임대차 종료 후 보증금 및 건물 사용료 정산 분쟁

이 사건은 임대차 계약이 종료된 후에도 임차인이 부동산을 계속 점유하다가 결국 인도집행을 통해 부동산을 반환한 상황에서, 임차인이 임대인에게 임대차보증금의 반환을 청구하고, 임대인은 그동안 발생한 부동산 사용에 따른 부당이득금과 지연손해금을 공제해야 한다고 주장하며 발생한 분쟁입니다. 원고(임차인)는 임대인으로부터 대구 달서구 소재 토지 및 창고 건물을 임차하여 사용하다가, 2019년 7월 9일 임대차 계약 기간이 만료되었습니다. 그러나 원고는 부동산을 계속 점유하였고, 이에 피고(임대인)는 부동산 인도 소송을 제기하여 2022년 10월 18일 승소 판결을 받았습니다. 이 선행 판결에서는 임대차보증금 2,000만원과 지장물 보상금 1,134만 5,000원을 합한 총 3,134만 5,000원에서, 원고의 부동산 사용에 따른 부당이득금 및 지연손해금을 공제한 후 부동산을 인도하라는 내용이 포함되었습니다. 이후 2023년 5월 25일 강제 인도집행이 완료되었습니다. 원고는 피고가 임대차보증금을 전부 반환하지 않자, 2023년 2월 또는 3월경 이미 부동산 인도에 대한 적법한 이행 제공이 있었거나, 해당 시점 이후에는 부동산을 실질적으로 사용·수익하지 않아 부당이득이 없었으므로 더 적은 금액의 부당이득금만 공제되어야 한다며 이 사건 소송을 제기했습니다. 법원은 원고가 주장하는 시점에 적법한 이행 제공이 있었다고 보기 어렵고, 적어도 2023년 3월 18일까지는 부동산을 본래의 계약 목적에 따라 사용·수익했다고 판단하여 해당 시점까지의 부당이득금을 공제해야 한다고 판결했습니다. 최종적으로 피고는 원고에게 538만 4,123원과 이에 대한 지연손해금을 지급하라는 판결이 내려졌습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 임대차 계약이 종료된 후에도 임대인의 부동산을 점유하다가 강제집행으로 인도한 임차인으로, 임대차보증금 반환을 청구한 당사자입니다.
• 피고 B: 원고 A에게 부동산을 임대하고 임대차 계약 종료 후에도 부동산을 인도받지 못하여 부동산 인도 소송을 제기하고, 보증금에서 부당이득금을 공제하려 한 임대인입니다.

분쟁 상황

이 분쟁은 임대인과 임차인 사이의 건물 임대차 계약이 2019년에 만료되었으나, 임차인이 임대차 목적물인 건물과 토지를 계속 점유하면서 시작되었습니다. 임대인은 임차인을 상대로 부동산 인도 소송을 제기하여 승소하였고, 2022년 판결에서는 임대차보증금에서 임차인의 점유 기간 동안 발생한 차임 상당의 부당이득금을 공제한 후 잔액을 반환하라는 내용이 포함되었습니다. 이후 2023년 5월에 강제집행을 통해 임대인이 부동산을 인도받았지만, 임차인은 임대인이 보증금을 완전히 반환하지 않자 다시 임대차보증금 반환 소송을 제기했습니다. 임차인은 자신이 주장하는 특정 시점(2023년 2월 또는 3월)에 이미 부동산 인도에 대한 준비를 마쳤거나, 그 이후에는 부동산을 사용하지 않았으므로 해당 기간 동안의 부당이득금은 공제되어서는 안 된다고 주장했습니다. 반면 임대인은 임차인이 인도집행이 완료되기 전까지는 여전히 부동산을 사용했다고 보아 그 기간 동안의 부당이득금 전액을 보증금에서 공제해야 한다고 맞섰습니다. 이처럼 핵심 쟁점은 임차인이 언제부터 부동산을 완전히 비우고 임대인에게 인도할 준비를 마쳤다고 볼 수 있는지, 그리고 그 이후에도 실제로 부동산을 사용했는지 여부를 둘러싼 공방이었습니다.

핵심 쟁점

이 사건의 주요 쟁점은 다음과 같습니다.

1. 임대차 계약 종료 후 임차인(원고)이 임대인(피고)에게 부동산을 반환하기 위한 '적법한 이행 제공'이 언제 있었는지 여부입니다. 원고는 2023년 2월 9일 또는 2023년 3월 18일에 적법한 이행 제공이 있었다고 주장했으나, 법원은 이를 인정하지 않았습니다.
2. 임차인이 임대차 계약 종료 후 부동산을 점유하고 있었으나 이를 본래의 계약 목적에 따라 사용·수익하지 않아 '실질적인 이득'을 얻은 바 없는 경우에 해당하는지 여부입니다. 원고는 2023년 2월 9일 이후에는 실질적 이득이 없었다고 주장했으나, 법원은 2023년 3월 18일까지는 사용·수익이 있었다고 판단했습니다.
3. 선행 판결에서 정해진 임대차보증금 3,134만 5,000원에서 공제되어야 할 부당이득금 및 지연손해금의 구체적인 범위입니다. 법원은 원고의 실제 사용·수익 기간을 기준으로 부당이득금 및 지연손해금을 재계산했습니다.

법원의 판단

항소심 법원은 제1심판결 중 원고 패소 부분을 일부 취소하고, 피고는 원고에게 5,384,123원과 이에 대한 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다.

구체적으로, 피고는 원고에게 2023년 5월 26일부터 2025년 3월 26일까지 연 5%의 비율로, 그 다음 날부터 갚는 날까지는 연 12%의 비율로 계산한 지연손해금을 추가로 지급해야 합니다. 원고의 나머지 항소는 기각되었습니다. 소송 총비용은 3분의 1은 원고가, 나머지는 피고가 부담하도록 했습니다.

결론

이 판결은 임대차 계약이 종료된 후 임차인이 목적물을 임대인에게 반환할 때까지 발생하는 부당이득금의 산정 기준에 대한 중요한 사례입니다. 특히, 임차인이 단순히 부동산을 점유하고 있었다고 하더라도 그 점유가 실질적인 사용·수익으로 이어졌는지 여부, 그리고 임차인의 적법한 이행 제공이 언제 이루어졌는지가 보증금에서 공제될 부당이득금의 범위를 결정하는 핵심 요소임을 명확히 보여줍니다. 법원은 임차인의 주장과 달리 부동산을 완전히 비우지 않았거나 사용 의사를 표시한 정황들을 종합하여, 임차인이 명확히 부동산을 인도하기 전까지는 실질적인 사용·수익이 있었다고 보아 그 기간에 대한 부당이득을 인정했습니다. 이는 임대차 계약 종료 시 임차인이 부동산을 완전히 비우고 임대인에게 명확히 인도 의사를 전달하는 것이 분쟁 예방에 얼마나 중요한지를 일깨워 줍니다.

연관 법령 및 법리

이 사건과 관련된 주요 법령 및 법리는 다음과 같습니다.

1. 민법 제618조 (임대차의 의의)​: 임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용·수익하게 할 것을 약정하고, 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생깁니다. 이는 임대차 계약의 기본 개념을 설명합니다.

2. 민법 제654조 (준용규정) 및 민법 제615조 (차주의 원상회복의무와 철거권)​: 임대차 계약이 종료되면 임차인은 임차 목적물을 원상회복하여 임대인에게 반환해야 할 의무가 있습니다. 이는 임차인이 임차 기간 동안 설치한 시설이나 물건을 철거하고 원래 상태로 되돌려놓아야 한다는 의미입니다.

3. 민법 제549조 (동시이행의 항변권)​ 및 관련 대법원 판례: 임대차보증금 반환 의무와 임차물의 인도 의무는 동시에 이행되어야 하는 관계에 있습니다. 즉, 임대인은 임차인으로부터 목적물을 인도받음과 동시에 보증금을 반환해야 합니다. 따라서 임차인이 부동산을 인도하지 않으면 임대인은 보증금 반환을 거절할 수 있으며, 이 기간 동안 임차인의 점유에 따른 부당이득금이 발생할 수 있습니다.

4. 민법 제741조 (부당이득의 내용)​: 법률상 원인 없이 타인의 재산이나 노무로 인하여 이득을 얻고 이로 인하여 타인에게 손해를 가한 자는 그 이득을 반환하여야 합니다. 임대차 계약 종료 후 임차인이 정당한 권원 없이 부동산을 점유·사용하는 경우, 그로 인해 얻은 이득(차임 상당액)을 임대인에게 반환해야 할 의무가 발생합니다.

5. 대법원 1995. 7. 25. 선고 95다14664, 14671(반소) 판결: 임차인이 임대차 계약 관계가 소멸된 이후에도 임차건물 부분을 계속 점유하기는 하였으나 이를 본래의 임대차 계약상의 목적에 따라 사용·수익하지 아니하여 실질적인 이득을 얻은 바 없는 경우에는, 그로 인하여 임대인에게 손해가 발생하였다 하더라도 임차인의 부당이득반환 의무는 성립되지 않는다고 봅니다. 다만, 본 사건에서는 원고가 부동산에 가구를 보관하거나 상설의류매장으로 활용하겠다는 의사를 밝히는 등의 정황으로 보아 실질적인 사용·수익이 있었다고 판단되었습니다.

6. 대법원 2021. 5. 27. 선고 2020다263635, 263642 판결: 임대차보증금은 임대차 계약 종료 후 목적물을 임대인에게 인도할 때까지 발생하는 임대차에 따른 임차인의 모든 채무를 담보하는 것으로서, 피담보채무 상당액은 임대차관계 종료 후 목적물이 반환될 때에 특별한 사정이 없는 한 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제됩니다. 이 판례는 임대인이 임차인의 부당이득금 등을 임대차보증금에서 공제할 수 있는 법적 근거를 제공합니다.

7. 소송촉진 등에 관한 특례법: 금전채무의 이행을 명하는 판결을 선고할 경우, 판결 선고일 다음날부터 채무를 모두 갚는 날까지 연 12%의 지연손해금 이율을 적용하도록 규정하고 있습니다. 이는 지연손해금의 계산에 중요한 기준이 됩니다.

참고 사항

유사한 임대차 분쟁 상황에 처할 경우 다음 사항들을 참고하시는 것이 좋습니다.

1. 임대차 계약 종료 시 임차인은 임대차 목적물을 완전히 비우고 임대인에게 인도해야 합니다. 임대차보증금 반환 의무와 임차물 인도 의무는 동시에 이행되어야 하므로, 단순히 일부 물건을 반출하거나 비울 의사를 통보하는 것만으로는 '적법한 이행 제공'으로 인정받기 어려울 수 있습니다.
2. 계약 종료 후에도 부동산을 점유하고 있는 경우, 실제 사용·수익 여부와 관계없이 점유 자체가 임대인의 손해를 야기할 수 있으므로, 명확하게 비우지 않는 한 차임 상당의 부당이득금 발생 가능성이 높습니다. 따라서 계약 종료일 이전에 모든 물건을 반출하고 부동산을 원상회복하여 임대인에게 인계를 완료하는 것이 중요합니다.
3. 부동산 인도 과정에서 남은 간판, 시설물, 가구 등 물건이 있다면 명백히 철거하거나 반출하고, 임대인에게 부동산이 완전히 비워졌음을 확인받는 절차를 거치는 것이 좋습니다. 가능하면 사진이나 영상 등 증거 자료를 남겨두어 훗날 분쟁의 소지를 줄여야 합니다.
4. 임대차 계약 종료 후 부동산을 완전히 인도하기 전까지는 임차인이 보낸 문자 메시지나 남아 있는 잔존 물품 등이 '사용·수익의 증거'가 될 수 있습니다. 따라서 이 기간 동안에는 부동산을 활용하려는 어떠한 의사 표현도 피하고, 실제 사용하지 않음을 명확히 해야 합니다.
5. 부동산 인도 및 보증금 정산에 대한 합의가 있다면, 그 내용을 반드시 서면으로 작성하고 쌍방이 서명하여 증거를 남겨두는 것이 불필요한 논쟁을 예방하는 데 도움이 됩니다. 만약 합의가 어렵다면 내용증명 등을 통해 자신의 의사를 명확히 표시해 두는 것도 좋은 방법입니다.