물 명도의무와 임대인의 보증금 반환의무는 동시이행 관계에 있으므로, 보증금을 반환받지 못한 채 임차물을 점유·사용하는 경우 이는 불법점유가 아니며, 실질적으로 얻은 이익(차임 상당액에서 보증금 이자 상당액 공제 등)이 없다면 부당이득도 성립하지 않을 수 있습니다.
5. 간접점유 (민법 제194조)​: 지상권, 전세권, 질권, 사용대차, 임대차, 임치 기타의 관계로 타인으로 하여금 물건을 점유하게 한 경우에 그 타인을 직접점유자로 하여 자기는 간접으로 점유권을 취득합니다. 간접점유가 인정되려면 직접점유자의 직접점유, 직접점유자와 간접점유자 사이의 점유매개관계, 간접점유자의 직접점유자에 대한 반환청구권이 필요하며, 조합원이 세입자를 통해 부동산을 간접점유한 것으로 인정될 경우, 세입자의 불법 점유에 따른 손해에 대해 조합원도 책임을 질 수 있습니다.
6. 부진정연대채무: 여러 채무자가 동일한 내용의 채무에 대해 각자 독립된 원인으로 책임을 지지만, 한 채무자의 이행으로 다른 채무자의 채무도 소멸하는 관계를 말합니다. 이 사건에서는 피고 D의 부당이득 반환 의무와 피고 C의 간접점유에 따른 손해배상 의무가 동일한 손해를 목적으로 하므로 부진정연대채무 관계에 있다고 보았습니다.

참고 사항

재건축 사업에서 이주 합의를 할 때 합의서의 내용, 특히 소송 취하 조항 등 특약사항을 명확히 확인하고, 양 당사자의 서명 또는 날인이 반드시 있어야 합니다. 묵시적 합의로 인정될 가능성도 있으므로 신중해야 합니다. 관리처분계획 인가 고시가 나면 종전 부동산을 사용·수익할 권리가 원칙적으로 소멸합니다. 다만, 채권적 전세나 임대차 계약에서 보증금을 반환받지 못한 세입자는 동시이행 항변권을 가질 수 있으며, 이 경우 부당이득이 성립하지 않을 수 있습니다. 재건축 예정 지역에서 임대차 계약 시 재건축 진행 상황 및 이주 시기에 대한 특약을 명확히 기재하여 분쟁을 예방해야 합니다. 관리처분계획 인가 이후 조합원은 세입자의 이주를 원활히 진행하여 조합에 부동산을 인도할 의무를 가집니다. 세입자가 권원 없이 점유를 지속할 경우, 조합원이 간접점유자로서 차임 상당의 손해배상 책임을 질 수도 있으므로 세입자의 이주 독려 및 관리에도 주의를 기울여야 합니다. 재건축 사업 지연으로 인한 손해배상(특히 금융비용)을 청구하려면, 특정 조합원이나 세입자의 이주 지연이 전체 사업 지연의 직접적이고 상당한 원인이 되었음을 구체적으로 입증해야 합니다. 단순히 소규모 부동산의 이주 지연만으로는 사업 전체의 지연을 인정받기 어려울 수 있습니다.