아파트 매각으로 임대인 지위 승계 후 보증금 반환 강제집행 불허 사건

원고 B는 피고 D에게 임대차보증금 5,000만 원을 지급하라는 판결을 받은 바 있습니다. 그러나 원고 B의 소유였던 이 사건 아파트가 강제경매로 매각되었고, 매수인이 대항력 있는 임대차 계약의 임대인 지위를 승계하게 되었습니다. 이에 원고 B는 대법원 판례의 법리에 따라 임대 부동산 소유권 이전 시 양도인인 자신의 보증금 반환 채무가 소멸하였으므로, 기존 임대차보증금 반환 판결에 기한 피고 D의 강제집행이 불허되어야 한다고 청구이의 소송을 제기하였습니다. 법원은 원고 B의 청구를 받아들여 피고 D의 강제집행을 불허하고, 판결 확정 시까지 강제집행을 정지하도록 명령하였습니다.

관련 당사자

• 원고 B: 이 사건 아파트의 전 소유주이자 임대인 지위를 승계하였던 자로, 피고 D에게 임대차보증금 반환 판결을 받았으나 이후 소유권 이전으로 채무가 소멸했다고 주장하며 강제집행 불허를 청구함.
• 피고 D: 이 사건 아파트의 임차인으로, 원고 B로부터 임대차보증금 5,000만 원을 반환받지 못하여 소송을 제기하여 승소 판결을 받았고, 이를 근거로 강제경매를 신청하고 재산명시신청을 하였음.
• 소외 A: 이 사건 아파트의 최초 소유주이자 임대인.
• 소외 주식회사 F: 강제경매를 통해 이 사건 아파트의 소유권을 이전받아 임대인의 지위를 승계한 자.

분쟁 상황

피고 D는 2015. 9. 22. 소외 A로부터 청주시 소재 E아파트 107동 502호(이 사건 부동산)를 임대차보증금 5,000만 원에 임차하였습니다. 이후 2016. 3. 15. 원고 B가 소외 A로부터 이 사건 부동산을 매수하여 임대인의 지위를 승계했습니다. 2018년 피고 D가 원고 B에게 임대차보증금 반환을 요청했으나 원고 B가 이를 반환하지 못하자, 피고 D는 2018. 10. 5. 원고 B를 상대로 임대차보증금 반환 소송을 제기하여 2019. 1. 22. 원고 B에게 5,000만 원을 지급하라는 판결(청주지방법원 2018가단9661)을 받았습니다. 이 판결을 집행권원으로 피고 D는 2019. 3. 13. 이 사건 부동산에 대한 강제경매를 신청했고(청주지방법원 2019타경3373), 2020. 7. 6. 이 사건 부동산은 1,107만 4,000원에 매각 허가 결정되어, 2020. 9. 14. 소외 주식회사 F이 소유권을 취득하였습니다. 피고 D는 경락대금에서 배당을 받았습니다. 이후 피고 D가 원고 B에게 재산명시신청(인천지방법원 2020카명106674)을 하자, 원고 B는 이 사건 부동산의 소유권이 이전되었으므로 자신의 보증금 반환 채무가 소멸했다는 이유로 기존 판결에 기한 강제집행의 불허를 구하는 청구이의 소송을 제기하였습니다.

핵심 쟁점

주택임대차보호법상 대항력을 갖춘 임차인이 있는 임대 부동산의 소유권이 경매로 제3자에게 이전된 경우, 기존 임대인(양도인)의 임대차보증금 반환 채무가 소멸하는지 여부 및 이 경우 기존 판결에 기한 강제집행을 불허할 수 있는지 여부.

법원의 판단

1. 피고 D의 원고 B에 대한 청주지방법원 2019. 1. 22. 선고 2018가단9661 임차보증금반환 사건의 판결에 기한 강제집행을 불허한다.
2. 이 판결이 확정될 때까지 제1항 기재 판결의 집행력 있는 정본에 기한 강제집행을 정지한다.
3. 소송비용은 피고 D가 부담한다.
4. 제2항은 가집행할 수 있다.

결론

재판부는 피고 D가 대항력을 갖춘 임차인이었고, 이 사건 부동산이 강제경매로 매각되어 소외 주식회사 F이 소유권을 이전받음으로써 임대인의 지위를 승계하였다고 판단했습니다. 대법원 판례에 따라 주택임대차보호법상 대항력을 갖춘 임차인이 있는 경우, 임대 부동산의 소유권이 이전되면 임대인의 지위는 새로운 소유자에게 승계되며, 이에 따라 기존 임대인(양도인)의 보증금 반환 채무는 소멸한다는 법리가 적용되었습니다. 따라서 원고 B의 임대차보증금 반환 채무는 소멸하였으므로, 피고 D가 원고 B에게 받은 임차보증금 반환 판결에 기한 강제집행은 더 이상 허용될 수 없다고 결론 내렸습니다.

연관 법령 및 법리

1. 주택임대차보호법 제3조 (대항력 등)​: 이 법은 주거용 건물의 임대차에 관한 특별 규정을 두어 임차인의 주거 생활 안정을 목적으로 합니다. 특히 제3조는 임차인이 주택의 인도(거주)와 주민등록(전입신고)을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에게 대항력을 가진다고 규정하며, 이는 임대주택의 소유자가 바뀌더라도 임차인이 새로운 소유자에게 임대차의 효력을 주장할 수 있게 합니다. 이 사건에서 피고 D는 2015. 11. 9. 확정일자를 받았고 매각기일공고에도 대항력 있는 임차인으로 파악되어 대항력을 갖춘 임차인이었습니다.
2. 대항력 갖춘 임차인의 지위 승계 (대법원 1987. 3. 10. 선고 86다카 1114 판결 등)​: 대항력을 갖춘 임차인이 있는 경우, 임대주택의 소유권이 양도되면 임대인의 지위도 새로운 소유자에게 승계됩니다. 이 경우 기존 임대인(양도인)의 임대차보증금 반환 채무는 소멸하고, 양수인(새로운 소유자)이 그 채무를 부담하게 됩니다. 즉, 임대차보증금 반환 채무는 부동산의 소유권과 결합하여 일체로서 이전되는 것으로 봅니다. 이 사건의 경우, 이 사건 부동산에 피고 D에 앞서는 담보물권이 설정된 바 없으므로, 강제경매를 통해 소유권을 양수한 주식회사 F이 임대인의 지위를 승계하여 임대차보증금반환채무자가 되고, 양도인인 원고 B의 보증금반환채무는 소멸한 것으로 판단되었습니다.
3. 민사소송법 제208조 제3항 제1호 (무변론 판결)​: 피고가 답변서 제출 의무 기간 내에 답변서를 제출하지 않거나 변론기일에 출석하지 않는 등 특별한 사정이 없는 경우, 법원은 원고가 청구한 내용대로 판결을 선고할 수 있도록 하는 조항입니다. 이 사건은 피고 D의 무변론으로 진행되어 원고 B의 청구가 그대로 인용되었습니다.

참고 사항

임차인이 주택임대차보호법상 대항력(주택 인도 및 전입신고, 또는 확정일자)을 갖춘 상태에서 임대 주택의 소유자가 변경되면, 새로운 소유자가 기존 임대인의 지위를 승계하게 됩니다. 이 경우 임대차보증금 반환 채무도 함께 새로운 소유자에게 승계되므로, 기존 임대인(양도인)의 보증금 반환 채무는 소멸하게 됩니다. 따라서 임차인은 새로운 소유자에게 임대차보증금 반환을 청구해야 합니다. 만약 임차인이 소유권 이전 전에 기존 임대인을 상대로 보증금 반환 판결을 받았더라도, 소유권이 이전된 후에는 그 판결에 기한 강제집행은 불허될 수 있습니다. 강제경매 등 매매 외의 사유로 소유권이 이전된 경우에도 이러한 법리는 동일하게 적용됩니다. 임대차 계약 시에는 담보물권 설정 여부와 대항력 확보 시점을 반드시 확인해야 하며, 특히 대항력 발생 시점보다 선순위 담보권이 없는지 주의 깊게 살펴봐야 합니다. 소유권 이전 후에도 기존 임대인에게 강제집행이 시도될 경우, 기존 임대인은 '청구이의의 소'를 제기하여 강제집행을 막을 수 있습니다.