임대차
원고들이 피고에게 토지를 임대하는 계약을 체결했으나 피고가 보증금 잔금 2억 원을 지급하지 않아 발생한 사건입니다. 피고는 계약이 유효하게 성립하지 않았거나 합의 해제되었다고 주장했지만, 법원은 계약의 유효성을 인정하여 피고에게 보증금 잔금 2억 원 및 지연손해금 지급을 명령했습니다. 다만 임대인인 원고들이 임차인인 피고에게 토지를 인도하지 않은 것으로 보아 차임 청구는 기각되었습니다.
원고들은 2020년 2월 11일 피고와 대구 달성군 E 토지 1,828㎡에 대한 임대차 계약을 체결했습니다. 초기 1차 계약에서 보증금 2억 원, 기간은 2020년 5월 31일부터 2035년 5월 30일까지로 정했습니다. 계약금 5,000만 원과 중도금 5,000만 원이 지급된 후, 원고들과 피고는 건물 신축 주체 변경 및 보증금 3억 원 증액 등 내용을 변경하여 2차 계약을 다시 작성했습니다. 그러나 피고는 2차 계약의 이행이 어렵다는 이유로 계약 내용 변경을 요청했으나 합의에 이르지 못했습니다. 원고들은 피고에게 2차 계약에 따른 보증금 잔금 2억 원과 연체 차임 1억 6,500만 원의 지급을 요구했습니다. 이에 피고는 계약이 유효하게 성립되지 않았거나 합의 해제 또는 사정 변경으로 인해 해제되었다고 주장하며 보증금 잔금 및 차임 지급 의무가 없다고 다투었습니다.
임대차 계약의 유효한 성립 여부, 계약이 합의 해제되었는지 또는 사정 변경을 이유로 해제될 수 있는지 여부, 임차인의 임대차 보증금 잔금 지급 의무, 임대인의 미인도 상태에서 차임 청구가 가능한지 여부.
법원은 피고에게 원고들에게 보증금 잔금 2억 원 및 이에 대한 지연손해금(2020년 11월 1일부터 2023년 7월 4일까지는 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%)을 지급하라고 판결했습니다. 원고들의 나머지 청구(연체 차임 및 추가 보증금)는 기각되었으며, 소송비용은 원고들이 45%, 피고가 55%를 부담하도록 했습니다.
법원은 원고들과 피고 사이에 변경된 내용으로 2차 임대차 계약이 유효하게 성립되었음을 인정하고, 피고가 보증금 잔금 2억 원을 지급할 의무가 있다고 판단했습니다. 그러나 원고들이 임대차 목적물인 토지를 피고에게 인도하지 않은 것으로 보아, 목적물 사용·수익을 전제로 하는 원고들의 차임 청구는 받아들이지 않았습니다.
이 사건 판결은 다음과 같은 법률과 법리에 근거하고 있습니다.
계약의 성립 (민법 제105조, 제563조 등) 계약은 당사자 간에 합의만 있으면 유효하게 성립합니다. 이 사건에서 법원은 1차 계약 후 보증금 액수, 건물 신축 주체 등이 변경된 2차 계약에 관하여 원고들과 피고 사이에 의사의 합치가 있었으므로, 2차 계약이 유효하게 성립했다고 판단했습니다.
합의 해제 계약 당사자들이 기존 계약의 효력을 없애기로 새로이 합의하는 것을 의미합니다. 피고는 계약이 합의 해제되었다고 주장했지만, 법원은 원고들이 피고의 계약 내용 변경 요청에 대해 협의점을 모색한 사실만으로는 합의 해제로 인정하기 어렵다고 보았습니다.
사정 변경으로 인한 계약 해제 (대법원 2022. 4. 28. 선고 2021다305208 판결 참조) 계약 성립 당시 당사자가 예측할 수 없었던 현저한 사정 변경이 발생했고, 그 사정 변경이 계약 해제를 주장하는 당사자에게 책임 없는 사유로 생겼으며, 계약 내용을 그대로 유지하는 것이 신의성실의 원칙에 현저히 반할 때에만 예외적으로 계약 해제가 인정됩니다. 여기서 사정은 계약의 기초가 된 객관적인 사정이어야 하며, 일방 당사자의 주관적 또는 개인적인 사정은 해당되지 않습니다. 피고는 병원 운영 무산을 사정 변경으로 주장했으나, 법원은 이를 계약 해제를 인정할 만한 사정으로 보지 않았습니다.
동시이행항변권 (민법 제536조) 쌍무계약(서로 대가적인 의미를 가지는 채무를 부담하는 계약)에서 한쪽 당사자가 자신의 의무를 이행할 때까지 상대방도 자신의 의무 이행을 거절할 수 있는 권리입니다. 임대차 계약에서 임대인의 임대 목적물 인도 의무와 임차인의 차임 지급 의무는 서로 동시이행 관계에 있습니다. 이 사건에서 법원은 원고들이 이 사건 토지를 피고에게 인도하지 않았으므로, 피고의 토지 사용·수익을 전제로 하는 원고들의 차임 청구는 받아들이지 않았습니다.
신의성실의 원칙 (민법 제2조) 권리 행사는 신의에 따라 성실하게 해야 한다는 원칙입니다. 피고는 원고들이 협의를 번복하여 2차 계약 이행을 구하는 것이 신의칙에 반한다고 주장했으나, 법원은 이를 인정하지 않았습니다.
지연손해금 (민법 제379조, 소송촉진 등에 관한 특례법 제3조) 채무자가 정해진 기한까지 채무를 이행하지 않아 발생하는 손해에 대한 배상금입니다. 법정 이율은 민법에 따라 연 5%이며, 소송이 제기되어 판결이 선고될 때까지는 소송촉진 등에 관한 특례법에 따라 연 12%의 높은 이율이 적용될 수 있습니다.
계약 내용을 변경할 때는 반드시 명확한 합의와 그에 따른 서면을 작성하여 증거를 남기는 것이 중요합니다. 단순히 개인적인 사정 변경이나 예상하지 못한 상황 발생만으로는 계약을 해제하기 어렵습니다. 사정 변경으로 인한 계약 해제는 계약 성립 당시 예견할 수 없었던 객관적이고 현저한 사정 변경이 있고, 계약의 구속력을 인정하는 것이 신의칙에 현저히 반하는 경우에 한하여 예외적으로 인정됩니다. 임대차 계약에서 임대인의 목적물 인도 의무와 임차인의 차임 지급 의무는 상호 대응 관계에 있습니다. 따라서 임대인이 목적물을 임차인에게 인도하지 않은 상태라면 차임을 청구하기 어려울 수 있습니다. 계약 해제를 주장하려면 법적 요건을 충족하고 명확한 해제 의사표시를 해야 합니다.
