위임받은 회사와의 임대차 계약 보증금 반환 책임 사건

임대인이 임대 관련 업무를 위임한 회사와 임차인이 임대차 계약을 체결했습니다. 계약 특약사항에 보증금 반환 책임은 위임받은 회사에 있다는 내용이 있었지만, 법원은 임대인이 보증금 반환 의무를 진다고 판단했습니다. 특약 내용만으로는 임대인이 보증금 반환 의무를 완전히 면하고 위임받은 회사에게만 책임이 넘어간 것으로 볼 수 없다는 취지입니다.

관련 당사자

• 원고 A: 임차인으로 피고의 건물을 임차하고 임대차보증금을 지급한 사람
• 피고 B: 임대인으로 건물 소유자이며 소외 회사에 임대 관련 업무를 위임한 사람
• 소외 주식회사 F: 피고로부터 임대 관련 업무를 위임받아 원고와 임대차 계약을 체결한 회사

분쟁 상황

피고는 2017년 6월 28일 천안시 서북구 C에 있는 E건물 D호의 소유권이전등기를 마쳤고, 2017년 5월 11일 소외 주식회사 F에 이 사건 건물에 대한 임대 관련 일체의 권한을 위임했습니다. 원고는 2017년 9월 3일 피고의 대리인인 소외 회사와 사이에 임대차보증금 75,000,000원, 월 차임 50,000원, 임대차기간 2017년 9월 15일부터 2019년 9월 14일까지로 하는 임대차 계약을 체결했습니다. 원고는 계약서에 기재된 계좌로 보증금을 지급하고 건물을 인도받았으며, 2019년 5월 14일까지 월 차임을 지급했습니다. 임대차 기간이 종료되자 원고는 피고에게 보증금 반환을 요구했으나, 피고는 임대차 계약 특약사항 제10항에 '보증금 반환에 대한 책임은 소외 회사에서 책임지기로 한다'는 조항이 있으므로 자신에게는 반환 의무가 없다고 주장했습니다. 이에 원고는 피고를 상대로 임대차보증금 반환을 청구하는 소송을 제기했습니다.

핵심 쟁점

임대인이 임대 관련 업무를 위임한 회사와 임차인이 체결한 임대차 계약에서, 특약사항에 '보증금 반환에 대한 책임은 위임받은 회사에서 책임지기로 한다'고 명시된 경우, 임대인이 보증금 반환 의무를 면하는지 여부

법원의 판단

피고는 원고로부터 천안 서북구 C, D호를 인도받음과 동시에 원고에게 75,000,000원에서 2019년 5월 15일부터 위 부동산의 인도 완료일까지 월 50,000원의 비율로 계산한 돈을 공제한 나머지 금원을 지급하라. 소송비용은 피고가 부담한다.

결론

법원은 임대차 계약서상 임대인인 피고가 보증금 반환 의무를 부담한다고 명시되어 있고, 특약사항에 '보증금 반환에 대한 책임은 소외 회사에서 책임지기로 한다'는 문구가 있었으나, 이 문구만으로는 피고가 보증금 반환 의무를 면책적으로 소외 회사에 이전시키고 원고가 이를 승낙했다고 보기 어렵다고 판단했습니다. 특히, 주택임대차보호법 등 관련 법령과 일반적인 임대차 계약 관례상 임대인이 보증금 반환 의무를 부담하는 것이 전제되므로, 해당 특약만으로 임대인의 책임이 없다고 할 수 없다고 보아 원고의 청구를 인용했습니다.

연관 법령 및 법리

민법 제114조 (대리행위의 효력): 대리인이 그 권한 내에서 본인을 위한 것임을 표시한 의사표시는 직접 본인에게 효력이 생깁니다. 이 사안에서 소외 회사는 피고로부터 임대 권한을 위임받아 대리인으로서 원고와 계약을 체결했으므로, 그 계약의 효력은 직접 본인인 피고에게 미쳐 임대차 계약의 당사자는 원고와 피고가 됩니다. 민법 제453조 (채무인수): 채무인수는 채무의 동일성을 유지하면서 채무가 이전되는 것을 의미하며, 특히 '면책적 채무인수'는 기존 채무자의 책임이 소멸하고 인수한 자가 단독으로 채무를 부담하는 것을 말합니다. 면책적 채무인수가 성립하기 위해서는 채권자(원고)의 승낙이 있어야 합니다. 본 사안에서 법원은 특약사항의 문구만으로는 피고가 보증금 반환 채무를 면하고 소외 회사가 단독으로 책임지기로 하는 '면책적 채무인수'가 있었다고 인정하기 어렵다고 보았습니다. 주택임대차보호법: 이 법은 주거용 건물의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 합니다. 임대차 계약 종료 시 임대인의 보증금 반환 의무는 이 법의 전제이며, 임차인의 보증금 회수를 위한 다양한 조항이 마련되어 있습니다. 법의 취지상 임대인의 보증금 반환 의무는 매우 중요하게 다루어지며, 이를 쉽게 면제시키는 특약은 명확한 합의 없이는 인정되기 어렵습니다. 동시이행의 항변권 (민법 제536조): 임대차 계약이 종료되면 임대인의 보증금 반환 의무와 임차인의 목적물 반환(인도) 의무는 동시이행 관계에 있습니다. 즉, 서로 자신의 의무를 이행할 때까지 상대방의 의무 이행을 거절할 수 있습니다. 또한, 임차인이 건물을 인도하지 않고 있다면 임대차 계약 기간 종료 이후에도 건물을 점유하는 것에 대한 '차임 상당의 부당이득금'을 임대인에게 지급해야 할 의무가 발생하며, 이는 보증금에서 공제될 수 있습니다.

참고 사항

대리인을 통해 임대차 계약을 체결할 경우 위임장의 내용과 대리인의 권한 범위, 보증금 입금 계좌 등을 명확히 확인해야 합니다. 계약 특약사항에 임대차 보증금 반환 주체가 임대인이 아닌 다른 자로 명시될 경우, 이것이 명확한 '면책적 채무인수'(기존 채무자인 임대인의 책임이 완전히 사라지고 새로운 채무자에게 넘어가는 것)인지 아니면 '병존적 채무인수'(기존 채무자와 새로운 채무자가 함께 책임을 지는 것) 또는 단순히 협조 의무를 뜻하는 것인지 주의 깊게 살펴보아야 합니다. 모호한 특약은 임대인의 보증금 반환 의무를 면제하지 않을 수 있습니다. 임대차 계약 종료 시 보증금 반환 의무는 원칙적으로 임대인에게 있습니다. 특별한 사정이 없다면 임대인이 이 의무를 지는 것이 법의 기본 정신이며, 임대인의 보증금 반환 의무가 면제되기 위해서는 매우 명확하고 구체적인 합의가 필요합니다.