음식점 임대차 계약 해지 및 권리금, 시설비 반환 판결

원고는 피고로부터 음식점을 임차했으나 이전 임차인이 폐업신고를 하지 않아 영업신고를 할 수 없었고 이에 피고가 허가사항 문제를 해결해주겠다고 특약했음에도 이행되지 않아 임대차 계약을 해지했습니다. 법원은 임대인인 피고의 채무불이행을 인정하여 임차보증금 전액, 권리금 일부, 시설비 일부를 원고에게 반환하고 손해배상할 것을 판결했습니다.

관련 당사자

• 원고 (설미화): 피고로부터 음식점 점포를 임차한 새로운 임차인
• 피고 (국중호): 원고에게 음식점 점포를 임대한 임대인
• 소외인: 원고가 임차하기 전 피고로부터 점포를 임차했던 이전 임차인

분쟁 상황

원고는 2004년 5월 피고로부터 김해시 부원동의 음식점 점포를 임차보증금 3천만 원, 권리금 5백만 원에 임차했습니다. 그러나 이 점포의 이전 임차인인 소외인이 영업을 중단하고 점포를 비워준 상태였음에도 폐업신고를 하지 않았습니다. 이로 인해 원고는 영업신고를 할 수 없었고 피고는 "허가사항의 문제 발생 시에는 임대인이 진다"는 특약을 추가하며 문제를 해결하겠다고 약속했습니다. 하지만 소외인과 피고 사이의 손해배상 및 보증금 반환 소송 등으로 인해 소외인은 폐업신고를 거부했고 피고는 이를 해결하지 못했습니다. 결국 원고는 영업을 할 수 없게 되자 임대차 계약을 해지하고 임대보증금, 권리금, 영업 손실, 시설비, 위자료 등을 피고에게 청구하는 소송을 제기했습니다.

핵심 쟁점

임대인이 임차인의 영업신고가 가능하도록 점포를 사용할 수 있는 상태를 유지해야 하는 의무를 다했는지 여부, 기존 임차인의 폐업신고 미이행으로 인한 새로운 임차인의 영업 불가 상황이 임대인의 채무불이행에 해당하는지 여부, 임대차 계약 해지의 적법성 및 그에 따른 임차보증금, 권리금, 시설비 등 반환 및 손해배상 책임의 범위.

법원의 판단

법원은 임대인인 피고가 특약사항으로 전 임차인의 폐업신고 문제를 해결하지 못하여 원고가 영업신고를 할 수 없게 된 것은 임대차 목적물 사용·수익에 필요한 상태를 유지할 의무를 다하지 못한 채무불이행에 해당한다고 판단했습니다. 이에 따라 원고의 임대차 계약 해지는 적법하다고 보았습니다.

임차보증금 3,000만 원 전액을 원고에게 반환할 것을 명했습니다. 피고가 주장한 미지급 차임 공제는 피고가 차임 면제를 약속한 사실이 인정되어 기각되었습니다.

권리금은 임대인의 사정으로 계약이 중도 해지되어 당초 보장된 24개월 중 20.5개월의 잔존 기간에 해당하는 4,270,833원(500만 원 × 20.5개월/24개월)을 원고에게 반환할 것을 명했습니다.

시설비는 원고가 영업을 위해 지출한 광고전단, 간판, 전기공사 등 시설비 총 14,116,200원 중 원고가 수거한 6,366,200원을 제외한 7,750,000원을 피고가 손해배상할 것을 명했습니다. 이는 통상적으로 지출되는 비용으로 인정되었습니다.

영업이익 상실분 21,227,322원과 위자료 10,000,000원은 증거 불충분 또는 재산적 손해 배상으로 회복될 수 있는 부분으로 보아 기각했습니다.

최종 판결은 피고는 원고에게 총 42,020,833원(임차보증금 3,000만 원, 권리금 4,270,833원, 시설비 손해배상 7,750,000원) 및 이에 대한 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다.

결론

항소심 법원은 1심 판결을 일부 취소하고 피고는 원고에게 임차보증금, 권리금, 시설비 손해배상 명목으로 총 42,020,833원과 지연손해금을 지급하라고 판결하며 원고의 나머지 청구는 기각했습니다.

연관 법령 및 법리

민법 제623조 (임대인의 의무): 임대인은 임차인이 목적물을 계약 내용대로 사용할 수 있도록 해줄 의무가 있습니다. 본 사례에서는 이전 임차인의 폐업신고 미이행으로 원고가 영업신고를 할 수 없었던 상황이 임대인이 사용·수익에 필요한 상태를 유지할 의무를 위반한 것으로 보았습니다.

식품위생법 제77조 (벌칙) 및 식품위생법 시행규칙 제27조 제5항 (신고필증 교부): 음식점 영업신고는 단순히 신고서만 제출하면 되는 것이 아니라 관할 관청의 수리가 필요한 신고이며, 무신고 영업 시 형사처벌을 받을 수 있음을 규정하고 있습니다. 법원은 이러한 점을 들어 원고가 무신고 영업을 강행할 수 없다고 판단했습니다.

권리금 반환의 법리 (대법원 2002다25013 판결 등): 권리금은 임대차 계약의 내용 자체는 아니지만, 임대인의 사정으로 임대차 계약이 중도 해지되어 당초 보장된 기간 동안의 이용이 불가능했다면 임대인은 잔존 기간에 해당하는 권리금을 임차인에게 반환할 의무가 있습니다.

채무불이행에 따른 손해배상: 채무불이행으로 인한 손해배상은 이행이익(계약이 이행되었을 경우 얻었을 이익)이 원칙이나, 신뢰이익(계약이 유효하리라고 믿고 지출한 비용)의 배상도 청구할 수 있습니다. 신뢰이익은 이행이익의 범위를 초과할 수 없으며, 통상적으로 지출되는 비용은 통상의 손해로 인정됩니다. 본 사례에서는 시설비가 신뢰이익에 해당하는 통상의 손해로 인정되었습니다.

참고 사항

상가 임대차 계약 전에는 반드시 해당 점포의 기존 영업신고 여부, 폐업 여부, 관련 허가사항 등을 관할 관청에 직접 확인하여 문제 소지가 없는지 살펴보아야 합니다.

임대인이 해결해야 할 문제가 있다면 계약서에 그 내용을 구체적으로 명시하고 이행 기한, 불이행 시의 책임 등을 명확히 기재해야 합니다. "허가사항의 문제 발생 시 임대인이 진다"는 특약이 중요하게 작용했음을 기억해야 합니다.

임대차 계약 시 권리금을 주고받는 경우 임차 기간 보장에 대한 명시적인 약정을 하고, 임대인의 귀책사유로 인해 계약이 중도 해지될 경우 권리금 반환에 대한 조건을 미리 정해두는 것이 좋습니다.

임대인의 채무불이행으로 인해 손해가 발생했을 경우, 시설비 지출 영수증, 계약 해지 통지 내용증명 등 관련 증빙 자료를 철저히 보관하여 추후 손해배상 청구 시 활용할 수 있도록 해야 합니다. 다만, 추정 영업이익이나 정신적 위자료는 인정받기 어려울 수 있으므로 실질적인 지출 비용 위주로 증거를 모으는 것이 중요합니다.

임대인의 채무불이행으로 계약을 해지할 때는 내용증명 등을 통해 해지 의사를 명확히 통보하고, 임대 목적물을 임대인에게 반환하는 절차를 정확히 이행해야 합니다.