“난감해”씨는 손실보상을 받을 수 있을까요?

“난감해”씨는 공유토지 상에 무허가판자집을 소유하여 20년째 살고 있습니다. 그런데 난씨의 집을 포함한 그 일대가 지방자치단체에 의해 도시계획사업지구에 편입되면서 난씨는 그 집에서 쫓겨나게 되었습니다. 이 경우 “난감해”씨는 건축허가를 받지 못한 무허가판자집에 대해 손실보상을 요구할 수 있을까요?

• 주장 1

  한열무 : 정말 안타까운 사연이네요. 그런데 “난감해”씨의 집은 허가를 받지 않았잖아요. 정말 안타깝지만 난씨가 보상을 받기는 어렵겠어요.

• 주장 2

  구동치 : 그건 열무씨가 잘못 알고 있어요. 손실보상을 받는데 건물이 적법한 건축허가를 받았는지 여부는 상관없어요. 현행법상의 사업인정의 고시 이전에 건축된 건물이기만 하면 보상받을 수 있어요.

• 주장 3

  문희만 : 당연히 건축허가를 받지 못했다는 건 법적으로 보호를 받지 못하죠. 다만 난씨가 그 집을 소유하고 산지가 20년이 되었으니 이런 점을 감안하면 보상을 받을 수 있습니다.

「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제75조제1항은 “건축물·입목·공작물과 그 밖에 토지에 정착한 물건(이하 “건축물 등”이라 함)에 대하여는 이전에 필요한 비용(이하 “이전비”라 함)으로 보상해야 합니다. 다만, 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 물건의 가격으로 보상해야 합니다. 1.건축물 등의 이전이 어렵거나 그 이전으로 인하여 건축물 등을 종래의 목적대로 사용할 수 없게 된 경우 2.건축물 등의 이전비가 그 물건의 가격을 넘는 경우 3.사업시행자가 공익사업에 직접 사용할 목적으로 취득하는 경우 그러나 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 에는 손실보상을 받기 위한 요건으로 반드시 적법한 건축허가를 받을 것을 요구하는 명문의 규정은 존재하지 않습니다. 지장물인 건물이 손실보상의 대상이 되기 위해서는 적법한 건축허가를 받아 건축된 것이어야 하는지에 관하여 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 시행으로 폐지된 구 「토지수용법」하의 판례는 “도시계획법에 의한 토지 및 지장물의 수용에 관하여 준용되는 토지수용법 제49조 제1항, 제57조의2, 공공용지의취득및손실보상에관한특례법 제4조 제2항 제3호, 공공용지의취득및손실보상에관한특례법시행령 제2조의10 제4항, 제5항, 제8항, 공공용지의취득및손실보상에관한특례법시행규칙 제10조 제1항, 제2항, 제4항에 의하면, 지장물인 건물의 경우 그 이전비를 보상함이 원칙이나, 이전으로 인하여 종래의 목적대로 이용 또는 사용할 수 없거나 이전이 현저히 곤란한 경우 또는 이전비용이 취득가격을 초과할 때에는 이를 취득가격으로 평가하여야 하는데, 그와 같은 건물의 평가는 그 구조, 이용상태, 면적, 내구연한, 유용성, 이전가능성 및 그 난이도 기타 가격형성상의 제 요인을 종합적으로 고려하여 특별히 거래사례비교법으로 평가하도록 규정한 경우를 제외하고는 원칙적으로 원가법으로 평가하여야 한다고만 규정함으로써 지장물인 건물을 보상대상으로 함에 있어 건축허가의 유무에 따른 구분을 두고 있지 않을 뿐만 아니라, 오히려 공공용지의취득및손실보상에관한특례법시행규칙 제5조의9는 주거용 건물에 관한 보상특례를 규정하면서 그 단서에 주거용인 무허가건물은 그 규정의 특례를 적용하지 아니한 채 공공용지의취득및손실보상에관한특례법시행규칙 제10조에 따른 평가액을 보상액으로 한다고 규정하고, 공공용지의취득및손실보상에관한특례법시행규칙 제10조제5항은 지장물인 건물이 주거용인 경우에 가족수에 따른 주거비를 추가로 지급하되 무허가건물의 경우에는 그러하지 아니하다고 규정함으로써 무허가건물도 보상의 대상에 포함됨을 전제로 하고 있는바, 이와 같은 관계법령을 종합하여 보면, 지장물인 건물은 그 건물이 적법한 건축허가를 받아 건축된 것인지 여부에 관계없이 토지수용법상의 사업인정의 고시 이전에 건축된 건물이기만 하면 손실보상의 대상이 됨이 명백하다.”라고 하였습니다(대법원 2000. 3. 10. 선고 99두10896 판결). 다만 주거용 건물이 아닌 위법 건축물의 경우에는 제반 사정을 종합하여 판단한 결과 그 위법의 정도가 크고 객관적으로도 합법화될 가능성이 거의 없어 거래 객체가 되지 않는 경우에는 예외적으로 보상대상에서 제외될 수 있습니다(대법원 2001. 4. 13. 선고 2000두6411 판결). 따라서 “난감해”씨가 거주했던 무허가건물도 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」상의 사업인정의 고시 이전에 건축된 건물이기만 하면 손실보상의 대상이 될 것으로 보입니다.