공인중개사 중개보조원 전세 사기로 인한 보증금 반환 판결

이 사건은 공인중개사 중개보조원이 임대인의 대리인이라 속여 전세 계약을 위조하고 전세 보증금을 편취한 사건입니다. 임차인들은 임대인에게 보증금 반환을 요구했으나, 법원은 임대인에게는 적법한 대리 권한이 없었으므로 보증금 반환 의무가 없다고 판단했습니다. 하지만 중개보조인의 불법행위를 인정하고, 해당 중개보조원, 그를 고용한 공인중개사, 그리고 공제사업을 운영하는 협회가 전세 보증금 상당의 손해를 공동으로 배상할 책임이 있다고 판결했습니다. 다만 임대인에게는 임차인이 대신 납부한 장기수선충당금을 반환할 의무가 인정되었습니다.

관련 당사자

• 원고 A: G건물 K호에 대해 전세 계약을 체결하고 68,000,000원의 전세 보증금을 편취당한 임차인.
• 원고 B: G건물 L호에 대해 전세 계약을 체결하고 60,000,000원의 전세 보증금을 편취당한 임차인.
• 피고 C: G건물 K호(소외 J와 공동소유)와 L호(단독소유)의 소유자로, 임대인으로 지칭되었으나 중개보조원 E의 전세 계약 대리 권한을 위임한 사실이 없는 사람.
• 피고 D: 'I공인중개사사무소'를 운영하는 개업공인중개사이며, 전세 보증금 편취 행위를 저지른 피고 E의 사용자.
• 피고 E: 피고 D의 중개보조인이자 배우자로, 피고 C의 대리인 행세를 하며 전세 계약을 위조하고 원고들로부터 전세 보증금을 편취한 장본인.
• 피고 F협회: 공인중개사의 손해배상책임을 보장하는 공제사업을 운영하는 협회로, 피고 D과 공제계약을 체결하여 손해배상 책임을 지게 된 단체.

분쟁 상황

피고 D은 공인중개사 사무소를 운영했고, 그의 배우자인 피고 E는 중개보조원으로 일했습니다. 피고 E는 G건물 K호와 L호의 소유자인 피고 C으로부터 월세 계약 체결 권한만 위임받았음에도 불구하고, 원고 A과 B에게 자신이 C의 대리인이라며 전세 계약을 체결할 권한이 있는 것처럼 속였습니다. 원고 A은 G건물 K호에 대해 전세 보증금 60,000,000원의 계약을, 원고 B은 G건물 L호에 대해 전세 보증금 60,000,000원의 계약을 피고 E와 체결했습니다. 이 과정에서 원고들은 전세 보증금을 피고 D 또는 E 명의의 계좌로 송금하거나, 이전에 다른 호실에 지급했던 보증금을 대체하는 방식으로 지급했습니다. 피고 E는 이처럼 실제 권한 없이 전세 계약서를 위조하고 보증금을 편취한 혐의로 2019년 4월 구속 기소되었습니다. 이후 원고들은 피고 C에게 임대차보증금 반환을 청구했으나 받아들여지지 않자 소송을 제기했습니다.

핵심 쟁점

1. 중개보조인 E가 임대인 C를 대리하여 전세 계약을 체결한 것이 적법한 대리 또는 표현대리에 해당하는지 여부.
2. 중개보조인 E의 기망행위로 인한 손해에 대해 E 본인, E의 사용자 D, 그리고 공인중개사 공제사업을 운영하는 F협회가 배상 책임을 져야 하는지 여부.
3. 임차인이 대신 납부한 장기수선충당금에 대한 임대인의 반환 의무 여부.

법원의 판단

1. 피고 C은 원고 A에게 89,628원, 원고 B에게 95,300원 및 각 이에 대한 지연손해금(2020. 3. 12.부터 2020. 9. 17.까지 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지 연 12%)을 지급하라.
2. 피고 D과 피고 F협회는 각자 원고 A에게 68,000,000원 및 이에 대한 지연손해금(피고 D은 2019. 6. 8.부터, 피고 F협회는 2019. 6. 1.부터 2020. 9. 17.까지 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지 연 12%)을 지급하라.
3. 피고 D, 피고 E, 피고 F협회는 각자 원고 B에게 60,000,000원 및 이에 대한 지연손해금(피고 D은 2019. 6. 8.부터, 피고 E는 2019. 11. 19.부터, 피고 F협회는 2019. 6. 1.부터 2020. 9. 17.까지 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지 연 12%)을 지급하라.
4. 원고들의 피고들에 대한 나머지 청구는 기각한다.
5. 소송비용 중 원고들과 피고 C 사이의 부분은 원고들이 부담하고, 원고들과 피고 D, E, F협회 사이의 부분은 위 피고들이 부담한다.

결론

법원은 중개보조인의 전세보증금 편취 사안에서 임대인 본인의 보증금 반환 책임은 인정하지 않았습니다. 그러나 불법행위를 저지른 중개보조인과 그를 고용한 공인중개사, 그리고 공제사업을 운영하는 협회의 공동 책임을 인정하여 임차인들이 입은 전세보증금 상당의 손해를 배상하도록 판결하였습니다. 임대인에게는 임차인이 대신 납부한 장기수선충당금 반환 의무만 인정되었습니다.

연관 법령 및 법리

1. 민법 제126조 (권한을 넘은 표현대리): 대리인이 실제 가지고 있는 권한을 넘어서 계약을 체결했더라도, 상대방이 그 대리인에게 해당 행위를 할 권한이 있다고 믿을 만한 합리적인 이유(정당한 이유)가 있을 때에는 본인이 그 계약에 대한 책임을 져야 한다는 법리입니다. 본 사건에서는 원고들이 대리 권한이 있다고 믿을 만한 정당한 이유가 부족하다고 판단되어 임대인 C의 책임이 인정되지 않았습니다. 이는 대리인과의 계약 시 임차인에게도 위임장 확인, 임대인 계좌로 보증금 송금 등 충분한 주의 의무가 요구됨을 보여줍니다.
2. 민법 제750조 (불법행위의 내용): 고의 또는 과실로 다른 사람에게 손해를 입힌 사람은 그 손해를 배상할 책임이 있다는 조항입니다. 중개보조인 E가 전세 보증금을 편취한 행위는 고의에 의한 불법행위에 해당하므로, E는 원고들에게 손해를 배상할 직접적인 책임이 인정되었습니다.
3. 민법 제756조 (사용자의 배상책임): 다른 사람(사용자)을 사용하여 어떤 일을 시키는 사람이, 그 일을 하는 사람(피용자)이 일을 하면서 고의 또는 과실로 다른 사람에게 손해를 입혔을 때, 사용자도 함께 손해를 배상해야 한다는 내용입니다. 다만, 사용자가 피용자를 고용하고 관리하는 데 필요한 주의를 다했다면 책임이 면제될 수 있습니다. 본 사건에서 공인중개사 D는 중개보조인 E의 사용자로서 E의 불법행위에 대한 사용자 책임이 인정되었습니다.
4. 공인중개사법 제41조 (공제사업 등): 공인중개사 협회가 공인중개사의 손해배상책임을 보장하기 위해 운영하는 공제사업에 관한 조항입니다. 공인중개사가 중개 행위 중 고의 또는 과실로 거래 당사자에게 재산상 손해를 입혔을 경우, 협회는 그 손해를 공제금으로 지급할 의무가 있습니다. 피고 F협회는 피고 D과 공제계약을 맺었으므로, D의 책임이 인정됨에 따라 원고들에게 공제금을 지급할 의무가 발생했습니다.
5. 부진정연대채무: 여러 채무자가 각자 독립된 원인으로 채무를 부담하지만, 채무의 목적이 동일하여 한 채무자가 변제하면 다른 채무자의 채무도 소멸하는 관계를 말합니다. 본 사건에서 피고 D, E, F협회는 원고들에 대한 손해배상 의무를 부진정연대채무 관계로 부담하므로, 원고들은 이들 중 누구에게든 배상액 전액을 청구할 수 있습니다.

참고 사항

1. 대리인과 부동산 계약을 체결할 때는 반드시 임대인 본인 명의의 위임장과 인감증명서를 확인해야 합니다. 위임장에는 대리 권한의 범위가 명확하게 명시되어야 하며, 인감증명서의 발급일자와 진위 여부도 꼼꼼히 확인해야 합니다. 단순히 대리인의 말만 믿거나 사본만으로는 부족할 수 있습니다.
2. 전세 보증금이나 월세 보증금은 임대인 본인 명의의 계좌로 직접 송금하는 것이 원칙입니다. 공인중개사나 중개보조인, 혹은 대리인의 개인 계좌로 보증금을 송금하는 것은 매우 위험하며, 추후 문제가 발생했을 때 보증금을 돌려받기 어려울 수 있으니 특별히 주의해야 합니다.
3. 계약 체결 시 임대인 본인과 전화 통화를 한다면, 통화 상대방이 실제 임대인인지 주민등록증이나 다른 신분 확인 절차를 통해 다시 한번 확인하는 것이 좋습니다. 단순히 연결해주는 전화 통화만으로는 본인 여부를 신뢰하기 어렵습니다.
4. 전세 계약서에 확정일자를 받기 전에 임대인 본인의 서명 또는 날인이 제대로 되어 있는지, 계약 내용이 정확한지 꼼꼼하게 확인해야 합니다.
5. 아파트나 오피스텔 같은 집합건물에 거주하는 임차인이 장기수선충당금을 납부했다면, 이는 원래 건물 소유자가 부담해야 할 비용이므로 임대차 계약이 끝날 때 임대인에게 반환을 청구할 수 있습니다. 관리비 내역서를 확인하여 납부한 금액을 정확히 파악하는 것이 중요합니다.