임대차
원고 A는 피고들과 전세 계약을 맺고 입주 및 전입신고를 마쳤습니다. 그러나 원고가 주택임대차보호법상 대항력을 갖추기 하루 전, 이 사건 부동산의 소유권이 E에게 넘어갔습니다. 임대차 계약 만료 후 원고는 보증금 반환을 요구했으나, 피고들은 새로운 소유자 E가 임대인 지위를 승계했고 원고가 이에 묵시적으로 동의했으므로 자신들은 보증금 반환 의무가 없다고 주장했습니다. 하지만 항소심 법원은 원고가 대항력을 갖추기 전에 소유권이 이전되었으므로 E가 임대인의 지위를 당연히 승계하지 않았다고 판단했습니다. 또한 원고가 새로운 소유자 E에게 보증금 반환 채무가 넘어가는 것에 묵시적으로 동의했다고 볼 증거가 부족하며, 특히 E의 재정 상태가 불확실한 점 등을 고려하여 면책적 채무인수가 있었다고 보기 어렵다고 판시했습니다. 따라서 원래 임대인인 피고들이 공동으로 원고에게 임대차보증금 2억 2,500만원을 반환해야 한다고 결정하며 제1심 판결을 취소했습니다.
원고 A는 2020년 1월 20일 피고들과 이 사건 부동산에 대해 임대차보증금 2억 2,500만원의 전세 계약을 체결하고, 2020년 2월 18일 잔금을 지급하며 부동산을 인도받아 전입신고를 마쳤습니다. 그러나 원고가 전입신고 다음 날 대항력을 갖추기 하루 전인 2020년 2월 18일, 이 사건 부동산의 소유권이 피고들로부터 E에게 이전되었습니다. 임대차 계약 기간 만료 후 원고가 보증금 반환을 요구하자, 피고들은 원고가 이 사건 부동산이 제3자에게 양도될 것을 알고 있었고, 새로운 소유자 E와 묵시적으로 새로운 임대차 계약을 체결했거나 최소한 E가 자신들의 보증금 반환 채무를 면책적으로 인수하는 것에 동의했으므로 자신들은 보증금 반환 의무가 없다고 주장했습니다. 이에 원고는 피고들을 상대로 전세금 반환 청구 소송을 제기했습니다.
이 사건의 핵심 쟁점은 세입자가 전입신고를 마친 다음 날 대항력이 발생하기 전, 부동산 소유권이 제3자에게 이전되었을 때 원래 집주인이 세입자에게 전세보증금을 돌려줄 책임이 있는지 여부였습니다. 특히, 세입자가 새로운 집주인에게 보증금 반환 책임이 넘어가는 것을 묵시적으로 승낙했다고 볼 수 있는지에 대한 판단이 중요했습니다.
항소심 법원은 제1심 판결을 취소하고, 피고(선정당사자) 및 선정자들은 공동으로 원고에게 2억 2,500만원을 지급하라고 판결했습니다. 소송 총비용은 피고(선정당사자)가 부담합니다.
이 판결은 임차인이 전입신고와 점유를 통해 주택임대차보호법상 대항력을 갖추기 전에 주택 소유권이 변경되었다면, 새로운 소유자가 임대인의 지위를 당연히 승계하지 않는다는 점을 명확히 했습니다. 또한, 기존 임대인의 보증금 반환 채무가 새로운 소유자에게 넘어가는 '면책적 채무인수'가 성립하려면 임차인의 명시적 또는 묵시적 동의가 있어야 하는데, 특히 새로운 소유자의 재정 상태가 불확실할 경우 임차인의 묵시적 동의는 쉽게 인정되지 않는다는 점을 강조했습니다. 따라서 임차인의 동의가 명확하지 않다면, 원래 임대인이 여전히 보증금 반환 책임을 진다는 중요한 기준을 제시한 판결입니다.
이 사건과 관련하여 다음과 같은 법령과 법리가 적용되었습니다.
비슷한 상황에 처할 경우 다음 사항들을 참고하세요.
