임대차
사망한 임차인의 동생인 원고가 한국토지주택공사를 상대로 임대차 보증금 중 미지급금 50만원의 반환을 청구한 사건입니다. 한국토지주택공사는 임차부동산의 벽지 훼손에 대한 원상복구비 20만 8천원을 공제해야 한다고 주장했습니다. 법원은 임차부동산의 벽지 훼손 사실을 인정하여 20만 8천원의 원상복구비를 보증금에서 공제하고, 남은 금액 29만 2천원의 상속분 1/3인 9만 7천 333원을 원고에게 지급하라고 판결했습니다. 원고의 항소는 기각되었습니다.
망 B가 사망한 후, 그의 상속인들은 한국토지주택공사로부터 임차했던 아파트를 명도했습니다. 한국토지주택공사는 임차보증금 256만 4천원 중 50만원을 원상복구비 명목으로 공제하고, 나머지 금액만을 상속인들에게 지급했습니다. 이에 망인의 동생이자 상속인인 원고 A는 한국토지주택공사가 원상복구비 지출에 대한 증거를 제출하지 못했다며 50만원 전액과 지연손해금을 청구했습니다. 한국토지주택공사는 안방, 작은방, 주방, 현관의 벽지 일부가 훼손되어 원상복구비로 20만 8천원이 소요되었다고 주장하며, 이 금액을 공제하고 남은 보증금 중 원고의 상속 지분 1/3에 해당하는 금액만 반환하면 된다고 맞섰습니다.
임대차 계약 종료 시 임대인이 임차보증금에서 원상복구비 명목으로 공제한 50만원이 정당한지, 그리고 실제 발생한 원상복구비용이 얼마인지가 주요 쟁점이었습니다.
재판부는 피고가 제출한 증거를 토대로 임차부동산의 벽지 훼손으로 인한 수리비가 20만 8천원 상당이 소요된 사실을 인정했습니다. 따라서 미지급 임차보증금 50만원에서 20만 8천원을 공제한 나머지 29만 2천원만 망인의 상속인들에게 반환되어야 한다고 판단했습니다. 원고가 망인의 재산 중 1/3 지분을 상속했으므로, 피고는 원고에게 9만 7천 333원(= 29만 2천원 × 1/3)과 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다고 판결했습니다. 원고의 항소는 기각되었습니다.
항소심 법원은 1심 판결이 정당하다고 보아 원고의 항소를 기각하고, 항소 비용은 원고가 부담하도록 했습니다.
임대차 계약이 종료되면 임차인은 임차 목적물을 원상으로 회복하여 임대인에게 반환해야 하는 법적 의무가 있습니다. 이는 민법 제615조(차주의 원상회복의무와 철거권) 및 동법 제654조(준용규정) 등 임대차 관련 규정에 따라 발생합니다. 본 사안에서는 사망한 임차인의 상속인들이 이 의무를 승계하게 됩니다. 임대보증금은 임대차 계약 종료 후 임차인이 목적물을 명도할 때까지 발생할 수 있는 임료 연체액, 손해배상 채권 등 임대인이 임차인에게 가지는 모든 채권을 담보하는 역할을 합니다. 따라서 임차인이 원상회복 의무를 제대로 이행하지 않아 발생한 손해배상 채권도 임대보증금에서 공제될 수 있습니다. 상속인은 피상속인(사망자)의 재산뿐만 아니라 채무도 승계합니다. 망인의 임대차 계약상 원상회복 의무 불이행으로 인한 손해배상 채무 또한 상속인들에게 승계되어 임차보증금에서 공제될 수 있습니다. 본 사건에서 원고는 망인의 재산을 1/3 지분으로 상속하였으므로, 공제된 후의 보증금에 대해서도 1/3 지분만 청구할 수 있습니다. 임대인이 임대보증금 반환 의무를 지체할 경우, 그 지체 기간에 대해 법에서 정한 이율(민법상 연 5%)로 계산된 지연손해금을 지급해야 합니다. 소송이 제기된 경우, 소송촉진 등에 관한 특례법에 따라 일정 시점부터는 더 높은 이율(연 12%)이 적용될 수 있습니다. 본 사건에서는 피고가 이행 의무의 존부 및 범위에 관하여 다툴 만한 합리적 이유가 있다고 보아 제1심 판결 선고일까지는 연 5%, 그 이후부터 갚는 날까지는 연 12%가 적용되었습니다.
임대차 계약이 종료될 때 임차인은 임차 목적물을 원래 상태로 회복하여 임대인에게 반환할 법적 의무가 있습니다. 임대인은 임차인의 원상회복 의무 불이행으로 인해 발생한 손해배상 채권을 임차보증금에서 공제할 수 있습니다. 원상복구 비용에 대한 분쟁을 예방하기 위해서는 임대인과 임차인 모두 임차 시작 시점과 종료 시점의 주택 상태를 사진이나 영상으로 명확하게 기록해두는 것이 중요합니다. 특히 임대인은 원상복구 비용을 공제할 경우, 해당 비용이 실제로 발생했다는 증거(예: 수리 견적서, 영수증, 수리 전후 사진 등)를 명확하게 제시할 수 있어야 합니다. 임차인이 사망한 경우, 상속인들은 사망한 임차인의 임대차 계약상 권리와 의무를 모두 승계하게 되므로, 원상회복 의무 또한 상속받게 됩니다. 보증금 반환이 지체될 경우 지연손해금이 발생할 수 있으며, 소송으로 이어질 경우 그 이율이 법정 이율(연 5%)보다 높은 소송촉진 등에 관한 특례법상 이율(연 12%)로 적용될 수 있습니다.
