임대차
이 사건은 임대인인 피고 B가 임차인인 원고 A에게 임대차보증금 79,776,000원을 돌려주지 않자, 원고 A가 보증금 반환을 청구한 사건입니다. 피고 B는 이에 대해 자신이 원고 A에게 8천만 원가량을 빌려주었다며, 이 대여금을 보증금과 상계해야 한다고 주장했습니다. 그러나 법원은 피고 B가 대여금의 존재를 명확하게 입증하지 못했다고 판단하여 원고 A의 손을 들어주었고, 피고 B의 항소는 기각되었습니다.
원고 A는 2013년 12월 피고 B로부터 여수시 건물을 보증금 1억 원에 임차하기로 약정하고 계약금 1천만 원을 지급했습니다. 이후 2014년 1월 7일 임대차 기간을 2014년 1월 1일부터 2016년 1월 1일까지로 정하여 임대차계약서를 작성하고, 피고 B에게 '1억 원을 차용한다(전세금을 차용합니다)'는 내용의 차용증을 교부했습니다.
2014년 1월 14일 원고 A는 E은행으로부터 근로자 전세자금 대출 7천만 원을 받아, 1월 16일 대출금 중 인지대 등을 제외한 69,776,000원을 피고 B의 계좌로 임대차보증금의 일부로 지급했습니다. 이로써 원고 A가 피고 B에게 지급한 임대차보증금은 총 79,776,000원이 되었습니다.
2015년 3월 15일경 원고 A는 이 사건 건물에서 퇴거하면서 K에게 임차권을 양도했고, K와 피고 B 사이에 새로운 임대차계약이 체결되었습니다. 그러나 K가 피고 B를 상대로 임대차보증금 반환 소송을 제기했으나, 특약사항에서 정한 조건이 성취되지 않아 임대차계약이 해지 내지 무효가 되었으며, 피고 B의 임차권 양도 동의도 효력을 상실했다는 이유로 K의 청구는 기각되어 판결이 확정되었습니다.
임대차계약 기간이 만료된 후 원고 A는 피고 B에게 보증금 반환을 청구했으나, 피고 B는 자신이 2014년 1월경 원고 A의 남편 I과 딸 F의 계좌로 총 12,250,000원을 송금하고, 2014년 1월 16일과 17일에도 원고 A의 딸 F 계좌 및 남편 I에게 수표로 67,750,000원을 지급하는 방식으로 총 8천만 원을 대여했으므로, 이 대여금을 임대차보증금과 상계해야 한다고 주장하며 분쟁이 발생했습니다.
임대차계약 기간 만료 후 임대차보증금 반환 의무가 존재하는지와 임대인 B가 주장하는 대여금 채권이 인정되어 임대차보증금 반환 채권과 상계될 수 있는지 여부
피고의 항소를 기각한다. 즉, 임대인 B의 주장은 받아들여지지 않았고, 원고 A가 지급한 임대차보증금 79,776,000원과 이에 대한 지연손해금을 피고 B가 원고 A에게 지급하라는 1심 판결이 유지되었습니다.
재판부는 임대차계약이 2016년 1월 1일 기간 만료로 종료되었으므로 피고 B는 원고 A에게 임대차보증금 79,776,000원을 반환할 의무가 있다고 보았습니다.
피고 B는 자신이 원고 A에게 총 8천만 원을 대여해주었다며 임대차보증금과 상계해야 한다고 주장했으나, 재판부는 다음의 이유로 이를 인정하지 않았습니다.
결과적으로 피고 B가 원고 A에게 대여금 채권이 존재한다는 사실을 입증하지 못했으므로, 피고 B의 상계 항변은 받아들여지지 않았습니다.
임대차보증금 반환 의무 (민법 제618조, 제622조): 임대차계약이 기간 만료 등으로 종료되면, 임대인은 임차인에게 임대차보증금을 반환할 의무가 있습니다. 보증금은 임대차 관계에서 발생하는 임차인의 모든 채무를 담보하는 기능을 하며, 계약 종료 시 정산 후 남은 금액을 돌려주어야 합니다.
2.
대여금 채권 및 상계의 주장 (민법 제492조 및 증명책임의 원칙): 쌍방이 서로 같은 종류의 채권을 가지고 있을 때에는 상계를 통해 채무를 소멸시킬 수 있습니다. 그러나 대여금 채권이 존재한다고 주장하는 당사자(이 사건의 피고 B)는 해당 채권이 실제로 발생했다는 사실을 입증할 책임이 있습니다.
대법원 판례(2019. 7. 25. 선고 2018다42538 판결 등)는 '다른 사람의 예금계좌에 금원을 이체하는 등으로 송금하는 경우 그 송금은 다양한 법적 원인에 기하여 행하여질 수 있는 것이므로, 당사자 사이에 금원의 이체가 있었다는 사실에 관하여 다툼이 없다고 하더라도 이를 대여하였다는 주장에 대하여 상대방이 다투는 때에는 그 대여 사실에 대하여 이를 주장하는 사람에게 증명책임이 있다'고 판시하고 있습니다. 즉, 단순히 금전이 오고 갔다는 사실만으로는 대여금으로 인정되지 않으며, 대여의 의사, 반환의 약정 등이 있었음을 주장하는 측이 증명해야 합니다.
3.
소송촉진 등에 관한 특례법: 이 법은 민사 소송에서 금전 채무의 이행을 지연할 경우 적용되는 지연손해금 이율 등을 정하고 있습니다. 본 사건에서는 이 법에 따라 소장 부본 송달 다음날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 지연손해금 이율이 적용되었습니다.
금전 거래의 성격 명확화: 임대차보증금과 대여금은 법적으로 다른 성격을 가집니다. 금전이 오고 갈 때에는 그 금원이 임대차보증금인지, 대여금인지, 혹은 다른 목적인지 명확히 하고 관련 서류(계약서, 차용증 등)에 구체적으로 기재해야 합니다. 본 사례의 '차용증'처럼 그 내용이 모호할 경우 분쟁의 소지가 커집니다.
2.
증거 보존의 중요성: 특히 대여금을 주장하는 입장에서는 상대방에게 돈을 빌려주었다는 사실을 객관적으로 입증할 수 있는 증거(차용증, 계좌 이체 내역, 대화 기록, 증인 등)를 철저히 확보해야 합니다. 단순히 돈을 송금했다는 사실만으로는 법원에서 대여 사실을 인정받기 어렵습니다.
3.
계좌 이체 시 목적 명시: 타인의 계좌로 돈을 이체할 때, 특히 가족 구성원의 계좌를 통해 금전이 오고 갈 때에는 송금 메모에 구체적인 목적(예: '임대차보증금', '대여금')을 기재하여 향후 발생할 수 있는 분쟁을 예방하는 것이 좋습니다.
4.
임차권 양도 시 주의: 임차권을 다른 사람에게 양도할 때는 반드시 임대인의 동의를 받고, 새로운 임차인과의 계약 조건, 특히 보증금 승계와 관련된 사항들을 서면으로 명확히 해야 합니다. 또한, 양도 계약에 특약사항이 있다면 해당 조건의 성취 여부를 꼼꼼히 확인하고 임대인에게도 확인시켜야 합니다.
