전세 보증금 돌려받지 못한 임차인의 공동 임대인 상대 소송 사건

원고 A는 피고 D 소유의 주택을 보증금 1억 원에 임차했으나, 임대인 D의 배우자인 피고 E이 계약을 주도하고 특약 불이행 및 주택의 경매 개시로 보증금을 돌려받기 어려운 상황에 처했습니다. 원고는 피고 D와 E를 상대로 공동 임대인 또는 병존적 채무인수자로서 보증금 반환 및 불법행위로 인한 손해배상을 청구하였고, 법원은 피고들이 공동으로 원고에게 임대차보증금 1억 원과 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 이 사건 주택을 보증금 1억 원에 임차하고 피고들에게 보증금 반환을 청구한 임차인입니다.
• 피고 D: 이 사건 주택의 소유자이자 임대차 계약서상 임대인이었습니다.
• 피고 E: 피고 D의 배우자로, 임대차 계약 체결 시 임대인 D를 대리하여 계약을 진행하고 계약금 및 보증금을 수령하였으며, 특약에 따라 보증금 반환 의무를 인수한 것으로 인정된 사람입니다.

분쟁 상황

원고는 2021년 12월 18일 피고 D 소유의 주택을 보증금 1억 원에 임차하는 계약을 체결했습니다. 계약 당시 피고 D의 배우자인 피고 E이 임대인 D를 대리하여 계약을 진행했고, 피고 D는 전화로 '남편에게 권한을 전부 위임했으니 남편과 계약하면 된다'고 확인해 주었습니다. 계약서에는 선순위 근저당권(채권최고액 1억 9천만 원)을 말소하고, 매매 후 소유권 이전등기 시 모든 호실 보증금 반환 의무는 피고 E에게 있다는 특약이 포함되었습니다. 원고는 임대보증금 1억 원을 모두 지급하고 2021년 12월 27일 확정일자를 받았으나, 이 사건 주택에는 원고의 확정일자 이전에 선순위 근저당권(총 6억 2백만 원) 및 다른 임차인들의 보증금(최소 3억 원)이 존재했습니다. 피고들은 특약에 따라 근저당권을 말소하지 않았고, 주택에는 가압류, 압류 등기가 추가로 경료되었으며, 2023년 2월 8일에는 임의경매개시결정이 내려져 원고가 보증금을 회수하기 어려운 상황이 되었습니다. 이에 원고는 피고들에게 임대차계약 해제를 통보하고 공동 임대인으로서의 보증금 반환 및 불법행위로 인한 손해배상을 청구하게 되었습니다.

핵심 쟁점

임대인의 배우자를 공동 임대인 또는 병존적 채무인수자로 보아 보증금 반환 책임을 물을 수 있는지, 특약 불이행 및 주택의 경매 개시로 인해 임대차 계약 해제 및 보증금 반환 청구가 가능한지, 그리고 임대인 측의 행위가 불법행위에 해당하는지 여부가 주요 쟁점이었습니다.

법원의 판단

법원은 피고 D와 피고 E이 공동으로 원고에게 임대차보증금 1억 원과 이에 대한 지연손해금(피고 D는 2023년 9월 27일부터, 피고 E은 2023년 10월 26일부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율)을 지급하라고 판결했습니다. 소송비용은 피고들이 부담하며, 이 판결은 가집행할 수 있습니다.

결론

법원은 원고의 청구를 전부 인용하여 임대인 D와 그의 배우자 E 모두에게 임차보증금 1억 원 및 지연손해금 지급 의무를 인정했습니다. 이는 임대인의 배우자가 계약 체결에 적극적으로 관여하고 보증금을 수령했으며, 임대인이 배우자에게 권한 위임을 확인해 준 점, 그리고 특약으로 배우자가 보증금 반환 의무를 지기로 한 점 등을 종합적으로 고려한 결과입니다. 이 판결로 원고는 자신의 임차보증금을 돌려받을 수 있게 되었습니다.

연관 법령 및 법리

민사소송법 제208조 제3항 및 제257조 제1항은 피고가 답변서를 제출하지 않거나 원고의 청구를 다투지 않는 경우 법원이 변론 없이 판결할 수 있도록 하는 '무변론 판결'에 관한 조항입니다. 이 사건은 피고들의 무변론으로 진행되었습니다. 대법원 2001. 5. 29. 선고 2000다3897 판결 등은 계약 체결 행위자와 명의인 중 누구를 계약 당사자로 볼 것인지에 대한 법리를 제시합니다. 당사자 의사가 일치하면 그에 따르고, 불일치하면 계약의 성질, 내용, 체결 경위 등 제반 사정을 종합하여 판단해야 합니다. 이 사건에서 피고 D의 배우자 E이 공동 임대인 또는 병존적 채무인수자로 인정된 것은 이 법리가 적용된 것으로 볼 수 있습니다. 민법상 채무불이행으로 인한 계약 해제 및 손해배상 청구 법리가 적용됩니다. 임대인이 특약으로 약정한 선순위 근저당권 말소 의무를 이행하지 않거나, 임대 목적물을 임차인이 사용·수익할 수 없는 상태로 만든 것은 채무불이행에 해당하며, 임차인은 계약을 해제하고 원상회복으로 보증금 반환을 청구할 수 있습니다. '병존적 채무인수'는 기존 채무자(임대인)의 채무가 그대로 유지되면서 새로운 사람(배우자)이 동일한 채무를 함께 부담하는 형태를 말합니다. 이 사건에서는 피고 E이 특약 및 계약 진행 과정에서 피고 D의 보증금 반환 의무를 병존적으로 인수한 것으로 해석되었습니다. 불법행위로 인한 손해배상(민법 제750조)은 고의 또는 과실로 타인에게 손해를 가한 경우 그 손해를 배상해야 하는 책임입니다. 피고들이 계약 당시부터 특약 이행 의사가 없었거나 이행 불가능함을 알면서 원고를 기망하여 보증금을 편취하려는 의도가 있었다면 불법행위 책임이 발생할 수 있습니다.

참고 사항

임대차 계약 시, 실제 소유자와 계약 당사자가 동일인인지 반드시 확인하고, 대리인과의 계약 시에는 소유자의 명확한 위임장과 인감증명서를 요구하여 대리권 유무를 철저히 확인해야 합니다. 단순한 전화 통화만으로는 법적 효력을 다투기 어려울 수 있습니다. 계약서상의 특약, 특히 선순위 채무(근저당권 등) 말소 약정은 매우 중요합니다. 해당 약정의 이행 여부를 등기부등본을 통해 주기적으로 확인하고, 불이행 시에는 즉시 내용증명 발송 등 법적 절차를 시작하여 계약 해지 및 보증금 반환을 요구해야 합니다. 계약 전, 반드시 등기부등본을 통해 주택의 선순위 채무(근저당권, 전세권 등) 현황과 다른 임차인들의 보증금 규모를 확인하여 자신의 보증금 회수 가능성을 면밀히 검토해야 합니다. 선순위 채권이 과도하게 많으면 확정일자를 받더라도 보증금 보호가 어려울 수 있습니다. 주택 임대차 계약 후에는 지체 없이 전입신고를 하고 확정일자를 받아 주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권을 확보하는 것이 중요합니다. 이는 경매 시 보증금을 보호받을 수 있는 기본적인 조치입니다. 배우자가 임대차 계약에 적극적으로 참여하여 보증금 수령 및 특약 사항에 대한 책임을 명시적으로 지기로 했다면, 배우자에게도 공동 임대인 또는 채무인수자로서 보증금 반환 의무가 인정될 수 있습니다. 관련 증거(계약서, 특약 내용, 대화 기록 등)를 잘 보관해야 합니다.