아파트 하자 보수에 대한 손해배상 요구 사건

A 아파트 입주자대표회의는 아파트의 공용부분과 전유부분에 발생한 하자에 대해 시공사인 한국토지주택공사를 상대로 하자보수에 갈음하는 손해배상을 청구하였습니다. 법원은 일부 하자의 존재와 그에 따른 손해배상 책임을 인정하면서도, 일부 2년차 하자에 대해서는 제척기간이 지났다고 보아 청구를 기각했습니다. 또한 아파트의 자연적인 노후화 및 사용 관리상 잘못 가능성 등을 고려하여 피고의 책임 범위를 80%로 제한하여 총 404,876,884원 및 지연손해금의 지급을 명령했습니다.

관련 당사자

• 원고: A아파트 입주자대표회의 (경상북도 상주시 A아파트의 관리를 위해 입주자들에 의해 구성된 자치관리기구)
• 피고: 한국토지주택공사 (A아파트를 신축하여 분양한 사업주체)
• 피고보조참가인: B 주식회사 (A아파트의 승강기를 제작하고 설치한 회사)

분쟁 상황

A 아파트는 2016년 6월 16일 사용승인을 받은 후 주민 입주가 완료되었습니다. 입주자대표회의는 아파트 신축 과정에서 사용승인 도면과 다르게 시공되거나 부실시공 또는 변경시공되어 공용부분과 전유부분에 하자가 발생했다고 주장했습니다. 원고는 사용승인일 이후 피고에게 하자보수를 요구했으나 보수가 미진하자, 총 210세대의 구분소유자들로부터 하자보수에 갈음하는 손해배상 채권을 양수받아 피고를 상대로 손해배상 청구 소송을 제기했습니다.

핵심 쟁점

A 아파트의 공용 및 전유부분에 하자가 존재하는지 여부, 하자보수에 갈음하는 손해배상 채권의 제척기간이 도과하여 소멸했는지 여부(특히 2년차 하자), 사업주체인 피고의 손해배상 책임 인정 범위 및 책임 제한 여부와 정도, 하자를 보수하는 데 필요한 비용 산정의 적정성.

법원의 판단

피고는 원고에게 404,876,884원과 이에 대해 2019년 6월 21일부터 2021년 12월 7일까지는 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급해야 합니다. 원고의 나머지 청구는 기각되었으며, 소송비용은 원고와 피고, 보조참가인이 각 부담하도록 결정되었습니다.

결론

법원은 A 아파트의 하자 발생 사실과 피고의 하자담보책임을 인정하고, 채권양도를 통해 손해배상 청구권을 행사한 원고에게 피고가 하자보수에 갈음하는 손해배상금을 지급할 의무가 있다고 보았습니다. 다만, 2년차 하자에 대한 청구는 제척기간 도과로 기각하고, 자연 노후 현상 등을 고려하여 피고의 책임을 80%로 제한하여 최종적으로 404,876,884원 및 지연손해금의 지급을 명했습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건은 주로 '집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(집합건물법) 제9조(담보책임)' 및 '민법 제667조(수급인의 담보책임)'에 근거하여 판단되었습니다. 집합건물법 제9조는 분양자(사업주체)가 집합건물의 하자에 대해 구분소유자에게 담보책임을 진다고 규정하며, 민법 제667조는 도급계약에서 수급인(공사 시공자)의 하자담보책임을 규정합니다. 또한 '집합건물법 제9조의2 및 같은 법 시행령 제5조'에 따라 하자담보책임의 존속기간(제척기간)이 공사 종류별로 다르게 적용되는데, 공용부분은 사용검사일로부터, 전유부분은 구분소유자에게 인도된 날로부터 기산됩니다. 이 사건에서는 2년차 하자에 대해 제척기간이 도과했다는 판단이 있었습니다. 법원은 손해배상액 산정 시 아파트의 사용승인일로부터 현장 조사일까지 약 3년 11개월이 경과하여 자연발생적인 노후 현상이 발생했을 수 있고, 일부 하자에 구분소유자들의 사용 및 관리상 잘못이 복합적으로 작용했을 가능성을 고려하여 공평의 원칙 또는 신의성실의 원칙에 따라 피고의 손해배상 책임을 80%로 제한했습니다.

참고 사항

아파트 등 공동주택에서 하자가 발생하여 시공사에 손해배상을 청구하려는 경우 다음 사항들을 참고할 수 있습니다: 아파트의 사용검사일(준공일) 또는 입주자에게 인도된 날로부터 하자담보책임의 제척기간(권리 행사 기간)이 기산되므로, 해당 기간 내에 권리를 행사해야 합니다. 공사 종류별로 2년, 3년, 5년, 10년 등 기간이 다르므로 확인이 필요합니다. 2년차 하자와 같이 단기 제척기간에 해당하는 하자는 특히 시기를 놓치지 않도록 유의해야 합니다. 입주자대표회의가 손해배상 소송을 제기할 경우, 각 구분소유자로부터 하자보수에 갈음하는 손해배상채권을 명확하게 양도받는 절차를 거치는 것이 좋습니다. 채권양도 통지 권한을 위임받아 시공사에 통지하는 절차도 중요합니다. 손해배상액 산정 시 자연적인 노후 현상이나 입주민의 사용 및 관리상 잘못으로 인한 부분은 시공사의 책임이 제한될 수 있습니다. 따라서 하자의 원인이 시공상의 잘못임을 객관적인 감정을 통해 명확히 입증하는 것이 중요합니다.