노래연습장 임대차보증금과 건물 인도에 대한 다툼 사건

원고(임차인)는 피고(임대인) 소유의 노래연습장을 임차하여 운영하던 중 차임을 연체하게 되었습니다. 이에 피고는 임대차 계약 해지를 통지하고 건물 인도를 요구했습니다. 원고는 피고가 새로운 임차인과의 계약 체결을 방해하여 권리금 회수 기회를 놓쳤다며 손해배상을 청구하고, 보증금 반환을 주장했습니다. 피고는 원고의 차임 연체를 이유로 건물 인도와 연체 차임 상당액의 지급을 반소로 청구했습니다. 법원은 권리금 손해배상 청구는 증거 부족으로 기각했지만, 코로나19 특례 기간을 고려하여 임대인의 계약 해지 주장은 인정하지 않았습니다. 다만 임대차 계약이 기간 만료로 종료된 점을 인정하여 원고는 잔존 보증금을 돌려받음과 동시에 건물을 인도해야 한다고 판결했습니다.

관련 당사자

• A (원고, 반소피고): 노래연습장 임차인
• B (피고, 반소원고): 노래연습장 소유자 및 임대인

분쟁 상황

원고 A는 피고 B 소유의 노래연습장 건물을 2016년 11월 7일 보증금 2,000만 원, 월 차임 200만 원에 임차하여 운영해왔으며, 임대차 계약은 이후 갱신되었습니다. 그러나 원고 A는 2020년 12월부터 2021년 11월까지 총 750만 원의 차임을 연체했습니다. 이에 피고 B는 2021년 12월 20일경 3기 이상의 차임 연체를 이유로 임대차 계약 해지를 통지했습니다. 원고 A는 피고 B가 새로운 임차인 C과의 임대차 계약 체결을 정당한 이유 없이 거절하여 권리금 1억 원 상당의 손해를 입었다며 손해배상을 청구했고, 보증금 2,000만 원의 반환도 요구했습니다. 반면 피고 B는 원고 A의 차임 연체로 인한 계약 해지를 주장하며 건물 인도를 청구했고, 2022년 5월 20일부터 건물 인도 완료일까지 월 200만 원의 비율에 의한 차임 상당액 지급도 반소로 청구했습니다.

핵심 쟁점

상가 임차인의 권리금 회수 기회 방해로 인한 손해배상 청구 인정 여부 코로나19 관련 상가임대차보호법상 차임 연체 특례 조항의 적용 범위 및 이에 따른 계약 해지 가능 여부 임대차 계약 종료 시 임차인의 건물 인도 의무와 임대인의 보증금 반환 의무 간의 동시이행 관계

법원의 판단

법원은 피고(임대인)는 원고(임차인)로부터 별지 목록 기재 노래연습장 건물 341.04㎡를 인도받음과 동시에 원고에게 잔존 보증금 12,148,970원을 지급하라고 판결했습니다. 또한 원고는 피고로부터 위 12,148,970원을 지급받음과 동시에 피고에게 노래연습장 건물을 인도하라고 결정했습니다. 원고의 나머지 본소 청구(권리금 손해배상 등)와 피고의 나머지 반소 청구(연체 차임 지급 등)는 모두 기각되었습니다. 소송비용은 원고가 80%, 피고가 20%를 각 부담하도록 했습니다. 위 보증금 지급 및 건물 인도는 가집행할 수 있다고 명시했습니다.

결론

이 사건 임대차 관계는 기간 만료로 종료되었으며, 원고의 권리금 손해배상 청구는 증거 부족으로 기각되었습니다. 한편 피고의 차임 연체를 이유로 한 해지 주장은 상가임대차보호법상 코로나19 특례 조항에 따라 일부 연체액이 해지 사유에서 제외되므로 인정되지 않았습니다. 결과적으로 임차인의 잔존 보증금 반환 의무와 임대인의 건물 인도 의무는 동시이행 관계에 있으므로, 각 당사자는 서로의 의무를 동시에 이행해야 한다고 판단하여 양측 청구를 일부 인용했습니다.

연관 법령 및 법리

상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항 (권리금 회수 기회 보호): 이 조항은 임대인이 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자와의 임대차 계약 체결을 정당한 사유 없이 방해하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 경우, 그 손해를 배상할 책임을 규정합니다. 그러나 이 사건에서는 원고(임차인)가 피고(임대인)가 신규 임차인과의 계약 체결을 정당한 이유 없이 거절했다는 점을 입증하지 못하여 손해배상 청구가 받아들여지지 않았습니다. 상가건물 임대차보호법 제10조의8 (차임연체와 해지): 임차인의 차임 연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 임대차 계약을 해지할 수 있습니다. 이 규정은 임대인의 계약 해지 권한을 명시하는 중요한 조항입니다. 상가건물 임대차보호법 제10조의9 (2020. 9. 29. 법률 제17490호 개정, 차임 연체에 관한 특례): 코로나19와 같은 경제 위기 상황에서 상가 임차인의 부담을 덜어주기 위해 2020년 9월 29일부터 6개월 동안의 연체 차임액은 임대인이 계약을 해지할 수 있는 '3기 차임 연체액'을 계산할 때 포함하지 않도록 특별히 규정하고 있습니다. 이 사건에서는 원고의 연체 차임 750만 원 중 특례 기간에 해당하는 300만 원이 제외되었고, 나머지 연체액 450만 원이 3기 차임액 600만 원에 미치지 못하여 임대인의 차임 연체로 인한 계약 해지 주장은 인정되지 않았습니다. 동시이행의 항변권: 민법상 임대차 계약이 기간 만료 등으로 종료되었을 때, 임차인의 임차 목적물 인도 의무와 임대인의 보증금 반환 의무는 서로 대가적 관계에 있어 동시에 이행되어야 하는 의무입니다. 따라서 한쪽 당사자가 자신의 의무 이행을 제공하지 않으면 다른 당사자도 자신의 의무 이행을 거절할 수 있습니다. 이 사건에서도 법원은 임대인의 보증금 반환 의무와 임차인의 건물 인도 의무가 동시이행 관계에 있음을 명시했습니다.

참고 사항

상가 임대차 계약 시 차임 연체는 계약 해지의 중대한 원인이 될 수 있으므로, 임차인은 차임 지급 의무를 성실히 이행해야 합니다. 국가적 재난 상황(예: 코로나19)으로 인해 영업에 어려움을 겪는 경우, 상가임대차보호법 등 관련 법령에 차임 연체에 대한 특별 규정(특례)이 마련될 수 있습니다. 이 사건에서는 2020년 9월 29일부터 6개월간의 연체 차임은 계약 해지 사유 판단에서 제외되었으므로, 유사 상황 발생 시 관련 법규정을 반드시 확인해야 합니다. 권리금 회수 기회 보호는 임대인이 신규 임차인과의 계약 체결을 정당한 이유 없이 거절하는 경우에 적용됩니다. 임차인은 임대인의 방해 행위가 있었음을 객관적인 증거로 입증할 수 있도록 관련 자료(신규 임차인 주선 내역, 임대인의 거절 사유 등)를 잘 확보해두는 것이 중요합니다. 임대차 계약이 종료되면 임차인은 임대차 목적물을 임대인에게 반환해야 하고, 임대인은 임차인에게 보증금을 반환해야 합니다. 이 두 의무는 동시이행 관계에 있으므로, 한쪽이 의무를 이행하지 않으면 다른 한쪽도 자신의 의무 이행을 거절할 수 있습니다.