임대차 · 건축/재개발 · 행정
주식회사 A는 임대의무기간이 만료된 임대아파트에 대해 임차인대표회의가 남원시장으로부터 받은 분양전환 승인 처분이 무효임을 주장하며 소송을 제기했습니다. 원고는 개정 임대주택법의 소급 적용은 헌법이 금지하는 진정소급입법에 해당하며 임차인 대표회의의 신청에 허위 임차인이 포함되어 있어 처분이 위법하다고 주장했습니다. 그러나 법원은 임대의무기간 만료 후 분양전환을 하지 않았다는 이유만으로 법률관계가 완결되었다고 볼 수 없으므로 진정소급입법이 아니라고 판단했습니다. 또한 허위 임차인의 포함 여부와 관계없이 임차인대표회의의 분양전환 승인 신청 동의가 전체 승인처분의 위법 사유가 되지 않는다고 보아 원고의 항소를 기각하고 1심 판결을 유지했습니다.
주식회사 A는 2006년 3월 29일 임대의무기간이 만료된 남원시 I아파트의 임대사업자였습니다. 임대의무기간 만료 당시 분양전환을 하지 않기로 결정했으나, 이후 2016년 12월 2일 남원시장으로부터 임차인대표회의에 임대주택 분양전환 승인 처분이 내려졌습니다. 이에 주식회사 A는 해당 처분이 ①임대의무기간 만료로 법률관계가 완결된 아파트에 개정 임대주택법을 소급 적용하는 것이 헌법상 금지되는 진정소급입법에 해당하고, ②임차인대표회의의 신청에 실제 임대차계약을 맺지 않은 이른바 '허위 임차인' 33세대가 포함되어 있어 처분 중 해당 부분이 위법하다고 주장하며 소송을 제기했습니다.
임대아파트의 임대의무기간 만료 후 개정된 임대주택법을 적용하는 것이 헌법상 금지되는 진정소급입법에 해당하는지 여부와 임차인대표회의의 분양전환 승인 신청에 임대차 계약을 체결하지 않은 이른바 '허위 임차인'이 포함되어 있더라도 해당 분양전환 승인 처분이 위법한지 여부가 쟁점이 되었습니다.
법원은 주식회사 A의 항소를 기각하고, 1심 판결을 유지했습니다. 이에 따라 남원시장의 임대주택 분양전환 승인 처분은 유효하다고 판결했습니다. 항소비용은 보조참가로 인한 부분을 포함하여 모두 원고인 주식회사 A가 부담하도록 했습니다.
재판부는 개정 임대주택법의 적용이 진정소급입법에 해당하지 않고 임차인대표회의의 분양전환 승인 신청에 일부 부적격 임차인이 포함되었더라도 전체 승인 처분에는 하자가 없다고 판단하여 원고의 모든 청구를 기각했습니다. 따라서 남원시장의 임대아파트 분양전환 승인 처분은 정당하다고 확정되었습니다.
본 사건에서는 개정된 「임대주택법」 제21조 제5항이 핵심적으로 다루어졌습니다. 이 조항은 임대의무기간이 지난 후 임대사업자가 분양전환을 하지 않을 경우 임차인대표회의가 분양전환 승인을 신청할 수 있도록 합니다. 법원은 이 조항의 적용이 과거에 완결된 사실관계에 적용되는 '진정소급입법'이 아니라고 판단했습니다. '진정소급입법'은 이미 완성된 법률관계에 새로운 법을 적용하여 당사자의 신뢰를 침해하는 것으로 헌법상 원칙적으로 금지되지만, 이 사건에서는 임대사업자가 임대의무기간 만료 후 분양전환을 진행하지 않은 것이 분양전환에 관한 법률관계를 완전히 '완결'시킨 것으로 볼 수 없다고 보았습니다. 또한, 법원은 「구 임대주택법」 제21조 제5항에 규정된 임차인이 반드시 우선분양전환권 있는 임차인으로 한정되는 것이 아니며, 분양전환 승인 신청 시 우선분양전환권이 있는 임차인을 특정할 필요도 없다고 해석했습니다. 이는 우선분양전환 자격이 없는 임차인이 분양전환 승인 신청에 동의했더라도 그 승인 처분이 위법해지지 않는다는 대법원 판례(대법원 2015. 3. 26. 선고 2012두20304 판결 등)를 인용한 것입니다. 즉, 임차인대표회의의 승인 신청과 개별 임차인의 분양전환 자격은 별개의 문제로 본 것입니다. 「행정소송법」 제8조 제2항과 「민사소송법」 제420조는 항소심에서 1심 판결의 이유를 인용할 수 있도록 하는 절차 규정입니다.
임대주택 분양전환과 관련하여 임대의무기간이 경과한 후에 법령이 개정되더라도, 단순히 사업자가 분양전환 신청을 하지 않았다는 이유만으로 해당 법률관계가 완전히 종결되었다고 보기 어려울 수 있습니다. 이 경우 개정된 법령이 적용될 수 있으며 이를 진정소급입법으로 볼 가능성은 낮습니다. 임차인대표회의의 분양전환 승인 신청 시 동의하는 임차인들 중 일부가 우선분양전환 자격이 없거나 임대차 계약이 없는 '허위 임차인'으로 의심되더라도, 그 사유만으로 행정청의 전체 분양전환 승인 처분이 위법하게 되는 것은 아닙니다. 특히 분양전환 승인 신청에 대한 동의와 개별 임차인의 실제 분양전환 자격은 별개로 판단될 수 있습니다. 행정청은 분양전환 승인 신청 시 임차인들의 개별적인 우선분양전환 자격 요건(거주, 무주택 요건 등)을 미리 심사해야 할 의무가 없다고 판단될 수 있으니 주의가 필요합니다.
