임대차 기간 연장 및 보증금 반환 다툼 사건

이 사건은 임대인(피고)과 임차인(원고) 사이에 임대차 계약 기간 연장 여부 및 임대차보증금 반환 범위에 대한 분쟁으로 시작되었습니다. 원고는 임대차보증금 2천만원 중 미지급 차임 89만원을 공제한 1천9백1십1만원의 반환을 청구했으나, 피고는 임대차 계약이 3년간 연장되었다고 주장하며 더 많은 금액을 공제해야 한다고 맞섰습니다. 항소심 법원은 피고의 추완항소를 적법하다고 판단했으나, 임대차 기간 연장 합의는 인정하지 않았고, 원고가 연체한 차임은 일부 인정하여 피고가 원고에게 최종적으로 1천8백2십2만원과 지연손해금을 지급하도록 판결했습니다.

관련 당사자

• 원고 (A): 임차인, 임대차보증금 반환을 청구한 당사자
• 피고 (B): 임대인, 임대차 기간 연장 및 공제금액에 대해 다툰 당사자

분쟁 상황

원고와 피고는 2020년 6월 1일 임대차보증금 5,000,000원, 월 차임 460,000원으로 임대차 계약을 체결했습니다. 이후 2021년 4월 1일 임대차보증금을 20,000,000원으로 증액하고 월 차임을 445,000원으로 감액하는 합의를 했습니다. 원고는 2022년 4월 7일 피고에게 2022년 10월 4일 퇴거하겠다는 문자 메시지를 보냈고, 피고는 이에 대해 계약 만기는 2024년 6월 7일이라고 주장하며 다음 임차인을 구해야 한다고 답했습니다. 원고는 2022년 8월 3일 이 사건 부동산에서 퇴거하며 보증금 반환을 요구했으나, 피고는 계약이 2024년까지 연장되었다는 주장을 바탕으로 2022년 4월부터 2024년 5월까지의 미지급 차임과 공과금을 공제한 잔액 7,969,780원만을 반환해야 한다고 주장하여 분쟁이 발생했습니다.

핵심 쟁점

1. 제1심 판결에 대한 피고의 추완항소가 적법한지 여부.
2. 원고와 피고 사이에 임대차 계약 기간이 2024년 6월 7일까지 3년간 연장하기로 합의가 있었는지 여부.
3. 피고가 원고에게 반환해야 할 임대차보증금에서 공제할 차임 및 공과금의 범위.

법원의 판단

1. 제1심판결 중 피고가 원고에게 지급을 명하는 금액 18,220,000원을 초과하는 피고 패소 부분을 취소하고, 그 취소 부분에 해당하는 원고의 청구를 기각했습니다.
2. 피고는 원고에게 18,220,000원 및 이에 대하여 2022년 8월 4일부터 2024년 7월 17일까지는 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라고 명령했습니다.
3. 피고의 나머지 항소는 기각했습니다.
4. 소송 총비용 중 95%는 피고가, 나머지는 원고가 부담하도록 했습니다.

결론

항소심 법원은 피고가 공시송달 사실을 알게 된 날로부터 2주 이내에 제기한 항소를 적법하다고 보았습니다. 그러나 임대차 계약서의 임대기간 수정 부분에 대해 원고의 동의가 있었다는 사실을 인정하기 어렵다고 판단하여 임대기간 연장 주장을 받아들이지 않았습니다. 이에 따라 원고가 이 사건 부동산을 인도한 2022년 8월 3일까지의 미납 차임 1,780,000원을 공제한 나머지 임대차보증금 18,220,000원을 피고가 원고에게 반환해야 한다고 결론 내렸습니다.

연관 법령 및 법리

1. 민사소송법 제397조 (항소장의 기재사항)​: 이 조항은 항소장에 당사자, 제1심판결 및 항소 취지 등을 기재해야 함을 규정합니다. 이 사건에서는 피고가 제출한 '탄원서'에 비록 표제가 탄원서였지만, 제1심판결의 변경을 구하는 의사가 명확히 표시되어 있었기 때문에 법원은 이를 항소장으로 인정했습니다. 이는 형식보다는 실질적인 의사를 중요시하는 법원의 태도를 보여주며, 항소장의 요건이 다소 미비하더라도 재판의 변경을 구하는 의사가 분명하다면 항소로서의 효력을 인정할 수 있다는 법리입니다.

2. 공시송달 및 추완항소의 적법성 (민사소송법 관련)​: 소장이나 판결정본이 공시송달 방식으로 송달된 경우, 당사자가 자신에게 책임 없는 사유로 불변기간(항소 기간 등)을 지키지 못했을 때에는 그 사유가 없어진 후 2주일 이내에 추완항소를 할 수 있습니다. 여기서 '사유가 없어진 후'란 단순히 판결이 있었다는 사실을 아는 것을 넘어, '판결이 공시송달로 송달되었다는 사실'을 안 때를 의미합니다. 일반적으로는 사건 기록을 열람하거나 판결 정본을 새로 받았을 때 비로소 알게 되었다고 봅니다. 이 사건에서 법원은 피고가 나의사건검색을 통해 판결이 공시송달로 진행된 것을 알았다고 해도, 그 사실만으로 불변기간을 준수할 수 없었던 책임 없는 사유가 소멸했다고 보기는 어렵다고 판단하여 추완항소를 적법하다고 인정했습니다.

3. 문서 내용 변경의 증명 책임 및 임대차 계약 기간 연장 합의: 진정하게 성립된 문서의 일부 내용이 작성명의인 아닌 다른 사람에 의해 추가 또는 수정되었을 경우, 해당 내용을 주장하는 측(이 사건에서는 피고)이 그 추가 또는 수정이 작성명의인(원고)으로부터 정당한 권한을 위임받아 이루어졌다는 사실을 증명할 책임이 있습니다. 이 사건에서 피고는 임대차 계약서의 임대기간을 3년으로 수정했지만, 원고의 서명이나 날인이 없었고, 원고에게 임대기간 변경 의사를 알린 증거도 없었습니다. 법원은 이러한 사정을 종합하여 피고가 원고의 동의를 받아 임대기간을 수정했다는 사실을 인정하기에 부족하다고 판단했습니다. 따라서 임대차 계약 기간은 원래 합의된 2022년 6월 7일에 만료된 것으로 보았고, 피고의 임대기간 연장 주장을 배척했습니다.

4. 임대차보증금 반환 시 공제 범위 (민법 관련)​: 임대차 계약이 종료되면 임대인은 임차인에게 임대차보증금을 반환해야 하며, 이때 연체된 차임이나 임차인이 부담해야 할 공과금 등은 보증금에서 공제할 수 있습니다. 그러나 공제하고자 하는 금액에 대해서는 임대인이 그 발생 사실과 금액을 증명해야 합니다. 이 사건에서 법원은 원고가 2022년 3월분까지 차임을 지급한 사실과 2022년 8월 3일에 부동산을 인도한 사실을 바탕으로, 원고가 연체한 2022년 4월부터 2022년 7월까지의 차임 상당 부당이득금 1,780,000원만을 보증금에서 공제해야 한다고 판단했습니다. 피고가 주장한 추가 전기요금 및 도시가스요금에 대해서는 피고가 제출한 증거만으로는 미납 사실을 인정하기 부족하다는 이유로 받아들이지 않았습니다.

참고 사항

1. 임대차 계약 내용 변경 시에는 반드시 모든 변경 사항에 대해 당사자들의 명확한 동의를 얻고, 이를 서면으로 작성하여 각 당사자가 서명 또는 날인해야 합니다. 특히 임대차 기간과 같은 중요한 내용은 구두 합의보다는 서면으로 명확히 남기는 것이 분쟁을 예방하는 가장 확실한 방법입니다.
2. 계약서의 특정 부분을 수정하는 경우, 수정된 내용에 대해서도 모든 당사자의 확인(서명, 날인 등)을 받는 것이 중요합니다. 일방적인 수정은 법적 효력을 인정받기 어려울 수 있습니다.
3. 임대차보증금이나 차임, 공과금 등의 금전 거래 내역은 모두 증빙 자료(계좌 이체 내역, 영수증, 문자 메시지 등)를 철저히 보관해야 합니다. 미납금이나 공제 금액에 대한 주장을 입증할 때 중요한 자료가 됩니다.
4. 소송 진행 중 공시송달이 된 경우, 판결이 송달된 사실뿐만 아니라 그 송달 방법이 공시송달임을 알게 된 시점부터 항소 기간이 다시 계산될 수 있습니다. 만약 소송이 진행되고 있음을 알게 되었다면, 즉시 법원에 기록 열람 등을 통해 정확한 송달 경위를 파악하는 것이 중요합니다.