임대차 계약 불이행으로 인한 공사비 손해배상 사건

원고는 피고로부터 건물을 임차하여 베이커리 카페 및 제빵 공장을 운영하기 위해 임대차 계약을 체결했습니다. 계약 특약사항에는 피고가 해썹(HACCP) 인증에 필요한 시설 설치 및 용도 변경 의무를 부담하기로 되어 있었고, 원고는 이를 믿고 5,300만 원 상당의 공사비를 지출했습니다. 그러나 피고의 의무 불이행으로 원고는 목적물을 계약 목적에 맞게 사용하지 못하게 되자, 피고에게 공사비 5,000만 원을 손해배상 또는 약정금으로 청구했습니다. 법원은 피고의 채무불이행을 인정했으나, 원고의 주의의무 소홀과 피고의 일부 노력을 고려하여 계약금 5,000만 원을 손해배상 예정액으로 보되, 이를 3,000만 원으로 감액하여 최종적으로 피고는 원고에게 3,000만 원과 지연이자를 지급하라고 판결했습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 주식회사 C로부터 건물을 임차하여 베이커리 카페 및 제빵 공장을 운영하려 한 임차인 (식품제조 및 판매업 등을 목적으로 주식회사 G를 설립)
• 피고 주식회사 C: 원고 A에게 건물을 임대하고 임대차 계약상 의무를 이행하지 않아 손해배상 책임을 지게 된 임대인 (대표이사 D)

분쟁 상황

원고는 2022년 2월 10일 피고로부터 건물을 임차하여 베이커리 카페 및 제빵 공장을 운영하고자 했습니다. 임대차 계약서 특약사항에는 피고가 해썹(HACCP) 인증에 필요한 시설 공사 및 용도 변경 등의 의무를 부담한다고 명시되었습니다. 원고는 이 약정을 믿고 K 주식회사에 시설 공사를 도급하여 5,300만 원의 공사대금을 지출했습니다. 그러나 피고는 약속된 시설 설치 및 용도 변경 의무를 제대로 이행하지 않았고, 특히 건물 일부가 위반건축물로 등재되어 원고는 제빵 공장을 운영하고 해썹 인증을 받는 데 어려움을 겪었습니다. 이로 인해 원고는 임대차 목적물을 계약 목적에 맞게 사용·수익하지 못하게 되었고, 지출한 공사비 5,000만 원을 손해배상 또는 약정금으로 피고에게 청구하면서 분쟁이 시작되었습니다.

핵심 쟁점

임대인이 임차인에게 임대차 목적물을 계약에서 정한 용도대로 사용·수익하게 할 의무를 불이행했는지 여부, 임차인이 선 지출한 공사비에 대해 임대인이 손해배상 책임을 부담하는지 여부, 공사대금 정산에 관한 구두 약정의 존재 여부, 손해배상 예정액(계약금)이 부당하게 과다하여 감액할 필요가 있는지 여부 및 그 범위.

법원의 판단

1. 피고는 원고에게 3,000만 원 및 이에 대해 2023년 9월 22일부터 2025년 8월 13일까지는 연 5%의, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급하라.
2. 원고의 나머지 청구(5,000만 원 전액 및 이에 대한 초기 지연손해금)는 기각한다.
3. 소송비용 중 40%는 원고가, 나머지 60%는 피고가 각각 부담한다.
4. 위 지급 명령은 가집행할 수 있다.

결론

법원은 임대인인 피고가 임대차 계약상의 의무를 불이행하여 임차인인 원고가 임대차 목적물을 특정 용도(제빵 공장 운영 및 해썹 인증)에 맞게 사용·수익할 수 없었음을 인정했습니다. 이에 따라 임대인의 손해배상 책임을 인정하되, 계약서상의 손해배상 예정액인 계약금 5,000만 원이 부당하게 과다하다고 판단했습니다. 법원은 임대인과 임차인의 각 지위, 임대인의 일부 노력, 그리고 임차인이 고액의 시설 투자를 하기 전에 관할 관청에 인허가 여부를 확인하지 않은 주의의무 소홀 등을 종합적으로 고려하여 손해배상 예정액을 3,000만 원으로 감액했습니다. 결국 피고는 원고에게 감액된 손해배상액과 지연이자를 지급하게 되었습니다.

연관 법령 및 법리

1. 민법 제398조 (배상액의 예정):
   • 제2항: 손해배상의 예정액이 부당히 과다한 경우에는 법원은 이를 적당히 감액할 수 있습니다.
   • 제4항: 위약금의 약정은 손해배상액의 예정으로 추정합니다.
   • 설명: 이 사건에서 임대차 계약서의 '계약 불이행 시 손해배상 기준은 계약금 5,000만 원'이라는 조항은 민법 제398조 제4항에 따라 손해배상 예정액으로 추정되었습니다. 그러나 법원은 이 예정액이 임대차보증금의 100%에 달하는 점, 피고가 위반건축물 사실을 알지 못했을 가능성, 원고의 사전 확인 의무 소홀, 피고의 일부 의무 이행 노력 등 여러 사정을 종합하여 민법 제398조 제2항에 따라 예정액 5,000만 원을 3,000만 원으로 감액했습니다. 이는 법원이 당사자의 주장이 없더라도 직권으로 감액할 수 있는 규정입니다.
2. 임대인의 목적물 사용·수익하게 할 의무: 임대인은 임차인이 임대차 목적물을 계약에서 정한 용도대로 사용·수익할 수 있도록 필요한 상태를 유지할 의무를 부담합니다. 본 사건에서는 피고가 해썹 인증에 필요한 시설 설치, 위반건축물 시정, 용도 변경 등의 의무를 제대로 이행하지 않아 임차인이 제빵 공장을 운영할 수 없게 되면서 이 의무 위반이 인정되었습니다.
3. 기판력의 범위: 확정 판결의 기판력은 판결 주문(결론)에만 미치며, 판결 이유에서 설시된 전제 사실이나 반대채권의 존부에는 미치지 않습니다. 본 사건에서 피고는 이전 관련 소송의 판단을 근거로 기판력 저촉을 주장했으나, 법원은 이전 판결이 동시이행 관계에 있는 반대채권의 존부에 대한 판단이 아니었으므로 기판력에 저촉되지 않는다고 판단했습니다.
4. 지연손해금의 기산점: 채무불이행으로 인한 손해배상 채무는 이행기의 정함이 없는 채무로 보아, 채권자(원고)가 채무자(피고)에게 이행을 청구한 때(소장 부본 송달 시)부터 지체책임(지연손해금)이 발생합니다.

참고 사항

1. 임대차 계약 시 목적물의 특정 용도 사용(예: 제조업, 요식업)을 위한 필수적인 인허가 사항, 시설 설치 의무, 용도 변경 절차 및 비용 부담 주체를 계약서 특약사항에 매우 구체적으로 명시해야 합니다. 구두 약정은 법적 효력 입증이 어렵습니다.
2. 임차인은 고액의 시설 투자를 하기 전에 관할 관청을 통해 임대차 목적물의 건축물대장 현황(위반건축물 여부 등), 용도, 해당 용도로의 변경 가능성, 인허가 절차 및 소요 시간 등을 반드시 확인해야 합니다. 본 사례에서 원고가 해썹 인증 가능 여부 등을 사전에 확인하지 않은 점이 손해배상 예정액 감액의 한 요인이 되었습니다.
3. 임대인의 채무불이행으로 인해 손해가 발생한 경우 손해배상을 청구할 수 있습니다. 이때 계약서에 손해배상 예정액이 명시되어 있어도 법원은 이를 기준으로 판단하되, 예정액이 부당하게 과다하다고 판단될 경우 직권으로 감액할 수 있으므로, 실제 손해액과 관계없이 계약금 전액이 인정되지 않을 수도 있음을 유의해야 합니다.
4. 채무불이행으로 인한 손해배상 채무는 이행기의 정함이 없는 채무로 간주되므로, 채권자가 채무자에게 이행을 청구한 때(소장 부본 송달 시 등)부터 지체책임(지연손해금)이 발생합니다. 계약 체결일 등으로부터 소급하여 지연손해금을 청구하는 것은 받아들여지지 않을 수 있습니다.