신탁된 부동산에 대해 임대인이 보증금을 돌려주지 않은 사건

원고 A가 피고 B와 신탁된 주택에 대해 임대차 계약을 체결한 후, 계약 만료에도 불구하고 B가 보증금 2천만 원을 반환하지 않자 소송을 제기한 사건입니다. 법원은 피고 B가 원고 A에게 임대차보증금과 이에 대한 연 12%의 이자를 지급하라는 이행권고 결정을 내렸습니다. 원고는 이 사건 주택이 신탁부동산이며, 피고가 수탁자의 승낙 없이 계약을 체결한 사실을 전세사기 상담을 통해 알게 되었고, 전세사기피해자로 인정받았습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 이 사건 주택의 임차인이며, 임대차보증금 2천만 원의 반환을 요구하는 자이자 전세사기피해자입니다.
• 피고 B: 원고 A와 임대차 계약을 체결했으나, 실제 소유권이 아닌 신탁부동산을 수탁자의 동의 없이 임대한 자입니다.
• 주식회사 무궁화신탁: 이 사건 주택의 수탁자로서, 주택의 소유권 및 처분 권한을 가진 실제 소유자입니다.

분쟁 상황

원고 A는 2023년 5월 6일 피고 B와 보증금 2천만 원, 월세 23만 원으로 이 사건 주택에 대한 임대차 계약을 체결했습니다. 계약 기간은 2023년 5월 22일부터 2024년 5월 21일까지였으며, 한 차례 갱신되어 2025년 5월 21일로 만료일이 연장되었습니다. 원고 A는 계약 만료일 이전에 피고 B에게 계약 갱신 의사가 없음을 통지했고, 피고 B와 보증금 반환 및 주택 인도를 합의했으나, 피고 B는 만료일이 지났음에도 보증금을 반환하지 않았습니다. 이후 원고 A는 전세사기 상담 과정에서 이 사건 주택이 신탁부동산이며, 피고 B가 수탁자인 주식회사 무궁화신탁의 승낙 없이 임대차 계약을 체결한 사실을 알게 되었습니다. 원고 A는 국토교통부로부터 「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법」에 따른 전세사기피해자로 결정되었습니다. 이에 원고 A는 피고 B에게 임대차보증금 반환을 청구하는 소송을 제기했습니다.

핵심 쟁점

피고 B가 임대차 계약 기간 만료 후 원고 A에게 임대차보증금을 반환할 의무가 있는지 여부, 피고 B가 신탁부동산을 수탁자의 승낙 없이 임대한 것이 임대차보증금 반환 의무에 미치는 영향, 원고 A가 전세사기피해자로 인정받은 사실이 본 사건의 쟁점에 미치는 영향, 피고 B가 주택 인도를 이유로 동시이행항변권을 행사할 수 있는지 여부.

법원의 판단

법원은 소액사건심판법 제5조의3 제1항에 따라 이행권고 결정을 내렸습니다. 피고 B는 원고 A에게 임대차보증금 2천만 원 및 이 사건 소장 부본 송달 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 지연손해금을 지급해야 하며, 소송비용도 피고가 부담해야 합니다.

결론

법원의 이행권고 결정을 통해 원고 A는 임대차보증금 2천만 원과 이에 대한 지연손해금을 피고 B로부터 돌려받을 수 있게 되었습니다. 이는 신탁부동산의 불법적인 임대차 계약으로 인한 피해를 구제하는 판결입니다.

연관 법령 및 법리

소액사건심판법 제5조의3 제1항 (이행권고결정): 이 조항은 소액사건(소가 3천만원 이하의 사건)에서 법원이 소장이나 제소 당시 제출된 자료만으로 청구가 이유 있다고 인정될 때, 피고에게 이행을 권고하는 결정을 할 수 있도록 합니다. 이행권고결정이 확정되면 확정판결과 동일한 효력이 발생하여 별도의 변론 없이도 신속하게 사건을 처리할 수 있습니다. 본 사건에서 법원은 피고의 보증금 반환 의무가 명백하다고 판단하여 이행권고결정을 내렸습니다. 민법 (임대차보증금 반환 의무 및 지연손해금): 민법상 임대차 계약이 종료되면 임대인은 임차인에게 보증금을 반환할 의무가 있습니다. 만약 임대인이 정당한 이유 없이 보증금을 반환하지 않으면, 채무불이행으로 인해 법정 이율(소송 촉진 등에 관한 특례법상 연 12%)에 따른 지연손해금을 추가로 지급해야 합니다. 본 사건에서 피고는 임대차 계약 만료 후에도 보증금을 반환하지 않아 민법상 채무불이행 책임이 인정되었습니다. 「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법」제2조 제4호 다목: 이 법은 전세사기로 인한 피해를 입은 임차인을 보호하고 지원하기 위해 제정되었습니다. 제2조 제4호 다목은 '계약 당시 주택의 소유자가 아닌 자와 임대차계약을 체결하였으나, 계약 체결 이후 주택이 경매 또는 공매되면서 보증금을 돌려받지 못한 경우'를 전세사기피해자로 규정하고 있습니다. 본 사건의 원고는 신탁부동산에 대해 실제 소유자(수탁자)가 아닌 임대인과 계약하여 보증금 반환이 어렵게 되었으므로 이 조항에 따라 전세사기피해자로 인정되었습니다. 신탁법상 신탁부동산의 소유권: 신탁법에 따라 부동산이 신탁되면, 그 부동산의 소유권은 '수탁자'(이 사건에서는 주식회사 무궁화신탁)에게 이전됩니다. 임대인은 더 이상 법률상 소유자가 아니며, 부동산을 처분하거나 임대할 권한을 상실합니다. 따라서 수탁자의 동의 없이 체결된 임대차 계약은 법적 효력이 약하거나 없을 수 있으며, 임차인은 임대인에게만 보증금 반환을 청구할 수 있고, 수탁자에게는 직접적인 권리를 주장하기 어렵습니다. 동시이행항변권: 동시이행항변권은 계약 당사자 한쪽이 자신의 의무 이행을 제공할 때까지 상대방의 의무 이행을 거절할 수 있는 권리입니다 (예: 임대인이 보증금을 줄 때까지 임차인이 주택 인도를 거절하는 것). 그러나 이 사건에서는 피고(임대인)가 이 사건 주택의 소유권자가 아니며, 정당한 처분 권한도 없으므로 원고(임차인)가 주택을 피고에게 인도할 의무가 없습니다. 원고는 실제 소유권자인 수탁자에게 주택을 인도해야 하므로, 피고는 주택 인도를 이유로 동시이행항변권을 행사할 수 없습니다.

참고 사항

계약 전 등기부등본 확인의 중요성: 부동산 임대차 계약을 체결하기 전에 반드시 해당 부동산의 등기부등본을 발급받아 확인해야 합니다. 등기부등본에는 소유권 관계, 근저당권 설정 여부 등 중요한 정보가 기록되어 있으며, 이 사건처럼 '신탁등기' 여부도 확인할 수 있습니다. 신탁부동산 계약 시 수탁자 동의 확인: 만약 등기부등본에 신탁등기가 되어 있다면, 임대차 계약 상대방이 수탁자인지, 또는 수탁자의 동의를 얻어 임대차 계약을 체결하는 것인지 반드시 확인해야 합니다. 수탁자의 동의 없이 체결된 임대차 계약은 추후 보증금 반환에 큰 어려움을 겪을 수 있습니다. 전세사기 피해자 특별법 활용: 신탁사기 등으로 인해 전세보증금 피해를 입은 경우, 「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법」에 따라 전세사기피해자로 인정받을 수 있는지 관련 기관에 문의하여 지원받을 수 있습니다. 피해자로 인정될 경우 다양한 지원을 받을 수 있습니다. 임대차 계약 만료 전 갱신 거절 통지: 임대차 계약을 갱신하지 않을 경우, 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 임대인에게 갱신 거절 의사를 명확히 통지해야 합니다. 문자 메시지 등 기록이 남는 방법으로 통지하는 것이 좋습니다. 임대차보증금 미반환 시 대응: 임대인이 계약 만료 후에도 보증금을 반환하지 않는 경우, 내용증명 발송, 임차권등기명령 신청, 전세금 반환 소송 등 법적 절차를 통해 보증금을 회수할 수 있습니다.