월세 연체와 열쇠 반환 지연으로 인한 임차권등기 취소 판결

임차인이 임대차 계약 종료 후에도 월세와 관리비를 연체하고 주택 인도를 지연하며 임차권등기명령을 받자 임대인이 연체금을 공제한 보증금을 법원에 공탁하였고 법원은 임차인의 주택 반환 지연을 인정하여 임차권등기명령을 취소한 사건입니다.

관련 당사자

• 신청인 A: 임대인으로서 임차인의 주택임차권등기 취소를 요청한 당사자입니다.
• 피신청인 B: 임차인으로서 임대차 계약 종료 후 임차보증금을 받지 못해 임차권등기명령을 신청한 당사자입니다.

분쟁 상황

임대인 A와 임차인 B는 2019년 5월 1일 주택 임대차 계약이 종료되었으나, 임차인 B는 2018년 11월 1일부터 월세와 관리비를 연체하고 있었습니다. 계약 종료 후 임대인 A는 수차례 임차인 B에게 남은 짐을 빼고 열쇠를 반환하면 연체된 비용을 공제한 보증금을 돌려주겠다고 연락했지만, 임차인 B는 아무런 답변을 하지 않다가 2019년 6월 18일에야 열쇠의 위치와 비밀번호를 임대인 A에게 알렸습니다. 그 사이에 임차인 B는 보증금을 받지 못했다는 이유로 2019년 5월 27일 주택임차권등기명령을 받아 2019년 6월 10일 등기를 마쳤습니다. 이에 임대인 A는 2019년 6월 26일 연체된 차임 4,198,333원과 연체 관리비 868,520원 등을 공제한 나머지 보증금 5,113,817원을 법원에 변제공탁하고 임차권등기 취소를 신청하게 되었습니다.

핵심 쟁점

임차인이 주택을 임대인에게 실제로 인도한 시점이 언제인지, 임대인이 연체된 차임과 관리비를 공제하고 남은 임차보증금을 변제공탁한 것이 유효한지, 그리고 임대인의 변제공탁이 유효하다면 임차인의 임차권등기명령을 계속 유지할 필요성이 있는지 여부가 이 사건의 주요 쟁점입니다.

법원의 판단

법원은 임대인이 신청한 주택임차권등기명령 취소 신청을 받아들여 피신청인 B가 받았던 주택임차권등기명령 결정을 취소하고 소송 비용은 피신청인 B가 부담하도록 결정했습니다.

결론

법원은 피신청인이 2019년 5월 14일에 관리사무소에서 전출수속을 밟았다는 사실만으로는 주택의 배타적 점유를 신청인에게 이전했다고 볼 수 없으며, 열쇠 위치와 비밀번호를 신청인에게 알려주고 신청인이 이를 확인한 2019년 6월 19일경에 비로소 주택이 인도되었다고 판단했습니다. 또한 주택 인도일인 2019년 6월 19일부터 임대인의 변제공탁일인 2019년 6월 26일까지의 극히 소액의 지연손해금(법정 이율 연 5%)이 남아있기는 하지만, 신청인의 변제공탁은 신의칙상 유효하다고 보았고 임차보증금반환채권의 보전을 위한 임차권등기명령을 유지할 필요성이 없다고 보아 임차권등기명령을 취소했습니다.

연관 법령 및 법리

주택임대차보호법 제3조의3 제3항은 임차인이 주택임차권등기명령을 받은 후라도 해당 명령을 계속 유지할 필요성이 사라지면 법원이 이를 취소할 수 있도록 규정하고 있습니다. 본 사례에서는 임대인이 임차인의 연체료 등을 공제한 보증금을 법원에 적법하게 변제공탁함으로써 임차인의 보증금 반환 채권이 소멸되었다고 보아 임차권등기명령을 유지할 필요성이 없어졌다고 판단한 것입니다. 민사집행법 제288조 제1항 제1호는 가압류 결정의 취소 사유를 다루는 것으로, 본 사례에서는 주택임차권등기가 일종의 담보적 성격을 띠는 점을 고려하여 해당 법리를 유추 적용한 것으로 보입니다. 즉, 피보전채권(여기서는 보증금 반환 채권)이 소멸되었거나 그 보전의 필요성이 없어졌다면, 이에 대한 담보적 조치인 임차권등기 역시 유지할 필요가 없으므로 취소될 수 있다는 법리가 적용된 것입니다. 민법상 신의성실의 원칙은 당사자가 권리의 행사와 의무의 이행을 신의에 좇아 성실히 해야 한다는 것으로, 본 사례에서 임대인이 변제공탁한 보증금에서 극히 소액의 지연손해금이 부족했음에도 불구하고 법원이 임대인의 변제공탁을 유효하다고 판단한 것은, 임대인이 보증금 반환을 위해 노력했고 임차인의 주택 인도 지연이 명백한 상황에서 사소한 금액 차이로 공탁의 효력을 부인하는 것이 신의성실의 원칙에 반한다고 본 것입니다. 또한, 임대차 계약이 종료되면 임차인은 임대인에게 임차 목적물인 주택을 반환할 의무가 있으며, 이때 반환은 단순히 점유를 해제하는 것을 넘어 임대인이 주택을 다시 배타적으로 점유하고 사용할 수 있도록 하는 실질적인 행위(예: 열쇠 반환)를 포함합니다. 임차인이 주택 인도를 지연하면 임대인은 그 기간 동안의 손해(예: 월세 상당액의 부당이득 또는 손해배상)를 청구할 수 있습니다.

참고 사항

임대차 계약 종료 시 주택 반환은 단순히 짐을 빼거나 전출 신고를 하는 것만으로는 부족하며, 임대인이 주택의 배타적인 점유를 확보할 수 있도록 현관문 열쇠 반환, 비밀번호 통보 등 실질적인 인도 행위가 이루어져야 합니다. 임대인은 임차인의 연체된 월세나 관리비가 있다면 보증금에서 이를 공제하고 남은 금액을 정확히 계산하여 임차인에게 반환하거나, 임차인이 수령을 거부하거나 연락이 두절될 경우 법원에 변제공탁할 수 있습니다. 이때 공탁 금액이 미미한 차이로 부족하더라도 신의성실의 원칙상 유효하다고 인정될 수 있습니다. 임차인은 임대인으로부터 보증금을 돌려받지 못하는 상황에서 임차권등기명령을 신청할 수 있지만, 임대인이 정당하게 보증금 반환 의무를 이행했음에도 불구하고 주택 인도를 지연하는 등의 사유가 있다면 임차권등기명령이 취소될 수 있습니다. 계약 종료 시점에 연체된 차임이나 관리비가 있다면 임차인은 이를 정산하고, 임대인은 정확한 금액을 고지하여 분쟁의 소지를 줄이는 것이 중요합니다.