임대차
임차인이 임대인으로부터 보증금을 돌려받지 못하자 보험회사가 대신 지급하고 임차인의 채권을 양수받아 강제경매를 신청했습니다. 이후 임차권등기명령 신청은 했지만 실제로 등기가 되기 전에 임차인이 이사하여 점유를 상실한 상황에서 경매로 주택을 매수한 새로운 소유자에게 임차권의 대항력을 주장할 수 있는지 여부가 쟁점이 된 사건입니다. 대법원은 임차권등기가 마쳐지기 전에 주택의 점유를 상실했다면 기존의 대항력은 소멸하고 이후 임차권등기가 되어도 소급하여 대항력이 회복되지 않고 그때부터 새로운 대항력이 발생하는 것이므로 선순위 근저당권보다 후순위가 되어 임차권이 함께 소멸한다고 판단하며 원심 판결을 파기환송했습니다.
임차인이 임대인으로부터 보증금 95,000,000원을 돌려받지 못하여 보험회사가 보증금을 대신 지급하고 임차인의 채권을 양수받았습니다. 보험회사는 임차권을 보호받기 위해 임차권등기명령을 신청했고 2019년 3월 20일 임차권등기명령이 내려졌지만 임차권 등기가 완료되기 전인 2019년 4월 5일 임차인이 다른 곳으로 이사하면서 주택의 점유를 상실했습니다. 이후 2019년 4월 8일 임차권등기가 마쳐졌고 주택은 경매로 넘어가 새로운 소유자에게 매각되었습니다. 보험회사는 새로운 소유자에게 남은 보증금 82,276,554원과 지연손해금의 반환을 요구하며 임차권의 대항력을 주장했으나 새로운 소유자는 대항력이 없다고 반박하여 소송이 진행되었습니다. 핵심 쟁점은 임차권등기 전에 점유를 상실한 경우 임차권의 대항력이 여전히 유지되는지 여부였습니다.
임차인이 임차권등기명령을 신청한 후 임차권등기가 실제로 완료되기 전에 주택 점유를 상실(이사)한 경우 주택임대차보호법상 임차권의 대항력이 유지되는지 여부와 경매로 주택을 매수한 새로운 소유자에게 임차권을 주장할 수 있는지 여부
원심판결을 파기하고 사건을 서울중앙지방법원에 환송한다.
대법원은 임차인이 임차권등기명령 신청 후 등기가 완료되기 전에 주택 점유를 상실했다면 기존 대항력은 점유 상실 시점에 소멸하며 이후 임차권등기가 마쳐져도 기존 대항력이 소급하여 회복되는 것이 아니라 그 시점부터 새로운 대항력이 발생한다고 보았습니다. 이 경우 새로운 대항력은 선순위 근저당권보다 후순위가 되므로 경매 절차에서 임차권이 함께 소멸하고 경매 매수인은 임차주택의 양수인에 해당하지 않아 임차인은 경매 매수인에게 임차권의 효력을 주장할 수 없다고 판단했습니다. 따라서 원심은 임차인이 점유를 상실한 시점을 명확히 심리하여 임차권 대항력 유지 여부를 판단했어야 했다는 이유로 원심 판결을 파기하고 사건을 다시 심리하도록 환송했습니다.
주택임대차보호법은 임차인의 주거 생활 안정을 목적으로 하는 특별법입니다.
주택임대차보호법 제3조(대항력 등):
주택임대차보호법 제3조의3 제5항(임차권등기명령):
대항력 상실과 경매 시 임차권의 소멸: 임차권등기가 마쳐지기 전에 점유를 상실하여 기존의 대항력이 소멸하고 새로운 대항력이 선순위 담보권(근저당권 등)보다 후순위로 발생했다면 경매 절차에서 해당 선순위 담보권이 소멸할 때 임차권도 함께 소멸합니다. 이 경우 경매로 주택을 매수한 사람은 주택임대차보호법에서 말하는 '임차주택의 양수인'에 해당하지 않으므로 임차인은 새로운 매수인에게 임차권의 효력을 주장할 수 없습니다.
주택임대차보호법상 대항력은 주택의 인도(점유)와 주민등록을 계속 유지해야만 효력이 유지됩니다. 이사를 하여 점유를 잃으면 대항력은 상실됩니다. 임차권등기명령은 임차인이 이사 후에도 대항력과 우선변제권을 유지하도록 해주는 중요한 제도이지만 임차권등기가 실제로 등기부에 기재되어야만 효력이 발생합니다. 등기명령 신청만으로는 대항력이 유지되지 않습니다. 만약 임차권등기가 되기 전에 이사를 하여 점유를 상실했다면 기존의 대항력은 소멸하고 임차권등기가 된 시점부터 새로운 대항력이 발생합니다. 이때 새로운 대항력이 선순위 권리자(근저당권 등)보다 후순위로 발생할 경우 경매 시 후순위 임차권으로 취급되어 임차보증금을 전부 회수하지 못할 위험이 있습니다. 따라서 임차인은 주택의 점유를 이전하기 전에 반드시 임차권등기명령에 따른 임차권등기가 완료되었는지 등기부등본을 통해 확인해야 합니다. 경매로 주택의 소유자가 바뀌는 경우 선순위 임차권이 아니라면 새로운 매수인에게 임차권의 효력을 주장하여 보증금 반환을 요구하기 어렵습니다.
