임대차
아파트 소유주가 대리인에게 임대차 관련 업무를 위임한 후, 대리인이 임차인과 계약을 체결하고 보증금을 받았으나 계약 종료 후 보증금이 반환되지 않아 임차인이 소유주를 상대로 소송을 제기한 사건입니다. 법원은 아파트 소유주가 임대차보증금을 반환할 책임이 있다고 판단했습니다.
아파트 소유주 B는 2018년 10월 31일 E에게 자신의 아파트 임대 관련 업무 일체를 위임하는 위임장을 교부했습니다. 원고 A는 2018년 11월 23일 B를 대리한 E와 임대차보증금 70,000,000원에 아파트 임대차 계약을 체결하고 E에게 보증금을 지급한 후 아파트에 입주했습니다. 임대차 계약은 2019년 12월 9일에 기간 만료로 종료되었고 A는 그보다 앞선 2019년 11월 27일경 B에게 아파트를 인도했습니다. 그러나 B는 A에게 임대차보증금을 반환하지 않았고 이에 A는 B를 상대로 임대차보증금 반환 소송을 제기했습니다. 피고 B는 E와의 영업위탁계약이 E가 보증금 반환 책임을 부담하는 '자기관리형'이며 임대차 계약 특약에도 "보증금 반환에 대한 책임은 E에서 책임지기로 한다"는 내용이 명시되어 있고 원고 A도 이러한 사정을 알았으므로 자신은 보증금 반환 의무가 없다고 주장했습니다.
아파트 임대인이 대리인에게 임대차 업무를 위임했을 경우 대리인과의 특약만으로 임대인이 보증금 반환 책임을 면할 수 있는지 여부, 그리고 임대차 계약 종료 후 임대인의 보증금 반환 지체에 따른 지연손해금의 산정 기준이 주요 쟁점이 되었습니다.
피고(B)는 원고(A)에게 임대차보증금 70,000,000원과 이에 대한 지연손해금을 지급해야 합니다. 지연손해금은 임대차 계약 종료 다음 날인 2019년 12월 10일부터 판결 선고일인 2020년 9월 29일까지는 민법에 따른 연 5%의 비율로, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법에 따른 연 12%의 비율로 계산합니다. 원고의 나머지 청구는 기각하며 소송비용은 피고가 부담합니다.
법원은 아파트 소유주인 피고가 임차인에게 임대차보증금 70,000,000원 및 이에 대한 지연손해금을 반환할 책임이 있다고 최종 판결했습니다.
이 사건 판결은 임대차보증금 반환과 관련하여 대리인의 법률 행위 대리인의 책임과 임대인의 책임 임대차 종료에 따른 보증금 반환 의무 지연손해금의 적용 등 민법 및 소송촉진 등에 관한 특례법의 여러 원칙을 적용하고 있습니다.
민법 제114조 (대리행위의 효력): 대리인이 그 권한 내에서 본인을 위한 것임을 표시한 의사표시는 직접 본인에게 효력이 생긴다고 규정합니다. 이 판결에서 E는 B로부터 아파트 임대차 업무 일체를 위임받은 대리인이었으므로 E가 A와 체결한 임대차 계약은 아파트 소유주인 B에게 직접 효력이 발생하고 B가 임대인으로서 보증금 반환 의무를 지게 됩니다.
민법 제453조 (채무인수의 요건): 채무의 인수는 채권자와 채무자 또는 인수인과 채무자 사이의 계약으로 할 수 있다고 규정합니다. 그러나 채무자(이 사례에서는 임대인 B)의 책임이 면제되는 '면책적 채무인수'의 효력이 발생하려면 채권자(이 사례에서는 임차인 A)가 인수를 승낙해야 합니다. 이 사건에서 임대차 계약 특약에 "보증금 반환 책임은 E에서 책임지기로 한다"는 내용이 있었지만 법원은 이것만으로는 원고(A)가 피고(B)의 보증금 반환 책임을 면제하거나 E가 B의 채무를 면책적으로 인수하는 데 승낙했다고 볼 수 없으므로 여전히 B가 보증금 반환 책임을 부담한다고 판단했습니다.
민법 제379조 (법정이율): 이자 있는 채권의 이율은 다른 법률의 규정이나 당사자의 약정이 없으면 연 5%로 한다고 규정하고 있습니다. 이 판결에서 임대차 계약 종료일 다음 날부터 판결 선고일까지는 민법이 정한 연 5%의 법정 지연손해금률이 적용되었습니다.
소송촉진 등에 관한 특례법 제3조 (법정 이율): 금전채무의 전부 또는 일부의 이행을 명하는 판결을 선고할 경우 지연손해금률에 관한 특별한 약정이 없으면 이 법에 따른 이율을 적용합니다. 이 판결에서는 판결 선고일 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 이율이 적용되었습니다. 임대차보증금 반환 의무는 임대차 계약 종료와 동시에 임차인의 주택 인도 의무와 동시이행 관계에 있으므로 임차인이 주택을 인도하면 임대인은 보증금을 반환해야 하며 이를 지체하면 지연손해금이 발생합니다.
집주인으로부터 위임을 받은 대리인과 임대차 계약을 할 때에는 반드시 위임장의 내용을 꼼꼼히 확인하고 대리인의 신분증과 집주인의 인감증명서를 대조하여 대리권 유무를 명확히 확인해야 합니다.
특히 대리인의 보증금 수령 권한 유무 보증금 반환 책임 소재 등 중요한 내용은 반드시 서면으로 확인하고 원본 위임장을 계약서와 함께 보관하는 것이 좋습니다.
임대차 계약 시 특약으로 보증금 반환 책임자를 집주인이 아닌 다른 사람으로 정하는 내용이 있더라도 이는 법적으로 집주인의 책임을 면제하는 '면책적 채무인수'로 인정되기 어려울 수 있습니다. 임차인이 해당 특약에 동의하여 집주인의 책임이 면제되려면 명확한 합의와 임차인의 승낙이 있어야 합니다.
임대차 계약이 종료되었는데도 보증금을 돌려받지 못하는 경우 집주인에게 내용증명 등을 통해 보증금 반환을 촉구하고 이후에도 반환되지 않는다면 법원에 임대차보증금 반환 소송을 제기하여 보증금과 지연손해금을 청구할 수 있습니다.
임대차보증금 반환 지연에 대한 이자는 임대차 계약이 종료되고 임차인이 부동산을 집주인에게 인도한 다음 날부터 발생합니다. 소송 진행 중에는 민법이 정한 연 5%의 법정 이율이 판결 선고 이후부터는 '소송촉진 등에 관한 특례법'에 따른 연 12%의 이율이 적용될 수 있습니다.
