내 집 마련의 꿈을 이뤘지만, 아파트에는 여기저기 하자가..

대학졸업 후 취업하여 8년 만에 주택 구입 자금을 마련한 동민씨는 분양된 지 3년된 아파트를 구입하여 이사 하였습니다. 내 집 마련의 꿈을 이뤘다는 생각에 동민씨는 아내와 함께 항상 싱글벙글이었습니다. 그러나 이사하고 처음 맞이하는 장마철이 되자 벽 곳곳에서 물이 새어 곰팡이가 많이 피어나고 있습니다. 이전 집주인이던 매도인과는 연락이 되지 않는데, 이러한 경우에 동민씨는 분양한 건설회사에게 하자보수를 요구할 수 있을까요?

• 주장 1

  하자보수를 청구할 수 있는 사람은 아파트를 처음으로 분양받은 사람으로, 동민씨는 매도인을 통해 하자 보수를 청구해야 한다.

• 주장 2

  아파트를 처음으로 분양받지 않았더라도 소유하는 사실만 확인되면 해당 건설회사에 하자보수를 청구할 수 있다. 따라서 동민씨는 매도인에게 연락하지 않고, 분양한 건설회사에 하자보수를 청구할 수 있다.

• 주장 3

  아파트를 처음으로 분양받지 않았더라도 소유하는 사실만 확인되면 해당 건설회사에 하자보수를 청구할 수 있으나, 위의 하자는 아파트 안전에 지장을 초래하는 정도의 하자가 아니어서 동민씨 자비로 하자를 보수해야 한다.

일반적으로 아파트를 분양받은 사람은 이를 건축하여 분양한 자에게 담보책임을 물을 수 있습니다. 관련 법령은 아파트를 처음 분양받은 사람 뿐 아니라 입주자이기만 하면 하자보수 등 담보책임을 물을 수 있는 권리를 부여하고 있습니다. 따라서, 아파트를 분양받은 사람은 아니지만 현재 소유하고 있는 사람도 이를 건축하여 분양한 자에게 역시 담보책임을 물을 수 있습니다. 동민씨가 매도인으로부터 구입한 아파트는 집합건물에 해당하여 일반적인 매매계약상의 담보책임과 다른데, 그 내용은 다음과 같습니다. 입주자, 입주자대표회의, 관리주체, 집합건물법상의 관리단은 주택법 시행령 별표에서 정한 하자가 발생한 경우 사업주체(건축주, 시공사 포함)에 대하여 하자보수를 청구할 수 있고 사업주체는 하자보수청구를 받은 날로부터 3일 이내에 하자를 보수하거나 보수일정을 명시한 하자보수계획을 입주자 등에게 통보하여야 합니다. 주택법 시행령 별표에서 정한 하자는 균열·처짐·비틀림·침하·파손·누수·누출 등이 발생하여 건축물 또는 시설물의 기능·미관 또는 안전상의 지장을 초래할 정도의 하자를 말합니다. 건설회사의 하자보수책임기간은 하자의 유형별로 1년 내지 10년으로서 각각 다른데 본 사안과 같은 누수의 경우는 4년 이내입니다(「주택법 시행령」 별표 6). 또한, 집합건물의 매수인은 하자의 보수에 갈음하거나 하자 보수를 요구하면서 동시에 손해배상을 청구할 수 있습니다(「민법」 제667조 및 「주택법」 제46조). 동민씨가 매도인으로부터 구입한 아파트의 경우 분양된 지 3년 밖에 지나지 않았고 동민씨 아파트에 있는 하자는 누수에 해당하기 때문에 동민씨는 해당 아파트를 건축하여 분양한 업체에게 하자보수를 포함한 담보책임을 물을 수 있습니다. ※ 참고적으로 주택의 하자보수대상 하자의 범위 및 시설공사별 하자담보책임기간은 「주택법 시행령」별표 6에서, 내부구조부별 하자보수대상 하자의 범위 및 하자답보책임기간은 「주택법 시행령」별표 7에서 확인할 수 있습니다.