양아람 변호사

재개발 구역 무허가 건물 단독 조합원 인정 불허 판결

원고 A는 주택재개발정비사업 구역 내 무허가건물 중 하나(이 사건 제1 건물)의 소유권을 취득했고 원고보조참가인 B는 다른 무허가건물(이 사건 제2 건물)의 소유권을 취득했습니다. 원고 A는 이 사건 제1 건물이 별개의 독립적인 건물이라고 주장하며 피고 조합의 단독조합원 지위 및 단독 분양대상자 지위 확인을 청구했으나, 피고 조합은 두 건물이 하나의 일체이고 독립적인 구조와 형태를 갖추지 못했다고 주장하며 이를 부정했습니다. ### 관련 당사자 - 원고 A: 주택재개발정비사업 구역 내 이 사건 제1 건물의 사실상 소유권을 취득하여 단독 조합원 및 단독 분양대상자 지위 확인을 청구한 자 - 원고보조참가인 B: 주택재개발정비사업 구역 내 이 사건 제2 건물의 사실상 소유권을 취득한 자로, 원고 A의 주장에 보조하여 참가함 - 피고 C재정비촉진구역주택재개발정비사업조합: 주택재개발정비사업을 시행하는 조합으로, 원고 A의 단독 조합원 지위를 부정함 ### 분쟁 상황 재개발정비사업이 추진되는 구역 내 하나의 필지 위에 두 개의 무허가건물이 존재하는데, 각각 다른 소유주가 이를 취득했습니다. 이 중 한 소유주(원고 A)는 자신이 취득한 무허가건물이 다른 무허가건물과 독립된 별개의 건물로서, 재개발 조합원으로서 단독으로 분양받을 자격이 있다고 주장했습니다. 그러나 재개발조합(피고)은 이 두 건물이 사회통념상 하나의 건물이며, 각각 독립적인 구조와 형태를 갖추지 못했다고 판단하여 원고의 주장을 받아들이지 않았고 이로 인해 소송이 발생했습니다. ### 핵심 쟁점 이 사건 제1 건물이 구 서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례에서 정하는 '기존 무허가건축물'로서 이 사건 제2 건물과 별개인 독자적인 건물로 인정될 수 있는지 여부 및 이로 인해 원고 A가 단독 조합원 지위와 단독 분양대상자의 지위를 갖는지 여부입니다. 또한 피고 조합이 원고를 단독 조합원으로 인정하는 취지의 명부를 작성한 사실이 있다고 하더라도 신뢰보호의 원칙이 적용되어 원고의 단독 조합원 지위가 인정될 수 있는지 여부도 쟁점이 되었습니다. ### 법원의 판단 법원은 원고 A의 청구를 기각했습니다. 이는 이 사건 제1 건물이 이 사건 제2 건물과 별개의 독자적인 무허가건물로 인정하기에 증거가 부족하며, 신뢰보호의 원칙을 적용할만한 요건 또한 충족되지 않는다고 판단했기 때문입니다. ### 결론 법원은 원고 A가 제출한 증거만으로는 이 사건 제1 건물이 구 도시정비조례에서 정하는 기존 무허가건축물로서 이 사건 제2 건물과 별개의 독자적인 건물이라고 인정하기에 부족하다고 보았습니다. 특히 두 건물이 벽으로 연접해 있고 하나의 지붕을 공유하며, 독립적으로 거래되거나 이용되어왔다고 볼 객관적인 자료가 없으며, 사람이 거주하기 위한 최소한의 독립적인 시설(화장실, 난방 등)도 갖추지 못한 점을 근거로 들었습니다. 또한 이 사건 제1 건물 부분에 설치된 벽, 창문, 싱크대 등은 비교적 최근에 설치된 것으로 보아 1952년경 완성된 것을 보수한 것에 그치지 않는다고 판단했습니다. 신뢰보호의 원칙과 관련해서는 원고가 이 사건 제1 건물을 취득할 당시 그 면적 및 현황을 통해 해당 부분이 사회통념상 독립한 건물로서의 구조와 형태를 갖추지 못했고 기존 무허가건축물에 해당하지 않는다는 점을 충분히 알 수 있었다고 보아 원고에게 귀책사유가 있다고 판단했습니다. ### 연관 법령 및 법리 **피고 조합 정관 제9조 제2항 단서**: 건축물이 무허가인 경우 서울시 조례에서 정하는 기존 무허가건축물로서 자기 소유임을 입증하면 그 무허가건축물 소유자를 조합원으로 인정합니다. **구 서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례(2011. 5. 26. 서울특별시조례 제5102호로 개정되기 전의 것)**​: 무허가 건축물이 위 조례의 적용 대상이 되는 '무허가건물'로 인정받기 위해서는 사회통념상 독립한 건물로서의 구조와 형태를 갖추어야 합니다. **관련 법리 (대법원 2001. 10. 12. 선고 2000두1591 판결 등)**​: 무허가건물의 독립성을 판단할 때는 단순히 물리적 구조뿐만 아니라, 거래 또는 이용의 목적물로서 관찰한 건물 상태 등 객관적 사정은 물론 건축한 자의 의사와 같은 주관적 사정도 종합적으로 고려하여 판단해야 합니다. **신뢰보호의 원칙 (대법원 2002. 11. 8. 선고 2001두1512 판결 등)**​: 행정청의 공적인 견해표명, 그 견해표명을 신뢰한 개인에게 귀책사유가 없을 것, 신뢰에 상응하는 행위를 했을 것, 행정청의 반대 처분으로 이익이 침해될 것, 그리고 공익 또는 제3자의 이익을 현저히 해할 우려가 없을 것 등의 요건이 충족되어야 합니다. 본 사건에서는 원고가 건물 취득 당시 독립된 건물 여부를 충분히 인지할 수 있었다고 판단되어 원고에게 귀책사유가 있다고 보아 신뢰보호의 원칙 적용이 배제되었습니다. ### 참고 사항 재개발이나 재건축 사업 구역 내에서 무허가건물을 취득할 경우, 단순히 무허가건물 관리대장에 별개의 건물로 등재되어 있더라도 해당 건물이 물리적, 기능적으로 독립된 건물인지 면밀히 확인해야 합니다. 특히 벽이 연결되어 있거나 지붕을 공유하고, 개별적인 출입문, 화장실, 난방시설 등 주거를 위한 최소한의 독립적인 시설이 갖춰져 있는지를 확인하는 것이 중요합니다. 오래된 무허가건물의 경우에도 항공사진이나 관련 자료를 통해 건물의 초기 형태와 변화 과정을 확인하여 독립성을 판단할 객관적인 증거를 확보하는 것이 필요합니다. 조합의 내부 명부 등에 조합원으로 기재된 사실이 있더라도, 실제 건물의 독립성이 인정되지 않으면 단독 조합원 지위가 부정될 수 있으며, 이때 '신뢰보호의 원칙'이 적용되지 않을 수 있으니 주의해야 합니다.

상가 분양 시 에스컬레이터와 기둥 미고지로 인한 손해배상 사건

상가 분양 계약 당시 호실 전면의 에스컬레이터와 내부 기둥의 존재를 분양받는 사람에게 제대로 알리지 않아 시야와 개방감, 공간 활용을 저해하고 가치를 하락시킨 책임을 물어 분양 시행자에게 손해배상을 인정한 판결입니다. 법원은 분양자가 이러한 중요한 정보를 고지할 의무가 있었음에도 이를 이행하지 않았다고 판단했습니다. 다만 분양받는 사람에게도 건축도면을 개략적으로나마 확인했어야 할 책임이 있다고 보아 손해배상책임을 일부 제한했습니다. ### 관련 당사자 - 원고 A: 상가 호실을 분양받은 토지등소유자 - 피고 B도시환경정비사업추진위원회: 재정비촉진사업의 시행자이자 상가 분양자 ### 분쟁 상황 원고 A는 피고 B도시환경정비사업추진위원회로부터 8억 6,710만 원에 상가 호실을 분양받았습니다. 약 4년 후인 2022년 11월경, 원고는 공사 현장을 방문했다가 호실 전면에 1층과 2층을 잇는 에스컬레이터가 설치되어 시야를 절반가량 가리고, 호실 내부에 56cm x 56cm 크기의 기둥이 유리창에 밀착하여 시야를 단절시키고 개방감을 해치는 사실을 알게 되었습니다. 원고는 피고에게 이에 대한 조치를 요구했으나, 피고는 설계대로 공사가 진행되었으므로 조치하기 곤란하다고 답변했습니다. 이에 원고는 피고가 에스컬레이터와 기둥의 존재를 사전에 고지할 의무를 위반하여 손해를 입었으므로 2억 7,560만 원의 손해배상을 청구했습니다. 피고는 건축도면 등을 통해 고지의무를 이행했거나, 해당 구조물들이 고지의무의 대상이 아니라고 주장하며 다투었습니다. ### 핵심 쟁점 상가 분양 계약 시 호실 전면에 설치될 에스컬레이터와 내부 기둥의 존재가 분양자의 고지의무 대상에 해당하는지, 분양자가 고지의무를 이행했는지 여부 및 이로 인한 손해배상액의 산정 기준과 책임 제한의 범위가 주요 쟁점이 되었습니다. ### 법원의 판단 법원은 피고 B도시환경정비사업추진위원회가 원고 A에게 90,178,400원 및 이에 대한 지연손해금을 지급하도록 판결했습니다. 지연손해금은 2018년 4월 4일부터 2025년 5월 30일까지 연 5%의, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 각 비율로 계산됩니다. 원고의 나머지 청구는 기각되었습니다. ### 결론 법원은 상가 호실 전면 에스컬레이터와 내부 기둥이 호실의 시야, 개방감, 공간 활용 및 교환가치에 중대한 영향을 미치므로 분양 시행자에게 고지의무가 있다고 판단했습니다. 피고가 분양 계약 당시 이러한 고지의무를 제대로 이행하지 않아 원고가 손해를 입었음을 인정했으나, 원고 또한 건축도면 확인 등의 책임이 있다고 보아 피고의 손해배상 책임을 80%로 제한했습니다. ### 연관 법령 및 법리 법원은 부동산 거래에서 거래 상대방이 특정 사실을 고지받았더라면 그 거래를 하지 않았을 것임이 경험칙상 명백한 경우, 신의성실의 원칙상 사전에 상대방에게 해당 사정을 고지할 의무가 있다고 보았습니다(대법원 2007. 6. 1. 선고 2005다5812, 5829, 5836 판결 등 참조). 이러한 고지의무의 대상은 법령의 규정뿐 아니라 계약상, 관습상, 조리상의 일반원칙에 의해서도 인정될 수 있습니다. 또한 상대방이 스스로 확인할 의무가 인정되거나 거래관행상 당연히 알고 있을 것으로 예상되는 예외적인 경우가 아닌 한, 실제로 그 사실을 알지 못했던 상대방에 대해서는 비록 알 수 있었음에도 알지 못한 과실이 있더라도 고지의무 자체를 면할 수는 없으며, 이러한 과실은 책임 제한 사유가 될 수 있다고 설명했습니다. 본 사건에서 법원은 에스컬레이터와 기둥이 상가 호실의 시야, 고객 접근성, 개방감, 공간 활용 및 교환가치에 중대한 영향을 미치므로 고지의무의 대상이 된다고 판단했습니다. 손해배상액 산정 시에는 고지의무 위반이 없었더라면 형성되었을 분양대금과 실제 분양대금의 차액을 기준으로 하는 것이 타당하다고 보았습니다. 또한 불법행위 또는 채무불이행에 따른 손해배상액을 산정할 때, 손해부담의 공평을 위해 채무자의 책임을 제한할 수 있다는 법리를 적용하여(대법원 2020. 5. 14. 선고 2019다287123, 287130 판결 참조), 원고의 건축도면 개략적 확인 의무 및 현장 방문 지연 등의 사정을 고려하여 피고의 책임을 80%로 제한했습니다. ### 참고 사항 상가 또는 주택을 분양받을 때는 계약서 외에 제공되는 모든 건축도면, 평면도, 배치도 등을 반드시 상세하게 확인해야 합니다. 특히 상업용 부동산의 경우, 시야, 접근성, 개방감, 공간 활용 등 영업에 중요한 영향을 미치는 요소들을 꼼꼼히 살피고, 의문점이 있다면 분양자에게 서면으로 구체적인 설명을 요구하는 것이 좋습니다. 가능하다면 착공 전 또는 공사 진행 중이라도 현장을 직접 방문하여 설계도면과 실제 시공이 일치하는지, 예상치 못한 구조물이 생기지는 않는지 주기적으로 확인하는 것이 중요합니다. 건축 도면의 기호나 표시에 대한 이해가 부족하다면 전문가의 도움을 받아 확인하는 것도 고려해 볼 수 있습니다. 분양 과정에서 구두 설명보다는 중요한 내용은 서면으로 남겨두어 추후 분쟁 발생 시 증거로 활용할 수 있도록 해야 합니다. 분양자의 고지의무 위반 사실을 인지한 경우 즉시 이의를 제기하고 해결을 촉구해야 합니다. 너무 늦게 문제를 제기하면 이번 사례와 같이 손해배상 책임 비율이 제한될 수 있습니다.

도시개발사업 조합의 금전청산 환지계획 변경 무효 확인 소송

원고들은 도시개발사업 시행자인 피고 조합이 자신들 소유 토지에 대해 임시총회 결의를 통해 환지 대신 금전으로 청산하기로 환지계획을 변경한 것이 무효라고 주장하며 소송을 제기했습니다. 원고들은 피고 조합의 금전청산 결정이 도시개발법에서 정한 환지지정 원칙과 환지제외 사유에 위배되며, 피고 조합의 정관 규정이 무효이거나 그 적용 요건을 충족하지 못한다고 주장했습니다. 또한 환지계획 변경 시 필요한 관할관청의 인가 절차를 거치지 않은 것이 위법하다고 보아, 피고 조합의 결의와 그에 따른 환지계획 변경이 모두 무효임을 확인해달라고 청구했습니다. ### 관련 당사자 - 원고들 (A, B, C, D): 이 사건 토지 소유자이자 피고 조합의 조합원들로, 자신들의 토지에 대한 금전청산 환지계획 변경이 무효라고 주장하는 입장입니다. - 피고 (E 도시개발사업조합): 대구 F 일원에서 도시개발사업을 시행하는 조합으로, 원고들 토지의 금전청산을 결정한 주체입니다. ### 분쟁 상황 피고 E 도시개발사업조합은 대구 F 지역에서 도시개발사업을 환지 방식으로 진행하고 있었으며, 이는 특히 집단환지 방식으로 추진되었습니다. 원고들(A, B, C, D)은 사업 대상 구역 내의 토지를 소유하게 되면서 피고 조합의 조합원이 되었습니다. 피고 조합은 2019년 12월 10일 임시총회를 열어 원고들 소유의 토지들을 환지 대상에서 제외하고 금전으로 청산하기로 하는 환지계획 변경 결의를 했습니다. 피고는 이 변경이 정관 제42조 제2항에 근거하며 도시개발법상 경미한 사항 변경에 해당하여 관할관청의 인가 절차를 거치지 않아도 된다고 판단했습니다. 그러나 원고들은 이러한 금전청산 결정이 도시개발법의 환지지정 원칙과 인가 절차 규정을 위반한 것이라며 결의의 무효를 주장하고 나섰습니다. ### 핵심 쟁점 1. 도시개발사업 조합의 정관에 따른 환지계획 변경(금전청산)이 도시개발법상 환지지정 원칙과 예외 사유에 위배되어 무효인지 여부 2. 환지계획 변경이 도시개발법상 '경미한 사항 변경'에 해당하여 관할관청의 인가 절차 없이 가능한지 여부 ### 법원의 판단 법원은 원고들의 청구를 모두 기각했습니다. 즉, 피고 E 도시개발사업조합이 원고들 소유의 토지를 금전청산하기로 한 환지계획 변경 결의와 그에 따른 변경된 환지계획이 무효라는 원고들의 주장을 받아들이지 않은 것입니다. 소송 비용은 원고들이 부담하게 되었습니다. ### 결론 법원은 다음과 같은 이유로 원고들의 주장을 받아들이지 않았습니다. **1. 환지지정 원칙 위반 여부:** - 도시개발법 제30조 및 제31조의 규정은 환지를 지정하지 않거나 제외할 수 있는 사유를 한정적으로 열거한 것이 아니라고 판단했습니다. - 도시개발사업 조합의 정관으로 환지계획 및 예정지 지정에 관한 사항을 정할 수 있으며, 여기에는 환지로 지정된 토지를 금전으로 청산하는 경우도 포함될 수 있다고 보았습니다. - 도시개발법 시행규칙이 도시개발법 및 그 시행령보다 하위 법령이므로, 시행규칙 제27조 제5항의 환지 지정 예외 사유를 도시개발법 제30조 및 제31조의 사유로만 한정하여 해석하기는 어렵다고 설명했습니다. - 특히, 집단환지 방식의 도시개발사업에서는 토지 소유자들이 집합건물 건설사업주체에게 공유지분을 매각하거나 출자하는 등의 협조 의무를 부담하며, 이를 이행하지 않을 경우 정관에 따라 금전청산을 할 수도 있다고 해석했습니다. - 원고들과의 협의가 지연되어 공동주택 건설이 원활하지 않았던 사실이 인정되므로, 피고 정관 제42조 제2항에서 정한 금전청산 사유가 존재한다고 보았습니다. **2. 환지계획 변경 인가 절차 위반 여부:** - 법원은 피고 조합의 금전청산 결의가 도시개발법 시행령 제60조 제1항 제4호에서 정한 '환지로 지정된 토지나 건축물을 금전으로 청산하는 경우'에 해당한다고 판단했습니다. - 이 조항의 '금전 청산'을 도시개발법 제30조 및 제31조의 사유로만 한정하여 해석할 수 없다고 보았습니다. - 또한, 이 사건 토지의 환지 면적이 총 2,441㎡로 전체 도시개발사업 대상 면적의 약 3%에 불과하며 이미 공동주택이 건설되어 입주가 이루어진 점 등을 고려할 때, 금전청산이 종전 환지계획의 주요 부분을 실질적으로 변경하는 것이 아니라 '경미한 사항을 변경하는 경우'에 해당한다고 보았습니다. - 따라서 피고 조합이 환지계획 변경에 대해 관할관청의 인가 절차를 거치지 않기로 한 결의는 도시개발법 제29조 제2항을 위반한 것이 아니라고 판단했습니다. ### 연관 법령 및 법리 이 판결과 관련된 주요 법령 및 법리는 다음과 같습니다. **1. 도시개발법상 환지지정 원칙 및 예외 (도시개발법 제28조 제5항, 제30조, 제31조, 도시개발법 시행규칙 제27조 제5항)**​ - **도시개발법 제28조 제1항, 제5항:** 도시개발사업 시행자는 환지 방식으로 사업을 할 때 환지설계 등이 포함된 환지계획을 작성해야 하며, 그 기준은 국토교통부령으로 정할 수 있습니다. - **도시개발법 시행규칙 제27조 제5항:** 환지계획구역 내 모든 토지는 원칙적으로 환지를 지정해야 하지만, 도시개발법 제30조 및 제31조에 따라 환지 대상에서 제외되면 금전으로 청산합니다. - **도시개발법 제30조 제1항:** 토지 소유자가 신청하거나 동의하면 해당 토지의 전부 또는 일부에 대해 환지를 정하지 않을 수 있으며, 임차권자가 있는 경우 그 동의를 받아야 합니다. - **도시개발법 제31조 제1항:** 시행자는 토지 면적의 규모를 조정할 필요가 있을 때 면적이 작은 토지를 환지 대상에서 제외할 수 있습니다. - **법원의 해석:** 이 사건 판결에서는 도시개발법 제30조 및 제31조가 환지 제외 사유를 한정적으로 규정한 것이 아니며, 조합 정관으로도 금전청산 등 환지계획 관련 사항을 정할 수 있다고 보았습니다. 특히 집단환지 사업에서는 토지 소유자의 협조 의무(매각 또는 출자)가 중요하며, 이를 이행하지 않을 경우 정관에 따른 금전청산이 가능하다고 판단했습니다. **2. 환지계획 변경 인가 및 경미한 사항 변경 (도시개발법 제29조 제1항, 제2항, 도시개발법 시행령 제60조 제1항 제4호)**​ - **도시개발법 제29조 제1항, 제2항:** 행정청이 아닌 시행자가 환지계획을 작성하거나 인가받은 내용을 변경하려는 경우 원칙적으로 관할관청의 인가를 받아야 합니다. 다만, 대통령령으로 정하는 경미한 사항을 변경하는 경우에는 인가를 받지 않아도 됩니다. - **도시개발법 시행령 제60조 제1항 제4호:** '환지로 지정된 토지나 건축물을 금전으로 청산하는 경우'는 경미한 사항 변경에 해당하여 인가를 받지 않아도 되는 예외 사유 중 하나로 규정되어 있습니다. - **법원의 해석:** 법원은 이 사건 금전청산이 시행령 제60조 제1항 제4호의 '환지로 지정된 토지나 건축물을 금전으로 청산하는 경우'에 해당하며, 이 조항을 도시개발법 제30조 및 제31조 사유로만 한정 해석할 필요는 없다고 보았습니다. 또한, 변경되는 면적의 비율(약 3%)과 사업 진행 상황 등을 고려할 때 이는 '경미한 사항'으로 보아 인가 절차 생략이 정당하다고 판단했습니다. ### 참고 사항 도시개발사업, 특히 집단환지 방식의 사업에 참여하는 토지 소유자나 조합원이라면 다음과 같은 점들을 참고할 수 있습니다. * **조합 정관의 중요성:** 도시개발조합의 정관은 환지계획이나 금전청산 조건 등 조합원의 권리 및 의무에 중요한 영향을 미치므로, 사업 참여 전 정관 내용을 반드시 상세하게 확인해야 합니다. 정관에 명시된 특정 사유 발생 시 금전청산될 수 있다는 조항이 있는지, 그 요건은 무엇인지 정확히 파악하는 것이 중요합니다. * **집단환지 방식의 특성 이해:** 집단환지 방식은 단순한 토지 교환을 넘어, 집합건물 건설사업과 연계되어 진행되는 경우가 많습니다. 따라서 토지 소유자는 사업의 원활한 진행을 위해 집합건물 건설사업 주체에 대한 토지 매각 또는 출자 등 적극적인 협조 의무를 부담할 수 있음을 인지해야 합니다. 이러한 협조가 지연되면 금전청산의 대상이 될 수 있습니다. * **환지계획 변경 시 '경미한 사항'의 판단:** 도시개발법상 환지계획 변경 시 관할관청의 인가를 받아야 하지만, '경미한 사항'의 변경은 인가 없이도 가능합니다. 이 '경미한 사항'에 해당하는지는 변경되는 토지의 면적 비율, 사업 전체에 미치는 영향, 현재 사업의 진행 정도 등 여러 요소를 종합적으로 고려하여 판단됩니다. 단순히 면적이 적다고 해서 무조건 경미한 사항으로 간주되는 것은 아니지만, 본 사례처럼 전체 사업 면적 대비 3% 정도의 소규모 토지 변경이면서 사업이 이미 상당 부분 진행된 경우 등에는 경미한 사항으로 인정될 수 있습니다. * **환지 제외 사유의 확장 가능성:** 도시개발법 제30조 및 제31조에 명시된 환지 제외 사유 외에도, 조합 정관이나 사업의 특성에 따라 금전청산 등 환지 대상에서 제외될 수 있는 추가적인 사유가 있을 수 있습니다. 따라서 법령뿐만 아니라 조합의 내부 규정까지 폭넓게 살펴보아야 합니다.

재개발 구역 무허가 건물 단독 조합원 인정 불허 판결

원고 A는 주택재개발정비사업 구역 내 무허가건물 중 하나(이 사건 제1 건물)의 소유권을 취득했고 원고보조참가인 B는 다른 무허가건물(이 사건 제2 건물)의 소유권을 취득했습니다. 원고 A는 이 사건 제1 건물이 별개의 독립적인 건물이라고 주장하며 피고 조합의 단독조합원 지위 및 단독 분양대상자 지위 확인을 청구했으나, 피고 조합은 두 건물이 하나의 일체이고 독립적인 구조와 형태를 갖추지 못했다고 주장하며 이를 부정했습니다. ### 관련 당사자 - 원고 A: 주택재개발정비사업 구역 내 이 사건 제1 건물의 사실상 소유권을 취득하여 단독 조합원 및 단독 분양대상자 지위 확인을 청구한 자 - 원고보조참가인 B: 주택재개발정비사업 구역 내 이 사건 제2 건물의 사실상 소유권을 취득한 자로, 원고 A의 주장에 보조하여 참가함 - 피고 C재정비촉진구역주택재개발정비사업조합: 주택재개발정비사업을 시행하는 조합으로, 원고 A의 단독 조합원 지위를 부정함 ### 분쟁 상황 재개발정비사업이 추진되는 구역 내 하나의 필지 위에 두 개의 무허가건물이 존재하는데, 각각 다른 소유주가 이를 취득했습니다. 이 중 한 소유주(원고 A)는 자신이 취득한 무허가건물이 다른 무허가건물과 독립된 별개의 건물로서, 재개발 조합원으로서 단독으로 분양받을 자격이 있다고 주장했습니다. 그러나 재개발조합(피고)은 이 두 건물이 사회통념상 하나의 건물이며, 각각 독립적인 구조와 형태를 갖추지 못했다고 판단하여 원고의 주장을 받아들이지 않았고 이로 인해 소송이 발생했습니다. ### 핵심 쟁점 이 사건 제1 건물이 구 서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례에서 정하는 '기존 무허가건축물'로서 이 사건 제2 건물과 별개인 독자적인 건물로 인정될 수 있는지 여부 및 이로 인해 원고 A가 단독 조합원 지위와 단독 분양대상자의 지위를 갖는지 여부입니다. 또한 피고 조합이 원고를 단독 조합원으로 인정하는 취지의 명부를 작성한 사실이 있다고 하더라도 신뢰보호의 원칙이 적용되어 원고의 단독 조합원 지위가 인정될 수 있는지 여부도 쟁점이 되었습니다. ### 법원의 판단 법원은 원고 A의 청구를 기각했습니다. 이는 이 사건 제1 건물이 이 사건 제2 건물과 별개의 독자적인 무허가건물로 인정하기에 증거가 부족하며, 신뢰보호의 원칙을 적용할만한 요건 또한 충족되지 않는다고 판단했기 때문입니다. ### 결론 법원은 원고 A가 제출한 증거만으로는 이 사건 제1 건물이 구 도시정비조례에서 정하는 기존 무허가건축물로서 이 사건 제2 건물과 별개의 독자적인 건물이라고 인정하기에 부족하다고 보았습니다. 특히 두 건물이 벽으로 연접해 있고 하나의 지붕을 공유하며, 독립적으로 거래되거나 이용되어왔다고 볼 객관적인 자료가 없으며, 사람이 거주하기 위한 최소한의 독립적인 시설(화장실, 난방 등)도 갖추지 못한 점을 근거로 들었습니다. 또한 이 사건 제1 건물 부분에 설치된 벽, 창문, 싱크대 등은 비교적 최근에 설치된 것으로 보아 1952년경 완성된 것을 보수한 것에 그치지 않는다고 판단했습니다. 신뢰보호의 원칙과 관련해서는 원고가 이 사건 제1 건물을 취득할 당시 그 면적 및 현황을 통해 해당 부분이 사회통념상 독립한 건물로서의 구조와 형태를 갖추지 못했고 기존 무허가건축물에 해당하지 않는다는 점을 충분히 알 수 있었다고 보아 원고에게 귀책사유가 있다고 판단했습니다. ### 연관 법령 및 법리 **피고 조합 정관 제9조 제2항 단서**: 건축물이 무허가인 경우 서울시 조례에서 정하는 기존 무허가건축물로서 자기 소유임을 입증하면 그 무허가건축물 소유자를 조합원으로 인정합니다. **구 서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례(2011. 5. 26. 서울특별시조례 제5102호로 개정되기 전의 것)**​: 무허가 건축물이 위 조례의 적용 대상이 되는 '무허가건물'로 인정받기 위해서는 사회통념상 독립한 건물로서의 구조와 형태를 갖추어야 합니다. **관련 법리 (대법원 2001. 10. 12. 선고 2000두1591 판결 등)**​: 무허가건물의 독립성을 판단할 때는 단순히 물리적 구조뿐만 아니라, 거래 또는 이용의 목적물로서 관찰한 건물 상태 등 객관적 사정은 물론 건축한 자의 의사와 같은 주관적 사정도 종합적으로 고려하여 판단해야 합니다. **신뢰보호의 원칙 (대법원 2002. 11. 8. 선고 2001두1512 판결 등)**​: 행정청의 공적인 견해표명, 그 견해표명을 신뢰한 개인에게 귀책사유가 없을 것, 신뢰에 상응하는 행위를 했을 것, 행정청의 반대 처분으로 이익이 침해될 것, 그리고 공익 또는 제3자의 이익을 현저히 해할 우려가 없을 것 등의 요건이 충족되어야 합니다. 본 사건에서는 원고가 건물 취득 당시 독립된 건물 여부를 충분히 인지할 수 있었다고 판단되어 원고에게 귀책사유가 있다고 보아 신뢰보호의 원칙 적용이 배제되었습니다. ### 참고 사항 재개발이나 재건축 사업 구역 내에서 무허가건물을 취득할 경우, 단순히 무허가건물 관리대장에 별개의 건물로 등재되어 있더라도 해당 건물이 물리적, 기능적으로 독립된 건물인지 면밀히 확인해야 합니다. 특히 벽이 연결되어 있거나 지붕을 공유하고, 개별적인 출입문, 화장실, 난방시설 등 주거를 위한 최소한의 독립적인 시설이 갖춰져 있는지를 확인하는 것이 중요합니다. 오래된 무허가건물의 경우에도 항공사진이나 관련 자료를 통해 건물의 초기 형태와 변화 과정을 확인하여 독립성을 판단할 객관적인 증거를 확보하는 것이 필요합니다. 조합의 내부 명부 등에 조합원으로 기재된 사실이 있더라도, 실제 건물의 독립성이 인정되지 않으면 단독 조합원 지위가 부정될 수 있으며, 이때 '신뢰보호의 원칙'이 적용되지 않을 수 있으니 주의해야 합니다.

상가 분양 시 에스컬레이터와 기둥 미고지로 인한 손해배상 사건

상가 분양 계약 당시 호실 전면의 에스컬레이터와 내부 기둥의 존재를 분양받는 사람에게 제대로 알리지 않아 시야와 개방감, 공간 활용을 저해하고 가치를 하락시킨 책임을 물어 분양 시행자에게 손해배상을 인정한 판결입니다. 법원은 분양자가 이러한 중요한 정보를 고지할 의무가 있었음에도 이를 이행하지 않았다고 판단했습니다. 다만 분양받는 사람에게도 건축도면을 개략적으로나마 확인했어야 할 책임이 있다고 보아 손해배상책임을 일부 제한했습니다. ### 관련 당사자 - 원고 A: 상가 호실을 분양받은 토지등소유자 - 피고 B도시환경정비사업추진위원회: 재정비촉진사업의 시행자이자 상가 분양자 ### 분쟁 상황 원고 A는 피고 B도시환경정비사업추진위원회로부터 8억 6,710만 원에 상가 호실을 분양받았습니다. 약 4년 후인 2022년 11월경, 원고는 공사 현장을 방문했다가 호실 전면에 1층과 2층을 잇는 에스컬레이터가 설치되어 시야를 절반가량 가리고, 호실 내부에 56cm x 56cm 크기의 기둥이 유리창에 밀착하여 시야를 단절시키고 개방감을 해치는 사실을 알게 되었습니다. 원고는 피고에게 이에 대한 조치를 요구했으나, 피고는 설계대로 공사가 진행되었으므로 조치하기 곤란하다고 답변했습니다. 이에 원고는 피고가 에스컬레이터와 기둥의 존재를 사전에 고지할 의무를 위반하여 손해를 입었으므로 2억 7,560만 원의 손해배상을 청구했습니다. 피고는 건축도면 등을 통해 고지의무를 이행했거나, 해당 구조물들이 고지의무의 대상이 아니라고 주장하며 다투었습니다. ### 핵심 쟁점 상가 분양 계약 시 호실 전면에 설치될 에스컬레이터와 내부 기둥의 존재가 분양자의 고지의무 대상에 해당하는지, 분양자가 고지의무를 이행했는지 여부 및 이로 인한 손해배상액의 산정 기준과 책임 제한의 범위가 주요 쟁점이 되었습니다. ### 법원의 판단 법원은 피고 B도시환경정비사업추진위원회가 원고 A에게 90,178,400원 및 이에 대한 지연손해금을 지급하도록 판결했습니다. 지연손해금은 2018년 4월 4일부터 2025년 5월 30일까지 연 5%의, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 각 비율로 계산됩니다. 원고의 나머지 청구는 기각되었습니다. ### 결론 법원은 상가 호실 전면 에스컬레이터와 내부 기둥이 호실의 시야, 개방감, 공간 활용 및 교환가치에 중대한 영향을 미치므로 분양 시행자에게 고지의무가 있다고 판단했습니다. 피고가 분양 계약 당시 이러한 고지의무를 제대로 이행하지 않아 원고가 손해를 입었음을 인정했으나, 원고 또한 건축도면 확인 등의 책임이 있다고 보아 피고의 손해배상 책임을 80%로 제한했습니다. ### 연관 법령 및 법리 법원은 부동산 거래에서 거래 상대방이 특정 사실을 고지받았더라면 그 거래를 하지 않았을 것임이 경험칙상 명백한 경우, 신의성실의 원칙상 사전에 상대방에게 해당 사정을 고지할 의무가 있다고 보았습니다(대법원 2007. 6. 1. 선고 2005다5812, 5829, 5836 판결 등 참조). 이러한 고지의무의 대상은 법령의 규정뿐 아니라 계약상, 관습상, 조리상의 일반원칙에 의해서도 인정될 수 있습니다. 또한 상대방이 스스로 확인할 의무가 인정되거나 거래관행상 당연히 알고 있을 것으로 예상되는 예외적인 경우가 아닌 한, 실제로 그 사실을 알지 못했던 상대방에 대해서는 비록 알 수 있었음에도 알지 못한 과실이 있더라도 고지의무 자체를 면할 수는 없으며, 이러한 과실은 책임 제한 사유가 될 수 있다고 설명했습니다. 본 사건에서 법원은 에스컬레이터와 기둥이 상가 호실의 시야, 고객 접근성, 개방감, 공간 활용 및 교환가치에 중대한 영향을 미치므로 고지의무의 대상이 된다고 판단했습니다. 손해배상액 산정 시에는 고지의무 위반이 없었더라면 형성되었을 분양대금과 실제 분양대금의 차액을 기준으로 하는 것이 타당하다고 보았습니다. 또한 불법행위 또는 채무불이행에 따른 손해배상액을 산정할 때, 손해부담의 공평을 위해 채무자의 책임을 제한할 수 있다는 법리를 적용하여(대법원 2020. 5. 14. 선고 2019다287123, 287130 판결 참조), 원고의 건축도면 개략적 확인 의무 및 현장 방문 지연 등의 사정을 고려하여 피고의 책임을 80%로 제한했습니다. ### 참고 사항 상가 또는 주택을 분양받을 때는 계약서 외에 제공되는 모든 건축도면, 평면도, 배치도 등을 반드시 상세하게 확인해야 합니다. 특히 상업용 부동산의 경우, 시야, 접근성, 개방감, 공간 활용 등 영업에 중요한 영향을 미치는 요소들을 꼼꼼히 살피고, 의문점이 있다면 분양자에게 서면으로 구체적인 설명을 요구하는 것이 좋습니다. 가능하다면 착공 전 또는 공사 진행 중이라도 현장을 직접 방문하여 설계도면과 실제 시공이 일치하는지, 예상치 못한 구조물이 생기지는 않는지 주기적으로 확인하는 것이 중요합니다. 건축 도면의 기호나 표시에 대한 이해가 부족하다면 전문가의 도움을 받아 확인하는 것도 고려해 볼 수 있습니다. 분양 과정에서 구두 설명보다는 중요한 내용은 서면으로 남겨두어 추후 분쟁 발생 시 증거로 활용할 수 있도록 해야 합니다. 분양자의 고지의무 위반 사실을 인지한 경우 즉시 이의를 제기하고 해결을 촉구해야 합니다. 너무 늦게 문제를 제기하면 이번 사례와 같이 손해배상 책임 비율이 제한될 수 있습니다.

도시개발사업 조합의 금전청산 환지계획 변경 무효 확인 소송

원고들은 도시개발사업 시행자인 피고 조합이 자신들 소유 토지에 대해 임시총회 결의를 통해 환지 대신 금전으로 청산하기로 환지계획을 변경한 것이 무효라고 주장하며 소송을 제기했습니다. 원고들은 피고 조합의 금전청산 결정이 도시개발법에서 정한 환지지정 원칙과 환지제외 사유에 위배되며, 피고 조합의 정관 규정이 무효이거나 그 적용 요건을 충족하지 못한다고 주장했습니다. 또한 환지계획 변경 시 필요한 관할관청의 인가 절차를 거치지 않은 것이 위법하다고 보아, 피고 조합의 결의와 그에 따른 환지계획 변경이 모두 무효임을 확인해달라고 청구했습니다. ### 관련 당사자 - 원고들 (A, B, C, D): 이 사건 토지 소유자이자 피고 조합의 조합원들로, 자신들의 토지에 대한 금전청산 환지계획 변경이 무효라고 주장하는 입장입니다. - 피고 (E 도시개발사업조합): 대구 F 일원에서 도시개발사업을 시행하는 조합으로, 원고들 토지의 금전청산을 결정한 주체입니다. ### 분쟁 상황 피고 E 도시개발사업조합은 대구 F 지역에서 도시개발사업을 환지 방식으로 진행하고 있었으며, 이는 특히 집단환지 방식으로 추진되었습니다. 원고들(A, B, C, D)은 사업 대상 구역 내의 토지를 소유하게 되면서 피고 조합의 조합원이 되었습니다. 피고 조합은 2019년 12월 10일 임시총회를 열어 원고들 소유의 토지들을 환지 대상에서 제외하고 금전으로 청산하기로 하는 환지계획 변경 결의를 했습니다. 피고는 이 변경이 정관 제42조 제2항에 근거하며 도시개발법상 경미한 사항 변경에 해당하여 관할관청의 인가 절차를 거치지 않아도 된다고 판단했습니다. 그러나 원고들은 이러한 금전청산 결정이 도시개발법의 환지지정 원칙과 인가 절차 규정을 위반한 것이라며 결의의 무효를 주장하고 나섰습니다. ### 핵심 쟁점 1. 도시개발사업 조합의 정관에 따른 환지계획 변경(금전청산)이 도시개발법상 환지지정 원칙과 예외 사유에 위배되어 무효인지 여부 2. 환지계획 변경이 도시개발법상 '경미한 사항 변경'에 해당하여 관할관청의 인가 절차 없이 가능한지 여부 ### 법원의 판단 법원은 원고들의 청구를 모두 기각했습니다. 즉, 피고 E 도시개발사업조합이 원고들 소유의 토지를 금전청산하기로 한 환지계획 변경 결의와 그에 따른 변경된 환지계획이 무효라는 원고들의 주장을 받아들이지 않은 것입니다. 소송 비용은 원고들이 부담하게 되었습니다. ### 결론 법원은 다음과 같은 이유로 원고들의 주장을 받아들이지 않았습니다. **1. 환지지정 원칙 위반 여부:** - 도시개발법 제30조 및 제31조의 규정은 환지를 지정하지 않거나 제외할 수 있는 사유를 한정적으로 열거한 것이 아니라고 판단했습니다. - 도시개발사업 조합의 정관으로 환지계획 및 예정지 지정에 관한 사항을 정할 수 있으며, 여기에는 환지로 지정된 토지를 금전으로 청산하는 경우도 포함될 수 있다고 보았습니다. - 도시개발법 시행규칙이 도시개발법 및 그 시행령보다 하위 법령이므로, 시행규칙 제27조 제5항의 환지 지정 예외 사유를 도시개발법 제30조 및 제31조의 사유로만 한정하여 해석하기는 어렵다고 설명했습니다. - 특히, 집단환지 방식의 도시개발사업에서는 토지 소유자들이 집합건물 건설사업주체에게 공유지분을 매각하거나 출자하는 등의 협조 의무를 부담하며, 이를 이행하지 않을 경우 정관에 따라 금전청산을 할 수도 있다고 해석했습니다. - 원고들과의 협의가 지연되어 공동주택 건설이 원활하지 않았던 사실이 인정되므로, 피고 정관 제42조 제2항에서 정한 금전청산 사유가 존재한다고 보았습니다. **2. 환지계획 변경 인가 절차 위반 여부:** - 법원은 피고 조합의 금전청산 결의가 도시개발법 시행령 제60조 제1항 제4호에서 정한 '환지로 지정된 토지나 건축물을 금전으로 청산하는 경우'에 해당한다고 판단했습니다. - 이 조항의 '금전 청산'을 도시개발법 제30조 및 제31조의 사유로만 한정하여 해석할 수 없다고 보았습니다. - 또한, 이 사건 토지의 환지 면적이 총 2,441㎡로 전체 도시개발사업 대상 면적의 약 3%에 불과하며 이미 공동주택이 건설되어 입주가 이루어진 점 등을 고려할 때, 금전청산이 종전 환지계획의 주요 부분을 실질적으로 변경하는 것이 아니라 '경미한 사항을 변경하는 경우'에 해당한다고 보았습니다. - 따라서 피고 조합이 환지계획 변경에 대해 관할관청의 인가 절차를 거치지 않기로 한 결의는 도시개발법 제29조 제2항을 위반한 것이 아니라고 판단했습니다. ### 연관 법령 및 법리 이 판결과 관련된 주요 법령 및 법리는 다음과 같습니다. **1. 도시개발법상 환지지정 원칙 및 예외 (도시개발법 제28조 제5항, 제30조, 제31조, 도시개발법 시행규칙 제27조 제5항)**​ - **도시개발법 제28조 제1항, 제5항:** 도시개발사업 시행자는 환지 방식으로 사업을 할 때 환지설계 등이 포함된 환지계획을 작성해야 하며, 그 기준은 국토교통부령으로 정할 수 있습니다. - **도시개발법 시행규칙 제27조 제5항:** 환지계획구역 내 모든 토지는 원칙적으로 환지를 지정해야 하지만, 도시개발법 제30조 및 제31조에 따라 환지 대상에서 제외되면 금전으로 청산합니다. - **도시개발법 제30조 제1항:** 토지 소유자가 신청하거나 동의하면 해당 토지의 전부 또는 일부에 대해 환지를 정하지 않을 수 있으며, 임차권자가 있는 경우 그 동의를 받아야 합니다. - **도시개발법 제31조 제1항:** 시행자는 토지 면적의 규모를 조정할 필요가 있을 때 면적이 작은 토지를 환지 대상에서 제외할 수 있습니다. - **법원의 해석:** 이 사건 판결에서는 도시개발법 제30조 및 제31조가 환지 제외 사유를 한정적으로 규정한 것이 아니며, 조합 정관으로도 금전청산 등 환지계획 관련 사항을 정할 수 있다고 보았습니다. 특히 집단환지 사업에서는 토지 소유자의 협조 의무(매각 또는 출자)가 중요하며, 이를 이행하지 않을 경우 정관에 따른 금전청산이 가능하다고 판단했습니다. **2. 환지계획 변경 인가 및 경미한 사항 변경 (도시개발법 제29조 제1항, 제2항, 도시개발법 시행령 제60조 제1항 제4호)**​ - **도시개발법 제29조 제1항, 제2항:** 행정청이 아닌 시행자가 환지계획을 작성하거나 인가받은 내용을 변경하려는 경우 원칙적으로 관할관청의 인가를 받아야 합니다. 다만, 대통령령으로 정하는 경미한 사항을 변경하는 경우에는 인가를 받지 않아도 됩니다. - **도시개발법 시행령 제60조 제1항 제4호:** '환지로 지정된 토지나 건축물을 금전으로 청산하는 경우'는 경미한 사항 변경에 해당하여 인가를 받지 않아도 되는 예외 사유 중 하나로 규정되어 있습니다. - **법원의 해석:** 법원은 이 사건 금전청산이 시행령 제60조 제1항 제4호의 '환지로 지정된 토지나 건축물을 금전으로 청산하는 경우'에 해당하며, 이 조항을 도시개발법 제30조 및 제31조 사유로만 한정 해석할 필요는 없다고 보았습니다. 또한, 변경되는 면적의 비율(약 3%)과 사업 진행 상황 등을 고려할 때 이는 '경미한 사항'으로 보아 인가 절차 생략이 정당하다고 판단했습니다. ### 참고 사항 도시개발사업, 특히 집단환지 방식의 사업에 참여하는 토지 소유자나 조합원이라면 다음과 같은 점들을 참고할 수 있습니다. * **조합 정관의 중요성:** 도시개발조합의 정관은 환지계획이나 금전청산 조건 등 조합원의 권리 및 의무에 중요한 영향을 미치므로, 사업 참여 전 정관 내용을 반드시 상세하게 확인해야 합니다. 정관에 명시된 특정 사유 발생 시 금전청산될 수 있다는 조항이 있는지, 그 요건은 무엇인지 정확히 파악하는 것이 중요합니다. * **집단환지 방식의 특성 이해:** 집단환지 방식은 단순한 토지 교환을 넘어, 집합건물 건설사업과 연계되어 진행되는 경우가 많습니다. 따라서 토지 소유자는 사업의 원활한 진행을 위해 집합건물 건설사업 주체에 대한 토지 매각 또는 출자 등 적극적인 협조 의무를 부담할 수 있음을 인지해야 합니다. 이러한 협조가 지연되면 금전청산의 대상이 될 수 있습니다. * **환지계획 변경 시 '경미한 사항'의 판단:** 도시개발법상 환지계획 변경 시 관할관청의 인가를 받아야 하지만, '경미한 사항'의 변경은 인가 없이도 가능합니다. 이 '경미한 사항'에 해당하는지는 변경되는 토지의 면적 비율, 사업 전체에 미치는 영향, 현재 사업의 진행 정도 등 여러 요소를 종합적으로 고려하여 판단됩니다. 단순히 면적이 적다고 해서 무조건 경미한 사항으로 간주되는 것은 아니지만, 본 사례처럼 전체 사업 면적 대비 3% 정도의 소규모 토지 변경이면서 사업이 이미 상당 부분 진행된 경우 등에는 경미한 사항으로 인정될 수 있습니다. * **환지 제외 사유의 확장 가능성:** 도시개발법 제30조 및 제31조에 명시된 환지 제외 사유 외에도, 조합 정관이나 사업의 특성에 따라 금전청산 등 환지 대상에서 제외될 수 있는 추가적인 사유가 있을 수 있습니다. 따라서 법령뿐만 아니라 조합의 내부 규정까지 폭넓게 살펴보아야 합니다.