임대차 보증금 일부 미반환 및 지연손해금 청구 소송

임차인 A씨가 임대인 B, C씨로부터 건물을 임차한 후 계약이 종료되고 부동산을 인도했음에도 보증금 중 일부를 돌려받지 못하여 소송을 제기한 사건입니다. 임대인들은 일부 보증금을 반환했으나 남은 금액과 추가 지급금의 성격에 대해 다툼이 있었습니다. 법원은 임대인들이 미지급한 보증금 205,000,000원과 이에 대한 지연손해금을 지급하라고 판결하며, 일부 지급금은 법정 변제충당 순서에 따라 지연손해금에 먼저 충당해야 한다고 판단했습니다.

관련 당사자

• 원고: A (건물을 임차하고 임대차 보증금 반환을 청구한 세입자)
• 피고: B, C (원고에게 건물을 임대하고 임대차 보증금을 반환해야 할 공동 소유주이자 임대인)

분쟁 상황

원고는 2015년 6월 14일 피고들로부터 건물을 임차하였고, 2017년 6월 14일 임대차보증금을 2억 4천만 원에서 3억 원으로 증액하여 계약을 갱신했습니다. 임대차 기간은 2019년 6월 14일 종료되었고, 원고는 2020년 1월 13일 피고들에게 부동산을 인도했습니다. 그러나 피고들은 2020년 4월 3일까지 임대차보증금 중 9천 5백만 원만 반환했습니다. 원고는 미지급 보증금 2억 5백만 원과 이에 대한 지연손해금을 청구하며, 피고들이 2020년 5월에 지급한 3백 4십만 원은 보증금 반환 명목이 아니라 원고가 전세대출금 상환을 위해 빌린 단기차입금에 대한 이자를 피고들이 부담하기로 한 약정에 따른 것이라고 주장했습니다. 피고들은 총 9천 8백 4십만 원을 변제했으므로 남은 보증금은 2억 1백 6십만 원이라고 주장하며, 3백 4십만 원 역시 보증금 원금에 충당되어야 한다고 반박했습니다.

핵심 쟁점

임대차 계약 종료 후 임대인들이 반환해야 할 임대차 보증금의 정확한 잔액은 얼마인지, 임대인들이 지급한 일부 금액(3,400,000원)이 임대차 보증금 원금에 충당되는지 아니면 원고의 주장처럼 다른 채무(단기차입금 이자)에 해당하는지 여부가 주요 쟁점이었습니다.

법원의 판단

법원은 피고들이 공동하여 원고에게 205,015,159원을 지급하고, 그중 205,000,000원에 대하여는 2020년 4월 24일부터 2021년 6월 18일까지 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다. 원고의 나머지 청구는 기각되었으며, 소송비용의 99%는 피고들이, 나머지는 원고가 부담하도록 했습니다.

결론

재판부는 임대차 계약이 기간 만료로 종료되었고 임차인이 부동산을 인도했으므로, 임대인들이 임대차 보증금과 지연손해금을 반환할 의무가 있다고 판단했습니다. 특히 임대인들이 추가로 지급한 3,400,000원에 대해서는 원고가 주장하는 다른 채무(단기차입금 이자)에 대한 합의가 있었다는 증거가 부족하다고 보아 민법 제479조에 따른 법정 변제충당 순서에 따라 임대차 보증금에 대한 지연손해금에 먼저 충당되어야 한다고 결론 내렸습니다.

연관 법령 및 법리

1. 민법 제479조 (변제충당의 순서): 채무자가 여러 개의 채무를 부담하고 있을 때, 변제한 돈을 어떤 채무에 먼저 갚을지 정하는 규칙입니다. 일반적으로 특별한 합의가 없다면 비용, 이자, 원금 순서로 변제에 충당됩니다. 본 사건에서 피고들이 지급한 3,400,000원에 대해 원고는 다른 채무(단기차입금 이자)라고 주장했으나, 법원은 그 합의를 인정할 증거가 없다고 보아 이 돈을 임대차보증금에 대한 지연손해금에 먼저 충당해야 한다고 판단했습니다.
2. 채무자의 변제충당 지정권 제한: 채무자는 변제충당의 순서를 임의로 지정할 수 없고, 법정 순서(비용, 이자, 원금)를 따르는 것이 원칙입니다. 다만 당사자 간에 특별한 합의가 있거나, 일방의 지정에 대해 상대방이 이의를 제기하지 않아 묵시적 합의가 인정되는 경우에는 법정 순서와 다르게 충당될 수 있습니다. 하지만 본 사건에서는 원고가 주장하는 별도의 채무에 대한 합의가 명확히 증명되지 않아 법정충당의 원칙이 적용되었습니다.
3. 소송촉진 등에 관한 특례법: 금전 채무의 이행을 명하는 판결이 선고될 경우, 판결 선고일까지는 민법이 정한 이율(연 5%)이 적용되지만, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 더 높은 지연손해금률(연 12%)이 적용될 수 있습니다. 이는 채무자가 판결 이후에도 이행을 지체하는 것을 방지하기 위함입니다. 본 판결에서도 이러한 법리가 적용되어 지연손해금 이율이 구분되었습니다.

참고 사항

임대차 계약과 관련하여 보증금 반환이 지연되는 경우,

1. 모든 합의는 문서로 남기세요: 보증금 반환 외에 추가적인 금전 지급 약정이나 기존 채무의 변제 충당 방식 등은 반드시 서면으로 명확히 작성하고 합의해야 합니다. 구두 약정은 증명하기 어렵습니다.
2. 지급 내역을 명확히 하세요: 임대인과 임차인 모두 금전을 주고받을 때, 그 돈이 어떤 명목(예: 보증금 원금, 이자, 지연손해금, 기타 비용)으로 지급되는지 명확히 밝히고 기록해야 합니다. 명확한 지정이 없으면 민법상 법정 변제충당 순서(비용, 이자, 원본 순)가 적용될 수 있습니다.
3. 지연손해금 발생에 유의하세요: 임대차 계약이 종료되고 부동산 인도가 이루어진 후 보증금 반환이 지연되면, 민법상 이율(연 5%)에 따른 지연손해금이 발생합니다. 소송이 제기되면 소송촉진 등에 관한 특례법에 따라 높은 이율(연 12%)이 적용될 수 있으므로, 임대인은 보증금 반환을 지체하지 않도록 주의해야 합니다.
4. 객관적인 증거를 확보하세요: 카카오톡 메시지 등은 당사자 간의 의사소통 증거가 될 수 있지만, 법률 전문가가 아닌 일반인의 대화는 법률적 의미와 다르게 해석될 수 있습니다. 중요한 약정은 더욱 객관적인 증거(계약서, 영수증, 계좌 이체 내역 등)를 통해 확보하는 것이 중요합니다.