아파트 임대차 보증금과 원상회복 범위 분쟁 사건

원고(임차인)가 피고(임대인)에게 아파트 임대차보증금 및 장기수선충당금 반환을 청구한 사건입니다. 임대차 계약이 묵시적으로 갱신된 후 원고의 해지 통보에 따라 계약이 종료되었으나, 피고가 임차목적물 훼손을 이유로 원상회복 비용을 보증금에서 공제해야 한다고 주장하며 반환을 거부하여 소송이 제기되었습니다. 법원은 피고의 원상회복 주장 중 통상의 손모를 넘어서는 훼손이 증명되지 않았다며 원고의 손을 들어주었습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 피고 소유 아파트의 임차인으로 임대차보증금 및 장기수선충당금 반환을 청구함
• 피고 B: 원고에게 아파트를 임대한 임대인으로 임차인의 과실로 인한 목적물 훼손에 대한 원상회복 비용 공제를 주장함

분쟁 상황

원고는 2021년 2월 20일 피고 소유의 부산 사하구 C아파트 D호에 대해 임대차보증금 1억 6천만원, 임대차기간 2021년 3월 31일부터 2023년 3월 31일까지로 임대차계약을 체결하고 보증금을 지급했습니다. 계약 만료일 2개월 전까지 양측 모두 갱신 거절 의사표시를 하지 않아 계약은 묵시적으로 갱신되었습니다. 이후 원고는 2024년 4월 24일 피고에게 임대차계약 해지 의사표시가 담긴 내용증명을 발송하여 2024년 4월 30일 피고에게 도달했습니다. 원고는 2024년 11월 1일 이 사건 부동산을 피고에게 인도했고 2021년 3월 31일부터 2024년 10월 31일까지 부과된 장기수선충당금 1,032,770원을 납부했습니다. 원고는 임대차보증금과 장기수선충당금의 반환을 요구했으나 피고는 원고가 임대차 기간 동안 '싱크대 상판 구멍', '베란다 창문 유리 파손', '화장실 시설 훼손' 등 통상의 손모를 넘어서는 훼손을 발생시켰으므로 4,345,000원 상당의 원상회복 비용이 보증금에서 공제되어야 한다고 주장하며 반환을 거부했습니다.

핵심 쟁점

묵시적 갱신된 임대차 계약의 해지 효력 발생 시점은 언제인가 임대차보증금 반환 시 장기수선충당금도 함께 반환되어야 하는가 임차인의 원상회복 의무 범위는 어디까지이며 '통상의 손모'는 임차인이 부담해야 하는가 임대인이 임차인의 원상회복 의무 위반을 주장할 경우 입증 책임은 누구에게 있는가

법원의 판단

법원은 원고의 청구를 인용하여 피고는 원고에게 161,032,770원 및 이에 대한 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다. 소송비용은 피고가 부담하며 제1항은 가집행할 수 있다고 밝혔습니다.

결론

법원은 원고와 피고 사이의 임대차 계약이 묵시적 갱신 후 원고의 해지 의사표시가 피고에게 도달한 날로부터 3개월 후인 2024년 7월 30일에 종료되었다고 판단했습니다. 또한 원고가 대신 납부한 장기수선충당금 1,032,770원을 포함하여 총 161,032,770원을 피고가 원고에게 반환할 의무가 있다고 보았습니다. 피고가 주장한 원상회복 비용 공제에 대해서는 피고가 제시한 증거만으로는 임차인의 과실로 인한 파손이나 통상의 손모를 넘어서는 훼손을 인정하기에 부족하며 임대인이 원상회복 의무 위반 및 손해배상 책임을 입증해야 하는데 이를 입증하지 못했다고 판단하여 피고의 주장을 받아들이지 않았습니다.

연관 법령 및 법리

주택임대차보호법 제6조(계약의 갱신): 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다. 이 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 봅니다.(본 사례에서 묵시적 갱신됨) 주택임대차보호법 제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지): 제6조제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약 해지를 통지할 수 있습니다. 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생합니다.(본 사례에서 원고의 해지 통보 후 3개월 경과로 계약 종료됨) 공동주택관리법 시행령 제31조(장기수선충당금의 적립 등): 장기수선충당금은 주택의 주요 시설을 보수하는 데 사용되며 공동주택의 소유자가 부담하는 것이 원칙입니다. 임차인이 이를 대신 납부했을 경우 임차인은 퇴거 시 임대인에게 반환을 청구할 수 있습니다. 임차인의 원상회복 의무 및 통상의 손모 관련 법리: 판례는 임차인이 통상적인 사용을 한 후에 생기는 임차목적물의 상태 악화나 가치의 감소를 의미하는 '통상의 손모'는 임대차계약의 본질상 당연하게 예정된 것으로, 임대차보증금이나 차임 등에 이미 반영되어 있다고 봅니다. 따라서 임차인은 통상의 손모로 인한 부분에 대해서는 원상회복 의무를 부담하지 않습니다. 임대인이 임차인의 원상회복 의무 위반을 주장하며 손해배상을 청구하려면 훼손이 자연적 마모나 통상의 손모 내지 감가상각의 정도를 초과한다는 특별한 사정을 임대인이 주장·증명해야 합니다.(본 사례에서 피고가 입증 책임 불이행) 민법 제379조(법정이율): 이자있는 채권의 이율은 다른 법률의 규정이나 당사자의 약정이 없으면 연 5분으로 한다.(이 사건 부동산 인도 다음날부터 청구취지변경신청서 부본 송달일까지 적용) 소송촉진 등에 관한 특례법 제3조(법정이율): 금전채무의 전부 또는 일부의 이행을 명하는 판결을 선고할 경우 지연손해금률은 대통령령으로 정하는 이율(현재 연 12%)을 적용한다.(청구취지변경신청서 부본 송달 다음날부터 다 갚는 날까지 적용)

참고 사항

임대차 계약 만료 전 2개월까지 갱신 거절 통지를 하지 않으면 계약은 묵시적으로 갱신됩니다. 주택임대차보호법에 따라 묵시적 갱신이 되면 임대차 기간은 2년으로 보지만 임차인은 언제든지 계약 해지를 통보할 수 있으며 해지 통보 후 3개월이 지나면 효력이 발생합니다. 아파트 장기수선충당금은 건물 소유자인 임대인이 부담하는 것이 원칙이므로 임차인이 대신 납부했다면 임대차 계약 종료 시 임대인에게 반환을 청구할 수 있습니다. 임차인의 원상회복 의무는 '통상의 손모'를 넘어선 훼손에 대해서만 인정됩니다. 즉 임대차 목적물을 통상적으로 사용하면서 자연스럽게 발생하는 마모나 가치 감소(예: 벽지, 장판의 자연스러운 색 바램)는 임차인이 책임지지 않습니다. 임대인이 임차인의 원상회복 의무 위반을 주장하며 보증금 공제를 요구할 경우 임대인은 해당 훼손이 통상의 손모를 넘어서는 것이며 임차인의 책임으로 발생했음을 명확히 증명해야 합니다. 임대차 계약 시 특약으로 원상회복의 범위나 정도를 구체적으로 정할 수 있으나 특약이 없으면 통상적인 사용에 따른 손모는 임차인의 부담이 아닙니다.