증축ㆍ대수선이란?

주택이란 세대의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 이는 단독주택과 공동주택으로 나뉩니다. 증축이란 「건축법」상 건축의 한 개념을 말하며, 건축에는 이 외에도 신축ㆍ개축ㆍ재축(再築)ㆍ이전이 있습니다. 대수선(大修繕)이란 건축물의 기둥, 보, 내력벽, 주계단 등의 구조나 외부 형태를 수선ㆍ변경하거나 증설하는 것으로 증축ㆍ개축 또는 재축에 해당하지 않는 것을 말합니다.

주택

• "주택"이란 세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 이는 단독주택과 공동주택으로 구분됩니다(「주택법」 제2조제1호).

단독주택

• "단독주택"이란 가정어린이집·공동생활가정·지역아동센터·공동육아나눔터(「아이돌봄 지원법」 제19조에 따른 공동육아나눔터를 말함)·작은도서관(「도서관법」 제4조제2항제1호가목에 따른 작은도서관을 말하며, 해당 주택의 1층에 설치한 경우만 해당함) 및 노인복지시설(노인복지주택은 제외함)을 포함하며, 다음의 어느 하나에 해당하는 것을 말합니다(「건축법」 제2조제2항제1호,「건축법 시행령」 제3조의5 및 별표 1 제1호).

1. 단독주택

2. 다중주택: 다음의 요건을 모두 갖춘 주택을 말함.

가. 학생 또는 직장인 등 여러 사람이 장기간 거주할 수 있는 구조로 되어 있을 것

나. 독립된 주거의 형태를 갖추지 않은 것(각 실별로 욕실은 설치할 수 있으나, 취사시설은 설치하지 않은 것을 말함)

다. 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적(부설 주차장 면적은 제외함. 이하 같음)의 합계가 660제곱미터 이하이고 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제함)가 3개 층 이하일 것. 다만, 1층의 전부 또는 일부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택(주거 목적으로 한정함) 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외함.

• “필로티”란?

• 건물 전체 또는 일부에 기둥을 세워 건물을 지상에서 분리시킴으로써 만들어지는 공간 또는 그 기둥 부분을 말합니다.

라. 적정한 주거환경을 조성하기 위하여 건축조례로 정하는 실별 최소 면적, 창문의 설치 및 크기 등의 기준에 적합할 것

1. 다가구주택: 다음의 요건을 모두 갖춘 주택으로서 공동주택에 해당하지 않는 것.

가. 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외)가 3개 층 이하일 것. 다만, 1층의 전부 또는 일부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택(주거 목적으로 한정함) 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외.

나. 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적(부설 주차장 면적은 제외)의 합계가 660제곱미터 이하일 것

다. 19세대(대지 내 동별 세대수를 합한 세대를 말함) 이하가 거주할 수 있을 것

1. 공관(公館)

공동주택

• 공동주택이란 공동주택의 형태를 갖춘 가정어린이집·공동생활가정·지역아동센터·노인복지시설 및 「주택법 시행령」 제10조제1항제1호에 따른 아파트형 주택을 포함하며, 다음의 어느 하나에 해당하는 것을 말합니다(「건축법」 제2조제2항제2호, 「건축법 시행령」 제3조의5 및 별표 1 제2호).

1. 아파트: 주택으로 쓰는 층수가 5개 층 이상인 주택

2. 연립주택: 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적(2개 이상의 동을 지하주차장으로 연결하는 경우에는 각각의 동으로 봄) 합계가 660제곱미터를 초과하고, 층수가 4개 층 이하인 주택

3. 다세대주택: 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적(지하주차장 면적은 제외) 합계가 660제곱미터 이하이고, 층수가 4개 층 이하인 주택(2개 이상의 동을 지하주차장으로 연결하는 경우에는 각각의 동으로 봄)

4. 기숙사: 학교 또는 공장 등의 학생 또는 종업원 등을 위해서 쓰는 것으로서 공동취사 등을 할 수 있는 구조를 갖추되, 독립된 주거의 형태를 갖추지 않은 것

• 다만, 위의 1이나 2에서 층수를 산정할 때 1층 전부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하는 경우에는 필로티 부분을 층수에서 제외하고, 3에서 층수를 산정할 때 1층의 전부 또는 일부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택(주거 목적으로 한정) 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외하며, 위 1부터 제4까지의 규정에서 층수를 산정할 때 지하층을 주택의 층수에서 제외합니다(「건축법 시행령」 제3조의5 및 별표 1 제2호).

세대구분형 공동주택

• 세대구분형 공동주택은 공동주택의 주택 내부 공간의 일부를 세대별로 구분하여 생활이 가능한 구조로 하되, 그 구분된 공간 일부에 대해 구분소유를 할 수 없는 주택으로서 다음의 구분에 따른 요건을 충족하여 건설된 공동주택을 말합니다(「주택법」 제2조제19호 및 「주택법 시행령」 제9조제1항).

1. 「주택법」제15조에 따른 사업계획의 승인을 받아 건설하는 공동주택의 경우에는 ① 세대별로 구분된 각각의 공간마다 별도의 욕실, 부엌과 현관을 설치할 것, ② 하나의 세대가 통합하여 사용할 수 있도록 세대 간에 연결문 또는 경량구조의 경계벽 등을 설치할 것, ③ 세대구분형 공동주택의 세대수가 해당 주택단지 안의 공동주택 전체 세대수의 3분의 1을 넘지 않을 것, ④ 세대별로 구분된 각각의 공간의 주거전용면적(주거의 용도로만 쓰이는 면적으로서「주택법」 제2조제6호 후단에 따른 방법으로 산정된 것을 말함) 합계가 해당 주택단지 전체 주거전용면적 합계의 3분의 1을 넘지 않는 등 국토교통부장관이 정하여 고시하는 주거전용면적의 비율에 관한 기준을 충족할 것이라는 요건을 모두 충족할 것

2. 「공동주택관리법」제35조에 따른 행위의 허가를 받거나 신고를 하고 설치하는 공동주택의 경우에는 ① 구분된 공간의 세대수는 기존 세대를 포함하여 2세대 이하일 것, ② 세대별로 구분된 각각의 공간마다 별도의 욕실, 부엌과 구분 출입문을 설치할 것, ③ 세대구분형 공동주택의 세대수가 해당 주택단지 안의 공동주택 전체 세대수의 10분의 1과 해당 동의 전체 세대수의 3분의 1을 각각 넘지 않을 것(다만, 시장·군수·구청장이 부대시설의 규모 등 해당 주택단지의 여건을 고려하여 인정하는 범위에서 세대수의 기준을 넘을 수 있음), ④ 구조, 화재, 소방 및 피난안전 등 관계 법령에서 정하는 안전 기준을 충족할 것이라는 요건을 모두 충족할 것

증축

• 증축이란 「건축법」상 건축의 하나로서 기존 건축물이 있는 대지에서 건축물의 건축면적, 연면적, 층수 또는 높이를 늘리는 것을 말합니다(「건축법 시행령」 제2조제2호).

• 「건축법」상의 건축에는 증축 외에 건축물의 신축·개축·재축(再築)과 건축물의 이전이 있습니다(「건축법」 제2조제1항제8호).

** * 신축이란?**

• "신축"이란 건축물이 없는 대지(기존 건축물이 해체되거나 멸실된 대지를 포함)에 새로 건축물을 축조(築造)하는 것[부속건축물만 있는 대지에 새로 주된 건축물을 축조하는 것을 포함하되, 개축(改築) 또는 재축(再築)하는 것은 제외]을 말합니다(「건축법 시행령」 제2조제1호).

** * 개축이란?**

• "개축"이란 기존 건축물의 전부 또는 일부[내력벽·기둥·보·지붕틀(「건축법 시행령」 제2조제16호에 따른 한옥의 경우에는 지붕틀의 범위에서 서까래는 제외) 중 셋 이상이 포함되는 경우를 말함]를 해체하고 그 대지에 종전과 같은 규모의 범위에서 건축물을 다시 축조하는 것을 말합니다(「건축법 시행령」 제2조제3호).

** * 재축이란?**

• "재축"이란 건축물이 천재지변이나 그 밖의 재해(災害)로 멸실된 경우 그 대지에 다음의 요건을 모두 갖추어 다시 축조하는 것을 말합니다(「건축법 시행령」 제2조제4호).
  • 연면적 합계는 종전 규모 이하로 할 것
  • 동(棟)수, 층수 및 높이는 다음의 어느 하나에 해당할 것

가. 동수, 층수 및 높이가 모두 종전 규모 이하일 것

나. 동수, 층수 또는 높이의 어느 하나가 종전 규모를 초과하는 경우에는 해당 동수, 층수 및 높이가 「건축법」, 「건축법 시행령」 또는 건축조례에 모두 적합할 것

** * 이전이란?**

• "이전"이란 건축물의 주요구조부를 해체하지 않고 같은 대지의 다른 위치로 옮기는 것을 말합니다(「건축법 시행령」 제2조제5호).

• 단독주택의 신축·개축에 관한 자세한 사항은 이 사이트(https://www.easylaw.go.kr) 『단독주택건축(신축, 개축)』에서 확인할 수 있습니다.

대수선의 개념

• 대수선(大修繕)이란 건축물의 기둥, 보, 내력벽, 주계단 등의 구조나 외부 형태를 수선·변경하거나 증설하는 것으로 증축·개축 또는 재축에 해당하지 않는 것으로서 다음의 어느 하나에 해당하는 것을 말합니다(「건축법」 제2조제1항제9호 및 「건축법 시행령」 제3조의2).

1. 내력벽을 증설 또는 해체하거나 그 벽면적을 30제곱미터 이상 수선 또는 변경하는 것

2. 기둥을 증설 또는 해체하거나 세 개 이상 수선 또는 변경하는 것

3. 보를 증설 또는 해체하거나 세 개 이상 수선 또는 변경하는 것

4. 지붕틀을 증설 또는 해체하거나 세 개 이상 수선 또는 변경하는 것

5. 방화벽 또는 방화구획을 위한 바닥 또는 벽을 증설 또는 해체하거나 수선 또는 변경하는 것

6. 주계단·피난계단 또는 특별피난계단을 증설 또는 해체하거나 수선 또는 변경하는 것

7. 다가구주택의 가구 간 경계벽 또는 다세대주택의 세대 간 경계벽을 증설 또는 해체하거나 수선 또는 변경하는 것

8. 건축물의 외벽에 사용하는 마감재료[「건축법」 제52조제2항에 따른 마감재료를 말함(두 가지 이상의 재료로 제작된 자재의 경우 각 재료를 포함)]를 증설 또는 해체하거나 벽면적 30제곱미터 이상 수선 또는 변경하는 것

** * 법령정보 제공 범위**

• 「건축법」은 위와 같이 주택의 종류를 단독주택과 공동주택으로 나누고 있습니다. 본 법령정보에서는 단독주택(단독주택, 다중주택, 다가구주택, 공관)의 증축 및 대수선에 한정해서 법령정보를 제공합니다.