윤아영 변호사

아파트 지하주차장 방수공사 계약 해지와 선수금 반환 및 손해배상 사건

A 아파트 입주자대표회의는 지하주차장 방수공사를 위해 주식회사 B와 28억여 원 규모의 공사계약을 체결하고, 선금으로 5억 6천여만 원을 지급했습니다. 그러나 공사가 시작되기도 전에 입주자대표회의는 계약 무효 또는 해제를 통보하며 선금 반환을 요구했습니다. 입주자대표회의는 계약이 담합에 의해 이루어졌고, 입주자대표회의 의결을 거치지 않았으며, 시공업체의 입찰자격이 미달되었다고 주장했습니다. 이에 시공업체 B는 계약이 유효하다며 부당한 계약 해제로 발생한 자재비, 노무비, 폐기물 처리비용, 영업이익 등 약 8억여 원의 손해배상을 청구하는 반소를 제기했습니다. 법원은 입주자대표회의의 계약 무효 주장은 받아들이지 않았습니다. 다만, 공사가 개시되지 않은 상황에서 민법 제673조에 따라 도급인인 입주자대표회의가 계약을 해제할 수는 있으나, 이로 인해 시공업체가 입은 손해를 배상해야 한다고 판단했습니다. 이에 따라 법원은 입주자대표회의가 지급한 선금과 이자를 시공업체의 손해배상금에서 상계한 후, 입주자대표회의가 시공업체에게 2억 3천여만 원 및 이에 대한 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다. ### 관련 당사자 - 원고(반소피고) A 입주자대표회의: 서울 송파구 D에 위치한 A 아파트 35개동 2,678세대 입주자들로 구성된 자치관리기구. 지하주차장 방수공사 계약을 체결하고 해제를 통보하며 선수금 반환을 청구한 아파트 관리 주체. - 피고(반소원고) 주식회사 B: A 입주자대표회의와 지하주차장 방수공사 계약을 체결한 시공업체. 계약 해제로 인한 손해배상을 청구함. - 피고(반소원고)보조참가인 C: 과거 A 입주자대표회의의 대표자. 원고 측에서 피고와의 담합 의혹을 제기했던 인물. ### 분쟁 상황 A 아파트 입주자대표회의는 지하주차장 방수공사를 위해 주식회사 B를 시공업체로 선정하고 566,929,000원의 선수금을 지급했습니다. 그러나 공사가 시작되기도 전에 입주자대표회의는 이 사건 공사계약이 그 기초가 된 입찰절차에 담합이 있고 원고의 대표자가 입주자대표회의 의결 없이 권한을 남용하여 체결한 것이므로 무효라고 주장했습니다. 또한 입찰참가자격이 없는 피고와 계약을 체결한 것이라고 주장하며 계약 해제를 통보하고 선수금 반환을 요구했습니다. 이에 대해 시공업체 B는 계약이 유효하다고 주장하며 부당한 계약 해제로 인해 발생한 자재비, 노무비, 폐기물 처리비용, 영업이익 등 365,128,721원의 손해배상을 청구하는 반소로 맞섰습니다. ### 핵심 쟁점 아파트 지하주차장 방수공사 계약이 입찰 담합, 입주자대표회의 의결 흠결, 시공업체 입찰자격 미달 등의 사유로 무효인지 여부와 도급인의 일방적인 계약 해제가 적법한지 여부 그리고 해제에 따른 선수금 반환 및 시공업체의 손해배상 책임 범위가 주요 쟁점이 되었습니다. ### 법원의 판단 법원은 원고(A 입주자대표회의)의 본소 청구(선수금 전액 반환)를 기각하고, 피고(주식회사 B)의 반소 청구(손해배상)를 일부 인용했습니다. 구체적으로 원고는 피고에게 231,848,424원 및 이에 대하여 2023년 4월 21일부터 2024년 12월 6일까지는 연 6%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라고 판결했습니다. 소송비용 중 원고와 피고 사이에 생긴 부분은 본소와 반소를 합하여 그중 85%는 원고가, 나머지는 피고가 각 부담하며, 보조참가로 인한 부분은 원고가 부담하도록 했습니다. ### 결론 이번 판결은 아파트 입주자대표회의와 같은 도급인이 시공업체와 체결한 공사 계약을 임의로 해제할 수 있는 권리가 있지만, 공사가 시작되기 전이라도 이로 인해 시공업체가 입은 손해를 전적으로 배상해야 한다는 점을 명확히 했습니다. 계약 무효 주장이 인정되지 않더라도 도급인의 해제권은 인정되나, 이에 따른 원상회복과 손해배상 의무가 상계 처리되어 최종적으로 원고가 피고에게 잔액을 지급하게 된 사례로, 계약 해제가 무조건적인 선수금 반환으로 이어지는 것이 아니라 책임 있는 행동이 요구됨을 보여줍니다. ### 연관 법령 및 법리 이번 판결에는 다음과 같은 법령과 법리가 적용되었습니다: - **민법 제673조(도급인의 해제권)**​: 이 조항은 '수급인이 일을 완성하기 전에는 도급인은 손해를 배상하고 계약을 해제할 수 있다'고 규정합니다. 이는 도급인(아파트 입주자대표회의)에게 공사 완료 전이라도 언제든지 계약을 해제할 수 있는 권리를 주지만, 대신 수급인(시공업체)이 계약 해제로 인해 입은 모든 손해를 배상해야 하는 의무를 지웁니다. 본 사건에서 원고의 계약 무효 주장은 받아들여지지 않았지만 공사가 개시되지 않은 상황이었으므로 이 조항에 따라 원고의 일방적인 해제권 행사는 인정되었습니다. 그러나 이로 인해 발생한 피고의 자재비, 노무비, 폐기물처리비, 영업이익 등 약 8억 원에 달하는 손해를 배상해야 하는 책임이 발생했습니다. - **민법 제103조(반사회질서의 법률행위) 및 제104조(불공정한 법률행위)**​: 이 조항들은 선량한 풍속 기타 사회질서에 위반하거나(제103조), 현저히 공정을 잃은(제104조) 법률행위는 무효로 본다고 규정합니다. 원고는 이 사건 공사계약이 입찰 담합이나 불공정한 조건으로 인해 무효라고 주장했습니다. 하지만 법원은 친환경 제품 요구 자체가 입찰 공정성을 해친다고 보기 어렵고 해당 조건의 방수재가 피고 외 다른 업체에서도 생산되며 다른 업체들도 조건을 충족할 수 있었다는 등의 이유로 원고의 주장을 받아들이지 않았습니다. 즉, 계약이 반사회적이거나 불공정하여 무효라고 볼 증거가 없다고 판단했습니다. - **공동주택관리법 시행령 제14조 제2항(입주자대표회의의 의결사항)**​: 이 시행령은 공동주택의 시설 보수 관련 사업계획 및 예산 승인, 장기수선계획에 따른 공용부분 보수 등 주요 사항을 입주자대표회의의 의결사항으로 정하고 있습니다. 원고는 공사계약 체결에 별도의 입주자대표회의 의결이 필요했다고 주장했습니다. 하지만 법원은 임시회의에서 구체적인 입찰 조건과 시공자 선정 방식 등을 의결했고 그에 따라 피고가 낙찰자로 선정되어 계약이 체결되었으므로 적법한 결의가 이루어지지 않았다고 볼 수 없다고 판단했습니다. 이는 공동주택에서 주요 공사 계약을 체결할 때 입주자대표회의의 의결 절차를 충실히 거쳐야 함을 보여줍니다. ### 참고 사항 공사 도급 계약에서: - **계약 해제 시 손해배상 책임 유의**: 도급인(아파트 입주자대표회의 등)은 수급인(시공사)이 일을 완성하기 전에는 언제든지 계약을 해제할 수 있습니다. 하지만 이 경우 수급인이 입은 모든 손해(이미 지출한 비용, 완성했더라면 얻었을 이익 등)를 배상해야 하므로 단순히 선수금을 돌려받는 것을 넘어 상당한 금액의 배상책임이 발생할 수 있으니 신중하게 결정해야 합니다. - **입찰 및 계약 절차의 투명성 확보**: 입찰 공고 조건이나 계약 체결 절차에 대한 의혹은 분쟁의 주요 원인이 됩니다. 모든 절차는 법령과 관리규약에 따라 투명하고 적법하게 진행하여 추후 계약 무효 주장의 빌미를 제공하지 않도록 해야 합니다. 특히 단체 계약의 경우 의사록 등 관련 기록을 철저히 남겨야 합니다. - **계약 해제 사유의 명확성**: 계약 해제를 통보할 때는 명확한 해제 사유를 제시해야 합니다. 계약 무효 주장이 법원에서 인정되지 않을 경우, 민법상 도급인의 일방적 해제권에 따라 해제되는 것으로 간주될 수 있으며, 이때는 손해배상 책임이 뒤따르게 됩니다. - **증빙 자료의 중요성**: 손해배상액 산정 시에는 실제로 지출된 비용(자재비, 노무비, 폐기물 처리비 등)과 예상 이익에 대한 객관적인 증빙 자료가 매우 중요합니다. 시공사는 계약 해제 시 발생할 수 있는 손해를 정확히 입증할 수 있도록 관련 서류를 철저히 관리해야 합니다.

무등록 부동산 중개로 전세 사기 이득을 취한 일당 사건

피고인들은 정식으로 등록되지 않은 부동산 컨설팅 회사를 운영하며, 이른바 '동시진행' 방식으로 부동산 매매와 전세 계약을 동시에 중개했습니다. 매도인이 원하는 실제 매매 금액에 '리베이트'를 더한 금액을 전세보증금이자 매매금액으로 설정하고, 그 차액을 자신들의 수익으로 나누어 가졌습니다. 이로 인해 피고인들은 공인중개사법을 위반한 무등록 중개업을 영위하며 불법적인 이득을 취했습니다. ### 관련 당사자 - B (시행사 대표): 'H' 부동산 컨설팅 회사의 대표이사로 회사 운영 및 관리를 총괄한 인물입니다. - C (총괄이사): 'H' 부동산 컨설팅 회사의 총괄이사로 직원 관리 및 부동산 컨설팅 방법을 교육한 인물입니다. - A (이사), F (본부장): 'H' 부동산 컨설팅 회사의 이사 및 본부장으로 직원 관리와 수익 분배 역할을 담당했습니다. - D, E (팀장): 'H' 부동산 컨설팅 회사의 팀장으로 직원 교육과 부동산 매물 확보, 계약 진행 역할을 수행했습니다. - G (부장): 'H' 부동산 컨설팅 회사의 부장으로 직원 교육과 부동산 매물 확보, 계약 진행 역할을 수행했습니다. - 임대인 T, 매수인 W, 임차인 U, X: 피고인들이 무등록 중개 행위를 하면서 관련된 부동산 거래의 당사자들입니다. ### 분쟁 상황 피고인 B은 'H' 부동산 컨설팅 회사의 대표로서 피고인 C, F, A, G, D, E 등과 공모하여 무등록 부동산 중개업을 하기로 했습니다. 이들은 광고를 통해 부동산 매도인을 모집한 후, 매도인이 원하는 실제 매매금액에 '리베이트'를 추가한 금액을 전세보증금으로 정했습니다. 그리고 이 전세보증금과 동일한 금액을 매매금액으로 하여 부동산 매매와 전세를 동시에 진행하는, 이른바 '동시진행' 방식을 사용했습니다. 2021년 7월 17일부터 2021년 10월 초까지, 그들은 이러한 방식으로 여러 건의 계약을 중개하며 전세보증금에서 실제 매매대금을 공제한 차액인 32,517,590원(한 건의 예시)을 포함한 총 1억 3,200만 원 상당의 리베이트를 수익금으로 나누어 가졌습니다. ### 핵심 쟁점 정식 등록 없이 부동산 중개업을 영위하고, '동시진행'이라는 방식으로 실제 매매가에 웃돈을 얹어 전세보증금과 매매대금을 부풀려 정한 후 그 차액을 불법적인 수수료(리베이트)로 취득한 행위가 공인중개사법 위반에 해당하는지 여부가 이 사건의 핵심 쟁점입니다. ### 법원의 판단 법원은 피고인들에게 다음과 같은 형량을 선고했습니다. - 피고인 B: 징역 1년 6개월에 처하며, 판결 확정일로부터 3년간 위 형의 집행을 유예합니다. - 피고인 C: 징역 1년 3개월에 처하며, 판결 확정일로부터 3년간 위 형의 집행을 유예합니다. - 피고인 A, E: 각각 징역 10개월에 처하며, 판결 확정일로부터 3년간 위 형의 집행을 유예합니다. - 피고인 D: 징역 8개월에 처하며, 판결 확정일로부터 3년간 위 형의 집행을 유예합니다. - 피고인 F: 징역 6개월에 처하며, 판결 확정일로부터 2년간 위 형의 집행을 유예합니다. - 피고인 G: 징역 4개월에 처하며, 판결 확정일로부터 1년간 위 형의 집행을 유예합니다. ### 결론 피고인들은 무등록 부동산 중개업을 영위하며 조직적이고 계획적으로 '동시진행' 방식을 통해 총 1억 3,200만 원에 달하는 불법 리베이트를 취득한 혐의가 인정되었습니다. 법원은 이들의 행위가 임차인들에게 피해를 주고 전세보증금 반환 문제로 이어져 보증보험의 부담을 가중시키는 등 그 죄질이 불량하다고 보았으나, 범행을 인정하고 반성하는 점, 동종 전과가 없는 점 등을 참작하여 징역형과 함께 집행유예를 선고했습니다. ### 연관 법령 및 법리 이 사건에 적용된 주요 법령과 그 내용은 다음과 같습니다. - **공인중개사법 제9조 제1항**: 이 조항은 중개업을 하려는 사람은 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 중개사무소를 두려는 지역을 관할하는 관청에 중개사무소의 개설등록을 해야 한다고 규정하고 있습니다. 피고인들은 이 규정을 위반하여 정식 등록 없이 중개업을 영위했기에 처벌받았습니다. - **공인중개사법 제48조 제1호**: 이 조항은 제9조 제1항을 위반하여 중개사무소 개설등록을 하지 않고 중개업을 한 사람에 대해 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처한다고 명시합니다. 피고인들은 이 법 조항에 따라 형사 처벌을 받았습니다. - **형법 제30조 (공동정범)**​: 2인 이상이 공동으로 범죄를 실행한 경우, 각자를 그 죄의 정범으로 처벌한다는 내용입니다. 피고인들은 부동산 컨설팅 회사의 직원들로서 각자의 역할을 분담하여 조직적으로 무등록 중개업을 공모하고 실행했으므로 공동정범으로 인정되어 함께 처벌받았습니다. - **형법 제62조 제1항 (집행유예)**​: 3년 이하의 징역이나 금고 또는 500만원 이하의 벌금형을 선고할 경우, 일정한 요건을 충족하면 1년 이상 5년 이하의 기간 동안 형의 집행을 유예할 수 있다는 규정입니다. 법원은 피고인들의 범행 가담 정도, 반성 여부, 전과 유무 등을 종합적으로 고려하여 징역형에 대해 집행유예를 선고했습니다. ### 참고 사항 유사한 부동산 거래 상황에 처했을 때 다음 사항들을 확인하는 것이 중요합니다. - 부동산 중개업소의 등록 여부를 반드시 확인해야 합니다. 정식으로 등록되지 않은 중개업소를 통해 거래할 경우 법적인 보호를 받기 어려울 수 있습니다. - 부동산의 실제 시장 가치를 충분히 조사하여 매매가나 전세보증금이 터무니없이 높게 책정되지 않았는지 확인해야 합니다. - 전세 계약과 매매 계약이 동시에 진행되면서 매매가가 전세보증금과 동일하거나 유사한 '동시진행' 방식의 거래는 '갭투자' 사기로 이어질 위험이 있으므로 각별히 주의해야 합니다. - 계약서 내용을 꼼꼼히 검토하고, 수상한 계약 조건이나 과도한 수수료 요구가 있다면 거래를 재고해야 합니다. - 중개 수수료나 리베이트 명목의 돈이 중개업소 법인 계좌가 아닌 개인 명의의 계좌로 송금되는 것을 요구한다면 불법적인 거래일 가능성이 높으므로 주의해야 합니다.

무자본 갭투자 전세사기 항소심 감형 판결

이 사건은 피고인 A과 B이 실제 매매대금을 부풀려 임차보증금을 더 높게 설정하고 그 임차보증금으로 부동산을 매수한 뒤 나머지 금액을 리베이트 명목으로 나누는 ‘무자본 갭투자’ 방식의 전세사기를 저지른 사건입니다. 원심에서 각 징역 3년이 선고되었으나, 피고인들과 검사 모두 양형부당을 이유로 항소했습니다. 항소심 법원은 피고인들이 실제로 얻은 이익이 피해액보다 적고 범행을 인정하며 피해자들에게 일부 공탁을 한 점 등을 고려하여 원심의 형량이 무겁다고 판단해 각 징역 2년 6월로 감형했습니다. ### 관련 당사자 - 피고인 A, B: 무자본 갭투자 전세사기 범행을 공동으로 저지른 사람들입니다. - 피해자들: 피고인들의 사기 행위로 인해 임차보증금을 돌려받지 못하여 경제적, 정신적 손해를 입은 임차인들입니다. - 주택도시보증공사 (HUG), 주택금융공사: 피해자들이 가입한 전세금반환보증보험에 따라 임대차보증금을 대신 지급하여 피고인들의 범죄로 인한 손해를 전가받은 공적 기관들입니다. ### 분쟁 상황 이 사건은 피고인들이 ‘무자본 갭투자’ 방식을 이용하여 전세사기를 저지르면서 발생했습니다. 피고인들은 실제 부동산 매매대금을 부풀려 허위의 임차보증금 액수를 설정했고, 이 임차보증금으로 부동산을 매수한 후 남은 돈을 리베이트 명목으로 나누어 가졌습니다. 피해자들은 이러한 사기 행위로 인해 임대차보증금을 제때 반환받지 못하여 경제적, 정신적 손해를 입었습니다. 피고인들은 피해자들이 전세금반환보증보험에 가입되어 있어 손해가 보전되었다고 주장했으나, 법원은 이는 범행 후의 정황일 뿐 피해자들이 적시에 보증금을 돌려받지 못하여 손해를 입었으며 공적 자금이 투입된 주택도시보증공사 등에 그 손해가 전가되었다고 지적했습니다. ### 핵심 쟁점 이 사건의 주요 쟁점은 피고인들에게 선고된 원심의 형량(각 징역 3년)이 범죄의 경중과 여러 양형 조건을 고려할 때 적절한지 여부입니다. 피고인들은 형량이 너무 무겁다고 주장했고, 검사는 너무 가볍다고 주장했습니다. ### 법원의 판단 항소심 법원은 원심판결 중 피고 사건 부분을 파기하고, 피고인 A과 B에게 각 징역 2년 6월을 선고했습니다. 이는 원심의 형량이 무거워서 부당하다는 피고인들의 주장을 받아들인 결과입니다. ### 결론 항소심 법원은 피고인들의 ‘무자본 갭투자’ 사기 범행이 기업형 전세사기보다 죄질이 나쁘다고 평가하면서도, 피고인들이 실제로 얻은 이익이 피해금액보다 훨씬 적은 점, 범의를 인정하며 반성하고 있는 점, 피해자들과 주택도시보증공사 등 앞으로 상당한 금액을 공탁하여 피해 회복을 위해 노력한 점 등 여러 양형 조건을 종합적으로 고려했습니다. 그 결과 원심의 형(각 징역 3년)은 무겁다고 보아 파기하고, 피고인들에게 각 징역 2년 6월을 선고했습니다. ### 연관 법령 및 법리 이 사건에 적용된 주요 법령과 법리는 다음과 같습니다: - **형법 제347조 제1항 (사기)**​: '사람을 기망하여 재물의 교부를 받거나 재산상의 이익을 취득한 자는 10년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금에 처한다.' 피고인들이 무자본 갭투자 방식으로 피해자들을 속여 임차보증금을 편취한 행위가 이 조항에 따라 사기죄로 처벌되었습니다. - **형법 제30조 (공동정범)**​: '2인 이상이 공동하여 죄를 범한 때에는 각자를 그 죄의 정범으로 처벌한다.' 피고인 A과 B이 함께 사기 범행을 저질렀으므로 공동정범으로 인정되어 처벌받았습니다. - **형법 제37조 전단 (경합범)**​: '판결이 확정되지 아니한 수개의 죄 또는 금고 이상의 형에 처한 판결이 확정된 죄와 그 판결 확정 전에 범한 죄를 경합범으로 한다.' 이 사건에서 피고인들이 여러 피해자를 대상으로 다수의 사기 범행을 저질렀을 가능성이 높으므로, 여러 죄가 경합범으로 처리되어 하나의 형이 정해집니다. - **형법 제38조 제1항 제2호 (경합범 가중)**​: 경합범의 경우 가장 중한 죄에 정한 형의 장기 또는 다액의 2분의 1까지 가중하여 처벌할 수 있습니다. - **형사소송법 제364조 제6항 (항소심 판결)**​: '원심판결을 파기하는 때에는 항소법원은 다시 판결을 하여야 한다.' 이 조항에 따라 항소심 법원이 원심의 양형이 부당하다고 판단하여 원심판결을 파기하고 새로운 형을 선고했습니다. ### 참고 사항 유사한 전세사기 피해를 방지하기 위해 다음 사항들을 참고하세요: - '무자본 갭투자'와 같이 비정상적인 부동산 거래 방식, 특히 임차보증금이 매매대금보다 높거나 비슷하게 설정된 계약은 사기 가능성이 매우 높으므로 각별한 주의가 필요합니다. - 전세 계약 전에는 반드시 해당 부동산의 등기부등본을 열람하여 소유권, 담보권 설정 여부 및 선순위 채권액 등을 철저히 확인해야 합니다. 임대인의 신용 상태나 다른 부동산 보유 현황도 확인하는 것이 좋습니다. - 전세금반환보증보험에 가입했더라도 임차보증금을 제때 돌려받지 못하면 경제적, 정신적 피해를 입을 수 있으며, 보증보험이 모든 손해를 완벽히 막아주는 것은 아니라는 점을 인지해야 합니다. - 임대차 계약서 작성 시에는 특약사항에 임대인의 대출 금지 조항 등 임차인에게 유리한 내용을 포함하는 것을 고려해야 합니다. - 전세사기가 의심되거나 이미 피해를 입었다고 판단되는 경우, 즉시 경찰 또는 주택도시보증공사 등 관련 기관에 문의하고 법적 절차를 밟아 피해 구제를 모색해야 합니다.

아파트 지하주차장 방수공사 계약 해지와 선수금 반환 및 손해배상 사건

A 아파트 입주자대표회의는 지하주차장 방수공사를 위해 주식회사 B와 28억여 원 규모의 공사계약을 체결하고, 선금으로 5억 6천여만 원을 지급했습니다. 그러나 공사가 시작되기도 전에 입주자대표회의는 계약 무효 또는 해제를 통보하며 선금 반환을 요구했습니다. 입주자대표회의는 계약이 담합에 의해 이루어졌고, 입주자대표회의 의결을 거치지 않았으며, 시공업체의 입찰자격이 미달되었다고 주장했습니다. 이에 시공업체 B는 계약이 유효하다며 부당한 계약 해제로 발생한 자재비, 노무비, 폐기물 처리비용, 영업이익 등 약 8억여 원의 손해배상을 청구하는 반소를 제기했습니다. 법원은 입주자대표회의의 계약 무효 주장은 받아들이지 않았습니다. 다만, 공사가 개시되지 않은 상황에서 민법 제673조에 따라 도급인인 입주자대표회의가 계약을 해제할 수는 있으나, 이로 인해 시공업체가 입은 손해를 배상해야 한다고 판단했습니다. 이에 따라 법원은 입주자대표회의가 지급한 선금과 이자를 시공업체의 손해배상금에서 상계한 후, 입주자대표회의가 시공업체에게 2억 3천여만 원 및 이에 대한 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다. ### 관련 당사자 - 원고(반소피고) A 입주자대표회의: 서울 송파구 D에 위치한 A 아파트 35개동 2,678세대 입주자들로 구성된 자치관리기구. 지하주차장 방수공사 계약을 체결하고 해제를 통보하며 선수금 반환을 청구한 아파트 관리 주체. - 피고(반소원고) 주식회사 B: A 입주자대표회의와 지하주차장 방수공사 계약을 체결한 시공업체. 계약 해제로 인한 손해배상을 청구함. - 피고(반소원고)보조참가인 C: 과거 A 입주자대표회의의 대표자. 원고 측에서 피고와의 담합 의혹을 제기했던 인물. ### 분쟁 상황 A 아파트 입주자대표회의는 지하주차장 방수공사를 위해 주식회사 B를 시공업체로 선정하고 566,929,000원의 선수금을 지급했습니다. 그러나 공사가 시작되기도 전에 입주자대표회의는 이 사건 공사계약이 그 기초가 된 입찰절차에 담합이 있고 원고의 대표자가 입주자대표회의 의결 없이 권한을 남용하여 체결한 것이므로 무효라고 주장했습니다. 또한 입찰참가자격이 없는 피고와 계약을 체결한 것이라고 주장하며 계약 해제를 통보하고 선수금 반환을 요구했습니다. 이에 대해 시공업체 B는 계약이 유효하다고 주장하며 부당한 계약 해제로 인해 발생한 자재비, 노무비, 폐기물 처리비용, 영업이익 등 365,128,721원의 손해배상을 청구하는 반소로 맞섰습니다. ### 핵심 쟁점 아파트 지하주차장 방수공사 계약이 입찰 담합, 입주자대표회의 의결 흠결, 시공업체 입찰자격 미달 등의 사유로 무효인지 여부와 도급인의 일방적인 계약 해제가 적법한지 여부 그리고 해제에 따른 선수금 반환 및 시공업체의 손해배상 책임 범위가 주요 쟁점이 되었습니다. ### 법원의 판단 법원은 원고(A 입주자대표회의)의 본소 청구(선수금 전액 반환)를 기각하고, 피고(주식회사 B)의 반소 청구(손해배상)를 일부 인용했습니다. 구체적으로 원고는 피고에게 231,848,424원 및 이에 대하여 2023년 4월 21일부터 2024년 12월 6일까지는 연 6%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라고 판결했습니다. 소송비용 중 원고와 피고 사이에 생긴 부분은 본소와 반소를 합하여 그중 85%는 원고가, 나머지는 피고가 각 부담하며, 보조참가로 인한 부분은 원고가 부담하도록 했습니다. ### 결론 이번 판결은 아파트 입주자대표회의와 같은 도급인이 시공업체와 체결한 공사 계약을 임의로 해제할 수 있는 권리가 있지만, 공사가 시작되기 전이라도 이로 인해 시공업체가 입은 손해를 전적으로 배상해야 한다는 점을 명확히 했습니다. 계약 무효 주장이 인정되지 않더라도 도급인의 해제권은 인정되나, 이에 따른 원상회복과 손해배상 의무가 상계 처리되어 최종적으로 원고가 피고에게 잔액을 지급하게 된 사례로, 계약 해제가 무조건적인 선수금 반환으로 이어지는 것이 아니라 책임 있는 행동이 요구됨을 보여줍니다. ### 연관 법령 및 법리 이번 판결에는 다음과 같은 법령과 법리가 적용되었습니다: - **민법 제673조(도급인의 해제권)**​: 이 조항은 '수급인이 일을 완성하기 전에는 도급인은 손해를 배상하고 계약을 해제할 수 있다'고 규정합니다. 이는 도급인(아파트 입주자대표회의)에게 공사 완료 전이라도 언제든지 계약을 해제할 수 있는 권리를 주지만, 대신 수급인(시공업체)이 계약 해제로 인해 입은 모든 손해를 배상해야 하는 의무를 지웁니다. 본 사건에서 원고의 계약 무효 주장은 받아들여지지 않았지만 공사가 개시되지 않은 상황이었으므로 이 조항에 따라 원고의 일방적인 해제권 행사는 인정되었습니다. 그러나 이로 인해 발생한 피고의 자재비, 노무비, 폐기물처리비, 영업이익 등 약 8억 원에 달하는 손해를 배상해야 하는 책임이 발생했습니다. - **민법 제103조(반사회질서의 법률행위) 및 제104조(불공정한 법률행위)**​: 이 조항들은 선량한 풍속 기타 사회질서에 위반하거나(제103조), 현저히 공정을 잃은(제104조) 법률행위는 무효로 본다고 규정합니다. 원고는 이 사건 공사계약이 입찰 담합이나 불공정한 조건으로 인해 무효라고 주장했습니다. 하지만 법원은 친환경 제품 요구 자체가 입찰 공정성을 해친다고 보기 어렵고 해당 조건의 방수재가 피고 외 다른 업체에서도 생산되며 다른 업체들도 조건을 충족할 수 있었다는 등의 이유로 원고의 주장을 받아들이지 않았습니다. 즉, 계약이 반사회적이거나 불공정하여 무효라고 볼 증거가 없다고 판단했습니다. - **공동주택관리법 시행령 제14조 제2항(입주자대표회의의 의결사항)**​: 이 시행령은 공동주택의 시설 보수 관련 사업계획 및 예산 승인, 장기수선계획에 따른 공용부분 보수 등 주요 사항을 입주자대표회의의 의결사항으로 정하고 있습니다. 원고는 공사계약 체결에 별도의 입주자대표회의 의결이 필요했다고 주장했습니다. 하지만 법원은 임시회의에서 구체적인 입찰 조건과 시공자 선정 방식 등을 의결했고 그에 따라 피고가 낙찰자로 선정되어 계약이 체결되었으므로 적법한 결의가 이루어지지 않았다고 볼 수 없다고 판단했습니다. 이는 공동주택에서 주요 공사 계약을 체결할 때 입주자대표회의의 의결 절차를 충실히 거쳐야 함을 보여줍니다. ### 참고 사항 공사 도급 계약에서: - **계약 해제 시 손해배상 책임 유의**: 도급인(아파트 입주자대표회의 등)은 수급인(시공사)이 일을 완성하기 전에는 언제든지 계약을 해제할 수 있습니다. 하지만 이 경우 수급인이 입은 모든 손해(이미 지출한 비용, 완성했더라면 얻었을 이익 등)를 배상해야 하므로 단순히 선수금을 돌려받는 것을 넘어 상당한 금액의 배상책임이 발생할 수 있으니 신중하게 결정해야 합니다. - **입찰 및 계약 절차의 투명성 확보**: 입찰 공고 조건이나 계약 체결 절차에 대한 의혹은 분쟁의 주요 원인이 됩니다. 모든 절차는 법령과 관리규약에 따라 투명하고 적법하게 진행하여 추후 계약 무효 주장의 빌미를 제공하지 않도록 해야 합니다. 특히 단체 계약의 경우 의사록 등 관련 기록을 철저히 남겨야 합니다. - **계약 해제 사유의 명확성**: 계약 해제를 통보할 때는 명확한 해제 사유를 제시해야 합니다. 계약 무효 주장이 법원에서 인정되지 않을 경우, 민법상 도급인의 일방적 해제권에 따라 해제되는 것으로 간주될 수 있으며, 이때는 손해배상 책임이 뒤따르게 됩니다. - **증빙 자료의 중요성**: 손해배상액 산정 시에는 실제로 지출된 비용(자재비, 노무비, 폐기물 처리비 등)과 예상 이익에 대한 객관적인 증빙 자료가 매우 중요합니다. 시공사는 계약 해제 시 발생할 수 있는 손해를 정확히 입증할 수 있도록 관련 서류를 철저히 관리해야 합니다.

무등록 부동산 중개로 전세 사기 이득을 취한 일당 사건

피고인들은 정식으로 등록되지 않은 부동산 컨설팅 회사를 운영하며, 이른바 '동시진행' 방식으로 부동산 매매와 전세 계약을 동시에 중개했습니다. 매도인이 원하는 실제 매매 금액에 '리베이트'를 더한 금액을 전세보증금이자 매매금액으로 설정하고, 그 차액을 자신들의 수익으로 나누어 가졌습니다. 이로 인해 피고인들은 공인중개사법을 위반한 무등록 중개업을 영위하며 불법적인 이득을 취했습니다. ### 관련 당사자 - B (시행사 대표): 'H' 부동산 컨설팅 회사의 대표이사로 회사 운영 및 관리를 총괄한 인물입니다. - C (총괄이사): 'H' 부동산 컨설팅 회사의 총괄이사로 직원 관리 및 부동산 컨설팅 방법을 교육한 인물입니다. - A (이사), F (본부장): 'H' 부동산 컨설팅 회사의 이사 및 본부장으로 직원 관리와 수익 분배 역할을 담당했습니다. - D, E (팀장): 'H' 부동산 컨설팅 회사의 팀장으로 직원 교육과 부동산 매물 확보, 계약 진행 역할을 수행했습니다. - G (부장): 'H' 부동산 컨설팅 회사의 부장으로 직원 교육과 부동산 매물 확보, 계약 진행 역할을 수행했습니다. - 임대인 T, 매수인 W, 임차인 U, X: 피고인들이 무등록 중개 행위를 하면서 관련된 부동산 거래의 당사자들입니다. ### 분쟁 상황 피고인 B은 'H' 부동산 컨설팅 회사의 대표로서 피고인 C, F, A, G, D, E 등과 공모하여 무등록 부동산 중개업을 하기로 했습니다. 이들은 광고를 통해 부동산 매도인을 모집한 후, 매도인이 원하는 실제 매매금액에 '리베이트'를 추가한 금액을 전세보증금으로 정했습니다. 그리고 이 전세보증금과 동일한 금액을 매매금액으로 하여 부동산 매매와 전세를 동시에 진행하는, 이른바 '동시진행' 방식을 사용했습니다. 2021년 7월 17일부터 2021년 10월 초까지, 그들은 이러한 방식으로 여러 건의 계약을 중개하며 전세보증금에서 실제 매매대금을 공제한 차액인 32,517,590원(한 건의 예시)을 포함한 총 1억 3,200만 원 상당의 리베이트를 수익금으로 나누어 가졌습니다. ### 핵심 쟁점 정식 등록 없이 부동산 중개업을 영위하고, '동시진행'이라는 방식으로 실제 매매가에 웃돈을 얹어 전세보증금과 매매대금을 부풀려 정한 후 그 차액을 불법적인 수수료(리베이트)로 취득한 행위가 공인중개사법 위반에 해당하는지 여부가 이 사건의 핵심 쟁점입니다. ### 법원의 판단 법원은 피고인들에게 다음과 같은 형량을 선고했습니다. - 피고인 B: 징역 1년 6개월에 처하며, 판결 확정일로부터 3년간 위 형의 집행을 유예합니다. - 피고인 C: 징역 1년 3개월에 처하며, 판결 확정일로부터 3년간 위 형의 집행을 유예합니다. - 피고인 A, E: 각각 징역 10개월에 처하며, 판결 확정일로부터 3년간 위 형의 집행을 유예합니다. - 피고인 D: 징역 8개월에 처하며, 판결 확정일로부터 3년간 위 형의 집행을 유예합니다. - 피고인 F: 징역 6개월에 처하며, 판결 확정일로부터 2년간 위 형의 집행을 유예합니다. - 피고인 G: 징역 4개월에 처하며, 판결 확정일로부터 1년간 위 형의 집행을 유예합니다. ### 결론 피고인들은 무등록 부동산 중개업을 영위하며 조직적이고 계획적으로 '동시진행' 방식을 통해 총 1억 3,200만 원에 달하는 불법 리베이트를 취득한 혐의가 인정되었습니다. 법원은 이들의 행위가 임차인들에게 피해를 주고 전세보증금 반환 문제로 이어져 보증보험의 부담을 가중시키는 등 그 죄질이 불량하다고 보았으나, 범행을 인정하고 반성하는 점, 동종 전과가 없는 점 등을 참작하여 징역형과 함께 집행유예를 선고했습니다. ### 연관 법령 및 법리 이 사건에 적용된 주요 법령과 그 내용은 다음과 같습니다. - **공인중개사법 제9조 제1항**: 이 조항은 중개업을 하려는 사람은 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 중개사무소를 두려는 지역을 관할하는 관청에 중개사무소의 개설등록을 해야 한다고 규정하고 있습니다. 피고인들은 이 규정을 위반하여 정식 등록 없이 중개업을 영위했기에 처벌받았습니다. - **공인중개사법 제48조 제1호**: 이 조항은 제9조 제1항을 위반하여 중개사무소 개설등록을 하지 않고 중개업을 한 사람에 대해 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처한다고 명시합니다. 피고인들은 이 법 조항에 따라 형사 처벌을 받았습니다. - **형법 제30조 (공동정범)**​: 2인 이상이 공동으로 범죄를 실행한 경우, 각자를 그 죄의 정범으로 처벌한다는 내용입니다. 피고인들은 부동산 컨설팅 회사의 직원들로서 각자의 역할을 분담하여 조직적으로 무등록 중개업을 공모하고 실행했으므로 공동정범으로 인정되어 함께 처벌받았습니다. - **형법 제62조 제1항 (집행유예)**​: 3년 이하의 징역이나 금고 또는 500만원 이하의 벌금형을 선고할 경우, 일정한 요건을 충족하면 1년 이상 5년 이하의 기간 동안 형의 집행을 유예할 수 있다는 규정입니다. 법원은 피고인들의 범행 가담 정도, 반성 여부, 전과 유무 등을 종합적으로 고려하여 징역형에 대해 집행유예를 선고했습니다. ### 참고 사항 유사한 부동산 거래 상황에 처했을 때 다음 사항들을 확인하는 것이 중요합니다. - 부동산 중개업소의 등록 여부를 반드시 확인해야 합니다. 정식으로 등록되지 않은 중개업소를 통해 거래할 경우 법적인 보호를 받기 어려울 수 있습니다. - 부동산의 실제 시장 가치를 충분히 조사하여 매매가나 전세보증금이 터무니없이 높게 책정되지 않았는지 확인해야 합니다. - 전세 계약과 매매 계약이 동시에 진행되면서 매매가가 전세보증금과 동일하거나 유사한 '동시진행' 방식의 거래는 '갭투자' 사기로 이어질 위험이 있으므로 각별히 주의해야 합니다. - 계약서 내용을 꼼꼼히 검토하고, 수상한 계약 조건이나 과도한 수수료 요구가 있다면 거래를 재고해야 합니다. - 중개 수수료나 리베이트 명목의 돈이 중개업소 법인 계좌가 아닌 개인 명의의 계좌로 송금되는 것을 요구한다면 불법적인 거래일 가능성이 높으므로 주의해야 합니다.

무자본 갭투자 전세사기 항소심 감형 판결

이 사건은 피고인 A과 B이 실제 매매대금을 부풀려 임차보증금을 더 높게 설정하고 그 임차보증금으로 부동산을 매수한 뒤 나머지 금액을 리베이트 명목으로 나누는 ‘무자본 갭투자’ 방식의 전세사기를 저지른 사건입니다. 원심에서 각 징역 3년이 선고되었으나, 피고인들과 검사 모두 양형부당을 이유로 항소했습니다. 항소심 법원은 피고인들이 실제로 얻은 이익이 피해액보다 적고 범행을 인정하며 피해자들에게 일부 공탁을 한 점 등을 고려하여 원심의 형량이 무겁다고 판단해 각 징역 2년 6월로 감형했습니다. ### 관련 당사자 - 피고인 A, B: 무자본 갭투자 전세사기 범행을 공동으로 저지른 사람들입니다. - 피해자들: 피고인들의 사기 행위로 인해 임차보증금을 돌려받지 못하여 경제적, 정신적 손해를 입은 임차인들입니다. - 주택도시보증공사 (HUG), 주택금융공사: 피해자들이 가입한 전세금반환보증보험에 따라 임대차보증금을 대신 지급하여 피고인들의 범죄로 인한 손해를 전가받은 공적 기관들입니다. ### 분쟁 상황 이 사건은 피고인들이 ‘무자본 갭투자’ 방식을 이용하여 전세사기를 저지르면서 발생했습니다. 피고인들은 실제 부동산 매매대금을 부풀려 허위의 임차보증금 액수를 설정했고, 이 임차보증금으로 부동산을 매수한 후 남은 돈을 리베이트 명목으로 나누어 가졌습니다. 피해자들은 이러한 사기 행위로 인해 임대차보증금을 제때 반환받지 못하여 경제적, 정신적 손해를 입었습니다. 피고인들은 피해자들이 전세금반환보증보험에 가입되어 있어 손해가 보전되었다고 주장했으나, 법원은 이는 범행 후의 정황일 뿐 피해자들이 적시에 보증금을 돌려받지 못하여 손해를 입었으며 공적 자금이 투입된 주택도시보증공사 등에 그 손해가 전가되었다고 지적했습니다. ### 핵심 쟁점 이 사건의 주요 쟁점은 피고인들에게 선고된 원심의 형량(각 징역 3년)이 범죄의 경중과 여러 양형 조건을 고려할 때 적절한지 여부입니다. 피고인들은 형량이 너무 무겁다고 주장했고, 검사는 너무 가볍다고 주장했습니다. ### 법원의 판단 항소심 법원은 원심판결 중 피고 사건 부분을 파기하고, 피고인 A과 B에게 각 징역 2년 6월을 선고했습니다. 이는 원심의 형량이 무거워서 부당하다는 피고인들의 주장을 받아들인 결과입니다. ### 결론 항소심 법원은 피고인들의 ‘무자본 갭투자’ 사기 범행이 기업형 전세사기보다 죄질이 나쁘다고 평가하면서도, 피고인들이 실제로 얻은 이익이 피해금액보다 훨씬 적은 점, 범의를 인정하며 반성하고 있는 점, 피해자들과 주택도시보증공사 등 앞으로 상당한 금액을 공탁하여 피해 회복을 위해 노력한 점 등 여러 양형 조건을 종합적으로 고려했습니다. 그 결과 원심의 형(각 징역 3년)은 무겁다고 보아 파기하고, 피고인들에게 각 징역 2년 6월을 선고했습니다. ### 연관 법령 및 법리 이 사건에 적용된 주요 법령과 법리는 다음과 같습니다: - **형법 제347조 제1항 (사기)**​: '사람을 기망하여 재물의 교부를 받거나 재산상의 이익을 취득한 자는 10년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금에 처한다.' 피고인들이 무자본 갭투자 방식으로 피해자들을 속여 임차보증금을 편취한 행위가 이 조항에 따라 사기죄로 처벌되었습니다. - **형법 제30조 (공동정범)**​: '2인 이상이 공동하여 죄를 범한 때에는 각자를 그 죄의 정범으로 처벌한다.' 피고인 A과 B이 함께 사기 범행을 저질렀으므로 공동정범으로 인정되어 처벌받았습니다. - **형법 제37조 전단 (경합범)**​: '판결이 확정되지 아니한 수개의 죄 또는 금고 이상의 형에 처한 판결이 확정된 죄와 그 판결 확정 전에 범한 죄를 경합범으로 한다.' 이 사건에서 피고인들이 여러 피해자를 대상으로 다수의 사기 범행을 저질렀을 가능성이 높으므로, 여러 죄가 경합범으로 처리되어 하나의 형이 정해집니다. - **형법 제38조 제1항 제2호 (경합범 가중)**​: 경합범의 경우 가장 중한 죄에 정한 형의 장기 또는 다액의 2분의 1까지 가중하여 처벌할 수 있습니다. - **형사소송법 제364조 제6항 (항소심 판결)**​: '원심판결을 파기하는 때에는 항소법원은 다시 판결을 하여야 한다.' 이 조항에 따라 항소심 법원이 원심의 양형이 부당하다고 판단하여 원심판결을 파기하고 새로운 형을 선고했습니다. ### 참고 사항 유사한 전세사기 피해를 방지하기 위해 다음 사항들을 참고하세요: - '무자본 갭투자'와 같이 비정상적인 부동산 거래 방식, 특히 임차보증금이 매매대금보다 높거나 비슷하게 설정된 계약은 사기 가능성이 매우 높으므로 각별한 주의가 필요합니다. - 전세 계약 전에는 반드시 해당 부동산의 등기부등본을 열람하여 소유권, 담보권 설정 여부 및 선순위 채권액 등을 철저히 확인해야 합니다. 임대인의 신용 상태나 다른 부동산 보유 현황도 확인하는 것이 좋습니다. - 전세금반환보증보험에 가입했더라도 임차보증금을 제때 돌려받지 못하면 경제적, 정신적 피해를 입을 수 있으며, 보증보험이 모든 손해를 완벽히 막아주는 것은 아니라는 점을 인지해야 합니다. - 임대차 계약서 작성 시에는 특약사항에 임대인의 대출 금지 조항 등 임차인에게 유리한 내용을 포함하는 것을 고려해야 합니다. - 전세사기가 의심되거나 이미 피해를 입었다고 판단되는 경우, 즉시 경찰 또는 주택도시보증공사 등 관련 기관에 문의하고 법적 절차를 밟아 피해 구제를 모색해야 합니다.