김승완 변호사

공공주택사업 토지와 사업장 이전 관련 손실보상금 증액 사건

주식회사 A는 한국토지주택공사가 시행하는 공공주택사업으로 인해 토지 및 그 지상 시설물이 수용되자, 중앙토지수용위원회에서 결정된 보상금이 너무 낮고 영업손실 보상도 제대로 받지 못했다며 소송을 제기했습니다. 중앙토지수용위원회는 주식회사 A의 영업장이 사업지구 밖에 있어 휴업 없이 이전이 가능하다는 이유로 영업손실 보상을 인정하지 않았습니다. 그러나 법원은 법원 감정 결과에 따라 토지 및 지장물의 보상금을 증액하고, 주식회사 A가 사업인정고시일 이전부터 적법한 장소에서 물적 시설과 직원을 갖추고 영업활동을 계속해왔으므로 휴업에 따른 영업손실 보상 대상이 된다고 판단했습니다. 이에 따라 법원은 한국토지주택공사가 주식회사 A에게 추가로 32,472,500원 및 이에 대한 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다. ### 관련 당사자 - 원고 (주식회사 A): 공공주택사업으로 인해 토지와 지장물이 수용되었고, 영업손실보상을 추가로 청구한 스포츠 의류 및 용품 도소매업 회사입니다. - 피고 (한국토지주택공사): 공공주택사업의 사업시행자로, 원고의 토지와 지장물을 수용하고 보상금을 지급했으나 보상금 액수와 영업손실보상 인정 여부로 소송을 당한 공기업입니다. ### 분쟁 상황 한국토지주택공사가 공공주택사업(B)을 시행하면서 주식회사 A 소유의 남양주시 D 토지 및 그 지상에 있는 건물 등 일체의 지장물을 수용했습니다. 중앙토지수용위원회는 D 토지에 대해 1,204,016,000원, 지장물에 대해 639,005,700원의 손실보상금을 결정했습니다. 그러나 주식회사 A가 요구한 영업손실보상에 대해서는, 원고가 사업지구 밖인 서울 광진구 F에서 스포츠의류 및 용품 도소매업을 영위하고 있고 영업의 특성상 휴업하지 않고 이전이 가능하다고 보아 영업손실보상을 인정하지 않았습니다. 이에 주식회사 A는 중앙토지수용위원회의 재결이 토지와 지장물 보상액을 낮게 평가했고, 영업손실 보상도 이루어져야 한다며 행정소송을 제기했습니다. ### 핵심 쟁점 이 사건의 주요 쟁점은 다음과 같습니다. 첫째, 피고가 산정한 D 토지 및 이 사건 지장물에 대한 보상금액이 정당한지에 대한 문제였습니다. 둘째, 원고의 영업장이 본점과 별개이고 본점이 사업지구 밖에 위치하며 별도의 사업자등록을 하지 않았다는 이유로 영업손실 보상을 받을 수 없는지, 그리고 만약 받을 수 있다면 그 보상금액은 어떻게 산정해야 하는지에 대한 문제였습니다. ### 법원의 판단 법원은 피고인 한국토지주택공사가 원고인 주식회사 A에게 총 32,472,500원 및 이에 대해 2023년 4월 6일부터 2025년 6월 10일까지는 연 5%의, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급하도록 판결했습니다. 소송비용은 피고가 부담하며, 제1항의 지급 명령은 가집행할 수 있도록 했습니다. ### 결론 법원은 원고의 청구를 받아들여, 피고에게 추가 손실보상금과 영업손실보상금을 지급하고 이에 대한 지연손해금까지 함께 지급하도록 판결했습니다. ### 연관 법령 및 법리 이 사건에 적용된 주요 법령과 법리는 다음과 같습니다. **공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 (토지보상법) 제77조 제1항**은 '영업을 폐업하거나 휴업함에 따른 영업손실에 대하여는 영업이익과 시설의 이전비용 등을 고려하여 보상하여야 한다'고 규정합니다. 이 규정은 공익사업으로 인해 영업 손실이 발생할 경우 사업시행자가 손실을 보상할 의무를 명확히 합니다. 이 사건에서 원고의 신월지점이 이 법률에 따른 영업으로 인정되어 휴업에 따른 손실 보상을 받을 수 있게 되었습니다. **토지보상법 시행규칙 제45조 제1호**는 '사업인정고시일 등 전부터 적법한 장소에서 인적·물적 시설을 갖추고 계속적으로 행하고 있는 영업'을 영업손실 보상 대상으로 규정하고 있습니다. 법원은 원고의 신월지점이 사업인정고시일인 2019년 10월 15일 이전인 2014년부터 물류활동, 도소매업 등 영업활동을 계속해왔고, 컴퓨터, 책상, 정수기, 에어컨 등 물적 시설과 직원이 구비되어 있었으므로 이 요건을 충족한다고 판단했습니다. 본점이 사업지구 밖에 있거나 별도의 사업자등록을 하지 않았더라도, 실질적인 영업 여부가 중요하다고 본 것입니다. **토지보상법 시행규칙 제47조**는 휴업에 따른 영업손실 보상액의 구체적인 산정 기준을 규정하고 있습니다. 법원 감정인은 이 조항을 바탕으로 최근 3년간의 평균 영업이익 중 사업지구 내 영업활동을 통해 발생한 영업이익, 4개월의 휴업 기간 동안의 직원 급여, 임차료, 제세공과금 등 고정적 비용, 그리고 이전에 따른 부대비용을 종합적으로 고려하여 영업손실 보상금을 2,660만 원으로 산정했습니다. ### 참고 사항 공익사업으로 인해 토지나 시설물이 수용될 경우, 다음과 같은 점들을 참고할 수 있습니다. 공익사업으로 인해 토지나 시설물이 수용되면서 중앙토지수용위원회의 재결 보상금이 불만족스럽다면, 이의재결 절차를 거치거나 행정소송을 통해 추가 보상을 청구할 수 있습니다. 영업손실 보상은 사업인정고시일 이전부터 적법한 장소에서 인적, 물적 시설을 갖추고 계속적으로 운영된 영업에 해당하면 받을 수 있습니다. 본점이 사업지구 밖에 있거나 수용되는 영업장이 본점과 별도로 사업자등록을 하지 않았더라도, 실제 영업 활동이 증명된다면 영업손실 보상 대상이 될 수 있습니다. 휴업으로 인한 영업손실 보상금은 휴업 기간 동안의 영업이익 감소액, 사업장의 고정적 비용, 이전에 따른 부대비용 등을 종합적으로 고려하여 산정됩니다. 단순히 사업장을 옮길 수 있다는 이유만으로 영업손실 보상이 배제되지 않으며, 이전 과정에서의 불가피한 휴업으로 인한 손실은 보상의 대상이 될 수 있습니다. 법원의 감정평가는 보상금 산정의 중요한 기준이 되므로, 감정 결과가 공정하고 합리적으로 이루어졌는지 확인하는 것이 중요합니다.

재건축 분양 미신청 상가 소유주의 현금 청산금 및 부동산 인도 분쟁

서울 강남구의 한 재건축조합이 분양 신청 기간 내에 분양 신청을 하지 않은 상가 소유주를 상대로 부동산 매도를 청구하고, 상가 소유주는 이에 대한 현금 청산금 지급을 청구한 사건입니다. 법원은 상가 소유주가 분양 신청을 하지 않아 조합원 지위를 상실하고 현금 청산 대상자가 되었음을 인정했습니다. 이에 따라 재건축조합은 상가 소유주에게 감정평가액인 95,700,000원을 지급함과 동시에 상가 소유주는 재건축조합에게 해당 상가를 인도하라고 판결했습니다. 재건축조합의 나머지 본소 청구(소유권이전등기)와 상가 소유주의 나머지 반소 청구(지연손해금)는 기각되었습니다. ### 관련 당사자 - 원고(반소피고) A재건축조합: 서울 강남구 소재 집합건물의 구분소유자들로 구성된 관리단이자 상가 재건축을 추진하는 조합입니다. - 피고(반소원고) B: A재건축조합 상가건물 내 E호의 소유자로, A재건축조합의 조합원이었으나 분양 신청을 하지 않아 현금 청산 대상자가 되었습니다. ### 분쟁 상황 서울 강남구에 있는 한 상가건물에 대해 A재건축조합이 재건축을 추진하면서 2022년 11월 1일부터 12월 6일까지 조합원을 대상으로 분양 신청을 공고했습니다. 조합은 분양 신청을 하지 않거나 신탁등기를 하지 않은 경우 조합원 지위를 잃고 현금 청산 대상자가 되어 매도 청구 소송이 진행될 것이라고 공지했습니다. 피고 B는 자신의 상가 호실을 A재건축조합에 신탁등기했지만, 정해진 분양 신청 기간 내에 분양 신청을 하지 않았습니다. 이에 A재건축조합은 피고 B를 현금 청산 대상자로 보고 소유 부동산의 매도를 청구하는 소송을 제기했고, 피고 B는 이에 맞서 현금 청산금 지급을 요구하는 반소(맞소송)를 제기하면서 분쟁이 시작되었습니다. ### 핵심 쟁점 재건축조합의 분양 신청 공고 후 분양 신청을 하지 않은 조합원에 대해 재건축조합이 부동산 매도 청구권을 행사할 수 있는지 여부와 이때의 매매대금 산정 기준 및 지급 시기, 그리고 해당 부동산의 인도 의무와 현금 청산금 지급 의무의 동시이행 여부가 주요 쟁점이었습니다. 또한, 이미 신탁등기가 된 부동산에 대해 소유권이전등기 의무가 있는지, 상가를 제3자에게 임대한 경우 부동산 인도 의무 이행이 불가능한지 여부도 다투어졌습니다. ### 법원의 판단 법원은 다음과 같은 이유로 판결을 내렸습니다. 1. **매매계약의 성립**: 피고 B는 분양 신청 기간이 끝날 때까지 분양 신청을 하지 않아 2022년 12월 7일(분양 신청 종료일 다음 날)에 조합원 지위를 잃고 현금 청산 대상자가 되었습니다. 따라서 원고 A재건축조합과 피고 B 사이에 2022년 12월 7일자로 해당 부동산의 시가를 매매대금으로 하는 매매계약이 성립된 것으로 인정했습니다. 2. **매매대금**: 이 사건 매매계약이 성립된 시점인 2022년 12월 7일을 기준으로 한 부동산의 시가는 95,700,000원으로 감정되었습니다. 법원은 감정인의 감정 방식에 특별한 잘못이 없다고 보아 원고 A재건축조합의 감정 결과 부당 주장을 받아들이지 않았습니다. 3. **부동산 인도 및 소유권이전등기 의무**: 피고 B는 원고 A재건축조합으로부터 95,700,000원을 받는 동시에 해당 부동산을 인도할 의무가 있습니다. 그러나 피고 B는 이미 A재건축조합에게 부동산에 대한 신탁등기를 마쳐주었으므로, 별도로 소유권이전등기 절차를 이행할 의무는 없다고 판단했습니다. 또한, 피고 B가 해당 부동산을 제3자에게 임대했으므로 인도 의무 이행이 불가능하다는 주장은, 임차인이 피고 B의 어머니로 보이고 임대차 계약의 진정성이 의심되며 원고 A재건축조합이 점유하고 있다고 볼 수 없다는 이유로 기각되었습니다. 4. **현금 청산금 지급 및 지연손해금**: 원고 A재건축조합은 피고 B로부터 해당 부동산을 인도받는 동시에 피고 B에게 매매대금 95,700,000원을 지급할 의무가 있습니다. 원고 A재건축조합의 현금 청산금 지급 의무와 피고 B의 부동산 인도 의무는 동시에 이행되어야 하는 관계이므로, 피고 B가 부동산 인도 의무의 이행을 제공하지 않은 이상 원고 A재건축조합이 현금 청산금 지급을 지체했다고 볼 수 없습니다. 따라서 피고 B가 청구한 지연손해금은 인정되지 않았습니다. ### 결론 피고 B는 원고 A재건축조합으로부터 95,700,000원을 지급받음과 동시에 별지 목록 기재 부동산을 인도해야 합니다. 원고 A재건축조합은 피고 B로부터 별지 목록 기재 부동산을 인도받음과 동시에 95,700,000원을 지급해야 합니다. 원고 A재건축조합의 나머지 본소 청구(소유권이전등기)와 피고 B의 나머지 반소 청구(지연손해금)는 기각되었습니다. 본소와 반소를 통틀어 소송비용은 원고 A재건축조합이 50%, 피고 B가 나머지 50%를 부담합니다. ### 연관 법령 및 법리 이 사건은 재건축 사업에서 발생하는 매도 청구 및 현금 청산과 관련된 법적 원칙들을 다루고 있습니다. 1. **도시 및 주거환경정비법상 매도청구권**: 재건축 사업에서 조합원이 재건축 결의에 반대하거나 분양 신청 기간 내에 분양 신청을 하지 않는 경우, 재건축조합은 해당 조합원의 토지나 건축물을 시가로 매도할 것을 청구할 수 있습니다. 이러한 매도청구권의 행사를 통해 재건축조합은 사업구역 내의 부동산을 확보하여 원활하게 사업을 추진할 수 있습니다. 판례는 분양 신청을 하지 않아 현금 청산 대상자가 된 경우, 조합원 지위를 잃게 되며 조합은 해당 부동산의 소유권 이전을 청구할 수 있다고 보고 있습니다 (대법원 2010. 12. 23. 선고 2010다73215 판결 참조). 2. **현금 청산금 지급 의무 발생 시점 및 매매계약 성립 시점**: 현금 청산 대상자에게 청산금을 지급해야 할 의무는 사업시행자가 정한 '분양 신청 기간이 끝나는 날의 다음 날'에 발생합니다 (대법원 2008. 10. 9. 선고 2008다37780 판결 참조). 또한, 현금 청산에 따른 토지 등 권리의 가액을 평가하는 기준 시점과 매도 청구권 행사로 매매계약이 성립되었다고 보는 날짜도 같은 날로 간주됩니다 (대법원 2013. 9. 26. 선고 2011다16127 판결 참조). 이 사건에서는 2022년 12월 6일이 분양 신청 기간 종료일이었으므로, 2022년 12월 7일자로 매매계약이 성립된 것으로 보았습니다. 3. **동시이행의 항변권 (민법 제536조)**​: 두 당사자가 서로 대가 관계에 있는 의무(채무)를 부담하는 계약에서, 한쪽 당사자가 자신의 의무를 이행할 때까지 상대방의 의무 이행을 거절할 수 있는 권리입니다. 이 사건에서 재건축조합의 현금 청산금 지급 의무와 상가 소유주의 부동산 인도 의무는 동시이행 관계에 있다고 판단했습니다. 따라서 상가 소유주가 부동산을 인도하지 않으면 재건축조합도 청산금 지급을 거절할 수 있으며, 이 경우 재건축조합의 이행 지체에 따른 지연손해금은 발생하지 않습니다. 4. **감정 결과의 존중**: 법원은 부동산의 시가 등을 평가하는 감정인의 감정 결과가 경험칙에 어긋나거나 합리성이 없는 등 명백한 잘못이 없는 한 이를 존중해야 한다는 원칙을 따릅니다 (대법원 2014. 10. 15. 선고 2012다18762 판결 등 참조). 이 판결에서도 감정평가사의 감정 방법이 적정하다고 보아 그 감정 결과를 그대로 인정했습니다. 5. **신탁등기된 부동산의 소유권이전등기 의무**: 토지 등 소유자가 이미 사업시행자(재건축조합) 앞으로 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기를 마친 경우에는, 청산금을 지급받기 위해 별도로 소유권을 이전할 의무를 또 부담하지는 않습니다 (대법원 2008. 10. 9. 선고 2008다37780 판결 참조). 따라서 이 사건에서 피고 B는 이미 원고 A재건축조합에 신탁등기를 마쳤으므로, 추가적인 소유권이전등기 의무는 없다고 판단되었습니다. ### 참고 사항 1. **분양 신청 기간 엄수**: 재건축조합의 조합원이라면 분양 신청 공고 내용과 신청 기간을 반드시 확인하고, 기간 내에 정확하게 분양 신청을 완료해야 조합원으로서 재건축 후 분양받을 권리를 유지할 수 있습니다. 2. **현금 청산 대상자 지위**: 분양 신청을 하지 않거나 철회하는 등 조합 정관에서 정한 사유에 해당하면 조합원 지위를 상실하고 현금 청산 대상자가 됩니다. 이 경우 소유하고 있던 부동산은 조합에 매도해야 합니다. 3. **현금 청산금 산정 기준**: 현금 청산금은 주로 분양 신청 기간이 끝나는 날의 다음 날을 기준으로 해당 부동산의 시가(시장 가격)로 평가됩니다. 매매계약이 성립되는 시점도 이와 동일하게 간주됩니다. 4. **동시이행 의무**: 재건축조합이 현금 청산금을 지급할 의무와 상가 소유주가 부동산을 인도할 의무는 동시에 이행되어야 합니다. 한쪽이 자신의 의무를 이행하지 않는다면, 상대방도 자신의 의무 이행을 거절할 수 있습니다. 5. **지연손해금의 발생 여부**: 현금 청산금 지급 의무와 부동산 인도 의무가 동시이행 관계에 있을 때, 부동산 소유주가 자신의 부동산 인도 의무를 이행하지 않은 상태에서는 조합이 현금 청산금 지급을 지체했다고 볼 수 없으므로, 지연손해금을 청구하기 어려울 수 있습니다. 6. **신탁등기의 효과**: 이미 재건축조합 앞으로 소유 부동산에 대한 신탁등기가 완료되어 있다면, 조합이 청산금을 지급할 때 별도로 소유권이전등기 절차를 다시 이행할 필요가 없을 수 있습니다. 7. **임대차 관계의 영향**: 재건축 대상 부동산을 제3자에게 임대한 경우에도, 해당 임대차 계약이 실제적이고 진정한 것인지, 임차인이 실제로 해당 부동산을 점유하고 있는지 여부가 부동산 인도 의무에 영향을 미칠 수 있습니다. 특히 가족 등 특수 관계인 간의 임대차 계약은 법원에서 그 진정성과 실제 점유 여부를 엄격하게 심사할 수 있으므로 주의해야 합니다.

상가 재건축 조합의 현금청산 매도청구 사건

서울 강남구 소재 상가건물의 재건축 조합이 분양신청 기간 내에 신청하지 않은 구분소유자를 상대로 부동산 인도를 청구하고, 구분소유자는 이에 대한 현금청산금 지급을 요구한 사건입니다. 법원은 분양신청 기간 종료일 다음 날인 2022년 12월 7일에 현금청산 대상자가 되어 매매계약이 성립되었다고 판단했습니다. 이에 따라 피고는 원고로부터 1억 3,200만원을 지급받음과 동시에 부동산을 인도하라고 판결했습니다. ### 관련 당사자 - A 구분소유자 관리단 겸 상가재건축조합: 서울 강남구의 상가건물 재건축을 추진하는 구분소유자들의 단체이자 조합입니다. - B: A 상가건물의 구분소유자이며, 재건축에 참여하지 않아 현금청산 대상자가 된 사람입니다. ### 분쟁 상황 서울 강남구의 한 상가건물 재건축을 추진하는 조합(원고)이 2020년 10월 15일 재건축 결의를 하고, 2022년 10월 24일부터 2022년 12월 6일까지를 분양신청 기간으로 정하여 공고했습니다. 조합은 이 기간 내에 분양신청을 하지 않으면 현금청산 대상자가 되어 매도청구소송이 진행될 것이라고 공지했습니다. 피고는 2021년 2월 1일경 원고에게 자신의 부동산에 관하여 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳐주었으나, 위 분양신청 기간 내에 분양신청을 하지 않았습니다. 이에 원고는 피고에게 부동산 인도를 청구하는 본소를 제기했고, 피고는 이에 맞서 현금청산금 1억 3,200만원 및 이에 대한 지연손해금 지급을 청구하는 반소를 제기했습니다. 피고는 또한 본인(피고)이 부동산을 제3자에게 임대하여 직접 점유하고 있지 않으며, 원고가 이미 열쇠를 받아 점유 중이므로 원고의 인도 청구가 부당하다고 주장하며 다투었습니다. ### 핵심 쟁점 재건축조합이 정한 분양신청 기간 내에 분양신청을 하지 않은 구분소유자에 대하여 매도청구권 행사에 따른 매매계약이 성립되는지, 성립된다면 매매대금은 어떻게 산정하며 그 액수는 얼마인지, 그리고 부동산 인도 의무와 매매대금 지급 의무가 동시이행 관계에 있는지가 쟁점이 되었습니다. ### 법원의 판단 법원은 피고(반소원고)가 원고(반소피고)로부터 1억 3,200만원을 지급받는 동시에 별지 목록 기재 부동산을 원고에게 인도하고, 원고는 피고로부터 위 부동산을 인도받는 동시에 피고에게 1억 3,200만원을 지급하라고 판결했습니다. 원고의 나머지 본소 청구와 피고의 나머지 반소 청구는 각각 기각되었으며, 소송비용은 본소와 반소를 통틀어 양측이 50%씩 부담하도록 했습니다. 제1, 2항의 판결은 가집행할 수 있다고 명시했습니다. ### 결론 재건축 조합이 정한 분양신청 공고에도 불구하고 기간 내에 분양신청을 하지 않은 구분소유자는 현금청산 대상자가 되어 조합과 해당 부동산에 대한 매매계약이 성립된 것으로 간주됩니다. 이 경우 부동산 인도의무와 매매대금 지급의무는 동시이행 관계에 있어, 조합은 정당한 시가에 해당하는 매매대금을 지급해야 하고 구분소유자는 부동산을 인도해야 합니다. 분양신청 미신청에 따른 지연손해금은 동시이행 관계의 원칙에 따라 인정되지 않았습니다. ### 연관 법령 및 법리 재건축 사업에서 **매도청구권 및 현금청산**은 도시 및 주거환경정비법 등 관련 법령에 따라 중요한 권리 행사입니다. 재건축조합은 재건축 결의에 찬성하지 않거나 분양신청을 하지 않은 구분소유자에게 매도청구권을 행사할 수 있습니다. 매도청구권이 행사되면, 조합과 해당 구분소유자 사이에 부동산에 대한 매매계약이 성립된 것으로 의제되며, 이 경우 구분소유자는 현금청산 대상자가 됩니다. **청산금 지급 의무 발생 시기 및 가액 평가 기준 시점**에 대해 법원은 현금청산 대상자에 대한 청산금 지급 의무 발생 시기와 토지 등 권리의 가액을 평가하는 기준 시점, 그리고 매도청구권의 행사로 매매계약의 성립이 의제되는 날을 모두 사업시행자가 정한 '분양신청 기간의 종료일 다음 날'로 보아야 한다고 판시합니다(대법원 2008다37780, 2013다16127 판결 등 참조). 본 사건에서는 2022년 12월 6일이 분양신청 종료일이므로, 2022년 12월 7일이 그 기준일이 됩니다. **매매대금의 산정**은 '분양신청 기간 종료일 다음 날'을 기준으로 해당 부동산의 시가로 산정됩니다. 이 사건에서는 감정평가를 통해 1억 3,200만원이 적절한 시가로 인정되었는데, 법원은 감정인의 감정 결과가 그 감정 방법 등이 경험칙에 반하거나 합리성이 없는 등의 현저한 잘못이 없는 한 이를 존중합니다. **동시이행의 관계**는 재건축조합의 매매대금 지급 의무와 현금청산 대상자의 부동산 인도 의무가 특별한 사정이 없는 한 서로 동시에 이행되어야 하는 관계임을 의미합니다(민법 제536조). 즉, 한쪽이 자신의 의무를 이행하지 않으면서 상대방에게만 이행을 요구할 수 없습니다. 본 사건에서 피고가 부동산 인도 의무의 이행 제공을 하지 않았다고 판단되었으므로, 원고의 매매대금 지급 의무가 이행 지체에 빠졌다고 할 수 없어 지연손해금 청구는 기각되었습니다. **점유의 판단**에 있어서, 피고가 부동산을 제3자에게 임대하여 직접 점유하고 있지 않더라도, 임차인이 완전히 점유를 종료하고 원고에게 열쇠를 전달하는 등 명확한 인도 행위가 없었다면 피고가 여전히 간접 점유하고 있는 것으로 보아 인도 의무가 소멸하지 않는다고 판단했습니다. ### 참고 사항 재건축 사업이 진행될 경우, 해당 조합의 조합원 총회 결의 내용과 정관 내용을 반드시 확인해야 합니다. 특히 분양신청 공고 기간과 조건, 현금청산 대상이 되는 요건 등을 면밀히 파악하고, 기간 내에 필요한 조치를 취해야 합니다. 분양신청을 하지 않으면 현금청산 대상이 되어 소유권을 강제로 잃을 수 있으므로 이 점을 유의해야 합니다. 현금청산 대상자가 될 경우, 조합과 부동산의 매매계약이 성립된 것으로 보며, 청산금은 분양신청 기간 종료일 다음 날을 기준으로 평가된 시가가 됩니다. 만약 청산금액에 이의가 있다면 감정평가 결과의 적정성을 꼼꼼히 검토하고 적극적으로 이의를 제기할 수 있습니다. 부동산 인도 의무와 청산금 지급 의무는 동시이행 관계이므로, 청산금을 받기 전까지는 부동산을 인도할 의무가 없다는 점을 기억해야 합니다. 지연손해금을 청구하려면 자신의 의무(부동산 인도)를 먼저 이행하거나 이행을 제공했음을 증명할 수 있어야 합니다. 자신이 소유한 부동산을 임대하고 있는 경우에도 재건축으로 인한 매도청구 시 소유자가 여전히 간접 점유하고 있는 것으로 간주될 수 있습니다. 따라서 임차인과의 계약 해지 및 명도 등 관계 정리에 각별히 유의해야 합니다.

공공주택사업 토지와 사업장 이전 관련 손실보상금 증액 사건

주식회사 A는 한국토지주택공사가 시행하는 공공주택사업으로 인해 토지 및 그 지상 시설물이 수용되자, 중앙토지수용위원회에서 결정된 보상금이 너무 낮고 영업손실 보상도 제대로 받지 못했다며 소송을 제기했습니다. 중앙토지수용위원회는 주식회사 A의 영업장이 사업지구 밖에 있어 휴업 없이 이전이 가능하다는 이유로 영업손실 보상을 인정하지 않았습니다. 그러나 법원은 법원 감정 결과에 따라 토지 및 지장물의 보상금을 증액하고, 주식회사 A가 사업인정고시일 이전부터 적법한 장소에서 물적 시설과 직원을 갖추고 영업활동을 계속해왔으므로 휴업에 따른 영업손실 보상 대상이 된다고 판단했습니다. 이에 따라 법원은 한국토지주택공사가 주식회사 A에게 추가로 32,472,500원 및 이에 대한 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다. ### 관련 당사자 - 원고 (주식회사 A): 공공주택사업으로 인해 토지와 지장물이 수용되었고, 영업손실보상을 추가로 청구한 스포츠 의류 및 용품 도소매업 회사입니다. - 피고 (한국토지주택공사): 공공주택사업의 사업시행자로, 원고의 토지와 지장물을 수용하고 보상금을 지급했으나 보상금 액수와 영업손실보상 인정 여부로 소송을 당한 공기업입니다. ### 분쟁 상황 한국토지주택공사가 공공주택사업(B)을 시행하면서 주식회사 A 소유의 남양주시 D 토지 및 그 지상에 있는 건물 등 일체의 지장물을 수용했습니다. 중앙토지수용위원회는 D 토지에 대해 1,204,016,000원, 지장물에 대해 639,005,700원의 손실보상금을 결정했습니다. 그러나 주식회사 A가 요구한 영업손실보상에 대해서는, 원고가 사업지구 밖인 서울 광진구 F에서 스포츠의류 및 용품 도소매업을 영위하고 있고 영업의 특성상 휴업하지 않고 이전이 가능하다고 보아 영업손실보상을 인정하지 않았습니다. 이에 주식회사 A는 중앙토지수용위원회의 재결이 토지와 지장물 보상액을 낮게 평가했고, 영업손실 보상도 이루어져야 한다며 행정소송을 제기했습니다. ### 핵심 쟁점 이 사건의 주요 쟁점은 다음과 같습니다. 첫째, 피고가 산정한 D 토지 및 이 사건 지장물에 대한 보상금액이 정당한지에 대한 문제였습니다. 둘째, 원고의 영업장이 본점과 별개이고 본점이 사업지구 밖에 위치하며 별도의 사업자등록을 하지 않았다는 이유로 영업손실 보상을 받을 수 없는지, 그리고 만약 받을 수 있다면 그 보상금액은 어떻게 산정해야 하는지에 대한 문제였습니다. ### 법원의 판단 법원은 피고인 한국토지주택공사가 원고인 주식회사 A에게 총 32,472,500원 및 이에 대해 2023년 4월 6일부터 2025년 6월 10일까지는 연 5%의, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급하도록 판결했습니다. 소송비용은 피고가 부담하며, 제1항의 지급 명령은 가집행할 수 있도록 했습니다. ### 결론 법원은 원고의 청구를 받아들여, 피고에게 추가 손실보상금과 영업손실보상금을 지급하고 이에 대한 지연손해금까지 함께 지급하도록 판결했습니다. ### 연관 법령 및 법리 이 사건에 적용된 주요 법령과 법리는 다음과 같습니다. **공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 (토지보상법) 제77조 제1항**은 '영업을 폐업하거나 휴업함에 따른 영업손실에 대하여는 영업이익과 시설의 이전비용 등을 고려하여 보상하여야 한다'고 규정합니다. 이 규정은 공익사업으로 인해 영업 손실이 발생할 경우 사업시행자가 손실을 보상할 의무를 명확히 합니다. 이 사건에서 원고의 신월지점이 이 법률에 따른 영업으로 인정되어 휴업에 따른 손실 보상을 받을 수 있게 되었습니다. **토지보상법 시행규칙 제45조 제1호**는 '사업인정고시일 등 전부터 적법한 장소에서 인적·물적 시설을 갖추고 계속적으로 행하고 있는 영업'을 영업손실 보상 대상으로 규정하고 있습니다. 법원은 원고의 신월지점이 사업인정고시일인 2019년 10월 15일 이전인 2014년부터 물류활동, 도소매업 등 영업활동을 계속해왔고, 컴퓨터, 책상, 정수기, 에어컨 등 물적 시설과 직원이 구비되어 있었으므로 이 요건을 충족한다고 판단했습니다. 본점이 사업지구 밖에 있거나 별도의 사업자등록을 하지 않았더라도, 실질적인 영업 여부가 중요하다고 본 것입니다. **토지보상법 시행규칙 제47조**는 휴업에 따른 영업손실 보상액의 구체적인 산정 기준을 규정하고 있습니다. 법원 감정인은 이 조항을 바탕으로 최근 3년간의 평균 영업이익 중 사업지구 내 영업활동을 통해 발생한 영업이익, 4개월의 휴업 기간 동안의 직원 급여, 임차료, 제세공과금 등 고정적 비용, 그리고 이전에 따른 부대비용을 종합적으로 고려하여 영업손실 보상금을 2,660만 원으로 산정했습니다. ### 참고 사항 공익사업으로 인해 토지나 시설물이 수용될 경우, 다음과 같은 점들을 참고할 수 있습니다. 공익사업으로 인해 토지나 시설물이 수용되면서 중앙토지수용위원회의 재결 보상금이 불만족스럽다면, 이의재결 절차를 거치거나 행정소송을 통해 추가 보상을 청구할 수 있습니다. 영업손실 보상은 사업인정고시일 이전부터 적법한 장소에서 인적, 물적 시설을 갖추고 계속적으로 운영된 영업에 해당하면 받을 수 있습니다. 본점이 사업지구 밖에 있거나 수용되는 영업장이 본점과 별도로 사업자등록을 하지 않았더라도, 실제 영업 활동이 증명된다면 영업손실 보상 대상이 될 수 있습니다. 휴업으로 인한 영업손실 보상금은 휴업 기간 동안의 영업이익 감소액, 사업장의 고정적 비용, 이전에 따른 부대비용 등을 종합적으로 고려하여 산정됩니다. 단순히 사업장을 옮길 수 있다는 이유만으로 영업손실 보상이 배제되지 않으며, 이전 과정에서의 불가피한 휴업으로 인한 손실은 보상의 대상이 될 수 있습니다. 법원의 감정평가는 보상금 산정의 중요한 기준이 되므로, 감정 결과가 공정하고 합리적으로 이루어졌는지 확인하는 것이 중요합니다.

재건축 분양 미신청 상가 소유주의 현금 청산금 및 부동산 인도 분쟁

서울 강남구의 한 재건축조합이 분양 신청 기간 내에 분양 신청을 하지 않은 상가 소유주를 상대로 부동산 매도를 청구하고, 상가 소유주는 이에 대한 현금 청산금 지급을 청구한 사건입니다. 법원은 상가 소유주가 분양 신청을 하지 않아 조합원 지위를 상실하고 현금 청산 대상자가 되었음을 인정했습니다. 이에 따라 재건축조합은 상가 소유주에게 감정평가액인 95,700,000원을 지급함과 동시에 상가 소유주는 재건축조합에게 해당 상가를 인도하라고 판결했습니다. 재건축조합의 나머지 본소 청구(소유권이전등기)와 상가 소유주의 나머지 반소 청구(지연손해금)는 기각되었습니다. ### 관련 당사자 - 원고(반소피고) A재건축조합: 서울 강남구 소재 집합건물의 구분소유자들로 구성된 관리단이자 상가 재건축을 추진하는 조합입니다. - 피고(반소원고) B: A재건축조합 상가건물 내 E호의 소유자로, A재건축조합의 조합원이었으나 분양 신청을 하지 않아 현금 청산 대상자가 되었습니다. ### 분쟁 상황 서울 강남구에 있는 한 상가건물에 대해 A재건축조합이 재건축을 추진하면서 2022년 11월 1일부터 12월 6일까지 조합원을 대상으로 분양 신청을 공고했습니다. 조합은 분양 신청을 하지 않거나 신탁등기를 하지 않은 경우 조합원 지위를 잃고 현금 청산 대상자가 되어 매도 청구 소송이 진행될 것이라고 공지했습니다. 피고 B는 자신의 상가 호실을 A재건축조합에 신탁등기했지만, 정해진 분양 신청 기간 내에 분양 신청을 하지 않았습니다. 이에 A재건축조합은 피고 B를 현금 청산 대상자로 보고 소유 부동산의 매도를 청구하는 소송을 제기했고, 피고 B는 이에 맞서 현금 청산금 지급을 요구하는 반소(맞소송)를 제기하면서 분쟁이 시작되었습니다. ### 핵심 쟁점 재건축조합의 분양 신청 공고 후 분양 신청을 하지 않은 조합원에 대해 재건축조합이 부동산 매도 청구권을 행사할 수 있는지 여부와 이때의 매매대금 산정 기준 및 지급 시기, 그리고 해당 부동산의 인도 의무와 현금 청산금 지급 의무의 동시이행 여부가 주요 쟁점이었습니다. 또한, 이미 신탁등기가 된 부동산에 대해 소유권이전등기 의무가 있는지, 상가를 제3자에게 임대한 경우 부동산 인도 의무 이행이 불가능한지 여부도 다투어졌습니다. ### 법원의 판단 법원은 다음과 같은 이유로 판결을 내렸습니다. 1. **매매계약의 성립**: 피고 B는 분양 신청 기간이 끝날 때까지 분양 신청을 하지 않아 2022년 12월 7일(분양 신청 종료일 다음 날)에 조합원 지위를 잃고 현금 청산 대상자가 되었습니다. 따라서 원고 A재건축조합과 피고 B 사이에 2022년 12월 7일자로 해당 부동산의 시가를 매매대금으로 하는 매매계약이 성립된 것으로 인정했습니다. 2. **매매대금**: 이 사건 매매계약이 성립된 시점인 2022년 12월 7일을 기준으로 한 부동산의 시가는 95,700,000원으로 감정되었습니다. 법원은 감정인의 감정 방식에 특별한 잘못이 없다고 보아 원고 A재건축조합의 감정 결과 부당 주장을 받아들이지 않았습니다. 3. **부동산 인도 및 소유권이전등기 의무**: 피고 B는 원고 A재건축조합으로부터 95,700,000원을 받는 동시에 해당 부동산을 인도할 의무가 있습니다. 그러나 피고 B는 이미 A재건축조합에게 부동산에 대한 신탁등기를 마쳐주었으므로, 별도로 소유권이전등기 절차를 이행할 의무는 없다고 판단했습니다. 또한, 피고 B가 해당 부동산을 제3자에게 임대했으므로 인도 의무 이행이 불가능하다는 주장은, 임차인이 피고 B의 어머니로 보이고 임대차 계약의 진정성이 의심되며 원고 A재건축조합이 점유하고 있다고 볼 수 없다는 이유로 기각되었습니다. 4. **현금 청산금 지급 및 지연손해금**: 원고 A재건축조합은 피고 B로부터 해당 부동산을 인도받는 동시에 피고 B에게 매매대금 95,700,000원을 지급할 의무가 있습니다. 원고 A재건축조합의 현금 청산금 지급 의무와 피고 B의 부동산 인도 의무는 동시에 이행되어야 하는 관계이므로, 피고 B가 부동산 인도 의무의 이행을 제공하지 않은 이상 원고 A재건축조합이 현금 청산금 지급을 지체했다고 볼 수 없습니다. 따라서 피고 B가 청구한 지연손해금은 인정되지 않았습니다. ### 결론 피고 B는 원고 A재건축조합으로부터 95,700,000원을 지급받음과 동시에 별지 목록 기재 부동산을 인도해야 합니다. 원고 A재건축조합은 피고 B로부터 별지 목록 기재 부동산을 인도받음과 동시에 95,700,000원을 지급해야 합니다. 원고 A재건축조합의 나머지 본소 청구(소유권이전등기)와 피고 B의 나머지 반소 청구(지연손해금)는 기각되었습니다. 본소와 반소를 통틀어 소송비용은 원고 A재건축조합이 50%, 피고 B가 나머지 50%를 부담합니다. ### 연관 법령 및 법리 이 사건은 재건축 사업에서 발생하는 매도 청구 및 현금 청산과 관련된 법적 원칙들을 다루고 있습니다. 1. **도시 및 주거환경정비법상 매도청구권**: 재건축 사업에서 조합원이 재건축 결의에 반대하거나 분양 신청 기간 내에 분양 신청을 하지 않는 경우, 재건축조합은 해당 조합원의 토지나 건축물을 시가로 매도할 것을 청구할 수 있습니다. 이러한 매도청구권의 행사를 통해 재건축조합은 사업구역 내의 부동산을 확보하여 원활하게 사업을 추진할 수 있습니다. 판례는 분양 신청을 하지 않아 현금 청산 대상자가 된 경우, 조합원 지위를 잃게 되며 조합은 해당 부동산의 소유권 이전을 청구할 수 있다고 보고 있습니다 (대법원 2010. 12. 23. 선고 2010다73215 판결 참조). 2. **현금 청산금 지급 의무 발생 시점 및 매매계약 성립 시점**: 현금 청산 대상자에게 청산금을 지급해야 할 의무는 사업시행자가 정한 '분양 신청 기간이 끝나는 날의 다음 날'에 발생합니다 (대법원 2008. 10. 9. 선고 2008다37780 판결 참조). 또한, 현금 청산에 따른 토지 등 권리의 가액을 평가하는 기준 시점과 매도 청구권 행사로 매매계약이 성립되었다고 보는 날짜도 같은 날로 간주됩니다 (대법원 2013. 9. 26. 선고 2011다16127 판결 참조). 이 사건에서는 2022년 12월 6일이 분양 신청 기간 종료일이었으므로, 2022년 12월 7일자로 매매계약이 성립된 것으로 보았습니다. 3. **동시이행의 항변권 (민법 제536조)**​: 두 당사자가 서로 대가 관계에 있는 의무(채무)를 부담하는 계약에서, 한쪽 당사자가 자신의 의무를 이행할 때까지 상대방의 의무 이행을 거절할 수 있는 권리입니다. 이 사건에서 재건축조합의 현금 청산금 지급 의무와 상가 소유주의 부동산 인도 의무는 동시이행 관계에 있다고 판단했습니다. 따라서 상가 소유주가 부동산을 인도하지 않으면 재건축조합도 청산금 지급을 거절할 수 있으며, 이 경우 재건축조합의 이행 지체에 따른 지연손해금은 발생하지 않습니다. 4. **감정 결과의 존중**: 법원은 부동산의 시가 등을 평가하는 감정인의 감정 결과가 경험칙에 어긋나거나 합리성이 없는 등 명백한 잘못이 없는 한 이를 존중해야 한다는 원칙을 따릅니다 (대법원 2014. 10. 15. 선고 2012다18762 판결 등 참조). 이 판결에서도 감정평가사의 감정 방법이 적정하다고 보아 그 감정 결과를 그대로 인정했습니다. 5. **신탁등기된 부동산의 소유권이전등기 의무**: 토지 등 소유자가 이미 사업시행자(재건축조합) 앞으로 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기를 마친 경우에는, 청산금을 지급받기 위해 별도로 소유권을 이전할 의무를 또 부담하지는 않습니다 (대법원 2008. 10. 9. 선고 2008다37780 판결 참조). 따라서 이 사건에서 피고 B는 이미 원고 A재건축조합에 신탁등기를 마쳤으므로, 추가적인 소유권이전등기 의무는 없다고 판단되었습니다. ### 참고 사항 1. **분양 신청 기간 엄수**: 재건축조합의 조합원이라면 분양 신청 공고 내용과 신청 기간을 반드시 확인하고, 기간 내에 정확하게 분양 신청을 완료해야 조합원으로서 재건축 후 분양받을 권리를 유지할 수 있습니다. 2. **현금 청산 대상자 지위**: 분양 신청을 하지 않거나 철회하는 등 조합 정관에서 정한 사유에 해당하면 조합원 지위를 상실하고 현금 청산 대상자가 됩니다. 이 경우 소유하고 있던 부동산은 조합에 매도해야 합니다. 3. **현금 청산금 산정 기준**: 현금 청산금은 주로 분양 신청 기간이 끝나는 날의 다음 날을 기준으로 해당 부동산의 시가(시장 가격)로 평가됩니다. 매매계약이 성립되는 시점도 이와 동일하게 간주됩니다. 4. **동시이행 의무**: 재건축조합이 현금 청산금을 지급할 의무와 상가 소유주가 부동산을 인도할 의무는 동시에 이행되어야 합니다. 한쪽이 자신의 의무를 이행하지 않는다면, 상대방도 자신의 의무 이행을 거절할 수 있습니다. 5. **지연손해금의 발생 여부**: 현금 청산금 지급 의무와 부동산 인도 의무가 동시이행 관계에 있을 때, 부동산 소유주가 자신의 부동산 인도 의무를 이행하지 않은 상태에서는 조합이 현금 청산금 지급을 지체했다고 볼 수 없으므로, 지연손해금을 청구하기 어려울 수 있습니다. 6. **신탁등기의 효과**: 이미 재건축조합 앞으로 소유 부동산에 대한 신탁등기가 완료되어 있다면, 조합이 청산금을 지급할 때 별도로 소유권이전등기 절차를 다시 이행할 필요가 없을 수 있습니다. 7. **임대차 관계의 영향**: 재건축 대상 부동산을 제3자에게 임대한 경우에도, 해당 임대차 계약이 실제적이고 진정한 것인지, 임차인이 실제로 해당 부동산을 점유하고 있는지 여부가 부동산 인도 의무에 영향을 미칠 수 있습니다. 특히 가족 등 특수 관계인 간의 임대차 계약은 법원에서 그 진정성과 실제 점유 여부를 엄격하게 심사할 수 있으므로 주의해야 합니다.

상가 재건축 조합의 현금청산 매도청구 사건

서울 강남구 소재 상가건물의 재건축 조합이 분양신청 기간 내에 신청하지 않은 구분소유자를 상대로 부동산 인도를 청구하고, 구분소유자는 이에 대한 현금청산금 지급을 요구한 사건입니다. 법원은 분양신청 기간 종료일 다음 날인 2022년 12월 7일에 현금청산 대상자가 되어 매매계약이 성립되었다고 판단했습니다. 이에 따라 피고는 원고로부터 1억 3,200만원을 지급받음과 동시에 부동산을 인도하라고 판결했습니다. ### 관련 당사자 - A 구분소유자 관리단 겸 상가재건축조합: 서울 강남구의 상가건물 재건축을 추진하는 구분소유자들의 단체이자 조합입니다. - B: A 상가건물의 구분소유자이며, 재건축에 참여하지 않아 현금청산 대상자가 된 사람입니다. ### 분쟁 상황 서울 강남구의 한 상가건물 재건축을 추진하는 조합(원고)이 2020년 10월 15일 재건축 결의를 하고, 2022년 10월 24일부터 2022년 12월 6일까지를 분양신청 기간으로 정하여 공고했습니다. 조합은 이 기간 내에 분양신청을 하지 않으면 현금청산 대상자가 되어 매도청구소송이 진행될 것이라고 공지했습니다. 피고는 2021년 2월 1일경 원고에게 자신의 부동산에 관하여 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳐주었으나, 위 분양신청 기간 내에 분양신청을 하지 않았습니다. 이에 원고는 피고에게 부동산 인도를 청구하는 본소를 제기했고, 피고는 이에 맞서 현금청산금 1억 3,200만원 및 이에 대한 지연손해금 지급을 청구하는 반소를 제기했습니다. 피고는 또한 본인(피고)이 부동산을 제3자에게 임대하여 직접 점유하고 있지 않으며, 원고가 이미 열쇠를 받아 점유 중이므로 원고의 인도 청구가 부당하다고 주장하며 다투었습니다. ### 핵심 쟁점 재건축조합이 정한 분양신청 기간 내에 분양신청을 하지 않은 구분소유자에 대하여 매도청구권 행사에 따른 매매계약이 성립되는지, 성립된다면 매매대금은 어떻게 산정하며 그 액수는 얼마인지, 그리고 부동산 인도 의무와 매매대금 지급 의무가 동시이행 관계에 있는지가 쟁점이 되었습니다. ### 법원의 판단 법원은 피고(반소원고)가 원고(반소피고)로부터 1억 3,200만원을 지급받는 동시에 별지 목록 기재 부동산을 원고에게 인도하고, 원고는 피고로부터 위 부동산을 인도받는 동시에 피고에게 1억 3,200만원을 지급하라고 판결했습니다. 원고의 나머지 본소 청구와 피고의 나머지 반소 청구는 각각 기각되었으며, 소송비용은 본소와 반소를 통틀어 양측이 50%씩 부담하도록 했습니다. 제1, 2항의 판결은 가집행할 수 있다고 명시했습니다. ### 결론 재건축 조합이 정한 분양신청 공고에도 불구하고 기간 내에 분양신청을 하지 않은 구분소유자는 현금청산 대상자가 되어 조합과 해당 부동산에 대한 매매계약이 성립된 것으로 간주됩니다. 이 경우 부동산 인도의무와 매매대금 지급의무는 동시이행 관계에 있어, 조합은 정당한 시가에 해당하는 매매대금을 지급해야 하고 구분소유자는 부동산을 인도해야 합니다. 분양신청 미신청에 따른 지연손해금은 동시이행 관계의 원칙에 따라 인정되지 않았습니다. ### 연관 법령 및 법리 재건축 사업에서 **매도청구권 및 현금청산**은 도시 및 주거환경정비법 등 관련 법령에 따라 중요한 권리 행사입니다. 재건축조합은 재건축 결의에 찬성하지 않거나 분양신청을 하지 않은 구분소유자에게 매도청구권을 행사할 수 있습니다. 매도청구권이 행사되면, 조합과 해당 구분소유자 사이에 부동산에 대한 매매계약이 성립된 것으로 의제되며, 이 경우 구분소유자는 현금청산 대상자가 됩니다. **청산금 지급 의무 발생 시기 및 가액 평가 기준 시점**에 대해 법원은 현금청산 대상자에 대한 청산금 지급 의무 발생 시기와 토지 등 권리의 가액을 평가하는 기준 시점, 그리고 매도청구권의 행사로 매매계약의 성립이 의제되는 날을 모두 사업시행자가 정한 '분양신청 기간의 종료일 다음 날'로 보아야 한다고 판시합니다(대법원 2008다37780, 2013다16127 판결 등 참조). 본 사건에서는 2022년 12월 6일이 분양신청 종료일이므로, 2022년 12월 7일이 그 기준일이 됩니다. **매매대금의 산정**은 '분양신청 기간 종료일 다음 날'을 기준으로 해당 부동산의 시가로 산정됩니다. 이 사건에서는 감정평가를 통해 1억 3,200만원이 적절한 시가로 인정되었는데, 법원은 감정인의 감정 결과가 그 감정 방법 등이 경험칙에 반하거나 합리성이 없는 등의 현저한 잘못이 없는 한 이를 존중합니다. **동시이행의 관계**는 재건축조합의 매매대금 지급 의무와 현금청산 대상자의 부동산 인도 의무가 특별한 사정이 없는 한 서로 동시에 이행되어야 하는 관계임을 의미합니다(민법 제536조). 즉, 한쪽이 자신의 의무를 이행하지 않으면서 상대방에게만 이행을 요구할 수 없습니다. 본 사건에서 피고가 부동산 인도 의무의 이행 제공을 하지 않았다고 판단되었으므로, 원고의 매매대금 지급 의무가 이행 지체에 빠졌다고 할 수 없어 지연손해금 청구는 기각되었습니다. **점유의 판단**에 있어서, 피고가 부동산을 제3자에게 임대하여 직접 점유하고 있지 않더라도, 임차인이 완전히 점유를 종료하고 원고에게 열쇠를 전달하는 등 명확한 인도 행위가 없었다면 피고가 여전히 간접 점유하고 있는 것으로 보아 인도 의무가 소멸하지 않는다고 판단했습니다. ### 참고 사항 재건축 사업이 진행될 경우, 해당 조합의 조합원 총회 결의 내용과 정관 내용을 반드시 확인해야 합니다. 특히 분양신청 공고 기간과 조건, 현금청산 대상이 되는 요건 등을 면밀히 파악하고, 기간 내에 필요한 조치를 취해야 합니다. 분양신청을 하지 않으면 현금청산 대상이 되어 소유권을 강제로 잃을 수 있으므로 이 점을 유의해야 합니다. 현금청산 대상자가 될 경우, 조합과 부동산의 매매계약이 성립된 것으로 보며, 청산금은 분양신청 기간 종료일 다음 날을 기준으로 평가된 시가가 됩니다. 만약 청산금액에 이의가 있다면 감정평가 결과의 적정성을 꼼꼼히 검토하고 적극적으로 이의를 제기할 수 있습니다. 부동산 인도 의무와 청산금 지급 의무는 동시이행 관계이므로, 청산금을 받기 전까지는 부동산을 인도할 의무가 없다는 점을 기억해야 합니다. 지연손해금을 청구하려면 자신의 의무(부동산 인도)를 먼저 이행하거나 이행을 제공했음을 증명할 수 있어야 합니다. 자신이 소유한 부동산을 임대하고 있는 경우에도 재건축으로 인한 매도청구 시 소유자가 여전히 간접 점유하고 있는 것으로 간주될 수 있습니다. 따라서 임차인과의 계약 해지 및 명도 등 관계 정리에 각별히 유의해야 합니다.